이걸....자세히 읽는다면......ㅡ,.ㅡ;

 

채무자가 되면서 신용불량으로 직장을 못 구하는 것이 힘들때도 있지만 그나마
취업한 분도 급여압류며 유체동산 압류때문에 마음고생 많이 하실 것입니다.
또한 사람의 존심을 팍팍 상하게 만드는 협박성 추심때문에도 많이 힘드실 것이라
생각됩니다. 실제로 저 역시 그런 과정을 거치고 그런 경험을 했습니다만...

그나마 파산과 면책으로 거듭난 (아, 쑥쓰럽구만요.. 정말 편하게 회사, 가정생활
하는 지금 거듭난건 맞습니다. 파산면책 만쉐이~) 지금에도 보증인 때문에 우리

나라 추심과 압류 협박의 현실에 대해 다시금 치를 떨고 있습니다.

 

결국 제 보증인도 파산면책으로 가기로 결의를 하였습니다. 파산에 이르기엔 작은

금액일수도 있지만 중요한 것은 본인에게 채무를 변제할 능력이 없고, 또한 보증

이라는 강력한 아군이 있기에 시도하려고 합니다.

 

보증인에게 피해를 끼치게 되어 면목이 없지만 민사조정까지 시도하여도 요지

부동인 거대기업앞에서 개인이 저항할 수 있는 유일한 법적인 구조는 "파산법" 뿐

이라는 것을 다시금 깨닫게 되었답니다. 이제 본인의 면책 후에도 또다른 "파산

면책의 시간"을 가지게 된 윈드입니다.

물론 파산만이 방법이라고는 생각하지 않지만 대다수의 채무자들에게 파산은

최선의 방법이 될 것이기에 파산과 면책을 진행하는 과정에서 님들에게 조금

이나마 도움이 되길 바라면서 미약하나마 저의 경험과 보증인을 위한 공부를

풀어봅니다.

그러나 여기에 정리된 내용은 어디까지나 추심과 압류에 대한 일시적인 방편일

뿐 입니다. 근본적인 채무문제를 해결하지 않으면 계속"빈곤의 악순환"은 되풀이

될 것이며 어디까지나 혼자서 법공부하는 윈드 개인의 정리이므로 이외에도

다양한 경우의 수들이 있는 것이 당연합니다. 게시판의 다른 글을 꾸준히 살펴

공부하시고 모임에도 나와 보신다면 더욱 많은 힘을 받으실 수 있으실 것입니다.

 

먼저 파산면책에 대해 간략하게 정리해 봅니다.

 

파산 : 본인의 채무가 한계에 다달아 더이상 변제가 불가능하다고 생각된 시점에서

신청가능합니다. 신불여부, 기타 다른 회생제도 실행여부, 직장여유등등 관계 없으며

본인명의 재산은 다 털고 빚잔치하고 그리고 남는 것을 법적으로 해결해야겠다 생각

하시면서 진행하시면 됩니다. 면책불허가 사유가 있지만 확대해석도, 축소해석도

금물입니다. 다만 일반적으로 서울 지역 100% 면책율이 왜 95% 이상 나오는지

생각해 보시면 판단이 되실 것입니다.

 

면책 : 이런 상황에서 개인마다 부분면책도, 완전면책도 나올 수 있습니다. 판사님의

재량인 부분이며 완전면책인 경우 채권자에 올린 모든 채무가 소멸합니다. 요새 법도

모르는 추심원들이 면책까지 끝난 분들께 보증채무는 소멸안한다, 면책이전으로

돌릴수 있다 삐약삐약거리는데 걱정을 마세요.

 

물론 면책확정후 1년 정도는 채권사측의 이의신청으로 면책번복되는 일도 있습니다.

그러나 0.00001% 일 뿐입니다. 대다수의 분들께 해당사항이 없답니다. 또한 부분

면책의 경우 일정정도의 유예기간이 주어지며(3~5년) 그 기간이 지난후 남은 부분

(채무 1억중 80% 면책되었으면 2천만원이 남은 거지요?)에 대해 변제하게 되면

역시 복권됩니다. (이 부분은 자세하게 올리면 글이 너무 길어지므로 제 공부가 더

깊어진 다음에 정리해 보겠습니다.)

물론 양심상 돈 못갚는 채무자가 기죽기 마련이지만 내가 빚진건 채권자 회사

(카드나 은행)이지 추심원에게가 아닙니다. 그 사람은 단지 회사에 고용되어

나에게 회사 이익 (사실은 자신의 수당 챙기기)을 위해 일하는 직장인인 것입니다.

따라서 절대 기죽어서 통화하지 마십시오.

전에 모회사에서 전화와서 인격적인 부분을 건들길래, 내가 잘못한 건 맞지만 당신

돈 빌린 것도 아니고 무조건 협박이냐하고 강하게 말했더니 추심원이 미안하다고

말한마디 하고 전화가 없더군요.. 경우에 따라 틀리지만 떼먹고 싶어서, 양심불량

이라 안갚는 거 아닌 이상 필요이상으로 기죽지는 마세요.

- 전화를 무조건 피하지는 마십시오.

전화를 안 받거나 회피하는건, 추심회사에게 절차를 제외하고 더 빨리 진행하라는

결과를 낳을 수 있습니다. 전화 받아줄 의무는 법적으로 없지만 인간적으로 1주일

에 한번 정도만 받아주세요. 전화 번호를 바꾸는 것도 한 방법이겠습니다만 소극

적일 뿐입니다.

윈드는 연체가 시작되기 전에 파산 접수를 했습니다. 서울인데도 파산선고가

나는데 2달 반이나 걸려서 3달 이상 추심전화랑 놀았지요. ^^;; 전화번호 바꾸라는

말이 있었지만 무엇보다도 받아줄 의무도 없는 전화때문에 5년간 쓴 제 번호를 바꿀

필요가 있을까? 몇달만 버티면 되는데? 하면서 굳이 바꾸지 않았습니다.

오히려 번호를 바꾸지 않으니 추심원하고 통화할때도 말발이 서더군요. 내가 노력

하는 중인거 안보이냐, 일자리 구하느라 자주 받지는 못하지만 번호도 안바꾸고

이렇게 당신 전화 받아주지 않느냐.. 하니 추심원 목소리도 많이 수그러듭디다.

어느 나이 지긋한 선배님의 경우, 내가 나이로 치면 당신 아버지뻘은 되지만 사업

실패로 지금 이렇다. 수고가 많지만 나도 노력중이다....하시며 점잖게 말씀하시니

추심원이 오히려 어차피 한달 단위로 바뀌지만 제 담당인 중에는 추심안하겠습니다...

하더랍니다.

2. 추심원과의 대화시 주의점
- 일단 밀고 땅기는 요령이 필요합니다.

강할때는 강하게 나가야 하겠지만, 약하게 나갈 때는 우는시늉이라도 해야 추심원

에게 조금이라도 시간을 벌수 있지요.

- 절대로 언제 얼마까지 가능하다...는 등의 확정적 언어를 피합니다.

그저 노력하고 있다. 힘쓰고 있는데 잘 안된다...언제까지 빌려준다곤 하는데 나도

확답할 순 없다...등등 우회 적으로 이야기하십시오.

- 만약 법적으로 어긋난 내용으로 협박성 발언을 한다면

내가 어디 알아봤는데 왠 개소리냐..하고 강하게 가실 때도 필요하겟지만 대체로

어? 그래요? 이러이러한거 아닌가요? 그렇다고 들었는데..등으로 부드럽게? 돌려서

반문해 봅니다. 대다수 법적 근거 없는 협박성 발언인 경우 잠시 추심원이 할말을

잊습니다. 그리고 그게 아니고...하면서 횡설수설하게 되죠. ^^


3. 이런 저런 입금방식을 제시할 때
- 추심원과 얘기하다 보면

마치 사정 봐주는 것처럼 상황이 안좋으니 좋은 방법을 알려주겠다.. 고 하면서 대환,

분납하라고 하는 말이 나오게 됩니다. 사실 분납이나 대환이 가능할거믄 뭐하러

우리가 이 생고생을 합니까?

대환이나 분납하라고 할 경우 생각해 본다고만 하세요. 한다고 확답하면 전화만 더

많이 오게 됩니다. -.- 대환으로 돌렸다가 피보는 경우 확실합니다. (저도 대환,

보증인 때문에 지금 피봅니다. 보증인 없어도 마찬가지죠. 국가적으로 인정된 고리

대금입니다..) 그러실 돈으로 모 변호사님 말씀처럼 가족끼리 고기사서 회식하시고

파이팅 한번 하십시오. ^^;;

- 마치 자기가 다 해결해줄 것처럼

얼마만 입금해라 그러면 원금도 탕감해주고 분납가능 하게 해주겠다라고 하는 경우,

귀가 솔깃해 질수도 있습니다. 그러나 말하는 건, 추심원이라는 것을 명심하세요.

내가 빚진 채권자 대표가 아닙니다. 추심원은 약 한달 단위로 바뀝니다. 자신이 담당

하고 있을 때 수당을 건지려고 하는 대표적 술수인 것입니다.

예를 들어 1000만원 카드 채무인데 일단 50만원만 입금하면 600만원으로 탕감해주고

분납 가능하게 해준다고 합시다. 50만원을 입금하고 카드회사에 내용을 보내달라고

해봅시다. 과연 채무가 600만원으로 줄고 분납하게 되어 있을까요? 대부분이 아닐 것

입니다. 결국 50만원, 먹고 죽으려 해도 없는 피같은 돈을 추심원의 살림에 보태준 것

입니다.

실제로 이렇게 당하신 분을 보았고 만약 채무가 조정되더라도 엄청난 고리에 이자만

갚다 원금도 못갚게되는 경우가 태반입니다. 만약 채무가 별로 없고 오래된 경우등등

소위 쇼부치면 되겠다 싶으시면 추심원과 담판짓지 마시고 만약 하시더라도 채권자

대표의 직인이 찍힌 증빙서류를 챙기신 다음에 입금하셔야 하겠지요.


4. 추심원과 직접 만나게 될 때
- 집으로 방문한다고 할 경우
처음부터 방문할 계기를 주지 않음이 좋습니다. 채무자라고 해서 추심원을 집으로

초대할 의무? 절대 없습니다. 흉악 범죄인의 집에도 영장없인 못들어 가는 게 울나라

법입니다. 만약 어쩔수 없이 만나야 한다면 밖에서 만나십시오. 돈도 없으니 커피 값도

추심원보고 내라고 하셔야 합니다. ^^ 그리고 그쪽 얘기는 한귀로 듣고 한 귀로 흘려

보내면서 듣는 시늉만 하세요. 단, 약점을 잡히지 않게 조심하셔야 하겠지요.

제 보증인의 경우 남편이 모른다는 약점을 이용하여 강압적으로 말하다가 남편에게

고백했다고 하니깐 깨갱~ 하더라구요. 그리곤 압류를 위해 집의 사진을 찍어야 하니

방문해야 한다고 말합디다. 압류는 채권자가 법원에 본안소송으로 체결되는 것이지,

집 사진 찍거나 실사해야 하는 것이 아닙니다.

법적으로 영장, 또는 법원의 압류서류가 없는 이상 집에 절대 들여놓지 마십시오.

정 오겠다고 하면 압류장 가진 집행관이랑 같이 오든가, 가택수사영장 및 경찰관을

대동하고 오라고 하세요. 어떤 분은 값나가는거 치워놓고 들여보내라고 하는데, 뭐

인정에 호소하기 위해 차 대접하면서 집안 보여주면 추심이 줄지도 모릅니다. 그러나...

한달 뒤 추심이 바뀌면 또 같은 차대접을 해야 될지도 모릅니다. -.-

윈드 역시 유체동산을 압류당한 경험은 있습니다. 그러나 압류전에 추심원들을 굳이

내 집에 들여놓고 싶지 않더군요. 압류후 워낙 없는 집이라 경매도 안들어 왔구요.

상황에 따라 판단하시되 절대 앞의 원칙들, 기죽지 마시고, 말 조심하시고...등을 지켜

주시면 별 문제 없을 것입니다.

- 강제집행이라고 서류 들고 오거나 압박을 가할 경우
압류와 연관된 추심입니다. 보통 강제집행이라고 오게되면 다들 긴장들 하실텐데,

맘을 편하게 가지세요. 원래 강제집행 또는 압류 경우에는 카드사나 추심사에서 직접

서류 들구 오는 경우는 없답니다.

날짜 잡혔다고 협박하는 사람도 있지만, 그런 경우 법원에서 미리 채무자에게 알려

주지 않기 때문에 거의 90% 협박성 발언이라고 판단하시면 됩니다. 이하 압류에서

이유를 말씀드리죠. 아무튼...압류한다고 압박을 가할 경우 노력은 해보겠지만 어쩔

수 없다면 오시라고 아예 편하게 말해 보십시오. 대다수 추심들은 허걱~ 합니다.

압박이 먹히지 않으니까...


5. 추심관련 법을 아시면 도움이 됩니다.
- 채권추심은 보통 오전 9시부터 저녁10시까지???
아직까진 법적으로 추심은 9시부터10시로 정해져 있는 것으로 알고 있습니다. 아니면

알려주세요. 수정하겠습니다. ^^ 설령 법이 바뀌었다 하더라도 너무 새벽에 전화오거나

방문하거나 밤늦은 시간에 전화하거나 할 경우. 과감하게 한마디 하세요. 불법인거 알고

하느냐고.. 절대로 그사람들이 사과하거나 꽁무늬를 빼게 됩니다. 즉, 몰라서 우리는

 당하는 것입니다.

 

또한 보증서지 않은 제3자 (배우자포함-예를 들어 부인의 빚을 보증도 안선 남편이

갚아줘야할 법은 어디에도 없습니다. 우리네 인정상 부부는 공동체...니 그럴거라

짐작할 뿐이지요. 법은 부부별산제입니다. 유체동산만이 공동재산으로 인정되는

것입니다.)에게 채무사실을 알리거나 채무를 갚으라고 종용하거나 언급하는 것

(금액 얘기 안했다고 불법 아니다라는 멍청한 추심원의 이야기는 콧방귀를 뀌어

줍니다. 미루어 짐작하게 하는 것만으로도 충분합니다.)은 확실히 불법이라는 것을

아신다면 대부분의 일반적 추심에는 대처하실 수 있을 것입니다.

- 인터넷을 뒤지면 추심원들의 추심지침이 있습니다. 너무 길어서 여기 옮기긴

그렇지만 쉽게 찾을 수 있으니 한번 읽어보세요. 실상을 알고 나면 두려움이 덜하고

힘이 나시게 될 것입니다.

?? 윈드의 양심선언
사실 정말 거짓말 안하고 살던 윈드가 파산, 면책을 겪으면서 엄청나게 많은 거짓말

을 했습니다. 그러나 살기 위한 이런 선의의 거짓말은 신도 용서해 주지 않으실까

감히 생각해 봅니다. 예를 들어 직장에 다니면서도 현재 아르바이트 중이다 등등...

(뭐 억대 연봉받는거 아니니 그걸로 채무해결 절대 못합니다^^;;) 

좀 지독한 추심원의 경우 처음엔 좋게 말하다 계속 전화오면 이해해 주는 척하면서
파산신청했노라고 변호사가 편파변제하지 말라고 하더라고 뒷통수치기도 많이

했습니다. (모 변호사님 죄송합니다. 제가 변호사님 이름을 팔았습니다.ㅠㅠ)

선하게 사는 것도 좋지만 때론 그런 것도 필요하다고 봅니다.

추심원쪽에서 법도 아닌 "법"을 들먹여 우리를 힘들게 한다면 우리는 법다운 "법"으로
대응할 필요가 있는 것입니다. 살아야 하는 거니까요. 예를 들어 나도 한땐, 채권

(카드사, 은행쪽)쪽에서 일해본 적이 있어서 법적인 것을 좀 아는데...주변의 법무사,

변호사 하시는 친척분이 있어서 도움을 구했는데...등등 말입니다.

말이 법무팀이지 법에 대해 잘 모르는 추심들이 태반입니다. 파산이 활성화된 초창기

에는 파산과 워크아웃을 구분못하는 추심들이 많았습니다. 지금은 개인회생제도도

생기고 해서 파산했다고 하면 오히려 헛추심할 필요 없다고 생각하는 추심원들도

있고 양심적으로 당신 상황이면 파산으로 가는게 좋다고 충고?!해주는 추심도 있습

니다만... 그래도 우리가 아는 것이 있어야 대응이 된다는 점에서는 변함이 없습니다.

[압류]

많은 압류가 있겠지만 대다수 분들이 걱정하는 압류는 월급 압류, 유체동산 압류,

보증금 압류정도로 말할 수 있겠지요. 부동산이나 차의 경우는 일단 제외하겠습니다.

제가 잘 모르는 관계로.. 내용중에 적절치 않은 내용이 있을 수도 있습니다. 반드시,

꼭 그래야 한다는 것이 아니고 그런 방법도 있다더라...수준에서 판단하셔서 본인의

상황에 도움이 되시길 바래봅니다.^^;;

압류는 어떤 것이든 다중 채권자에게서 동시다발로 들어올 수도 있고, 100% 면책

수 있습니다.

(윈드는 압류를 당해본 적도, 압류를 해본 적도 있군요. 월급을 5개월치 못받아서

회사 기물을 압류한 적이 있습니다. 파산 전에 유체동산 압류를 당한 적도 있구요.

어느쪽이나 기분이 좋지 않은 것은 사실이지만, 자신의 권리를 찾기 위한 적법한

행위이기도 합니다. 따라서 채권자의 압류 자체를 가지고 뭐라고 할 수는 없는 것

입니다. 사정 봐가면서 할 수 있다면 법이 필요 없겠지요....)

먼저 월급의 압류입니다. 법적으로 월급의 50%는 채권자에서 압류가 가능합니다.

2005년 1월 2일부로 최저생계비를 제외한 금액만 압류할 수 있는 법이 입법된 것으로

압니다. (7월 28일부턴가 시행된다고 합니다.)

어찌됬던 합법적인 것이니 일단 압류가 되면 풀 방법은 돈을 갚거나 면책정도죠..

이미 직장에 다니는 것이 채권사에게 확인된 경우에는 어쩔수 없지만 앞으로 직장에

취업을 하셔야 하는 경우, 압류가 되기 전에 예방책을 쓰시기를 권유합니다.

일단 4대보험에 가입을 미루는 방법이 있습니다. 윈드 역시 파산 신청시 입사한 회사

에서 1년간 4대보험 가입을 미뤄놨습니다. 그전 직장엔 4대 보험이 없었구요. 두번째,

4대보험 가입을 미루는 것이 불가능하다면 가입과 동시에 4대보험 사이트를 방문

하셔서 미리 회원 가입을 하십시오.

먼저 각 보험 사이트 알려드립니다. (김관기 변호사 카페에서 퍼왔습니다.)
의료보험 (국민건강보험공단) http://www.nhic.or.kr/
고용보험 (노동부) http://www.ei.go.kr/
산재보험 (노동부) http://www.molab.go.kr/ (회원가입하는 곳이 없음)
국민연금관리공단 http://www.npc.or.kr/

4대보험 토탈 사이트 http://www.4insure.or.kr/

만약 이미 회원가입이 되어 있다면 추심원들이 이미 가입을 해 놓은 것일수도 있으니

꼭 확인하십시오. 주민등록번호만 가지고도 고용보험 가입조회나 다른 조회가 가능

하기 때문이지요. 이렇게 대비책을 세우고 본인이 스스로 직장에 다닌다고 하지 않는

이상 4대 보험이 있는 것을 추심원이 알고 월급압류가 들어오는 것은 개인적으로

알아낸 불법이기 때문에 당연히 금감원에 민원을 넣으셔야 합니다.
(그러나 추심원의 생계?를 막을 수는 있어도 이미 들어온 압류를 해지할 수는 없습니다.
그저 예방하고 조심하는 수밖에..ㅠㅠ)


그 다음 보증금 압류입니다.
보증금의 압류는 명의자가 채무자인 경우 가능합니다. 전세, 월세, 임대주택등 안

가리고 압류 가능합니다. 예를 들어 보증금 500만원의 20만원짜리 월세를 살고 압류가

들어왔는데 계약 만기일은 내년 1월이다... 라고 한다면 일단 본인이 나가기 전까진

보증금 건들 수 없습니다. 즉 계약자가 계약을 해지하고 나갈때 보증금이 채권자에게

주어지는 것입니다.

보증금 압류가 들어오기 전이라면 계약자 명의를 바꾸는게 제일 좋습니다. 물론 파산

준비 중이시라면 명의 이전에 신중해야 함은 잘 아실 겁니다. 상황마다, 금액마다 각자

의 경우가 틀리기 때문에 반드시 이렇게 해야한다라고 일괄적으로 말할 수는 없습니다.

명의를 바꾸기 힘든 경우 안전을 위해 매달 월세 내는 돈을 모아 놓고 대신 보증금에서

까나가는 경우도 생각해 볼 수 있습니다. 물론 집주인과의 합의가 중요하겠지요.

이미 보증금 압류가 들어온 상황이라면 재계약으로 시간을 버시는게 필요합니다. 즉

내년 1월에 만기가 되더라도 계약을 연장하면, 즉 집주인이 나가라고 하지 않으면 압류

된 상태로 계속 사실 수 있습니다. 기간 안에, 본인에게 최선의 방법으로 채무를 해결

하시고 압류를 푸시면 됩니다.

임대주택의 경우 현실적으로 압류가 들어오는 경우가 거의 없지만 원칙적으로 압류

는 가능하며 계약이 연장되는 한 쫓겨날 일은 없습니다만... 월세가 2달 이상 밀리거나

보증금 압류가 되는 경우, 관리사무소에서 재계약을 안해주는 경우가 있습니다. 일단

압류가 되더라도 월세를 꼬박꼬박 내시면서 관리사무소에 사정을 말하시면 재계약이

가능할 수도 있다고 합니다.


그리고 유체동산 압류가 있습니다. 본인 명의의 재산이 없을 시 추심원들이 가장 많이

우려먹고 실제로 많은 채무자들이 당하고 있는 현실이기도 합니다만 일단 짚고 넘어

가야 할 부분이 있습니다. 즉, 실제로 유체동산 압류가 일어나는 경우는 그리 많지

않다는 것입니다. 일단 재산이 없다고 인정된? 개인 집에 유체동산 합쳐 봤자 얼마

안나옵니다. 따라서 유체동산 압류라는 것은 대부분 추심원의 자기 수당 챙기기 협박

용이라는 것이죠.

물론 추심의 과정에서 추심원에게 괘씸죄?!에 걸려 재수없게 당하신 경우도 있으며

일부 적법하게 진행되는 실제상황이 있습니다만.. 대다수 추심원이 노리는 것은 소위

딱지를 붙인다는 것에 대한 압박감이고 일부라도 돈 넣으라고 압력을 넣는 수단으로

쓰이고 있는 것입니다. 요근래 몇몇 채권사에서 유체동산 압류의 경우가 높아지는

성향을 보입니다만 그건 파산면책이 활성화되는데 따른 일종의 반작용이 아닐까도

생각이 됩니다.

그러니 유체동산 압류에 대해서는 집에 금송아지라도 있지 않은 이상, 니네가 또

나를 협박하는 구나...하고 속으로 생각하시고 최악의 경우 압류를 당하더라도 그래,

가져가라... 난 돈모아 더 좋은 거 사면 되지 모.. 하고 본인 스스로가 스트레스를

받지 않고 대범하게 생각하시는 것이 매우 중요합니다.

윈드도 결혼후 5년이 넘게 써온 물건들에 압류 붙으니 솔직히 맘이 쓰렸습니다만..

그걸로 약해지면 추심원들이 노리는데로 되는 것이다 생각하고 면책이 날때까지

꾹 참았습니다. 결론은 면책 다 받고 해를 넘겼어도 경매조차 잡히지 않았다는 것

이죠.

미혼인 경우, 유체동산 압류에 크게 걱정하실 것이 없습니다. 본인 명의 계약으로

따로 나와 사는 경우, 보증금 및 유체동산 압류가 걸립니다만, 미혼인데 타인의 집

(부모님 포함)인 경우 본인의 물건에만 압류가 붙을 수 있습니다. 그 타인이 본인

에게 보증만 서주지 않았으면 됩니다.

전제는 압류 당시에 부모님 집인 경우 부모님이 집에 계셔서 본인의 집이며 물건

임을 입증하시면 되고 없으셔도 나중에 제3자 이의 제기를 하면 됩니다만... 사실

부모나 친척집, 친구집등에 기거하는 개인에게 유체동산 압류가 들어가는 경우는

거의 없다고 봅니다. 정말 건질 것이 없기 때문이지요.

그러나 남의 명의이니 안들어오겠지...하고 안심하시는 것은 금물입니다. 남의 집에

살 경우에도 압류는 들어올수 있습니다. 실제 사는 곳이기 때문이지요. 이럴 경우에는

"제3자 이의제기 소"를 제의 하시고 강제집행 정지신청을 하시면 되구요. 제 3자 물품

이라는 증거자료인 매매계약서를 보내 주시면 되지만 이 또한 5개월 가량의 시간이

걸리므로 경매기간을 늦추는 역할밖에 하지 못하고 있습니다.

물론 이의 제기에 따른 승소를 할 경우에는 압류물품에 대해 경매가 이루어지지

않겠지만 그사이 다른 채권자에게서 또다른 압류가 들어올 수 있습니다. 따라서 유체

동산 압류의 압박으로 걱정하고 계신다면 적어도 나로 인해 타인에게 큰 피해가 가지

않도록 본인의 상황에 맞게 대응책을 세워두시는 것이 좋습니다.

결혼한 부부의 경우 유체동산 압류가 상대적으로 많은 편입니다. 아이들 젓병까지

압류 붙이는 게 아닌가 걱정하시는 분도 봤습니다만... 생필품과 3개월분 급여등은

못 건드린 답니다. 또한 배우자 한쪽의 채무로 인한 압류인 경우, 다른 쪽에서 50%

배당과 우선 매수 권리를 행사할 수도 있습니다. 차차 설명해 드릴께요.

먼저 압류의 대략적인 과정입니다.

먼저 우편물이 옵니다. 압류 어쩌구...해놓고 맨 밑에 **채권단 이라고 썼으면 단순히

협박하기 위한 것이지요. 전화상으로 하는 거야 말할 나위 없구요. 그런데 **지방법원

** 집행관이라고 법원에서 왔으면 그건 진짜입니다. 언제쯤 압류하겠다고 보통 등기

우편으로 옵니다. 물론 정확한 날짜는 없지요. 미리 빼돌릴 위험이 있기 때문에요.

대환대출등으로 공증이 된 경우 법원 통보 없이도 불시에 압류가 가능합니다. (이래서

더욱더! 대환대출은 하시면 안되요.ㅠㅠ)

집행관은 법원에서 나오기는 하지만 정식 법원직원은 아니고 채권자들에게 받은 수임

료로 움직이는 사람들입니다. 그 사람들하고 다툴 일도 없습니다. 괜히 진행을 방해

하다가, 형사 처벌을 받을 수 있답니다. 그리고 경매 후에 채권자가 뭐라 하더라도

감정적으로 대응하진 마십시오. 어디까지나 "법대로" 진행하시는 것이 본인에게

유리합니다.

위에서도 언급했지만 압류를 위해 추심원이 방문하고..이런거 아니고 채권자가 법원

에 본안소송을 하면 법원에서 압류허가를 내주는 것이죠. 집행관이 배정되고 채권자를

대표하는 사람과 집행관이 만나서 압류예정지를 방문합니다.

보통 채권자나 관계자가 있을 때 방문하지만 2번째 방문때도 없을 경우 열쇠공을

불러 경찰관 입회하에 문을 따고 들어옵니다. 이것은 불법이 아닙니다. 집행관이 올

때는 반드시 신분증과 압류증빙 서류를 가지고 오므로 확인이 되면 들어오게 하세요.

일단 집행관과 관계자들이 들어오면 주로 전자제품과 큰 가구등 돈이 된다 싶은 것에

딱지를 붙이거나 목록을 적습니다. 가압류면 파란 딱지, 본압류면 빨간 딱지랍니다.

일반 가정집에서 압류라고 하면 TV등 가전제품과 장농등 큰 가구, 컴퓨터 정도가

되겠네요. 그외 압류금지 물품은 아래에 올리겠습니다.

딱지를 붙이거나 목록 작성후 "알리는 말씀" 이라는 안내장을 남겨놓고 갑니다. 안내

장에는 압류를 집행했다는 내용과 채권자와 채무자 성명, 채무액, 변제 방법등이 써

있으며, 집행관 사이트에 들어와 자신만의 비밀번호 (안내장에 명시)를 누르면 어떤

제품을 압류했는지와 각 물건들의 가격을 알 수 있습니다.

딱지를 훼손하지 마시고 물건들은 그냥 맘 놓고 사용하시면 됩니다. 며칠 지난 후

카드사에서 언제쯤 경매하겠다고 날짜를 통보해 주고 법원에서 몇날 몇시에 집행

하겠다고 실행 날짜를 알려줍니다..

경매당일에는 약속한 시간에 카드사 직원과 집행관, 그리고 브로커라 불리는 중고

상 아저씨들이 옵니다. 경매집행 장소는 압류를 실행한 집이 됩니다. 집행관이 몇월

몇일 **동 **번지 ***씨 집에대한 유체동산 경매를 시작하겠습니다.,,,하면 경매가

시작됩니다.

분명히 브로커가 옵니다. 브로커가 오는 이유는 두가지입니다. 한가지는 진짜로

물건을 매입해서 가지고 가기 위함이고, 또 하나는 일단은 낙찰을 받아 놓은 다음에

채무자를 상대로 자기 물건이니, 다시 팔겠다고 흥정을 하는 겁니다. 낙찰가의 웃돈

을 받는 겁니다. 즉, 바로 현장에서 프리미엄을 붙여 수십만원을 버는 겁니다.

경매 개시후엔 입찰할 사람이 있는지를 묻습니다. 상황을 보면 업자가 바로 나서는

경우도 있고, 바로 안 나서고 배회하 듯 있는 사람들도 있습니다. 이유는 단독으로

입찰에 응하기 위함일 수도 있습니다. 단독이라면, 최저가로 낙찰을 받기 때문입니다.

여기서 배우자 한명에게만 채무가 되어 있다면 경매일 전날 배우자 배당 신청과

배우자 우선 매수 신청을 하실 수 있습니다. 관할법원 집행관실에 본인 또는 대리인

(위임장1부, 인감1통)이 경매지정일 전날까지 도장, 신분증 지참하셔서 신청하시면

됩니다. 경매 당일해도 된다고 하지만 집행관에 따라 안되는 경우도 있으므로 돈이

좀 들지만 (약 2~3000원 정도) 전날 미리 해두시는 것이 안전합니다.

배우자 우선 매수를 신청하면 경매시 입찰자는 한번의 호가에 참여할 수 밖에

없습니다. 예를들어 137만원에 경매가 시작되었고 상대 입찰자(브로커등)이 140만원

을 제시하였다면 우선 매수를 신청한 배우자가 141만원을 제시하면 되는 것입니다.

경매는 141만원에 낙찰되어 종료됩니다.

만약 경매물품에 미련이 없다면 그냥 브로커가 사라고 놔두십시오. 그렇게 되면 배우

자가 경매 시작가(137만원)로 다시 그 물건을 사들일 수 있습니다. 또한 브로커가

낙찰된 다음 최종 낙찰된 가격의 50%를 배우자가 돌려받을 수 있습니다. 그러면

집행관은 카드사 직원에게 남은 50%의 금액을 주고는 경매가 종료되었습니다

하고는 다른사람들과 함께 집에서 나갑니다.
(따로 채권자들에게 법진행비용 줄 필요 없습니다. 법비용 물어야 된다고 협박 많이

하지요? 법비용 얼마 안되며 경매후 비용에서 집행관이 알아서 채권자에게 줍니다.^^)

이제 경매가 끝났으니 브로커들이 흥정을 하려고 할 것입니다. 자기들도 용달 불러야죠,

인건비 나가죠, 그거 돈드는 건데 가져가봐야 돈도 안되는 중고품 뭐하러 가져갑니까?

일반 개인집에 중고품 팔아봤자 얼마나 되겠습니까? 결국 원 주인에게 어떻하든 다시

사게하려고 할겁니다. 물론 자기네가 산 가격에 프리미엄 팍팍 얹어서..

솔직히 쓰던 사람이야 정들어서 또는 필요하니깐 하고 거래에 응할 수도 있겠지만

조금만 생각을 바꿔보세요. 요새 물물교환센터나 중고품, 아니 새것이라도 얼마나

싸고 좋은게 많이 나옵니까? 차라리 50% 배당 받은 걸로 새로 장만하시는 것이 훨씬

낫답니다. 맘도 편하고요.

오히려 브로커들이 받은 후엔 빨랑 물건 빼가라고 하세요. 아니면 보관료를 받겠다

고요. (법적으로 가능한 이야기입니다.^^) 그럼 흥정에 훨씬 유리해지실 겁니다. 단,

경매당일 어느 분이 낙찰을 받으시던 이미 경매가가 정해져 있으므로 이에 맞춰

현금으로 넉넉히 준비해 놓으셔야 합니다.

어떤 분의 경험담인데 경매 당일 브로커들이 집행관보다 일찍와서 이리저리 물건

살펴보고 되살건지 타진하고 확인하고 겁주고 그러드랍니다. 안살거라고 딱자르니

물건 당장 내줄거냐는둥 그래서 낙찰받자마자 가지고 안갈꺼면 보관료 내야 할

거라고 강하게 말했더니 포기햇는지 경매 참석 안하고 유찰되었다고 하더군요.

유찰되면 경매가 떨어지는 거 아시죠? 담에 경매 잡혔을 때 제3자 낙찰받아서 잘

쓰셨답니다.^^*

그런데 이렇게 경매 한번 받았다고 끝나는 것은 아닙니다. 후속절차를 안해놓으면

압류가 또 들어올 수 있는 것이죠. ㅠㅠ 또한 1000만원짜리 채무를 유체동산 압류로

100만원 갚았다고 없어지는게 아닙니다. 나머지 900만원은 계속 남아있는 것이기에

압류도 계속 가능한 것이죠. 또한 한 채권자만 아니라 다른 채권자에서 압류를 걸

수도 있지요.

즉, 다중채무라고 하면 각 채권자에서 2달에 한번꼴로 다시 집행할 수 있으며, 이미

경매가 되서 배우자가 샀다고 하더라도 후속조치가 없으면 채무자가 살고 있는 집

에서 채무자가 사용하고 있는 것 같은 물건에는 다시 빨간 딱지가 붙여집니다.

따라서 배우자가 경락을 받은 이후엔 잘 보관하셔야 합니다. 그러면 차후 또다시

경매는 할수 없습니다. 단, 새로 구입한 물건은 압류가능 합니다, 즉, 동산은 부부

공동 소유재산이라 구분이 불가능하나 경락후 경락증에 배우자의 이름으로 경락

되었다고 명시함으로 배우자 재산이 됨으로 보고 차후 또다시 같은 물건으로는

경매진행은 불가능하게 됩니다. 가령,법원에서 모르고 압류하면 경락증을 제시하면

압류중단 또는 압류해제가 되는 것입니다.

그런데 채무자가 부부 동시에 걸리는 경우도 많지요. 보통 부부간의 보증을 서는

경우도 많구요. 이런 경우에는 압류 전에 채무금이 있고 서로 도와줄수 있는 제3자

에게 질권설정을 하는 방법도 있습니다. 질권설정이란 집안에 물건을 담보로 돈을

차용하는 것이죠.

그러면서 당사자두분이 공증인가를 받은 공증사무실에 가셔서 공증절차를 받아두는

것입니다. 그렇게 되면 추후 타 채권자가 법원 집행관사무소를 통하여 유체동산

압류가 들어왔을 경우 공정증서 원본을 가지고 공증을 했던 사무실에 재방문하여

집행문을 부여 받아 법원에 같은 채권자로서 강제집행신청을 해야겠죠. 그래야만

채권자로서 권리를 인정해 주니까요. 그렇게되면 공증을 한 채권자도 압류자가

되어 경매를 같이 진행하는 사람이되겠죠.

그후 우선 경매당일 공증한 채권자가 감정가 이상 돈을 들고 경매입찰을 합니다.

얼마가 되었든 공증한 금액까지는 배당받는데 부동산처럼 1순위이기 때문에 그 금액

까지 다른 경합자와 붙어도 안심이 되겠죠. 어차피 배당으로 상대 진행자의 법적

진행비용을 제외한 전액은 찾아오니까요. 이렇게 되면 물건도 잡고 돈도 찾아오니

가재도구를 빼앗기는 일이 없을것 같네요.

때론 채권자들중 가압류를 해놓은경우 배당이 약 3-6개월까지 걸리는 경우도

있으니 미리 경매전날쯤 법원 집행관 사무소에 가서 서류를 열람하시면 본인에게

압류들어온 서류들은 다 볼수 있습니다. 또 양도담보 공증을 한 후 가처분 신청까지

해서 보전을 하는 방법이 있습니다. 비용이 좀 듭니다만..

위의 공증 절차를 거치신 분이 그래도 경매는 당하고 싶지 않다면 공증 서류를

가지고 가까운 법무사에 방문하시여 유체동산 처분금지 가처분신청을 하신다고

하시면 처리를 해줄것입니다. 그럼 서류를 신청하고 2-3일정도 있으면 법원에서

공증한 채권자에게 공탁금을 내라는 서류가 올것입니다. 그럼 대부분 지방법원마다

다르지만 통상적으로 채권액의 약 30-40%정도가 공탁금입니다.

재수좋으면 같은 판사이지만 공탁금없이 결정문이 올경우도 있겠죠....그람 땡잡은

거죠. 공탁을 걸고 결정문이 오면 이 서류를 가지고 채권자분은 법원에 가처분신청을

하러 가야겠죠. 여기서 결정문이 같은 것이 두장 나옵니다.

두장의 결정문을 들고 집행관 사무소에 가서 강제집행신청을 하게 되면 언제 집행을

간다고 날짜를 잡아줍니다. 그럼 그날 아침 절대 연락처 특히 핸폰 꺼두면 안되요.

아침 8시30분에서 9시정도 되면 몇시까지 현장으로 오라고 집행관 대행 사무원이

전화가 옵니다. 그렇게 채권자와 만난후 채무자의 집에 들어가면 A4 두장 정도 크기의

고시라고 해서 뻘건 글로 적혀있는 고시문을 붙입니다. 이때 되도록 달력뒤로 붙여

달라고 하세요.

집행관중 채권채무가 진짜로 있는것인지 확인하는 분들이 있습니다. 확실이 있다고

 우기고 절대 자수하면 안됩니다.-.-;; 어찌되었든 고시를 통하여 공시를 했으면

그 채권자 아니면 처분을 못하게 됩니다. 법률에 나온 가처분기한은 5년 입니다.

기간 내에 채무를 다 상환하셨다면 법원에 가처분한 채권자가 인도명령신청을 해서

물건을 인도 받고 법원에 공탁금을 낸 부분이 있다면 공탁금 반환 신청을 하시면

됩니다. 양도 담보 공증 서류비는 공증사무소마다 틀리지만 약 4만원가지고 가면

잔돈 주는데도 있고 안주는데도 있고... 공증금액은 얼마나 해야 하는데요? 이런 분들

님 집의 물건 팔면 얼마 나올지 대략 계산해보고 두배 정도해놓으시면 됩니다.

가처분까지 하실 분들은 200만 이하로 하심이 공탁금이 저렴하답니다.

가처분 비용은 일단 공증비 약 4만 가처분신청 법무사 비용 (경우에따라 달르지만)

17-20만 공탁금? (판사마음. 통상적으로 채권액의 약 30-40%) 결정문 수령후

법원 서류접수비는 시내는 약 4만원, 시외는 약 5만원 정도인거 같네요. 중요한 것은

결정문을 수령한 날로부터 무조건 15일 안에 집행까지 해야 한다는 것입니다.

문제는 이러한 공증이나 가처분 신청이 자칫 사해행위에 해당하여 채권자로부터

이의소를 받을 가능성이 있다는 것입니다. 그러니 이런 경우는 가능하다...라는 것만

아시고 왠만큼 집에 금송아지 있지 않은 이상 이렇게까지 할 필요는 없습니다. 괜히

머리만 아프고 복잡하고 돈만 들고... 어디까지나 법적으론 이런 방법도 있다라는

참고로 올리는 것입니다.

이제 다른 경우로 브로커나 배우자가 아닌, 제3자(친구나 친척등)의 도움을 받아

낙찰 받으실 경우도 있습니다. 그러면 집행관들의 서류 절차를 거친 다음에, 영수

증을 받고 나서, 공증 사무실에 가십시요. 아직 이 상태로는 법적 보호를 받을 수가

없습니다.

공증을 하기 전엔 (낙찰받은 물건에 대한) 약정서 또는 임대 계약서등의 서류를

써서 가지고 가셔야 합니다. 잘 모르시겠으면 행정사 사무실에서 대필해도 되고,

아님 직접 써서 가셔도 무방합니다. 그리고 공증서을 받고 잘 보관하시고 물건 잘

쓰심 됩니다.^^* 이는 제3자가 구입한 물건을 님께서 무상으로 임대?!하는 개념

입니다.

가끔 추심원이나 채권자측에서 경매할때 제 3자인 친척이 사면 재압류 안하려는

의도적인 걸로 알고 소송을 걸겠다.. 하는 경우도 있는데 당근 말도 안되는 소리이니

그런 말에 흔들리지 마시고 법적으로 보호받을 수 있는 것은 최대한 이용하시길

바랍니다.

(그외 압류가 된 시점부터 각 카드사에 팩스로 안내문을 날려서 애초에 다른곳에서

압류가 들어오지 않게 막는 방법이 있고 그래도 압류가 들어와서 경매가 이루어졌을

때에는 경매해서 배우자가 매매했다는 계약서를 경매 통보서와 함께 다시 팩스로

보내주시면 됩니다. 그렇게 하면 일단 카드회사 채권직원도 부실채권으로 처리하기

좋은 구실이 서류상 생겼기 때문에 더이상 귀찮게 하지는 않을 것입니다.

공증은 안스셔도 경락증으로 가능합니다만 요근래 무대포로 밀어붙이는 집행관의

사례도 봤고 안전과 마음의 평화를 위해 공증은 해놓을 만 한거 같습니다.)


...........................................
덧붙입니다. 채권자의 입장에서는 압류란 채권을 회수하기 위한 하나의 방법이지만,

채무자의 입장에서는 생활이 어렵거나 생계에 위험을 느낄 정도의 상황인 마당에

사소한 것 하나까지 압류될까봐 두려워하게 되는 것이지요.

이와는 달리, 단순히 이웃이 볼까봐 혹은 얼마전에 새로 장만한 것 빼앗길까봐 부담을

느낀다면, 그건 다소 이기적인 사고로 비칠 수 있습니다. 입장을 바꿔 생각한다면, 어느

정도 선에서는 내어줄 각오를 하고 사는 것이 현명하고 괜한 스트레스를 줄일 수 있을

것입니다. 자신의 것은 안버리고 파산면책의 이득만을 얻을 수 없는 노릇이지요.

아래 글을 보면 아시겠지만, 생활에 필요한 자동차도 가져가느냐는 등 질문을 하신

분들은 "원칙적으로" 부담을 느끼실 필요가 없습니다. 그러나 채권자 입장에서는

이것저것 가리지 않을 것이니, 그냥 마음을 비우고 지내는 것이 현명하리라 봅니다.

민사집행법상의 압류 금지 품목에 관한 다음 항목을 참고하시기 바랍니다. 단, 어디

까지나 법조항이라는 것을 염두에 두셔야 합니다. 예를 들어 6번 항목 같은 경우

인터넷 쇼핑몰 하시는 분들께 컴퓨터는 사업의 도구이지만 종종 컴퓨터 압류로

사업을 접는 경우를 보게 됩니다. 자동차로 사업을 하시는 분들의 자동차 경우도 마찬

가지구요. 즉, 채권자와 채무자의 해석차이가 존재한다는 것이겠죠.


제195조 (압류가 금지되는 물건) 다음 각호의 물건은 압류하지 못한다.

1. 채무자 및 그와 같이 사는 친족(사실상 관계에 따른 친족을 포함한다.

 

 

 

 

 

 

베이비부머 은퇴하는 2010년께 집값 갈림길

◆인구경제학으로 본 주택시장◆ 2002년부터 2006년까지 서울 특히 강남지역 아파트값이 폭등하면서 거품론이 비등할 만큼 높은 가격대를 형성하고 있는 가운데 인구 감소가 본격화하는 2020년부터는 아파트값이 하락할 것이라는 주장이 나오고 있다. 이 같은 주장은 △아파트 가격이 소득 수준에 비해 과도하고 △은퇴한 고령 인구들이 보유세 부담을 견디기 힘들 것이며 △인구 자체가 줄어든다는 인구경제학이 밑바탕에 깔려 있다. 일단 아주 획기적인 출산정책이 아주 단기간에 성공을 거둔다면 모를까 인구 감소가 본격화할 것이라는 사실만큼은 분명하다. 통계청은 국내 인구가 2020년 약 4996만명에서 `꼭짓점`을 찍고 감소세로 돌아설 것이라고 전망한다. 단순히 인구 구조 변화만 놓고 보면 인구 증가세 둔화ㆍ감소로 주택 수요가 줄어들고 가구원 수가 적어지면서 중소형 아파트가 인기를 끌 것이라는 추측이 가능하다. 그러나 대다수 부동산ㆍ주택 전문가들은 이 같은 예상에 대해 소득 수준 향상, 주택 주수요계층 증가 등을 고려하지 않은 `막연한 기대심리`일 뿐이라고 의견을 달리한다. 주택을 교체하려는 가장 큰 수요층인 40ㆍ50대 가구주 가구수가 2020년 465만가구로 늘어나 교육환경이 좋고 교통ㆍ편의시설 이용이 편리한 곳에 위치한 중대형 아파트나 고급 주상복합의 인기는 더 높아질 것이라는 분석도 나온다. 노년층은 경제력 유무에 따라 극단으로 갈릴 것으로 전망된다. [이호승 기자] 매경 2007.04.09 07:43:01 입력           10년 후에도 집값 안떨어진다 2020년 소득늘어 고급.중대형 주택수요 증가 ◆인구경제학으로 본 2020년 주택시장◆ 우리나라 인구구조가 선진국형으로 변화하고 있다 . 인구증가 둔화ㆍ인구 감소, 고령화 등의 경향이 점차 뚜렷해지고 있는 것. 이 같은 변화는 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까. ◆ 2020년 우리나라 인구는 = 2018~2020년 우리나라 인구구조 변화는 인구증가율 둔화와 이어지는 인구 감소, 고령화, 1~2인 가구 증가로 인한 가구수 증가, 지방인구 감소 등으로 압축된다. 통계청 인구추계에 따르면 2005년 현재 우리나라 총인구는 약 4813만명이며, 2020년 약 4996만명까지 증가했다 감소세를 보일 것으로 전망된다 . 핵가족화 현상은 더 급격해져 1인 가구나 2인 가구 등이 증가하면서 총가구수는 2005년 현재 1578만9000가구에서 2015년 1757만1000가구, 2020년 1815만8000가구로 늘어날 것으로 추정된다. ◆ 중소형 아파트, 타운하우스 뜰까 = 인구구조 변화만 놓고 보면 중소형 아파트와 전원주택ㆍ타운하우스 등의 인기가 높아지고 중대형 아파트 인기는 시들해질 것으로 예상해 볼 수 있다 . 수요는 줄어드는데 공급은 늘어 전반적으로 가격도 내려갈 것이다. 이철용 LG경제연구원 부연구위원은 "주택 수요는 줄고 공급은 늘면서 집값이 안정되고 중소형 아파트 수요가 늘어날 수밖에 없다"고 설명했다 . 그는 "2010년께부터 본격 은퇴기에 접어드는 베이비부머(1955~1963년생)들과 일정한 수입이 없는 노년층이 보유세 부담 등으로 기존에 살던 중대형 아파트를 대거 처분하면 주택공급이 늘고 가격도 하락할 것"이라고 내다봤다. 원경호 부동산학 박사(공인중개사)는 "아파트의 투자가치와 주거기능으로서 매력이 떨어지면서 새로운 대안으로 전원주택과 타운하우스가 부각될 것"이라며 "최고급 아파트 외 중소형 아파트의 인기는 떨어질 것"이라고 내다봤다. 정부의 주택공급 물량 확대 정책도 주택가격 하락을 가져올 요인으로 꼽힌다 . 2002년 건설교통부가 발표한 `주택종합계획(2003~2012)`에 따르면 우리나라 연간 주택수요는 계속 증가해 2008년 44만가구로 정점에 이른 뒤 2020년께에는 37만호에 그친다 . 반면 2012년까지 연평균 50만가구의 주택이 서울 및 수도권 지역을 중심으로 신규 공급된다. 그 결과 서울의 주택보급률은 2000년 77.4%에서 2012년 110.6%로 증가한다 . 전국 기준으로는 2000년 96.2%에서 2012년 116.7%로 상승한다 . 전국적으로 주택 수급 불균형이 거의 해소된다는 얘기다. ◆ 중대형 아파트ㆍ초고층 주상복합아파트의 인기는 여전? = 주택보급률 확대와 인구감소에 따라 주택값이 안정될 것이라는 주장은 인구구조 변화보다 주택값에 더 큰 영향을 미치는 가구수, 소득수준 등을 제대로 고려하지 않은 오류를 범하고 있다고 다른 전문가들은 지적한다 . 주택수요가 감소할 것이라는 전망도 잘못됐다는 것. 정의철 건국대 부동산학과 교수는 "향후 주택수요는 소득에 의해 크게 영향을 받을 것"이라며 "장기주택수요 증가율은 점차 감소하겠지만 총량적 주택수요는 증가할 것"이라고 분석했다. 주택수요도 고급화ㆍ대형화될 것으로 보인다. 고종완 RE멤버스 대표는 "선진국 사례를 보면 소득 2만달러 시대에 접어들면 주거형태에 큰 질적 변화가 온다"며 "고급ㆍ대형주택에 대한 수요가 증가할 것"이라고 내다봤다. 2005년 주택연구원 자료에 따르면 한국인의 1인당 주거면적은 6.9평 수준으로 일본의 11평, 미국의 20평에 비해 크게 떨어진다 . 10년 뒤 현재 일본 수준만 따라간다 하더라도 가구당 30~40평대는 족히 필요하게 된다는 것이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장도 "주택수요는 계속 유지되고 대형ㆍ고급 주택에 대한 선호도도 높아져 인구구조 변화에 따른 충격을 흡수할 것"이라고 말했다. 고준석 신한은행 부동산재테크 팀장은 "은행 자체 리서치 결과 1인 가구들도 소형보다 40평대 중형을 선호하는 것으로 나타났다"며 "소득 수준이 높아지면서 주거문화가 좋은 곳을 찾기 때문"이라고 말했다. 미래의 아파트 대체주거형태로 각광받는 타운하우스는 삶의 질 향상으로 인기가 높아질 것으로 보이지만 주변 인프라가 열악하고 편의시설 부족 때문에 아파트를 대체하기에는 한계가 있을 것이라고 말한다. 이 두 가지 주장 중 어느 것이 맞다고 단정짓긴 힘들지만 대체적으로 고급ㆍ중대형 주택에 대한 선호도는 여전할 것이라는 지적이 설득력을 얻고 있다. [이호승 기자 / 박대민 기자]   초고령 일본…도심회귀 늘고 집값차별화 ◆인구경제학으로 본 2020년 주택시장◆ `이랏샤이마세!(어서 오십시오!)` 도쿄증권거래소 인근의 한 우동 체인점 점심시간. 예순 살이 넘어보이는 할머니들이 유니폼을 입고 손님을 안내하고 있다. 이미 초고령화사회로 접어든 일본. 사실 일본의 인구구조는 미래 한국의 인구구조와 비슷하다. 인구 변화에 따른 일본 부동산 시장의 변화를 살펴보면 한국 부동산 시장의 미래를 점쳐볼 수 있는 까닭도 이 때문이다. 일본 부동산 시장은 전후 베이비붐 세대인 `단카이(團塊) 세대`가 은퇴한 1990년대 이후 안정됐다. 대도시권에선 도심 회귀가 진행중이다. 특히 2002년 후 규제 완화로 도심 재개발이 가속화됐다. 이에 따라 주택과 빌딩 공급이 늘면서 직주근접이 이뤄져 인구가 유입됐다. 반면 대도시권 내 신도시는 인구 이탈이 가속화된 데다 고령 인구 비중이 늘면서 올드타운으로 전락했다. 상권도 축소됐고 버스 노선도 통폐합됐다. 세수도 줄어 편의시설 증설은커녕 개ㆍ보수도 어렵다. 부동산 가격 차별화도 심화되고 있다. 2007년 발표한 일본의 평균공시지가는 주택지는 0.1%, 상업지는 2.3% 올랐다. 이 중 도쿄ㆍ오사카ㆍ나고야의 상업지역은 8.9% 상승했지만 지방은 하락세였다. 도쿄권의 경우 고급주택과 중심상가 위주로 가격이 오른 반면 30%에 달하는 곳은 가격이 떨어지거나 그대로였다. 지방 소도시는 도보로 의료시설과 쇼핑시설을 이용할 수 있는 지역이 실버세대의 관심을 끌고 있다. 한국도 인구 증가세가 둔화되면서 도심 회귀 현상이 나타나 지방과 서울 근교는 주택 공급 과잉에 시달릴 수 있다는 지적이 있다. 김희선 부동산114 전무는 "신도시를 무작정 늘리는 것은 문제다"면서 "특히 고령화가 진행되면 중소형 아파트도 젊은층보다는 노년층의 수요가 커질 전망이다"고 말했다. 하지만 한국과 일본은 상황이 달라 단순 비교는 무리라는 견해도 있다. 한국의 강북 재개발은 주택 중심이라 직주근접 문제가 해결되지 않는 반면, 일본은 주택 공급과 빌딩 개발이 함께 이뤄져 인기를 끌었다. [박대민 기자]   2012년 주택보급률 117%로 ◆인구경제학으로 본 2020년 주택시장◆ 주택정책을 총괄하는 건설교통부의 장기 주택정책도 인구와 가구 구조 변화 추이에 맞춰져 있다. 인구 감소에도 불구하고 주택 공급 확대 정책을 계속하고 특히 가구 구성 다양화에 따라 다양한 형태의 주택을 공급한다는 것이다. 이를 통해 인구 1000명당 주택 수를 2005년 330가구에서 2017년 377가구로 높일 계획이다. 정부 정책의 핵심은 10년 이상 장기 임대주택 50만가구를 공급해 향후 임대주택을 전체 가구 수의 20%까지 늘린다는 것이다. 그렇지만 앞으로 수요가 늘어날 고급주택이나 민영주택에 대한 확실한 청사진은 준비하지 못하고 있는 실정으로 반쪽짜리 주택정책뿐인 셈이다. 건교부는 무주택 서민과 중산층을 대상으로 30평형의 임대주택을 공급하고 10년 이상 임대 후 이를 매각 또는 분양전환한다. 올해에만 수도권 4000가구, 지방 1000가구 등 총 5000가구를 공급하고 내년부터는 매년 5만가구씩 공급할 예정이다. 건교부 관계자는 "2017년에는 임대주택이 전체 주택의 20%를 차지해 서민들의 보편적인 주거 형태로 자리잡을 수 있을 것"이라고 내다봤다. 2017년까지 대략적인 계획이 나와 있지만 구체적인 세부 계획이 수립된 것은 2012년까지다. 정부는 2012년까지 주택보급률을 선진국 수준인 116.7%로 끌어올린다는 목표를 설정했다. 특히 수도권 지역 공급 정책을 적극적으로 펼쳐 주택부족문제가 심각했던 서울은 보급률을 77.4%(2000년)에서 110.6%로, 경기도는 112.2%까지 높이는 것이 목표다. 노인가구, 독거노인가구, 1인 가구 등 가구 형태의 다양화에 따라 이에 걸맞은 주거공간 공급 계획도 수립하고 있다. 정부는 2017년께 65세 이상 노인들로만 구성된 노인가구가 전체의 18% 정도가 될 것으로 보고 있다. 이 중 독거노인 비율은 7~8% 정도로 예상된다. 이를 위해 2012년까지 주택관리인ㆍ건강보호인이 상주하고 노인가구가 자립적으로 생활할 수 있는 노인공동생활주택을 공급한다. 노인공동생활주택은 실버타운 개념이 아닌 집합주택 형태로, 다세대ㆍ다가구주택과 같은 건설 기준에 공유공간과 관리인공간을 포함시키는 형태의 주택이다. 또 역모기지론을 활성화해 노인가구가 자신이 소유한 주택을 금융기관에 담보로 제공하고, 연금 형태로 생활비를 받을 수 있도록 할 계획이다. 노인가구가 아닌 1인 가구를 위해서는 그들의 주거 특징인 `직주근접 원칙`을 고려해 원룸주택, 오피스텔 공급과 함께 도심지 재개발에 따라 사용가치가 떨어지는 노후건물을 1인 가구 주택으로 개량해 이들에게 공급하는 방안을 검토하고 있다. [김기철 기자]

 

2020년 부동산 재테크…인프라 갖춰진 도심인근에 투자

◆인구경제학으로 본 2020년 주택시장 (下)◆ 2020년 인구 감소와 주택보급률 확대가 예상되는 상황에서 부동산 재테크는 어떻게 해야 할까. 전문가들은 인구가 줄어든다고 해도 1인가구, 이혼가구 등 확대로 인해 가구 수가 증가하는 만큼 주택이 예상처럼 남아돌지는 않을 것으로 보고 있다. 또한 그간의 정황으로 볼 때 주택보급률이 계획대로 높아지지 않을 것이라는 지적도 있다. 때문에 실거주 목적이라면 지금이라도 주택 매매에 나서야 한다고 조언한다. 여유자금이 있다면 강남 등 도심이, 그렇지 않다면 수도권은 경의선 경원선 신분당선 등 광역전철망 인근 주택 등이 유망한 것으로 꼽혔다. 김선덕 건설전략연구소 소장은 "지난해 9~10월과 같은 집값 폭등은 앞으로 없을 것으로 보이기 때문에 가격이 오를 곳을 골라 투자를 하기보다는 실거주를 목적으로 집을 구매해야 한다"면서 "특히 인프라스트럭처가 갖춰진 도심 인근이 적합하고 외곽으로 나가더라도 1시간30분 이내 거리를 택해야 한다"고 말했다. 보유 부담이 높아진 만큼 다주택보다는 `똑똑한 집` 한 채를 보유하는 것이 바람직하다는 지적이 많았다. 김 소장은 "다주택을 보유하면 양도세 보유세 등 세금 부담이 너무 크다"면서 "대출 억제 등 금융 규제가 풀리지 않는 상황에서 다주택 보유는 사실상 힘들다"고 지적했다. 곽창석 부동산퍼스트 전무는 "2003년 이후 수도권 공급량은 줄어들어 공급 공백이 생긴 상태"라면서 "획기적인 주택 공급 방안이 마련된다면 보유 주택 수를 늘리지 않는 것이 좋겠지만 별다른 공급 대책이 나오지 않는다면 보유 주택 수를 늘리는 것이 효과적"이라고 말했다. 가격이 안정될 때를 대비해 편의시설이 갖춰져 있고 교육여건이 좋은 곳에 투자하는 것이 바람직하다는 의견도 제시됐다. [심윤희 기자]

 

용산 뚝섬 상암 마곡 新부촌 된다

◆인구경제학으로 본 2020년 주택시장 (下)◆ 10여 년 뒤 주택시장은 지역별로 명암이 극명히 갈릴 것으로 보인다 . 서울지역은 인기지역과 개발계획이 있는 지역들을 중심으로 강세를 보일 것으로 보이며, 경기 남부와 인천 역시 각종 호재와 인구증가 등으로 활황세를 띨 것으로 전망된다 . 반면 남부지방 등은 경기 침체와 지속적인 인구 감소로 인해 부동산시장이 얼어붙을 것으로 예측된다. ◆ 서울지역은 맑음 = 2006년 통계청 자료에 따르면 지난해 현재 1004만3258명인 서울 인구는 995만8788명으로 소폭 감소할 것으로 보인다. 인구 감소폭은 미미한 편으로 부동산시장에 미칠 영향 자체는 크지 않을 전망이다 . 소득 증대와 재개발ㆍ재건축 호재로 인해 시장 전망이 밝을 것으로 보인다. 현재 인기 지역인 강남과 서초 송파 강동 용산 등은 지속적으로 수요가 증가해 인기가 유지될 것으로 예상된다 . 강남지역은 10여 년 뒤에도 최고급 주택지로서 위상이 쉽게 쇠락하지 않을 것 같다. 고종완 RE멤버스 대표는 "2020년께에는 강남지역 대부분 아파트가 건축한 지 30년 이상이 되기 때문에 재건축ㆍ리모델링 충족 연수를 모두 넘기게 된다"며 "현재 재건축 규제 역시 무한정 영향력을 행사할 수 없어 대대적인 리노베이션 바람이 불면 강남지역의 쇠퇴를 막을 것"이라고 관측했다. 강남 일대는 중대형 고급 아파트와 주상복합, 재건축 아파트가 부동산시장을 주도할 것으로 보이며, 소규모 단지의 최고급 아파트도 등장할 것으로 보인다 . 일부 강남지역은 최고급 주거단지를 중심으로 평당 1억원 시대가 도래할 것이라는 섣부른 전망도 나오고 있다 . 그동안 개발에서 소외돼 왔던 강북지역도 획기적인 변화를 맞을 것 같다 . 각종 개발계획이 예정대로 진행된다면 향후 10년 안팎이면 현재 진행중인 뉴타운ㆍ재개발 프로젝트가 대부분 가시적인 성과를 드러내게 된다. 용산 뚝섬 상암 마곡 등 전략적 개발 예정지역과 도시재정비촉진지구, 균형발전촉진지구 등을 중심으로 기존 슬럼화돼 있던 지역이 `도시 내 신도시`로 180도 탈바꿈할 것으로 보인다. 강ㆍ남북이 공존하는 시대가 도래하면 `부자동네` 역시 다핵화될 것으로 전망된다 . 한강변을 중심으로 형성되는 용산 뚝섬 상암 등 한강벨트 지역, 마곡 김포공항 방화지역 등은 `신(新) 부촌`으로 떠오를 가능성이 크다. ◆ 인천ㆍ수도권 지역은 쾌청 = 2020년 부동산시장에서 가장 주목해야 할 지역 중 하나는 수도권, 그 중에서 경기 남부지역이다. 향후 유입인구가 지속적으로 증가할 것으로 보여 경기지역 인구는 2006년 1095만4856명에서 2020년에는 1346만8050명으로 20% 이상 급증할 것으로 예측된다. 이들 중 상당수는 경기 남부에 집중될 가능성이 크다 . 분당 용인 하남 의왕은 물론 판교 죽전 수지 영통 동탄 등이 각광을 받을 것으로 보인다 . 이들 지역은 서울, 행정복합도시와 각각 1시간 내외 거리에 위치하고 있어 이들 도시 출퇴근 인구들이 많이 모여들 것으로 예상된다. 파주나 김포 등 서울 서부와 인천의 중간지대 신도시 역시 관심 대상 지역이 될 것으로 전망된다 . 인천은 경제자유구역이라는 강력한 `블랙홀`이 존재한다 . 아울러 송도신도시나 청라지구 등이 고급 주거벨트로 형성될 것으로 보인다. ◆ 지방은 대체로 흐림 내지 비 = 충청지역은 행정복합도시 등 호재로 인해 지방에서는 전망이 가장 밝은 곳이다 . 대전과 청주는 행정복합도시 배후도시로 각광을 받을 수 있다 . 다만 행정복합도시가 주거와 교육 등에서 완전한 자급도시로 개발된다면 대전이나 청주 등 인근 대도시가 가져갈 반사이익은 생각 외로 적을 수도 있다. 영남과 호남, 강원 등은 부동산시장에서 비관론이 우세하다. 외지인보다는 지역 내 자본이 부동산시장을 판가름할 열쇠인데 지역 경기가 장기적으로 침체될 가능성이 높기 때문이다 . 물론 일부 혁신ㆍ기업도시를 중심으로 지역별로는 호재가 있는 지역이 존재한다. 부산과 대구는 2006년 인구가 359만1677명, 254만7186명에서 2020년 342만3378명, 245만3617명으로 각각 줄어들 것으로 보인다 . 지역 경기 침체에 인구 감소가 겹쳐지면서 주택 수요가 줄고 미분양 사태도 지속될 것으로 염려된다. [이호승 기자]  [출처] ◆인구경제학으로 본 주택시장◆ 상,하

미등기 양도자산의 양도소득세

소득세법은 부동산 거래의 투명성 및 과세자료의 양성화를 통하여 부동산 투기억제 및 불법 은닉거래를 방지하고 탈세를 근절하고자 세원포착이 곤란한 미등기 양도자산에 대하여는 세법차원에서 여러 가지 불이익을 주고 있다. 이하에서는 미등기 양도자산의 범위와 그 불이익에 대하여 알아보기로 한다.

미등기 양도자산이란 토지 또는 건물 및 부동산에 관한 권리를 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다.

예를 들어 신축건축물의 경우, 건축물은 건축허가를 받아 신축해야 하고 건축물이 완공되면 건축관련 법규에 맞도록 지어졌는지 검사를 해서 준공필증이 교부된다.

그리고 그 내용이 건축물대장에 등재되면 소유권 등기를 할 수가 있다. 따라서 건축물 대장에 등재된 경우에도 등기되지 않은 경우에는 미등기 자산이 되는 것이다.

하지만, 양도일 현재 건축물에 대한 사용검사를 받지 못하여 취득에 관한 등기가 불가능한 상태에서 양도하는 것이라면 미등기 양도자산에 해당하지 않는다. 그리고 신축한 주택의 경우, 임시사용승인은 받았으나 사용검사필증이 교부되지 아니한 상태에서 양도하는 경우에는 양도당시 그 자산의 취득등기가 불가능한 자산으로 보아 미등기 양도자산에서 제외한다.

한편 당초 부동산 매매계약을 체결한 사람이 아닌 제3자 명의로 등기를 하였다가, 법원의 확정판결에 의하여 토지 등을 취득한 후, 소유권의 등기를 하지 아니하고 그 부동산을 타인에게 양도하는 것은 미등기 양도자산에 해당된다.

소득세법에서는 양도당시 그 자산의 취득등기가 불가능한 자산으로 보는 미등기 양도 제외 자산을 다음과 같이 열거하여 규정하고 있다.

먼저 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산, 농지의 교환 또는 분합으로 양도소득세가 비과세되는 토지 및 자경농지로 양도소득세가 감면되는 토지는 등기를 하지 않고 양도하더라도 미등기 양도자산에서 제외 된다. 그리고 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등
의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 사업시행자에게 양도하는 경우에도 미등기 양도자산에서 제외 된다.

위에서 설명한 미등기 양도자산으로 보지 않는 경우를 제외한 부동산을 등기하지 아니하고 양도하면 받게 되는 여러 가지 불이익
을 받게 된다. 먼저 현행법상 부동산 미등기 전매는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금이 부과된다. 그리고 중개업자가 부동산을 직접 거래하거나 알선·중개한 경우에는 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 등의 처벌이 부과되고 있다.

세법에서도 이러한 단기간의 시세차익을 노리고 등기를 하지 않는 방식으로 세금을 피해가는 미등기 전매 거래에 대해서는 양도소득세 측면에서 여러 가지 불이익을 주고 있다.

우선 미등기 양도자산에 대하여는 양도소득세의 비과세 및 감면에 관한 규정을 적용하지 아니한다.

그리고 70%의 최고의양도세율을 적용하며 장기보유특별공제와 양도소득기본공제의 적용도 배제된다. 따라서 미등기 자산의 양도인지 여부에 따라 양도소득세의 세금차이는 엄청나게 달라진다.

지금까지 미등기 양도자산의 범위와 미등기 자산을 양도하는 경우 받게 되는 불이익 등에 대해서 살펴보았다. 위에서 본 바와 같이 부동산을 미등기 한 상태로 양도하게 되면 여러 가지 불이익을 받게 되므로 법에서 정한 일정한 경우를 제외하고는 반드시 등기를 한 후 양도를 해야 한다.

 

일요경제-채상병 참세무법인 대표세무사 기자