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[스크랩] 인천 도시계획도 |아파트갤러리

2007-09-12 16:13

http://blog.drapt.com/jjunwook/4363751189581197611 주소복사

출처 : 내 빌딩 만들기

원문 : http://blog.drapt.com/ktm2000

인천 도시계획도

<1.인천도시계획도>

<인천 개발계획도>

<인천 도시계획도>

<인천 재생사업도>

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[스크랩] 투자비타민 - 권리금의 종류와 이해 |부동산노트

2007-07-24 11:05

http://blog.drapt.com/jjunwook/2474981185242706260 주소복사

출처 : 상가뉴스레이다

원문 : http://blog.drapt.com/faceface

권리금의 종류와 이해 - 복잡한 이해관계의 권리금 항목을 이해하고 대처하자
투자비타민 - 권리금의 종류와 이해
- 복잡한 이해관계의 권리금 항목을 이해하고 대처하자.

창업을 하거나 상가에 투자하려는 사람들이 열심히 예산을 세우고 상가를 구하려다보면 막상 현장에서 난관에 맞닥뜨리는 경우중 하나가 바로 권리금이다.

이번시간은 이 권리금에 대해서 알아보기로하자.

혹자는 권리금은 어떻게 산출하느냐? 권리금이 얼마면 합당한거냐? 하는 부분을 필자에게 간혹물어오시곤 한다.

상가임대차보호법에서도 보호받지 못하는 이 권리금은 실제 현실에서는 보증금보다 몇배이상 비싼 경우도 허다하다.

이런경우 처음 장사에 접하는 사람입장에서는 눈에 보이지도 않는 가치에 대해서 막대한 비용을 지불한다는것이 심리적으로나 사고적으로도 쉽게 수용이되지 않는 부분이기도 하다.

그러나 권리금은 현실에서 당연하게 거래되고 유통되어 오고 있는 현실을 감안한다면 권리금에 대한 이해는 필수적이라고 하겠다.

권리금은 일정기간 영업을 지속하며 닦아온 영업터전을 양도양수하는 과정에서 발생하는 매도자의 기회비용에 대한 보상이라고 할 수 있다. 따라서 권리금 형성을 주도하는 측은 매도자의 호가로 시작되어 매수자와의 협의를 통해 조정되어 지는 것이 보통의 관례라고 할 수있다.

본인이 전임자에게 지불한 기회비용은 본인의 영업성과에 따라서 후임자에게 다시 받을 수 도 있으므로 지나치게 경직되게 생각할 필요는 없다고 할수있다. 다만이런 권리금에도 유의해야할 내용들이 있으므로 주의가 필요한것은 사실이다.

분 류 내 용
권리금의성격 기존 영업터전을 닦아놓은 매도자의 기회비용에 대한 보상금
권리금의 종류 -시설금 영업권
보통의 권리금이라고 통칭되는 권리금의 성격

-바닥권리금
개시되지는 않았지만 목좋은 자리를 선점하여 양도하는 조건에 대한 프리미엄성격의 권리금

* 요즘은 목좋은 상가의 경우 건물주가 바닥권리금을 직접 받는 경우도 왕왕 있으며, 건물주가 바닥권리금을 받아도 법적인 하자가 없는점을 알아두자.
권리금의 안정성 여부 상가임대차 보호법에서도 보호받지 못하는 순수 개인간의 거래에 의한 거래관행상의 비용으로 권리금을 회수하지 못하는 경우도 왕왕 있을 수 있으므로 지불시 유의해야한다.
적정권리금의 산정 해당점포를 통해 매도자가 약 1년간 영업이익을 볼수 있는 합계금액
권리금의 조정여부 시장경제원리에 의해 권리금도 조정된다. 매도자의 개인신상에 의하거나 특수한 사정에 의해 매도가 급한경우 매수자의 입장이 우월해질 수 있으며, 매수자의 매수의지가 강한 경우 매도자의 호가조정이 불가하는 식으로 권리금이 상호조정되는 시장경제원칙을 가지고 있다.
권리금지불시 유의사항 -건물주가 직영할 의도나 의지를 가지고 있는 점포의 경우 시간은 정해지지 않았지만 어느시점에서이든 직접 장사를 할 생각을 가지고 있으므로 권리금을 회수하지 못하는 사태가 발생할 수 있다. 따라서 건물주의 의사를 확인해야한다.

-개발계획등에 의해 철거나 철수될수 있는 잠재적인 요소를 가지고 있는 지역의 경우 보상은 커녕 지불된 권리금을 후속임차인에게 회수하지 못하고 철수할 수 있는 상황이 있을 수 있으므로 개발계획등이 있는 지역에 포함되는지 여부를 확인해야한다.
점포크기와 권리금의관계 점포의 크기가 권리금에 영향을 크게 미치지는 않는다. 다만, 대형점포에 대해서 시설투자가 진행되는 경우 시설비에 대한 권리금이 커지는 반면 인수되는 시설비는 이미 유행이나 흐름이 지난 시설물이 될 수 있으므로 인수시 유의해야 한다.

상가를 임차할 때 가장 거북한 계약조건중 하나는 권리금에 대한 부분이다. 임대시세와 비교해 몇배에 달하는 금액도 부담이 될뿐더러 행여 기존 점포의 명맥을 유지 못해 문이라도 닫게 된다면 권리금은 그야말로 공중분해될 가능성이 높기 때문이다.

그러나 권리금이 형성된 상가라면 일반적으로 상권 활성화의 안정적인 입지조건을 갖췄다고 보는바 그리 걱정만 할 사안 또한 아니다.

다만 임대기간중 지역 개발 계획에 따라 상가가 철거되는지에 대한 여부 확인등은 사전 철저히 체크해 권리금 회수 방안에 대한 대책도 수립해 놓는 것이 좋다.

권리금은 기존 임차인의 입장, 중개업소 운영자의 역할여하에 따라 금액에 영향을 미치므로 초보 임차인 경우라면 이점도 유의해야 한다.

권리금에 대한 사전의 의미를 풀이해보면 용익권(用益權), 임차권(賃借權)등의 권리를 양도하는 대가로 주고받는 금전으로 임대시 건물 소유주에게 지불하는 보증금과 임대와는 별개로 기존 점포주에게 지불하는 금액을 말한다.

권리금은 보통 영업권리금, 바닥권리금,시설권리금등 세종류로 나눠볼 수 있다.

영업권리금이란 기 세입자가 향후 발생될 수 있는 순수입 부분을 포기함으로써 새 임차인에게 그에 대한 댓가를 요구 받는 금액이다.

영업권리금은 매도시점부터 6개월~12개월간 평균치 발생 매출 수익을 의미하는 것으로 가령 한달 순수입이 2000만원이라면 (2000만원X12만원) 2억4천만원 정도의 권리금이 생성된다고 볼 수 있다.

이때 주의할 점은 매도자의 일방적인 매출 산정이 근거가 되는 것이 아니라 매출장부에 기록되어있는 근거를 산출함으로 매출장부를 확인하거나 인근 제3자를 통해 해당 점포의 매출을 점검해보는 것이 좋다.

바닥권리금은 상가 입점전 향후 점포의 활성도를 감안해 요구하는 소위 ‘자리값’을 의미하는 것으로 현재 발행하는 순수익을 토대로 형성되는 영업권리금과는 다른 성격을 띈다.

바닥권리금을 지불할때는 만약 건물 소유자가 요구하면 계약서에 명시하고 부동산 중개업자나 영업사원들이 제시하는 권리금에 대해서는 지불할 의무가 없음을 알아둬야 한다.

시설권리금은 기존 임차인이 상가 오픈시 투자했던 시설비용을 말한다. 내외 인테리어, 간판 및 기자재 (음식점 경우 테이블, 의자, 주방기구등도 포함)등이 해당되는 것으로 시설 권리금을 적용할 때는 감가상각을 기준 삼는다.

보통 시설권리금에 대한 감가상각은 기존 점포의 최초 오픈일로부터 3년(소비자 트렌드 변화와 시설물의 교체시기를 감안)을 거슬러 올라가면 되는데 1년 단위로 30%씩 비용을 삭감하는 것이 관례이며 단 연도별 사용에 따른 시설상태를 꼭 짚고 넘어가야 한다.

그러나 권리금은 통상적으로 계약서에 명시하지 않기 때문에 법적 보장면에서도 거리가 멀어 권리금 지불시 주의가 필요하다.

우선 적정한 권리금 산정이 되었는지 살펴봐야 한다. 앞서 언급한 바와 같이 기 세입자의 매출 장부를 열람해야 하며 매도를 위해 급히 만든 장부가 아닌지도 가급적 파악해야 하며 주변 중개업소를 통한 과거 거래내역도 살펴봐야 한다.

특히 지척에 있는 비슷한 평수의 유사 업종 점포가 매물로 나와 있는 경우 형성된 권리금이 얼마인지도 알아두는 좋다.

해당 점포가 재개발, 재건축 예정 지역인지도 살펴봐야 한다. 이 경우 관할구청에서 ‘도시계획 확인원’을 발급받으면 그 상황을 확인해 볼 수 있다.

특히 요즘은 분양상가시장에 있어서도 독점업종에 대한 상가의 경우 공급단계에서 최초의 계약자에게 바닥권리금을 형성하는 사례들이 생겨나고 있기 때문에 최초투자자라하더라도 권리금에 대한 이해가 반드시 필요하다.

즉, 시행사나 분양사의 영업관계자등을 통해 공급단계에서 바닥권리금을 요구하는 사례들이 있지만, 권리금의 요구주체에 대해 일반적으로 건물주가 권리금을 받을 수 있는가?하는 부분에 대해서는 건물주라 하더라도 권리금을 요구하는 부분은 법적 규제대상이 아니므로 권리금을 요구하는 것을 불법이라고 할 수 없는 까닭에 상가에 투자하는 입장에서는 최초의 상가분양을 받는 경우에 권리금을 주고 인수할 만한 가치가 있는지 여부를 반드시 따져본후 수분양여부를 결정해야 한다.

단 이때에도 앞서 말씀드린것처럼 분양영업사원 또는 중개업소에서 요구하는 권리금이라면 이는 지불할 의무가 있는것은 아니므로 공급주체를 찾아 해결할 문제라고 하겠다.



NOTE

이해관계가 복잡한 권리금의 항목별 내용을 이해하고 적절한 권리금 산정에 참고하자


- 자료 인용 시 인터넷주소 "www.sangganews.com"와 한글상호 "상가뉴스레이다"를
병행하여 표기할시 본 내용의 복제와 전제를 허용합니다

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[스크랩] 재개발 수익률 산정표 |부동산노트

2007-07-24 11:04

http://blog.drapt.com/jjunwook/3467031185242678221 주소복사

출처 : LEE GYE JANG의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/jang6384

 
재개발 수익률 산정
 
재개발 수익률을 대략적으로 살펴보기 위해서는 재개발 지분의 매매가와 비례율과 감정평가액을 토대로 산정한 권리가액, 추가부담금, 금융비용 및 기타 부대비용을 모두 합한 총 투자비용에서 앞으로 입주할 평형의 예상시세(인근 지역 아파트와의 시세비교를 통해 유추함)를 비교하면 손쉽게 알 수 있다. 
아래의 표를 통해 재건축에 따른 수익률을 살펴보기로 한다. 

A라는 재개발구역에서 33평형 아파트를 받을 것으로 보이는 대지 12평/건평 16평 주택의 현재 시세는 1억 2,500만원이다.
 현재 들어있는 전셋값 5,000만원을 제외하면 초기 투자비용으로 7,500만원만 있으면 주택을 구입할 수 있게 된다.
 세입자에게 돌려줘야 할 전세보증금도 시공사로부터 받은 이주비로 충당하면 되기 때문에 투자자금상의 큰 문제는 없다.
대지의 경우 평당 보상 예상가격이 대략 500만원선으로 약 6,000만원, 건물의 경우는 평당 보상 예상가격 80만원을 기초로 할 때 약 1,300만원선이 된다.
  개발이익비례율이 100%라고 했을 때 대지와 건물 평가액을 합산한 총 감정평가액(=권리가액) 7,300만원을 제외한 나머지가 추가부담금이 된다.
 
이에 따라 33평형 아파트의 조합원 분양가격을 2억원으로 가정할 때, 추가부담금은 1억 2,700만원이 된다.
  지분매입비용 1억 2,500만원과 추가부담금 1억 2,700만원을 합산한 금액에 취×등록세 및 등기비용을 대략 1,000만 원으로 잡으면 2억 6,200만원이 33평형 아파트를 받기 위한 총 투자비용이 된다.
이제 이러한 총 투자비용과 주변의 시세를 비교하면 재개발 지분에 대한 투자의 수익성을 알 수가 있다.
  현재 인근지역 아파트 시세가 대략적으로 2억 9,000만~3억 2,000만원선임을 감안하면 단순비교만 해도 2,800만~5,800만원 정도의 수익이 발생하는 셈이다.

내용
항목
비용 비고
대지면적 12평
건물면적 16평
① 매매가 1억 2,500만원  
② 전세가 5,000만원  
③ 초기 투자비용 7,500만원  
예상
감정평가액
④ 대지면적 12평*평당 약 500만원 6,000만원  
⑤ 건물면적 16평*평당 약 80만원 1,300만원  
⑥ 예상 비례율 100% 1:1로 가정
⑦ 총 감정평가 예상액(=권리가액) 7,300만원 (④ ⑤) x ⑥
⑧ 33평형 조합원 예상 분양가 2억원  
⑨ 추가부담금 1억 2,700만원 ⑧ - ⑦
⑩ 취·등록세 등 부대비용 1,000만원  
⑪ 총 투자비용 2억 6,200만원 ① ⑨ ⑩
⑫ 주변시세 2억 9,000만 원~
3억 2,000만원
 
⑬ 시세차익 2,800만원 ~
5,800만원
⑫ - ⑪

* 수익성 분석은 용적률, 감정평가액, 비례율, 공사비, 분양가 등이 확정되어야 정확한 분석이 가능하며 본 재개발 수익률 분석표는 가정치를 기준으로 작성한 것임.
* 금융비용에 대해서는 고려하지 않는 수치임.
 
 
 
 
조합원 평형 배분방법
 
 
'재개발 아파트의 평형 배정은 관리처분계획일 현재 권리가액을 기준으로 한다. 이 때 권리가액은 토지와 건물 감정평가금액에 따라 결정된다. 토지는 교통이나 주변환경, 단지규모, 편익시설, 공시지가, 도로 접근성, 필지의 모양 등을 주요 고려요인으로 하며, 건물은 구조(철근슬라브, 연와조기와) 및 재료(목조, 블록, 슬레이트) 등을 주요 평가요인으로 한다. 조합원 평형배정시 기준이 되는 사항은 다음과 같다.
1. 감정평가액에 비례율을 곱한 수치인 권리가액을 기준으로 평형이 결정되며, 권리가액에 인접한 공동주택가액에 해당하는 주택의 규모를 배정받을 수 있다.
예시> 권리가액이 2억 2,000만원인 상황에서 재개발 아파트 25평형 분양가가 1억 5,000만원이고, 32평형 분양가가 2억 5,000만원이라면 권리가액이 32평형 분양가에 더 인접해 있으므로 32평형을 배정받을 수 있다.
 
2. 1)의 규정에 불구하고 규약, 정관 또는 시행규정으로 정하는 경우, 국민주택(또는 국민주택 이하)은 조합원의 권리가액 다액순으로 분양할 수 있으며, 국민주택규모를 초과하는 주택은 당해 주택의 총건설 가구수의 50% 이하가 조합원에게 분양될 경우 규모별 50%까지 조합원에게 권리가액 다액 순으로 분양할 수 있다.
예시> 44평형의 조합원 분양가가 3억 8,000만원인 상황에서 이 분양가에 근접하지 못하는 조합원이 대부분일 경우에는 권리가액이 높은 순서대로 44평형 가구수의 50%까지 조합원이 배정될 수 있다.
 
3. 동일규모 주택 분양시 경합이 있는 경우에는 권리가액 다액 순으로 분양하고, 권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨에 의하며, 주택의 동, 층, 호수 등의 위치 결정은 주택규모별 공개추첨에 의한다.
 
4. 권리가액이 분양건축시설의 최소분양단위에 미달할 경우에는 최소분양단위를 분양하며, 지나치게 미달할 경우에는 현금청산한다.
 
 
 
개발이익비례율
 

'개발이익비례율'이라고 불리는 비례율은 재개발에 있어 수익성을 결정짓는 중요한 지표 가운데 하나로 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총수익금에서 사업비를 뺀 금액을 구역내 토지 및 건물감정평가액으로 나눈 금액을 말한다. 그리고 이 때 조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종권리가액이 되는 것이다.
 
재산평가액이 1억원이 지분을 소유한 조합원에 있어 해당 재개발구역의 비례율이 120%로 확정되었다면 최종권리가액은 1억 2,000만원이 된다. 결과적으로 재개발사업을 통해 2,000만원의 부가가치를 얻는 셈이다.
일반적으로 비례율은 조합원이 적어 일반분양물량이 많은 곳이나 사업추진이 빠른 곳, 건축비가 상대적으로 싼 평지 등에서 높게 나타난다고 할 수 있다.
 
출처 : 재개발 뉴타운 투자 모임
 
 

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