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[스크랩] 2년 전 ‘증시 2000 시대’ 예측한 장득수의 ‘제2 예측’ |부동산노트

2007-07-18 10:42

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출처 : 좋은현상으로...Good actual condition

원문 : http://blog.drapt.com/koyongso

2년 전 ‘증시 2000 시대’ 예측한 장득수의 ‘제2 예측’
 
“2012년까지 지수 5000 간다, 4:3:3 전략으로 대응하라”
 
신동아’ 2005년 4월호에서 최초로 구체적 근거를 들어 증시 2000 시대를 예측한 장득수 슈로더 투자신탁운용 자산운용본부장이 신동아 독자를 위해 2년 만에 다시 예측 보고서를 내놓았다. 놀라지 마시라. 그가 전망한 5년 후의 코스피지수는 5000이다. 한 번은 맞고, 한 번은 틀리는 것이 증권시장의 룰이라지만, 전문가 세계에서 한 번의 실언(失言)은 곧 퇴장을 의미한다. 그가 이런 위험을 무릅쓰고 상승장을 예언하는 이유, 그리고 시장에 나타난 새로운 조류 분석!
 
지금은 기억도 가물가물하지만 2005년 2월28일 코스피지수는 ‘분명히’ 1000을 넘어섰다. 2000년 1월4일 1059에 도달, 사상 최고치를 기록한 이후 5년2개월 만이었다. 시장은 술렁였다. 과거 20년 동안 그랬듯 지수 1000이 한국 증시의 한계라는 비관론이 나왔다. 반면 이제부터 한국 증시는 본격적인 상승세를 보일 것이라는 낙관론도 나왔다. 주식시장은 그해 3월 내내 등락을 거듭했다.
 
 
‘그냥 올라?’
그때 나는 확신에 차 있었다. ‘이제부터 시작이다’(신동아 2005년 4월호 “강세장은 새벽이슬처럼 찾아온다, 지금이 새벽이다” 종합주가지수 3년 내 2000 갈 수밖에 없는 이유).
하지만 다니던 회사에서도, 가족들도 너무 오버하는 것 아니냐고 걱정했다. 집사람은 “주가 올라간다는 글만 쓰지 말고, 집에 돈이나 많이 가져오면 좋겠다”고 불만을 늘어놓기도 했다. ‘자본론’을 쓴 카를 마르크스의 어머니가 찢어지게 가난한 집안 살림에도 아랑곳없이 글만 쓰고 있는 아들에게 “카를, 자본 얘기는 그만 하고 집에 자본을 좀 가져오면 안 되겠니?”라고 했던 일화가 떠올랐다.
그로부터 2년이 조금 지난 2007년 6월, 한국 증권시장은 연일 사상 최고치를 경신하며 거침없이 상승해 지수 2000을 눈앞에 두고 있다. 주가가 오르는 이유는 셀 수 없이 많다. 이유를 찾기 어려울 때는 ‘그냥 오른다’고 한다. 하지만 지난 2년의 상승은 정부의 주장처럼 경제를 잘 운용해서 오른 것이 아니다. 외국인이 열심히 사서 오른 것도 아니다. 그냥 전세계가 올랐기 때문이다.
미국 증시는 2000년 IT 버블 붕괴와 2001년 9·11테러의 아픔을 딛고 사상 최고치를 돌파했다. 높은 실업률과 경쟁력 약화로 노쇠한 유럽도 연일 신고가를 갈아치웠다. 자원 외에는 별다른 경쟁력이 없는 브라질이나 멕시코 같은 남미 시장도 정도의 차이는 있지만 3~4배 이상 올랐다. 또 증시 후진국에 속했던 2006년의 인도, 2007년의 중국은 유례없는 증시 호황에 즐거운 비명을 질러댔다. 주가는 왜 이렇듯 전세계적으로 꾸준히 오르는 것일까. 앞으로 증시는 어떻게 전개될 것인가.
2000년 이후 전세계 경제는 3개 대륙권이 서로 다른 역할을 담당하며 성장했다. 소비를 담당한 미국, 생산을 담당한 중국과 인도, 그리고 생산을 위한 원자재를 공급하는 남미와 중동. 오래전부터 무역적자, 재정적자에 시달려도 미국 소비자들은 2000년까지 주가 상승에 힘입어 열심히 먹고 입고 썼다. 저금리에 따른 집값 상승과 이에 따른 소득효과로 소비욕을 늦추지 않고 있다.
 
굴뚝주(株)의 복수
여기에 엄청난 인구와 저임금을 바탕으로 중국과 인도가 전세계의 생산기지로 자리잡았다. 단순한 수공업 제품에서 첨단기술 제품까지 전세계 소비자가 사용하는 거의 모든 제품을 저렴한 가격에 공급한다. 엄청난 수출로 막대한 무역흑자도 일궈왔다. 이러한 제품 생산을 위한 석유, 구리 같은 원자재를 공급하는 남미 국가들은 치솟는 원자재 가격에 편승, 큰돈을 벌었다. 세 개의 거대한 경제권이 각자의 영역에서 부를 축적했고 경제를 일으켰다.
이 구도에서 일본은 낮은 엔화를 바탕으로 수출에 주력했다. 그리하여 1980년대 말 부동산과 주식 거품 붕괴 이후 침체된 경제를 회생시켰다. 한국도 중국의 호황에 편승해 철강, 조선, 화학, 기계 등 주요 전통산업이 모처럼 활기를 띠었다.
이러한 경제 호기는 2000년부터 지속된 저금리를 바탕으로 한 풍부한 유동성과 맞물렸다. 2000년 기술주(株) 거품의 충격이 잊히기 시작한 2003년부터 주가 폭등으로 이어졌다. 미국, 유럽 같은 선진국은 물론 남미와 아시아 각국의 주가가 사상 최고치를 기록했다. 한국 증권시장도 마찬가지였다.
코스피지수 2000에 근접하는 과정에서 한국 증권시장은 몇 가지 특징적인 양상을 나타냈다. 첫째는 주가의 양극화가 심화됐다는 것. 과거처럼 주가가 오르면 모두 오르고, 빠지면 동반 하락하는 장세에서 벗어났다. 종목별로 실적이나 이슈, 재료에 따라 오르내림이 교차하는 차별화 장세가 전개됐다.
대표적인 예가 삼성전자다. 삼성전자는 한국의 대표종목으로 한국 증권시장의 움직임과 궤를 같이했다. 삼성전자가 빠지면 주가지수 상승을 생각하기 어려웠다. 돈 많은 개인의 주식투자 1순위는 삼성전자였고, 어떤 주식형 펀드에서건 삼성전자 없이는 포트폴리오를 구성하지 않았다.
하지만 굴뚝주(株)의 복수가 시작됐다. 1990년대 말부터 2000년 초반까지 기술주 버블 시장의 뒤안길에서 서럽게 지내던 전통산업, 이를테면 철강, 화학, 조선, 해운 등 전통적인 제조업이 2003년 이후 새로운 경제구조에서 각광받았다. 2004년 4월 전체 증권시장에서 23%를 차지하던 삼성전자의 위상은 지수가 1700을 훌쩍 넘어선 현재, 1999년 10월 이후 처음으로 9%대로 떨어졌다.
이와 비교해 10만원대에서 맴돌던 포스코 주가는 40만원, 20만~30만원 하던 신세계 주가는 60만원을 넘어섰다. 아무리 지수를 정확히 예측한다 해도 종목선정에서 헛다리를 짚으면 상승장에 동참하지 못한다.
펀드산업의 성장도 주목할 만하다. 2004년 한국 투신업계는 돈도 없고, 투자자도 없고, 상품도 없다는 이른바 ‘3無 현상’으로 심각한 위기를 맞았다. 그러나 1억 만들기, 3억 만들기 등 적립식 펀드를 필두로 돌파구를 찾으면서 부동산펀드, 선박펀드, 배당주펀드, 가치주펀드 등이 시장을 풍미했다.
 
‘찻잔 속 폭풍’
이를 기반으로 2004년 8조원이던 주식형 펀드 규모는 2006년 말 46조원을 넘어섰다. 현재 해외펀드 열풍으로 다소 주춤하지만 증가세는 이어지고 있다. 요즘 젊고 유능한 주식 펀드 매니저들은 앉아서 ‘감’으로 주식을 사고팔던 시대에서 벗어나 직접 발로 뛰며 좋은 종목을 개발하고 있다. 이들에게 시가총액 비중은 단지 숫자에 불과하다. 과거처럼 종목 결정에 결정적인 요소는 아닌 것이다.
해외펀드의 성장도 시장의 새로운 조류다. 2004년부터 간접펀드(Fund of Fund)를 중심으로 소위 강남 일부 부유층 사이에 본격화한 해외펀드 투자는 2006년 인도펀드, 중국펀드, 브릭스펀드, 베트남펀드 등이 대박을 터뜨리면서 시장을 형성했다. 2007년에는 유럽, 일본펀드 등 선진국펀드와 리츠펀드 등으로 확산됐고 그 규모는 40조원대에 이르렀다. 이는 전체 펀드시장의 16%다.
해외펀드 투자 열풍은 한국만의 현상은 아니다. 미국에서는 신규 주식형으로 유입되는 자금의 상당부분이 전세계를 투자대상으로 하는 인터내셔널 펀드다. 2006년 말 전체 주식형 펀드의 22%가 해외 주식형 펀드였다. 그 비중은 지속적으로 확대되고 있다.
보수적인 투자로 유명한 일본도 예외는 아니다. 연초 일본 엔화의 일시적 강세로 전세계 금융시장을 떨게 했던 헤지펀드들의 엔-캐리 자금(일본의 금리가 워낙 낮아 일본에서 돈을 빌려 외국에 투자하는 자금) 일본 환류 우려가 사실상 ‘찻잔 속 폭풍’으로 끝났다. 일본 개인 투자자들이 헤지펀드의 3~4배에 달하는 규모로 해외에 투자하기 때문이다. 금리가 너무 낮아 불만인 일본 투자자들이 우체국 등에서 파는 해외채권, 이를테면 뉴질랜드채권에 대량으로 투자하고 있는 것. 이에 따라 엔화 강세는 일본 투자자들이 더 많은 해외채권을 살 수 있는 기회를 제공했고, 이 덕분에 엔화는 다시금 약세로 돌아서며 엔-캐리 자금의 해소 우려가 사라졌다.
 
사모펀드, 일낸다!
한국의 경우 세제 혜택을 비롯한 해외투자 지원책이 원화관리에 실패한 정부의 환율 방어라는 비판이 있긴 했다. 그러나 해외펀드 투자는 많은 장점을 가지고 있다.
첫째는 분산투자 효과다. 국내 주식에 투자하는 경우 아무리 좋은 종목을 골랐다고 해도 시장 전체에 영향을 주는 변수로부터 자유로울 수 없다. 이른바 ‘체계적 위험’을 줄이는 데 국제 분산투자만큼 좋은 것이 없다.
둘째는 투자 대상의 확대다. 전세계 증권시장 규모로 보면 1%밖에 안 되는 한국시장에 한정해 투자하기보다 투자 범위를 넓히는 것이 기회의 확대라는 점에서 효과적이다.
셋째는 성장이론. 주가는 성숙한 기업이나 국가보다는 성장단계에 막 접어든 시장에서 크게 오르는 것이 일반적이다. 성장의 초기단계에 있는 국가에 투자하는 것은 위험은 크지만 수익을 높일 수 있는 투자 방법이다. 해외펀드에 대한 수요는 전체 펀드시장의 3분의 1에 도달할 때까지 그 형태를 달리하며 지속적으로 성장할 가능성이 높다.
전세계 증권시장을 상승으로 이끈 또 다른 요인은 기업 인수합병(M·A) 붐이다. 1980년대 중반까지만 해도 기업들은 슬림화를 주장하며 기업분사, 소형화를 추구했다. 그러나 요즘은 ‘규모의 경제’와 수직 계열화의 장점을 내세우며 하루에도 몇 건씩 기업 인수합병이 체결되고 있다.
인수합병은 인수자가 기존의 기업 가치를 높이거나 시장에 알려지지 않은 가치를 구현하는 것으로 알려졌기에 매수되는 기업의 주가는 일반적으로 상승한다. 몇 년 전부터 미국을 중심으로 시작돼 유럽으로 확대된 사모펀드(Private Equity Fund)의 활약은 전세계 M·A 시장의 성장과 주가 상승을 잘 보여주고 있다.
 
 
사모펀드는 소수의 부자나 연기금 등 대규모 기관 투자자의 자금을 모아 투자한다. 이들은 가치는 있지만 재무구조가 부실하거나, 무능력하게 경영하는 기업의 경영권을 통째로 인수한다. 그 뒤 상장 폐지시키고 구조조정이나 경영개선, 채무구조 개선을 통해 새로운 모습으로 탈바꿈시킨다. 그 후 기업을 매각해 커다란 이익을 취하는 펀드다. 1998년 외환위기 이후 한국 시장에 들어와 국민 감정을 상하게 할 정도의 이익을 취한 론스타나 칼라일, 세계적으로는 KKR이나 블랙스톤 같은 펀드가 대표적이다.
사모펀드의 높은 수익률이 알려지면서 주체할 수 없을 정도의 많은 돈이 유입되고 있다. 지난 5월에는 신중하기로 소문난 중국 정부가 세계 1위의 사모펀드 블랙스톤에 지분 투자해 화제를 뿌리기도 했다.
현재 사모펀드를 중심으로 진행되는 M·A는 1980년대 드렉셀의 마이클 밀켄 같은 기업 사냥꾼이 장악하던 시대와는 그 양상이 다르다. 당시 기업 인수합병의 대상은 일부 자산가치 우량주나 정보, 통신 기업에 한정했다. 그러나 현재는 전 산업에서 진행되고 있다.
향후 사모펀드는 한국에도 심대한 영향을 끼칠 것으로 전망된다. 현재 미국을 거쳐 유럽 기업을 매수의 타깃으로 정한 사모펀드가 중국 진출과 함께 한국 시장에 들어올 가능성이 높다. 정부의 규제완화 움직임 때문이다. 이에 따라 증권시장은 기업가치에 비해 저평가된 기업 찾기에 더 많은 노력을 기울일 것이고, 이는 시장의 차별화와 함께 주가 상승에 기폭제가 될 것이다.
중국 경제 및 증권시장의 향방은 향후 한국 증권시장에 어떻게 접근해야 할지를 가늠하는 데 열쇠가 될 것이다. 중국 증시 역사를 간략하게 살펴보자. 1990년 11월 설립된 상하이 증권시장은 이후 10년 동안 중국 경제 성장과 함께 중국인의 투자에 대한 욕구를 충족시키며 10배 넘는 주가 상승을 기록했다. 그러나 2001년 비(非)유통주의 유통화 개혁이 최대 걸림돌로 작용하며 전세계 증시의 상승에도 불구, 2005년 6월까지 소외됐다.
하지만 2003년 이후 4년 연속 연 10%를 상회하는 높은 경제성장률과 20%가 넘는 수출증가율, 1700억달러를 상회하는 무역수지 흑자 등의 영향과 정부의 부동산 투자 억제 대책에 따른 유동성 폭발의 분출구 덕분에 증권시장은 폭등세로 돌아섰다. 2005년 7월 1011로 바닥을 친 상하이 종합지수는 2006년 11월 2000을 돌파했고, 다시 3개월 만인 2007년 2월 3000을 돌파했다. 5월에는 4000을 넘어섰다. 2006년 130% 상승, 금년 들어서도 50% 넘게 상승하고 폭등세가 이어지고 있다.
정부의 금리 인상을 포함한 지속적인 경고에도 중국에서는 하루에만 30만개 이상의 신규 계좌가 개설된다. 현재 1억명이 넘는 인구가 주식투자에 매달리고 있다. 거래대금도 미국에 이어 세계 2위다. 이는 일본을 포함한 아시아 전체 규모보다도 많다.
 
중국 증시, 거품?
역사적으로 볼 때 통화강세, 무역수지 흑자, 외환 보유고 급증, 높은 실질 성장, 낮은 금리, 넘치는 유동성, 국가적이나 세계적인 이벤트 발생, 시장 참여자들의 흥분과 광기, 그리고 영원히 지금과 같은 상황이 지속될 것이라는 믿음이 거품 발생의 배경이다. 1600년대 네덜란드 튤립 투기가 그랬고, 1920년대 미국 주식투기, 1980년대 일본 주가, 1990년대 말 나스닥과 코스닥의 폭등, 현재의 중국 주식 투자열풍도 이와 맥을 같이한다고 볼 수 있다(표 참조).
하지만 몇 년 후 중국도 주가 폭락을 겪고, 한국의 외환위기 같은 시련을 겪을 것이다. 그러나 아직은 중국시장이 상승을 다했다고 말하기에는 이르다. 적어도 2010년대 초반까지는 상승세를 이어갈 가능성이 높다.
소위 ‘족보’에 있는 유명 투기를 보면 중국의 경우는 아직 상승률이나 상승 기간에서 여타 투기에 비하면 명함을 내밀기에도 민망하다. 하물며 중국인의 투기성향을 감안하면 우리의 우려는 지나치다. 1960년 이후 1990년까지 일본 증시가 44배 상승했고, 미국 증시는 같은 기간 4.1배 상승했다.
역으로 1990년 이후 2003년까지 일본 증시는 버블 붕괴 현상이 나타났지만 미국 증시는 2000년 초반까지 지속적으로 상승했다. 미국과 일본의 주가 차이는 결국 성장률의 차이로 귀결된다. 현재 중국의 높은 성장률을 감안하면 중국 시장의 주가 차별화가 전혀 터무니없는 것은 아니라는 사실에 주목할 필요가 있다.
 
일본, 이자나기 이후 최대 호황
향후 한국의 주가는 2012년까지 코스피지수 5000을 향해 꾸준한 상승세를 이어갈 것으로 전망한다. 물론 중간 중간에 조정을 거칠 것이다. 주가는 기본적으로 다음의 식으로 계산된다.
주가=기업의 이익(EPS) × 주가수익비율(PER)
기업의 이익은 기업의 펀더멘털 요소를 반영하는 것으로 이익의 규모로 측정한다. 한국 기업들은 전체적으로 매년 15% 안팎의 이익 성장이 예상된다. 주가수익비율은 결정요인이 복잡하지만 기본적으로는 투자자들의 낙관적 혹은 비관적 태도, 시장의 환경, 증시의 수요와 공급, 금리수준, 성장성을 대변한다. 현재는 12배로, 전세계 시장 평균보다 대략 20% 할인된 수준이다. 향후 선진국 수준인 17배까지 성장할 것이다.
먼저 기업 이익의 측면에서 보자. 한국 경제에 결정적인 영향을 주는 전세계 경기는 2003년 이후 지속적인 호황기를 거쳤다. 이후 미국의 주택경기가 냉각되며 일시적 조정 국면에 접어들 것으로 예측됐다. 그러나 미국 부동산 위축이 생각보다 심각하지 않고, 오히려 물가 상승 가능성 때문에 금리를 인상할 정도로 변하고 있다.
미국의 경우 최근 주가의 사상 최고치 경신은 달러 약세를 바탕으로 한 다국적 기업들의 선전 덕분이다. 이들이 시장 및 경제 회복에 큰 버팀목이 되고 있다. 노쇠한 대륙으로 치부되던 독일을 중심으로 한 유럽의 부흥도 세계 경기 안정에 큰 몫을 하고 있다. 독일 통일과 유로화 등장 이후 오랜 기간 실업 문제와 경쟁력 약화로 어려움을 겪던 유럽 시장은 유로 경제권 확대에 따른 시장 확대와 서부, 동부 유럽간의 노동 갈등이 원만하게 해결돼 안정세를 찾아가고 있다.
엔화 약세를 바탕으로 한 일본의 경우 수출 기업들은 ‘이자나기 경기’(1960년대 후반 57개월 연속 확장) 이후 최대의 호황을 구가하고 있다. 아직 이러한 기업 이익의 증가가 개인 소비지출로 확장되지 않아 경기의 폭발적 성장은 나타나지 않았다. 하지만 올해 중반 이후 금리 인상이 예상되는 등 활기를 되찾고 있다.
남미 경제권의 경우 높은 자원 의존도와 좌경 포퓰리즘, 좌경화 등은 우려할 만하다. 그러나 세계 경제의 일원이기 때문에 극단적인 행동을 하지는 않을 것이다. 그 나라들도 성숙한 국가다.
중국은 2008년 베이징올림픽, 2010년 상하이엑스포까지는 정부 주도의 성장세가 이어질 전망이다. 전세계 생산기지를 담당했던 중국이 향후 소비기지로서 얼마만큼 효율적이고 유연하게 전환할 수 있느냐가 향후 세계 경제의 중요한 과제라고 할 수 있다.
 
‘초대형 사고’는 누가 칠까?
한국 경제도 고속 성장하는 세계 경제의 흐름에서 이제까지의 부진을 벗고 향후 5년은 성장 대열에 동참할 수 있을 것으로 보인다. 한미 자유무역협정(FTA)에 이어 유럽과의 FTA가 예정돼 있고, 미국과 중국 중심의 수출 시장이 다변화돼 있어서다. 경제 전체에서 커다란 변혁이 일어날 것으로 예상되는데, 이는 외환위기 이후 지속적인 기업구조 조정과 개혁이 열매를 맺을 가능성을 근거로 한다. 기업의 기술력과 경쟁력이 세계 수준에 이르고 있는 것도 이유다. 또 그간 미래에 대한 확신이 부족해 부진했던 투자와 소비가 풀리고 수출과 내수가 균형 성장을 이룰 것이다.
두 번째로 주가수익비율 측면에서 보면 일단 한국 증시는 2~3년 내에 선진국 지수에 편입될 가능성이 높다. 아직은 부족하지만 한국 증권시장의 선진화가 꾸준히 진척돼왔고, 기업경영의 투명화와 선진화 노력이 지속됐기 때문이다.
 
[표] 투기와 거품의 역사
상승률(%) 상승기간(개월) 하락률(%) 하락기간(개월)
튤립(1634~37) 네덜란드 5,900 36 -93 10
미시시피 주식(1719~21) 프랑스 6,200 13 -99 13
남해회사 주식(1719~20) 영국 1,000 18 -84 6
미국 주식(1923~32) 345 71 -87 33
멕시코 주식(1978~81) 785 30 -73 18
銀(1979~82) 미국 710 12 -88 24
쿠웨이트 주식(1978~1986)* 7,000 36 -98 30
홍콩 주식(1970~74) 1,200 28 -92 20
대만 주식(1986~90) 1,168 40 -80 12
한국 건설주식(1975~80) 5,258 42 -77 22
일본 주식(1965~92) 3,720 288 -63 32
한국 코스닥(1998.10~2004.8) 365 16 -89 52
미국 나스닥(1982.8~2002.10) 3,036 211 -77.9 31
중국 상해지수(2005.6~2007.6) 290 24 ? ?
 
한국의 신용등급도 현재 수준보다 2~3단계 높아지며 더 많은 투자자를 유치할 수 있을 것이다. 투자층의 다양화와 규모 확대도 시장의 성장을 돕는 주요한 요인이다. 노령화와 이에 따른 인구 구성의 변화로 ‘착하게’ 저축만으로 살던 시대에서 ‘치열한’ 투자의 시대로 변모했다. 전체 금융소득 중 주식관련 투자의 비중은 선진국 수준으로 확대될 수밖에 없다. 지속적으로 커지고 있는 국민연금 등 각종 연기금도 절대 규모의 증가와 아울러 주식투자 비중을 지속적으로 확대할 것이다.
국민연금은 이미 2012년까지 전체 자금 중 주식투자 비중을 현재의 11%에서 20% 수준까지 올리기로 했다. 보수적인 투자자로 꼽는 학교 재단들도 증시에 대한 관심을 높이고 있다. 또 사모펀드와 헤지펀드 등의 한국 기업 투자도 확대될 것이다. 현재 주로 선진국 중심으로 투자하고 있지만 사모펀드나 헤지펀드의 규모 확대는 곧 한국 시장에 대한 적극적인 투자로 이어질 개연성이 높다.
이러한 요소들을 종합적으로 고려할 때 늘 ‘코리아 디스카운트’에 시달리며 전세계 증권시장에서 저평가돼 10~12배 수준에 머물던 시장 주가수익비율(PER)이 전세계 평균 수준인 14배를 넘을 것이다. 아시아 시장 평균인 16배, 미국 수준인 17배 이상으로 성장하는 것도 무리는 아니다.
하지만 세상이 이렇게 녹록한 것만은 아니다. 주가 상승으로 가면서 넘어야 할 암초가 곳곳에 도사리고 있다. 먼저 가끔씩 발생하는 전세계적인 대형 사고는 예측할 수도 없고 그 충격도 오래간다. 1974년과 79년의 오일쇼크, 1982년 멕시코 파산, 1987년 미국 주식 폭락, 1990년 사담 후세인의 쿠웨이트 침공, 1994~95년 남미를 휩쓴 금융공황, 1997~98년 아시아 금융 위기와 러시아 파산, 2001년 9·11 뉴욕 테러 등이 그랬다.
이렇듯 대략 5년을 주기로 발생하는 전세계적 위기는 지나고 보면 기회일지 모르지만 막상 닥치면 견디기 힘들다. 더구나 인터넷을 포함한 정보통신 기술의 발달로 세계 금융시장의 움직임이 비슷해졌고, 상상을 초월할 규모의 파생상품의 활용도 고려해야 한다. 지금 시장의 변동성 하락에서 나타나고 있듯 투자자의 지나친 낙관적 태도를 감안하면 언제, 어떤 형태로 위기가 발생할지도 모른다. 이럴 때 터지는 대형사고는 시장에 엄청난 충격을 줄 것이다.
아이러니하게도 지금 사고 발생 가능성이 가장 높은 곳이 중국일 수 있다. 혹시 중국에서 대규모 통계부실, 기업들의 회계 부정, 대형 금융 피라미드 사기, 금융 스캔들 같은 사고가 발생하면서 긴장이 고조될 경우 그 파급효과를 상상하기란 쉽지 않다.
 
한방에 날아간다!
물가 불안과 이에 따른 금리 상승도 주가 상승에는 복병이다. 사실 그간 전세계는 고도성장 덕분에 물가 걱정 없이 살았다. 이른바 글로벌화에 따른 혜택으로 선진국은 2%, 신흥시장은 대략 5% 내외로 물가가 안정되는 유례없는 혜택을 누렸다. 자본, 노동, 토지(자원), 기술 등 모든 생산요소가 저렴했기 때문이다. 저금리로 자본 비용이 저렴했고, 중국과 인도의 풍부한 노동력으로 임금도 낮았다.
자원의 경우도 최근 상승세를 보이기는 했지만 전체 생산비에서 차지하는 비중이 과거에 비해 현저하게 낮아졌다. 물가 상승을 감안하면 아직 절대 수준에서는 1970년대를 따라가지 못한다.
하지만 경제성장과 더불어 금리가 상승세를 보이고 있고, 중국이 생산국에서 소비국으로 변해가는 과정에서 과거처럼 저임금을 고집하기는 어려울 것이다. 한정된 매장량과 고조되는 자원 민족주의로 세계 자원 가격은 언제 터질지 모르는 폭탄과 같다. 적당한 인플레는 경제성장에 도움이 될 수 있지만 과거 독일이나 브라질에서 겪은 살인적인 인플레는 한번에 모든 것을 날려버릴 수 있다. 금리 상승은 주식에 대한 수요를 감소시키는 결정적인 변수다.
주가가 오른다면 어떤 방향에서 접근하는 것이 유리할까. 현재까지의 주식시장을 이분법으로 단순하게 나눠보면 2000년 초반까지는 첨단기술 주식, 최근에는 전통산업 주식의 상승이 전개되며 균형을 맞췄다.
앞서 지적한 대로 증권시장이 발전하면서 증시의 움직임은 1980~90년대와는 달라졌다. 그때는 주가지수 변화에 따라 주식시장의 종목이 떼를 지어 움직였다. 그러나 지금은 업종별로 경기 흐름이나 기업의 실적에 따라 차별화되고 있다.
앞으로 이런 경향은 더 심화될 것이다. 업종의 차별화 단계를 뛰어넘어 업종보다는 기업 차원의 차별화 정도가 심화될 것이다. 같은 산업은 말할 것도 없고 같은 업종에 속한 기업이라 할지라도 실적이나 경영자의 능력, 기업의 투명도, 주주에 대한 배려 그리고 시장의 균형을 깨는 신기술이나 신기법을 등장시키는 능력에 따라 투자자들의 준엄한 판단이 예상된다.
이에 따라 향후 주가는 전통과 첨단 주식들이 균형을 이루는 가운데 어떤 업종이건 그 업종에 속한 대표주가 시장의 핵심으로 자리잡을 가능성이 크다. 두 가지로 나누어 볼 수 있다. 하나는 업종 내 시장 점유율 1위를 차지하면서 시장 지배력을 유지하는 종목. 기술력을 보유하고, 지속적인 수익과 현금을 창출하며 과감한 투자와 마케팅 능력으로 성장을 지속하는 회사들이다. 이들은 2위와의 격차를 벌리며 매출이나 이익을 압도하는 기업군이다.
 
차별적 상승세
다른 한 종류는 비록 기업 규모는 크지 않지만 자신만의 노하우와 기술력으로 숨겨진 시장의 빈틈을 채워주는 이른바 ‘롱테일’ 수요를 만족시킬 수 있는 기업군이다. 이와 함께 주주에 대한 배려 차원을 넘어서 기업과 이해관계를 갖는 종업원이나 소비자, 사회 전체에 공헌하는 기업들이 시장을 지배하는 양상으로 전개될 것이다.
한국 증권시장은 10년을 단위로, 그것도 10년이 마무리되는 몇 년간 색깔을 달리하며 큰 폭의 상승을 보였다. 1970년대 후반의 건설주, 1980년대 후반의 금융주, 1990년대 후반의 정보통신주에 이어 2010년이 다가오고 있는 현재까지 전통산업주가 그렇다. 철강, 조선, 화학, 기계 등인데 이른바 중국 관련주라고 할 수 있다.
향후 5년간 한국 증권시장은 미국이 1980년대 중반까지 구조조정을 거친 이후 1990년대에 역사상 가장 큰 상승을 기록했듯 여러 변곡점에도 꾸준하게 상승할 것이다. 철저히 차별적 상승세를 이어갈 것으로 보인다.
코스피지수 5000 시대를 맞이하는 주식 포트폴리오는 4:3:3 전략이 바람직할 것으로 보인다. 먼저 4는 주식 인덱스펀드에 대한 비중이다. 개인 투자자들이 시장에서 종목을 따라다니기가 쉽지 않기 때문에 종목 선정에 고심하지 말고 그냥 저비용으로 시장에 몸을 맡기라는 의미다.
두 번째 3은 중소형주 펀드에 대한 투자 비중이다. 중소형주의 성격상 변동폭이 크기는 하지만 증권시장에서 저평가된 경우가 많아 초과수익을 기대할 수 있는 여지가 크다. 또 M·A가 본격화하면 의외의 수익도 기대할 수 있다.
끝으로 3은 해외펀드에 대한 투자 비중이다. 한국시장도 매력적인 부분이 많고 장기적으로 성장의 여지가 크지만 투자의 범위를 넓힌다는 측면과 위험 분산의 차원에서 해외투자는 여러 장점이 있을 것이다.
증권시장은 한여름의 시원한 맥주와 같다. 거품만 가득 차 있으면 맛이 없고 아무도 마시려 하지 않는다. 하지만 적당한 거품이 없다면 누가 마시려 하겠는가. 거품도 맥주의 일부라고 생각하듯 증권시장에서 나타나는 적당한 거품은 장기적으로 시장 활성화에 도움을 줄 수 있다. 과도한 욕심도 경계해야 하지만 시대의 흐름을 타지 못하는 순진함(?)도 미덕은 아닐 것이다.
 
現 슈로더투신운용 자산운용 본부장
저서 : ‘증권시장의 유혹’ ‘투자의 유혹’

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[스크랩] ★ 주택재개발사업, 주택재건축사업, 지역조합주택 |부동산노트

2007-07-18 10:40

http://blog.drapt.com/jjunwook/3241381184722816266 주소복사

출처 : L'etranger의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/comet136

출처 블로그 > "takes tip to make money"
원본 http://blog.naver.com/cafe175/90012260916


(1) 주거환경개선사업
도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후.불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
(2) 주택재개발사업
정비기반시설이 열악하고 노후.불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
(3) 주택재건축사업
정비기반시설은 양호하니 노후.불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여시행하는 사업
(4) 도시환경정비사업
상업지역. 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
(5) 정비구역
정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 정비계획에 의하여 지정.고시된구역
 
 

 

 
일정 구역안의 토지 이용도를 높이기위해 합리적이고 효율적인 고도 이용을 추진, 건축물 정비 및 대지의 조성, 공공시설을 재정비하여 향상된 도시기능을 회복하기위한 사업이다.
주택재개발사업은 도시및주거환경정비법이 정하는 바에 따라서 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업과 이에 부대되는사업을 의미한다.
 
재개발 지역의 조합원은 그 조합이 시행하는 재개발 구역 내의 토지 소유자와 건물 소유자 및 그 지상권자가 되는 것이므로 (도시 및 주거환경정비법 제19조 참조)
주택등의 건축물을 소유하고 있는 경우엔 크기나 용도,대지지분과 무관하게 분양 자격이 주어집니다.(세입자에게는 구역지정일 3개월 전부터 거주를 시작해서 철거 시점까지 주민등록을 마친 세대에게 이주대책비(약500~800만원)또는 임대주택을 분양 받는 자격을 준다)
 
재개발구역에서의 평형 배정은 '감정평가금액'과 '조합원수' '평형별 건립가구수'가 평형배정에 중요한 변수가 됩니다. 그렇다고 재개발조합의 평형배정이 지분권자의 현재의 대지지분의 크기나 건물의크기로 확정되는 것은 아니고 시행인가고시가 난후, 감정평가법인 2곳이상에서 각 지분에대한 평가를하여 그 평가의 산술평균한 값을 기초로한 지분 평가액(권리가액)의 크기순에 의합니다.
 
종전자산에 대한 감정평가
종전자산이란 주택재개발사업을 시행하기 전의 조합원 개개인의 토지 및 건축물 을 말합니다.
종전자산의 감정평가액은 주택재개발사업의 토지원가로 포함되며 종후자산의 감정평가액과 비교하여 사업종료후 청산금을 산정하는 기준이 됩니다.

토지는 '지가공시및토지등의평가에관한법률'에 의한 인근지역내 표준지공시지가를 기준으로 하되 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률 및 평가대상 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 기타 가격형성상의 제요인을 고려하여 평가합니다.
이 경우 가격시점은 주택재개발사업의 사업인가고시일을 기준으로 합니다.
건축물은 그 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성 기타 가격형성상의 제요인을 종합적으로 고려하여 원가방식에 의한 복성가격으로 평가하되, 감가수정시 관 찰감가법을 병용할수 있습니다.
 
종후자산에 대한 감정평가
종후자산이란 주택재개발사업을 시행한후 새로 건설되는 분양예정 대지 또는 건 축물(아파트,상가)를 말합니다.
종후자산의 감정평가액은 조합원이 분양받게 될 아파트등의 분양가에 적용되며 종전자산 감정평가액과 비교하여 사업종료후 청산금을 산정하는 기준이 됩니다.
특히 층별, 위치별, 향별, 조망권유무등에 의해 호별로 가격차이가 발생할수 있는 아파트의 경우 객관적 타당성을 위해서도 종후자산 감정평가가 중요합니다.

분양예정대지 및 건축시설비 추산액은 사업시행자가 제시하는 원가산출근거, 즉 자금운용계획서를 기초로 원가법으로 평가합니다.
토지부분 투입원가(종전자산가액, 대지조성비(암반굴착공사비, 토목공사비), 기부채납 및 양여자산 차액, 건축물철거비, 공사측량비, 주거대책비, 하수처리부담비, 인입공사부담금, 손실보상비, 이설공사비등) 건물부분 투입원가(건축시설공사비, 공사비부가가치세, 설계및감리용역비) 기타 공통부분(조합운영비, 행정용역비, 부가가치세, 보존등기비, 대여금이자, 교통시설부담비, 감정평가수수료, 공공시설용역비, 분양보증금수수료, 소송및민원처리비, 예비비) 등을 합산한 분양예정대지 건축시설물추산액이 나오면 호별아파트 및 상가분양가(대지비,건축비배분) 를 산출하여 평가 합니다.

향후 관리처분계획에 따라 조합원들의 개략적인 부담금 내역이 공고되게 되면 이를 반영하여 분양신청 여부를 결정하여, 만약 부담금액이 많아 분양신청을 하지 않을 경우에는 그 건축물의 평가금액을 현금으로 지급(청산금)받게 됩니다.(도시 및 주거환경정비법 제46조,제47조)
 
공익사업용 부동산에 대한 양도세 감면
대규모 개발사업 등으로 인해 정부에 토지를 수용당하면 양도소득세를 기준시가가 아닌 실거래가로 내야 한다. 다만 양도세 부담을 완화해주기 위해 2009년까지 양도세액의 10%를 감면(채권보상분은 15%)해 준다.

가옥대장(무허가건물)
가옥의 소재, 번호, 종류, 구조, 건편, 소유자의 주소, 성명 등을 등록하여 가옥상황을 명확하게 하는 장부를 말하며 과세 자료로 활용 되기도 합니다.
가옥대장은 시,군,구청 등의 행정관청에 비치되어 있으며 가옥의 사실상의 상황을 명확하게
기재한다는 점에서
, 등기소에 비치되어 가옥에 관한 권리관계를 공시하는 건물등기부와 구별됩니다.
 
 

특별분양권(입주권)

 

재개발 대상 구역의 주택(건물 토지)을 보통 소유자의 재개발 '지분'이라고 부릅니다.
이 지분은 관리처분계획 인가 시점부터 '새 주택을 받을 수 있는 권리', 즉 특별분양권(입주권)으로 성격이 바뀌게 됩니다.
이 입주권은 8·31대책에 따른 세법개정을 통해 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획이 인가된
입주권 부터 주택 수에 포함되게 됐습니다.

 

대체주택의 1세대1주택 요건

 

(1) 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 '대체주택'이라 함)을 취득(자기가 신축한 주택 포함)한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정의 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)을 적용합니다.

- 다 음 -

①주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
②주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것
③주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것

 

(2) 위 1.의 내용을 적용함에 있어 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하는 경우로서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업하는 당해 주택에서 거주하다가 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 추진으로 부득이하게 대체주택을 취득하는 경우에 적용됩니다. 

 

재개발 사업의 조합원분에 대해선 별도의 전매 제한 규정이 없다.

 

정부는 ‘1.11 부동산 종합대책’에서 민간 주택의 분양가 상한제 도입과 함께 전매 제한 기간을 대폭 강화하는 방안을 발표한 바 있다. 또 민간택지 내 분양가 상한제 도입에 따른 청약과열 우려를 해소하기 위한 방안으로, 수도권 민간택지 내 25.7평 이하 주택은 7년, 25.7평 초과 주택에 대해선 5년의 전매제한 기간을 도입키로 했다. 이를 두고 조합원분의 물량에 대해서도 전매제한 기간이 확대되는 것 아니냐는 우려가 제기됐으나, 정부는 일단 분양 주택에 한해서만 전매제한 기간을 확대키로 방침을 정한 것이다.
현재 재개발 사업의 조합원분에 대해선 별도의 전매 제한 규정이 없으며, 재건축 사업의 조합원 지위는 2003년 12월31일 개정된 재건축 관련 법률(도시 및 주거환경 정비법)에 따라 재건축조합 설립인가 이후에는 재건축아파트를 사도 원칙적으로 조합원이 될 수 없다. 다만 위 법률 개정 전에 재건축 조합이 설립되었다면 1회에 한해 조합원 자격 이전이 가능하다. 

 
 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
 
 
1. 투자가치 높은 재개발 지분 고르는 요령
 
재개발 구역에서 조합원 지분을 매입할 때는 여러가지 변수가 있어 고려해야 할 사항이 많다. 특히 투자가치가 높은 재개발 지분을 고르기 위해서는 사업단계, 사업추진 속도, 감정평가액, 개발이익 비례율, 단지 규모, 조합원수, 세입자수, 이주비, 교통여건, 환경여건 등 투자가치를 좌우하는 사업과정의 다양한 요소들을 꼼꼼히 알아봐야 한다. 그런데 이들 요인 가운데 어느 한 가지만 충족됐다고 해서 무조건 투자가치가 높은 것은 아니다. 가령 사업추진 속도가 빠른 구역이라도 매입한 땅의 감정평가액이 낮거나 교통여건이 나쁘다면 투자가치가 좋을 리 없기 때문이다. 따라서 아래의 요소들을 모두 감안하여 재개발 지분을 매입해야 한다. 
 
첫째, 사업추진 속도가 빠른 구역의 지분을 매입해야 한다.
재개발 사업은 사업기간이 길고,여러 단계의 절차를 거쳐야 하는 만큼 사업추진 곳곳에 돌발 변수가 많다. 때문에 사업에 소요되는 기간이 길게는 10년 이상 걸리는 경우도 많다. 사업기간이 길어지면 재개발 구역에 투자한 사람은 그 기간만큼 금융부담을 지게 되고, 원주민은 재산권 행사에 제약을 받게 되므로 재산 손실을 입게 된다.
 
둘째, 감정평가액이 높은 곳을 선택해야 한다.
감정평가액에 의해서 들어갈 수 있는 평형이 정해지므로 토지와 건물에 대한 감정평가액이 높게 나와야 입주시 평형 배정도 유리하게 받을 수 있다. 재개발 구역 내에서는 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했더라도 위치와 주택의 상태에 따라 감정평가액이 달라진다. 감정평가액이 높게 나오는 곳은 차량 진입이 가능한 도로, 용적률 확보가 쉬운 정방형이나 장방형 토지, 저지대에 위치한 땅 등이다. 감정평가액이 높은 곳을 고르는 또 하나의 방법은 공시지가를 알아보는 것이다. 감정평가액은 공시지가와 연동되므로 일단 공시지가가 높은 곳은 감정평가액도 높다고 생각하면 된다.
 
셋째, 개발이익 비례율이 높은 지역을 선택해야 한다.
개발이익 비례율이 높게 나오는 곳은 국공유지보다 사유지 비율이 높은 구역, 사업면적에 비해 조합원수와 세입자수가 적은 구역, 건축비가 적은 구역 등이다. 사유지 비율이 높으면 그만큼 비점유 국공유지 매입에 들어가는 돈을 줄일 수 있으며, 조합원수와 세입자수가 적으면 일반 분양분이 많아지고, 공공임대아파트를 짓는데 들어가는 돈을 절약할 수 있기 때문에 개발이익 비례율이 높아진다.
 
넷째, 넓은 필지 소유자가 적은 재개발구역의 지분을 사는 것이 큰 평형의 아파트를 분양받을 확률이 크다.
재개발 구역은 전용면적 25.7평 이하 주택을 전체 조합주택수의 80%이상 건설해야 하며 전용면적 18평 이하 주택을 전체 건립세대수의 50%이상 건축해야 한다. 따라서 전용면적 25.8평을 초과하는 중대형 아파트는 전체 가구수의 20%이내에서 건축할 수 있다. 그런데 최대평형은 50%이내에서 조합원에게 공급되므로 최대평형을 분양받을 수 있는 조합원 수는 제한되어 있다. 에컨대, 최대평형이 500가구 공급되면 이 가운데 250가구만 조합원에게 분양된다. 이처럼 최대평형 입주대상자가 제한되어 있기 때문에 구역 내에 넓은 지분 소유자가 많거나 점포주택 등 감정평가액 예상치가 높은 구역은 입주경쟁률이 치열해 원하는 평형에 입주하기 쉽지 않으므로 상대적으로 큰 지분을 매입하는 것이 좋다.
 
다섯째, 대단지 구역이면서 조합원 수와 세입자 비율이 적은 구역의 지분을 구입하는 것이 좋다.
통상 대단지 구역은 부지 면적이 1만 평이 넘고, 전체 가구수가 1,000세대를 넘는 곳을 말한다. 대단지 구역은 단지 자체에 편의시설이 갖춰지고, 부대시설도 풍부하게 설치되는 장점이 있기 때문에 아파트 선호도가 높다. 또 단지규모가 크면서 조합원 수나 세입자 수가 적은 구역은 일반분양이 많기 때문에 조합원에게 돌아오는 이익도 그만큼 크다.
 
여섯째, 이주비 금액이 높은 구역을 골라야 한다.
이주비가 높은 구역의 지분을 사면 초기 투자비용을 낮출 수 있어 저렴한 투자금액을 가지고도 내집 마련이 가능하기 때문이다. 그러나 무조건 이주비가 많다고 좋은 것은 아니다. 이주비는 그 기간동안 시공사 재정을 압박하게 되고 이는 다시 조합원 권리가액 산정시 개발이익률을 낮추게 됨으로써 결국 조합원 부담으로 돌아오기 때문이다. 따라서 입주를 목적으로 지분을 사는 경우보다는 적당한 시기에 매각할 요량으로 매입할 때 염두에 두는 것이 좋다. 한편 이주비 지급방식도 시공사가 제시한 금액을 조합원에게 공평하게 지급하는 조합이 있는가 하면, 조합원 소유지분에 따라 차등적으로 지급하는 조합이 있으므로 먼저 알아봐야 한다.
 
일곱째, 교통여건이 좋은 구역의 지분을 사면 높은 시세차익을 기대할 수 있다.
나날이 복잡해지는 도로교통 사정은 역세권 등 교통환경이 양호한 지역에 대한 관심을 증폭시키는 계기가 되었고, 이러한 추세는 앞으로도 계속 될 것으로 보인다. 이러한 사정 때문에 전철 역세권 주변 아파트를 비롯해 역세권 재개발 구역의 시세가가 다른 지역보다 월등히 높게 형성되는 실정이다. 
 
2. 재개발 아파트 매매 타이밍-구역지정때 매입 사업시행인가때 매도 
 
재개발 구역에 투자할 때는 구역 선정부터 시작해 매도할 때까지 알고 있어야 할 것이 한 두 가지가 아니다. 적어도 재개발 사업 흐름은 파악하고 있어야 투자에 대한 기본 자세가 갖춰져 있다고 할 수 있다. 그 다음 숙지하고 있어야 할 점이 해당 물건 감정평가액 예상 및 조합원 평형별 배정순위, 매매타이밍 포착이다.

투자자는 구역지정 때 매입, 사업시행인가 매도
실수요자는 추가부담금 확정되는 관리처분인가 때 매입지분을 매입하기 전에 우선 투자자 입장인지, 실수요 입장인지 목적을 분명히 해야 매매 타이밍을 가늠할 수 있다.
일반적으로 재개발 지분 시세는 구역이 지정 고시된 이후 꾸준히 상승해 사업시행 인가를 받고 철거가 진행되면서 이주비가 지급될 무렵에 최고치를 기록한다.
투자자는 재개발 구역지정 단계에 매입해서 사업시행인가 이후부터 관리처분계획인가 전에 파는 것을 고려해 볼 수가 있다. 재개발 기대감이 덜한 초기단계에 싸게 매입해 고수익을 올릴 수 있기 때문이다. 하지만 구역지정이나 사업계획결정 단계에서 재개발 사업이 장기화될 경우 그만큼 손해이므로 위험부담이 크다. 또한 전세를 안고 지분을 싸게 매입할 수 있지만 투자 금액이 묶이는 기간이 길기 때문에 금융비용이 만만치 않다. 그러므로 지분을 계속 보유하는 것보다 구역지정 전에 매입했을 경우 사업시행단계나 관리처분단계에 파는 것이 바람직하다.
이 후 또 한번의 투자기회를 노릴 수 있는데 사업시행인가 전이나 이후에 이루어지는 이주비 지급 시기에 지분을 매입하면 초기투자비용을 줄일 수 있기 때문이다. 사업시행인가를 받은 시점 이후에는 재개발 사업 추진 속도가 빨라지므로 구역지정단계에서 발생하는 사업장기화에 따른 금융비용을 줄일 수 있다.
재개발 관련 부동산 전문가는 실수요자가 재개발 구역을 매입하는 경우 추가부담금이 확정되는 시기인 관리처분인가 단계에 매입할 것을 권유한다. 지분 가격이 오른 만큼 수익은 떨어지지만 총 투자비용이 정해지는 시점이기 때문에 그만큼 안전하다는 것이 이유다. 관리처분인가 전에 매입을 해 동호수 추첨을 통해 로열동, 로열층이 당첨될 경우 높은 프리미엄도 기대할 수 있다.

매입 전 구역에 대해 시.구청에 반드시 문의
지분은 감정평가액이 높게 나오는 것을 매입해야 재개발 구역을 선정할 때 우선 사업진행이 원활한 구역을 골라야 한다. 이를 파악하기 위해서는 추진위원회나 조합을 방문해 주민동의율, 사업추진사항 등을 점검해 봐야 한다. 또한 현지 실정을 잘 파악하는 중개업소를 들러 해당 추진위원회나 조합 움직임, 향후 발전가능성 등에 대해 문의해 보는 것이 좋다. 추진위원회나 조합에 잡음이 끼면 사업이 늦춰질 가능성이 높기 때문에 초기시점에 투자할 경우 가장 유의해야 할 부분이다. 재개발 구역지정에 대한 사항과 향후 일정에 대해서는 시청과 구청에 문의하면 된다.
지분을 매입할 때는 감정평가액을 높게 받을 수 있는 지분을 고를 줄 아는 안목이 필요하다. 지분은 물건별로 큰 가격차이 없이 비슷한 시세를 형성하기 때문에 도로변과 가깝고 사각형 모양의 토지를 매입하는 것이 유리하다. 또한 매입하려는 지분이 몇 평형을 배정 받을 수 있는지 따져봐야 한다. 일반적으로 대형평형에 입주할 수 있는 지분일수록 수익성이 높기 때문에 메리트가 크다.
한편 지분 감정평가액이 비슷한 조합원 수가 많으면 대형평형 배정 가능성과 로얄동, 로얄층 당첨 확률이 낮아진다는 점에 유의해야 한다.
매도 타이밍을 관리처분계획인가 전으로 잡는 것도 양도세와 관련해 놓치지 말아야 할 중요 부분이다. 인가 이전까지 해당 지분은 종전토지로 취급되다가 인가시점에 조합원 분양가가 확정되기 때문에 분양권 취급을 받는다. 따라서 인가 전에는 기준시가를 적용해 양도세를 물리는 반면 인가시점 이후부터는 실거래가액으로 계산돼 인가시점을 전후해 수천 만원의 세액 차이가 나기 때문이다.
 
 

 

 

주택재건축사업

 
노후·불량한 주택(단독, 공동주택)을 철거하고 그 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성하여 시공권이 있는 등록업자와 공동사업주체가 되어 주택을 건설하는 것으로 주택의 공급과 주거환경 개선에 이바지하는 개발사업입니다.
 

1. 재건축사업의 대상

기존의 공동주택을 재건축을 하고자 하는 경우

ㆍ건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
ㆍ재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비할 필요가 있는 지역

기존의 단독주택을 재건축을 하고자 하는 경우

기존의 단독주택이 300호 이상 또는 그부지면적이 1만㎡ 이상인 지역
 
1. 당해지역의 주변에 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 당해지역을 개발하더라도 기반시설의 추가 설치가 필요가 없을 것. 다만 추가로 설치할 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우에는 그러하지 아니한다.
2. 노후, 불량건축물이 지역안 건축물수의 3분의 2이상일 것
3. 당해 지역안의 도로율을 20% 이상으로 확보할 수 있을 것
 
 
2. 재건축사업 주요절차

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
3. 주택재건축사업 주택공급기준
 
주택의 공급원칙 : 1세대 1주택
 
※ 1세대가 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 2 이상의 주택을 공급할 수 있으나, 투기과열지구로 지정된 지역의 경우 2 이하의 주택을 공급하여야 한다.
 
ㆍ도시및주거환경정비법제48조 (관리처분계획인가 등)
ㆍ도시및주거환경정비법시행령제52조 (관리처분계획의기준 등)
 
4. 주택재건축사업 공급규모
 
300세대 이상 : 60㎡ 이하 - 20% 이상, 60∼85㎡ 이하 - 40%이상
20∼300세대 미만 : 85㎡ 이하 - 60% 이상
 
ㆍ조합분양분을 기존평수 이하로 건축하는 경우로서 일반분양 주택을 모두 국민주택 규모 이하로 재건축하는 때에는 위의 기준을 적용하지 아니한다.
 
※ 수도권정비계획법 제6조제1항제1호의 규정에 의한 과밀억제권역에서 300세대 이상의 주택을 건설하는 경우에는 주택중 세대당 전용면적이 60㎡ 이하인 주택의 수가 20%이상 이어야 함. 다만, 주택재건축정비사업조합의 조합원에게 분양하는 주택은 기존주택의 규모까지로 할 수 있다.
 
5. 정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업의 대상
 
※ 도시및주거환경정비법, 시행령, 시행규칙
 
제6조 (정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업의 대상) 
법 제2조제9호 나목(2)에서 "대통령령이 정하는 주택"이라 함은 「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획승인 또는 「건축법」 제8조의 규정에 의한 건축허가(이하 이 조에서 "사업계획승인등"이라 한다)를 얻어 건설한 아파트 또는 연립주택(「건축법 시행령」 별표 1 제2호 가목 및 나목의 규정에 의한 아파트 또는 연립주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)중 법 제2조제3호의 규정에 의한 노후·불량건축물(이하 "노후·불량건축물"이라 한다)에 해당하는 것으로서 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. 다만, 「건축법」 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 것을 제외한다. <개정 2003.11.29, 2005.5.18>
1. 기존 세대수가 20세대 이상인 것. 다만, 지형여건 및 주변 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우에는 아파트 및 연립주택이 아닌 주택을 일부 포함할 수 있다.
2. 기존 세대수가 20세대 미만으로서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 것. 이 경우 사업계획승인등에 포함되어 있지 아니하는 인접대지의 세대수를 포함하지 아니한다.
 
제2장 기본계획의 수립 및 정비구역의 지정
 
제7조 (기본계획을 수립하지 아니할 수 있는 시의 범위) 법 제3조제1항 각호외의 부분 단서에서 "대통령령이 정하는 소규모 시"라 함은 인구 50만명 미만의 시를 말한다. 다만, 도지사가 법 제3조제1항의 규정에 의한 도시·주거환경정비기본계획(이하 "기본계획"이라 한다)의 수립이 필요하다고 인정하여 지정하는 시를 제외한다.
제8조 (기본계획의 내용) 법 제3조제1항제12호에서 "대통령령이 정하는 사항"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.
1. 도시관리·주택·교통정책 등 도시계획과 연계된 도시정비의 기본방향
2. 도시정비의 목표
3. 도심기능의 활성화 및 도심공동화 방지 방안
4. 역사적 유물 및 전통건축물의 보존계획
5. 법 제2조제2호의 규정에 의한 정비사업(이하 "정비사업"이라 한다)의 유형별 공공 및 민간부문의 역할
6. 정비사업의 시행을 위하여 필요한 재원조달에 관한 사항
7. 삭제 <2006.6.7>
제9조 (기본계획의 수립을 위한 공람 등) ①특별시장·광역시장 또는 시장은 법 제3조제3항 본문의 규정에 의하여 기본계획을 주민에게 공람하고자 하는 때에는 미리 공람의 요지 및 장소를 당해 지방자치단체의 공보 및 인터넷(이하 "공보등"이라 한다)에 공고하고, 공람장소에 관계서류를 비치하여야 한다.
②법 제31조제2항 및 제3항의 규정은 제1항의 규정에 의한 공람에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "토지등소유자 또는 조합원 그 밖에 정비사업과 관련하여 이해관계를 가지는 자"는 "주민"으로, "시장·군수"는 "특별시장·광역시장 또는 시장"으로 본다.
③법 제3조제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우"라 함은 다음 각호의 경우를 말한다. <개정 2005.5.18>
1. 법 제2조제4호의 규정에 의한 정비기반시설(제3조제8호에 해당하는 것을 제외한다. 이하 제12조·제13조·제31조·제41조제1항 및 제57조제3항에서 같다)의 규모를 확대하거나 그 면적의 10퍼센트 미만을 축소하는 경우
2. 정비사업의 계획기간을 단축하는 경우
3. 공동이용시설에 대한 설치계획의 변경인 경우
4. 사회복지시설 및 주민문화시설 등의 설치계획의 변경인 경우
5. 정비구역으로 지정할 예정인 구역의 면적을 구체적으로 명시한 경우 당해 구역 면적의 20퍼센트 미만의 변경인 경우
6. 단계별 정비사업추진계획의 변경인 경우
7. 건폐율(「건축법」 제47조의 규정에 의한 건폐율을 말한다. 이하 같다) 및 용적률(「건축법」 제48조의 규정에 의한 용적률을 말한다. 이하 같다)의 각 20퍼센트 미만의 변경인 경우
8. 정비사업의 시행을 위하여 필요한 재원조달에 관한 사항의 변경인 경우
9. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제3호의 규정에 의한 도시기본계획의 변경에 따른 변경인 경우
 
 
 
 
 

주택조합(지역조합 직장조합)

 
무주택 실수요자의 내집마련기회를 제공하기 위한 제도로 일정한 자격요건을 갖춘 지역주민(지역조합) 또는 동일직장근로자(직장조합)가 주택조합을 구성하여 공동으로 집지을 땅을 매입하여 주택을 건립하는 사업입니다.

지역조합 주택

 

1. 지역조합의 구성원 요건

 

- 조합설립인가신청일부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 60제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자
- 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.)전원이 주택을 소유하고 있지 아니하거나 세대원중 1인에 한하여 주거전용면적 60제곱미터 이하의 주택1채를 소유한 세대의 세대주를 말하며, 주택조합설립인가신청일 현재 당해 주택조합설립인가지역과 동일 또는 인접한 시(특별시 및 광역시를 포함한다.)·군내에 6월이상 거주하는 자

 

 

2. 조합원 자격 양도금지(분양권 전매 금지)

2003년7월1일 이후부터 투기과열지구 내에서는 사업승인 이후에는 해당아파트 소유권 등기 후까지 조합원 지위를 양도(전매)할 수 없습니다.

 

3. 지역조합 주택 투자시 유의사항

 

① 사업진행에서 가장 중요한 것으로 토지 매입정도를 꼭 확인 하여야 한다. 도정법의 주택재개발은 80%의 주민동의가 있으면 나머지를 수용할 수 있으나, 지역조합은 주택법으로 사업을 시행하기 때문에 100%의 지분을 확보해야 하므로 토지매입약정서를 얼마나 확보 했는지 확인해야 한다.
② 조합원 모집시 과거에는 인접시에서 가능 했으나 현재는 해당시에서만 모집할 수 있고 6개월간의 거주기간이 필요하므로 조합원모집이 얼마나 되었는지 또는 모집기간이 얼마나 걸릴지 예측해서 사업지연으로 인한 손해에 대비해야 한다.
③ 분양권중 재개발 조합원소유의 분양권은 전매가 유일하게 허용되지만 투기과열지구에서 일반분양아파트와 재건축아파트와 마찬가지로 소유권이전 등기시 까지 전매가 금지된다.
④ 재개발과 달리 조합원들의 돈으로 토지를 공동매입, 공동건축하게 되므로 아파트 착공 전에 내는 돈이 많다. 착공 전에 지역조합신청금과 토지대금으로 분양가의 절반이상을 내야하며 조합원 가입 후 1년 이내에 토지대금을 완납해야한다. 또한 조합운영을 위한 업무추진비를 별도로 내야하는데 보통은 가구당 300-500만원 정도이고 중간에 조합에서 탈퇴하더라도 이 돈은  돌려 받지 못한다.
⑤ 대한주택보증의 시공보증 도입으로 위험부담이 줄어들긴 했으나 시공업체의 공신력, 조합원모집비율, 탈퇴 가능성 등을 꼼꼼히 따져 봐야한다.
⑥ 투기과열지구외 지역에서 매입 희망 아파트가 조합원 것인지 일반분양분인지 확인 하여, 향후 조합원아파트의 경우 조합원 자격이 승계되므로 입주때 추가부담금 납부 책임이 발생 할 수 있다.  미리 조합과 시공사측에 추가부담금 발생 요인이 있는지 여부와 금액을  미리 파악한다. 또한 매도자와 계약을 하면서 추가부담금이 발생한다면, 누가 낼지 협의할 필요가 있다.
⑦ 사업 부지가 공동주택이 허가되는 토지인지, 용적율이 몇 퍼센트인지, 미리 구청에 문의 하여야 한다. 기존 용적율로 사업을 추진하던 중 종별세분화로 용적율이 감소하여 사업성이 떨어지거나 아예 공동주택을 지을 수 없는 경우도 발생할 수 있다.

 

※조합주택은 건설원가에 공급되므로 일반분양아파트에 비해 분양가가 싸고 청약통장이 필요 없다는 점에서 큰 매력이기는 하나 조합원 모집시 허위과장광고, 시공사의부도, 거주요건 강화로 인한 분양율 저하등의 문제점이 상존한다. 심지어 정상적인 조합이 아닌 유령회사가 조합원을 모집하여 고의로 잠적하기도 한다, 결국  좀더 낯은 가격으로 내 집 마련을 꿈꾸던 서민들이 피해를 보게 되는 것 이다.  따라서 조합원이 되어 내 집 마련을 하려는 사람은 혹시나 있을 피해를 예방하기 위해서라도 지역조합과 재개발조합을 정확히 구별하는 안목이 필요하다.

 

 
주택재개발
주택조합
관련 법
도시 및 주거환경정비법 등
주택법 등
조합설립
토지등 소유자 80%
20인 이상 해당시 거주자
토지등의확보
80%이상동의시나머지는수용
100% 토지 매입 안되면
사업지연 내지는 불가 
건설평형
국민주택규모이상도 가능
국민주택규모(전용25.7평)
세입자 대책
주거이전비 또는 임대주택
세입자보호대책 없음

 

 

 

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[스크랩] ★ 도촉사업에 대한 환상과 오해 |부동산노트

2007-07-18 10:38

http://blog.drapt.com/jjunwook/3241381184722723523 주소복사

출처 : L'etranger의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/comet136

서울시를 비롯해서 전국적으로 도시재정비촉진지구(도촉지구)를 지정하는 것이 붐처럼 보입니다.
 하지만 정말 도촉법에 대한 정확한 이해를 바탕으로서 해서 추진하는 것인지 또는 정말로 도시재정비촉진사업(도촉사업)이 가장 효과적인 사업인지 궁금할 때가 많습니다.
 
 왜냐하면 필자가 도촉사업과 관련한 여러 관계자 즉, 자치단체장, 관계 공무원, 토지등소유자, 그리고 정비사업전문관리자 등을 만나보면 현재 존재하지 않은 전혀 다른 법률로 오해하고 있는 경우가 많기 때문입니다.
 
 그리고 그 오해의 발단은 서울시에서 진행하고 있는 ‘뉴타운(서울시 균형발전 지원에 관한 조례)’을 도촉법의 도촉지구로 오해하고 있는 것처럼 보입니다.
 
 그래서 뉴타운 관련 조례는 서울시에만 있음에도 불구하고 지방자치단체에서도 도촉사업을 위한 도촉지구를 서울시에서 사용하고 있는 ‘뉴타운’이라고 명명하고, 지차체의 정비사업 관련 조직도 아예 ‘뉴타운’이라는 말을 포함해서 만들고 있는 것인지도 모릅니다.
 
 그럼 도촉지구와 뉴타운에 대한 오해 몇 가지만 말씀드려 보겠습니다.
 
 ▲오해 1=기반시설은 정부가 정부의 비용으로 설치해 준다?
 
 서울시 뉴타운조례에서는 기반시설을 원칙적으로 서울시가 설치하도록 돼 있습니다.
 그러나 도촉법에서는 기반시설의 설치비용을 원칙적으로 사업시행자 즉, 토지등소유자가 부담하도록 하고 있습니다.
 기반시설을 정부가 설치한다 것은 커다란 오해 중 한가지입니다.
 
▲오해 2=도촉법은 용적률 등 사업성에 중요한 인센티브가 많다?
 
 도촉지구에서는 여러 가지 인센티브가 있습니다. 그 중에서 가장 중요한 것은 기존의 도정법으로는 재개발·재건축사업 지정요건이 되지 않는 곳을 완화해서 사업이 가능하도록 하는 것입니다.
 
 용적률을 상향하면 반드시 지구지정 당시의 용적률과 도촉계획상 용적률 차이의 최대 75%를 임대주택을 짓도록 하고 있어서 용적률 상향에 따른 인센티브를 많이 기대하고 있는 것은 사실과 다릅니다.

▲오해 3
=도촉법은 용도지역의 변경이 가능해서 높은 사업성이 있다?
 
 마치 도촉지구에서는 일반주거지역을 상업지역으로 마음대로 바꿀 수 있다고 생각하면 큰 오산입니다.

 아주 예외적인 경우에만 다른 용도간의 변경이 허용되고 있으며, 이 경우에도 늘어나는 용적률의 많은 부분을 임대주택으로 지어야 하는 것입니다.
 
 도촉지구 지정이 붐을 이루고 있지만 현재의 정비사업과 비교해서 정말 사업에 도움이 되는 내용이 있는 것인지 확인해 보는 것이 중요하다고 보여집니다.
 
(출처 : R2 부동산투자여행/박순신 이너시티 대표이사, 2007.7.13)

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