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[스크랩] ■ 한눈에 보는 토지적성평가 |부동산노트

2008-01-07 15:21

http://blog.drapt.com/jjunwook/3104061199686911996 주소복사

출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

원문 : http://blog.drapt.com/ley87

한눈에 보는 토지적성평가

 

 

토지적성평가(Land Suitability Assessment)는 전국토의 “환경친화적이고 지속가능한 개발”을 보장하고

개발과 보전이 조화되는 “선계획·후개발의 국토관리체계”를 구축하기 위하여

각종의 토지이용계획이나 주요시설의 설치에 관한 계획을 입안하고자 하는 경우에

토지의 환경생태적·물리적·공간적 특성을 종합적으로 고려하여

개별토지가 갖는 환경적·사회적 가치를 과학적으로 평가함으로써

보전할 토지와 개발가능한 토지를 체계적으로 판단할 수 있도록 계획을 입안하는 단계에서 실시하는
기초조사임

 

토지적성평가는 관리지역을 보전관리지역, 생산관리지역 및 계획관리지역으로 세분하는 평가체계Ⅰ

용도지역이나 용도지구를 지정 또는 변경하는 경우, 일정한 지역·지구 안에서 도시계획시설을 설치하기 위한 계획을 입안하고자 하는 경우, 도시개발사업 및 정비사업에 관한 계획 또는 지구단위계획을 수립하는 경우에 실시하는 평가체계Ⅱ로 구분됨

 

관리지역 세분화를 위한 평가체계Ⅰ의 경우 수도권, 광역시, 그리고 광역시 인접지역은 2005년까지, 그 이외 지역은 2007년까지 도시관리계획 수립을 완료하기 위해 토지적성평가 평가체계Ⅰ을 완료하도록 되어 있음

 

우선등급 분류절차는 개발적성 또는 보전적성의 판별이 명백할 경우 대상토지에 대하여 개발등급 또는 보전등급을 부여하는 과정임

평가지표별 평가기준의 설정절차는 평가지표별로 지역상황에 맞게 평가기준을 조정·확정하는 과정임

지표별 평가점수 산정절차는 필지별 특성값을 평가기준에 따른 점수값으로 환산 하는 과정임

평가체계Ⅰ의 특성별 적성값 산절절차는 토지의 종합적성에 영향을 미치는 개발·보전·농업의 3개 특성별로 평가지표별 가중치를 적용하여 적성값을 산출하는 과정이며, 평가체계Ⅱ의 평가단위별 적성값 산정절차는 지표별 평가점수를 합산하여 평가대상토지의 적성값을 산출하는 과정임

평가체계Ⅰ은 3개 특성(개발·보전·농업)별 적성값을 가감하여 종합적성값을 산정하며, 평가체계Ⅱ의 경우는, 평가대상토지들의 적성값을 평가대상토지 면적에 따라 가중평균하여 종합적성값을 산정함

평가체계Ⅰ의 경우 평가대상토지별로 제1등급에서 제5등급까지 5개 등급으로, 평가체계Ⅱ의 경우는 도시관리계획 입안지역을 A등급(보전적성등급), B등급(중간적성등급), C등급(개발적성등급)의 3개 등급으로 구분하여 부여함

 

도시관리계획 입안권자는 토지적성평가를 위해 구축한 기초자료 및 평가결과를 체계적으로 관리하고, 평가결과는 도시관리계획 수립을 위한 기초자료로 활용. 또한, 도시관리계획과 동시에 도시기본계획을 수립하는 경우에는 도시기본계획을 수립함에 있어 이를 활용

 

도시관리계획 입안권자는 한국토지공사 또는 국토연구원과 협의하여 토지적성평가 결과(평가체계Ⅰ에 한함)의 검증을 의뢰할 수 있음

 

 

 

 

토지적성평가는 다음과 같은 목적으로 도입되었음.

 

1. 전국토의 “환경친화적이고 지속가능한 개발”을 보장하고 개발과 보전이 조화되는 “선계획,후개발의 국토관리체계”를 구축
2. 대도시주변의 난개발을 방지해 개발과 보전의 조화를 유도
3. 도시관리계획 입안을 위한 합리적 근거를 제공

 

토지의 환경생태적·물리적·공간적 특성을 종합적으로 고려하여 개별 토지가 갖는 환경적·사회적 가치를 과학적으로 평가
- 보전할 토지와 개발가능한 토지를 체계적으로 판단
- 계획을 입안하는 단계에서 실시하는 기초조사

법적근거 : 국토의계획및이용에관한법률 제27조제3항 및 시행령 제21조

평가단위 : 필지 및 격자단위

도시관리계획 입안권자 (건설교통부장관, 시·도시자, 시장·군수)및 도시관리계획 입안 제안자 (주민 및 이해관계자 등)

 

 

정부는 지자체의 전산환경과 담당자의 전문성 측면에 비추어 GIS기법, 고급통계 등을 이용한 토지적성평가기준의 현장적용이 쉽지 않다고 판단하고 이를 지원하기 위해 표준전산프로그램(“토지적성평가 표준프로그램”)을 개발하여 전국 지자체에 무상배포하고 지속적으로 유지관리하고 있음

관리지역을 보전관리지역·생산관리지역 및 계획관리지역으로 세분해야 하는 전국 지자체에서는 표준프로그램 활용 토지적성평가(평가체계Ⅰ) 수행하고 있음

일정한 지역·지구 안에서 도시계획시설을 설치하기 위한 계획을 입안하고자 하는 경우, 정비사업에 관한 계획 또는 지구단위계획을 수립해야 하는 경우 토지적성평가(평가체계Ⅱ) 수행을 위해 표준프로그램을 활용함

 

 

토지 적성 평가

 



토지적성평가는 전국토의 “환경친화적이고 지속가능한 개발”을 보장하고 개발과 보전이 조화되는 “선계획 후개발의 국토관리체계”를 구축하기 위하여 각종의 토지이용계획이나 주요시설의 설치에 관한 계획을 입안하고자 하는 경우에 토지의 환경생태적 물리적 공간적 특성을 종합적으로 고려하여 개별토지가 갖는 환경적 사회적 가치를 과학적으로 평가함으로써 보전할 토지와 개발가능한 토지를 체계적으로 판단할 수 있도록 계획을 입안하는 단계에서 실시하는 기초조사이다.
토지적성평가는 관리지역을 보전관리지역 생산관리지역 및 계획관리지역으로 세분하는 등 용도지역이나 용도지구를 지정 또는 변경하는 경우, 일정한 지역 지구 안에서 도시계획시설을 설치하기 위한 계획을 입안하고자 하는 경우, 도시개발사업 및 정비사업에 관한 계획 또는 지구단위계획을 수립하는 경우에 이를 실시한다. 


토지적성평가는 아래와 같이 평가체계Ⅰ과 평가체계Ⅱ로 구분하여 실시한다.
   (1) 평가체계Ⅰ은 다음의 경우에 이를 적용한다.
      가. 관리지역을 법 부칙 제8조의 규정에 의하여 보전관리지역 생산관리지역 또는

           계획관리지역으로 세분하는 경우
      나. 농림지역 또는 자연환경보전지역을 보전관리지역 생산관리지역 또는 계획관리지역으로

           세분하는 경우
   (2) 평가체계Ⅱ는 다음의 경우에 이를 적용한다.
      가. 용도지역용도지구 또는 용도구역을 지정하거나 변경하기 위한 계획을 입안하는 경우((1)에

           의하여 평가체계Ⅰ이 적용되는 경우를 제외한다)
      나. 도시계획시설을 설치 정비 또는 개량하기 위한 계획을 입안하는 경우
      다. 도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획을 입안하는 경우
      라. 지구단위계획구역을 지정 변경하거나 지구단위계획을 입안하는 경우
  
3. 의 규정에 불구하고 영 제21조의 규정에 해당되는 다음 각항의 경우에는 토지적성평가를 실시하지 

    아니한다.
   (1) 당해 지구단위계획구역이 도심지(상업지역과 상업지역에 연접한 지역을 말한다)에 위치하는 경우
   (2) 당해 지구단위계획구역안의 나대지 면적이 구역면적의 2퍼센트에 미달하는 경우
   (3) 당해 지구단위계획구역이 다른 법률에 의하여 지역 지구 구역 단지 등으로 지정되거나

        개발계획이 수립된 경우
   (4) 당해 지구단위계획구역의 지정목적이 당해 구역을 정비 또는 관리하고자 하는 경우로서 지구단위

        계획 내용에 너비 12m 이상의 도로설치계획이 없는 경우
   (5) 주거지역 상업지역 또는 공업지역에 도시관리계획을 입안하는 경우
   (6) 법 또는 다른 법령에 의하여 조성된 지역에 도시관리계획을 입안하는 경우
   (7) 도시관리계획 입안일 3년 전 이내에 토지적성평가를 실시한 지역에 대하여 도시관리계획을 

        입안하는 경우. 다만, 기반시설 등의 여건이 크게 변화한 경우에는 그러하지 아니하다.
   (8) 도시관리계획의 변경사항 중 경미한 사항에 해당하는 경우
 


토지적성평가는 해당 도시관리계획 입안권자가 실시한다. 다만, 도시관리계획 입안권자 이외의 자가 법
제26조의 규정에 의하여 도시관리계획의 입안을 제안하는 경우에는 도시관리계획 입안권자와의 협의를 통하여 제안자가 토지적성평가를 실시할 수 있다. 이 경우 제안자는 이 지침에 제시된 적성평가 방법 절차기준에 의거하여 적성 평가를 실시하여야 하며, 도시관리계획 입안권자는 필요한 평가자료를 구축하고 제안자에게 필요한 자료를 제공 하여야 한다.   
(1) 토지적성평가는 필지 단위로 실시하되, 필지면적이 1만 제곱미터 이상이고 필지 내에 두 가지 

     이상의환경 물리적 특성 및 토지이용상황이 존재할 경우에는 동일한 물리적 특성 및 토지이용상황을

     지닌 부분으로 세분하여 평가함을 원칙으로 한다. 다만, 평가체계Ⅱ의 경우에는 도시관리계획 입안

     구역에 포함된 부분에 대하여 평가하며, 필지의 면적이 1만 제곱미터 미만인 경우에도 하천, 도로와

     같은 지형지물 등에 의해 토지이용상황이 명확히 구분되는 경우에는 세분하여 평가할 수 있다.
(2) 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 지역단위의 특성을 우선적으로 반영하여 평가한다.
    가. 일정한 지역 전체를 관계법령(도시기본계획수립지침, 도시관리계획수립지침, 광역도시계획

         수립지침 등을 포함한다)에 의하여 일괄적으로 보존이 필요한 지역으로 분류한 경우
    나. 일정한 지역 안에 있는 토지가 개발적성으로 평가되기 위한 일정요건을 전체적 또는 공통적
으로

         충족하는 경우
    다. 다음의 1에 해당되어 필지 단위로 실시할 필요성이 낮거나 필지 단위로 실시할 수가 없는 경우
      ① 필지 단위의 자료 취득이 불가능한 경우
      ② 평가대상지가 유사한 성격의 필지로 구성되어 있는 경우
      ③ 지역 단위로 하는 것이 필지 단위로 하는 것보다 적성평가를 보다 합리적 효율적으로 실시할

          수 있는 경우 등 기타의 특별한 사유가 있는 경우 


평가체계Ⅰ과 평가체계Ⅱ의 수행절차는 <그림 2-1>과 같고, 각 절차별 수행과정의 개략적인 내용은
다음과 같다. 

<그림 2-1> 평가체계별 토지적성평가의 절차개요

평가체계 Ⅰ

평가체계 Ⅱ

 

 

 

 

 

 

 

(1) 우선등급 분류 (개발, 보전)

 

 

(1) 우선등급 분류 (개발, 보전)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(2) 평가지표 대체선정

 

 

 

 

(2) 평가지표 대체선정

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(3) 지표별 평가기준 설정

 

 

(3) 지표별 평가기준 설정

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(4) 지표별 평가점수 산정

 

 

(4) 지표별 평가점수 산정

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(5) 특성별 적성값 산정

 

 

(5) 평가단위별 적성값 산정

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(6) 종합적성값 산정

 

 

(6) 종합적성값 산정

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(7) 적성등급 분류 (5개 등급)

 

 

(7) 적성등급 분류 (3개 등급)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

도시관리계획 입안에 활용

 

 

도시관리계획 입안에 활용

 

 

 

 

 

 

 

  가. 우선등급 분류절차는 대상토지의 객관적 상황에 비추어 토지적성평가를 실시하지 아니하더라도,

       개발적성 또는 보전적성의 판별이 명백한 경우에 이를 실시하지 않고 대상토지에 대하여 개발등급

       또는 보전등급을 부여하는 과정 이다.
  나. 평가지표의 대체선정절차는 지역의 상황에 비추어 볼 때 이 지침에서 정한 평가지표를 그대로 

       사용하는 것이 적정 타당하지 아니한 경우에 이를 대체하여 다른 지표로 교체 선정하는 과정이다.  
  다. 평가지표별 평가기준의 설정절차는 평가지표별로 지역상황에 따라 평가기준을 조정 확정하는 

       과정이다.
  라. 지표별 평가점수 산정절차는 필지별 특성값을 평가기준에 따른 점수값으로 환산하는 과정이다.
  마. 평가체계Ⅰ의 특성별 적성값 산정절차는 토지의 종합적성에 영향을 미치는 개발 보전 농업의

       3개 특성별로 [별표 3]에 규정된 평가지표별 가중치를 적용하여 적성값을 산출하는 과정이며,

       평가체계Ⅱ의 평가단위별 적성값 산정절차는 지표별 평가점수를 합산하여 평가대상토지의

       적성값을 산출하는 과정이다.
  바. 평가체계Ⅰ은 3개 특성(개발 보전 농업)별 적성값을 가감하여 종합적성값을 산정하며,

       평가체계 Ⅱ의 경우는 평가대상토지들의 적성값을 평가대상토지 면적에 따라 가중평균하여

       종합적성값을 산정한다.  


평가대상토지가 가지고 있는 인문 사회 환경적 현황을 적절히 파악할 수 있도록 해당 토지에 대하여 
물리적 특성 지역특성 및 공간적 입지특성을 평가하기 위하여 사용할 수 있는 평가지표는 [별표 1]과 같다. 


평가지표는 [별표 3] 및 [별표 4]의 지표를 사용하되, 도시계획위원회의 심의를 거쳐 당해 지역의 
특수성을 고려하여 [별표 1]의 평가지표군에 있는 적정지표로 대체 선택하여 사용할 수 있다. 

 
평가지표는 토지종합정보망에 구축된 전산자료 또는 개별공시지가조사를 위한 토지특성자료와 각 행
정기관이 작성하여 제공하고 있는 지리정보도면 등을 활용하여 [별표 2]의 조사방법에 따라 조사하고 현장조사를 병행할 수 있다. 


지리정보체계(GIS)의 활용이 가능한 경우에는 <표 2-1>의 관리기관에서 제공하는 지리정보도면을 
이용하여 GIS상의 공간분석 결과를 활용할 수 있다. 

<표 2-1> 지리정보도면의 종류

도면의 종류

관리기관

비고(축척)

연속지적도(LMIS)

지방자치단체

 

토지특성도

국립지리원

1:5,000

지적도면전산자료

행정자치부, 지방자치단체

1:500 내지 1:6,000

지가현황도

지방자치단체

1:5,000

수치지형도

국립지리원

1:5,000

생태자연도

환경부

1:25,000

녹지자연도

환경부

1:50,000

임상도, 산림이용기본도

임업연구원(산림청)

1:25,000

       주 : 임상도와 녹지자연도는 생태자연도 내에도 포함되어 있음.

 
토지적성평가는 평가체계Ⅰ의 경우는 평가대상토지별로 제1등급 제2등급 제3등급 제4등급 및 제5등급의 5개 등급으로, 평가체계Ⅱ의 경우는 도시관리계획 입안지역을 A등급(보전적성등급) B등급(중간적성등급) 및 C등급(개발적성등급)의 3개 등급으로 구분하여 부여한다(이하 “평가결과”라 한다).
 


도시관리계획 입안권자는 토지적성평가를 위해 구축한 기초자료 및 평가결과를 체계적으로 관리하고, 평가결과는 도시관리계획수립을 위한 기초자료로 활용한다. 또한, 도시관리계획과 동시에 도시기본계획을 수립하는 경우 에는 도시기본계획을 수립함에 있어 이를 활용할 수 있다.
 


토지적성평가가 시행된 지역에 대하여 법 제27조제2항에 의한 환경성 검토를 실시하는 경우 토지적성평가결과를  반영 활용하고, 그 평가내용이 토지적성평가와 중복되는 사항에 대하여는 특별한 사유가 없는 한 토지적성평가결과로 이를 갈음할 수 있다. 이 경우 그 해당사항은 적절히 정리하여 객관적으로 그 사실을 알 수 있도록하여야 한다.

출처 :토지사랑모임카페

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[스크랩] 가까운 미래 예측...아기곰 81탄 |부동산노트

2007-12-14 17:28

http://blog.drapt.com/jjunwook/552541197620886739 주소복사

출처 : 나누어요~☆

원문 : http://blog.drapt.com/ljh0119

11월이 다 지났는데도 거래가 늘어나지 않고 있습니다. 11월초에 일부 지역에서  선취득의 의미로 거래가 조금 되는듯 하다가 월말이 다가오면서 다시 수면밑으로 가라앉아 버렸습니다. 여기에는 두가지 원인이 있습니다.

 

첫째는

 

매수세력이 앞에서 말씀 드린 선취득의 목적외에는 움직이려 하지 않는다는 것입니다. 계절적 비수기와 겹치기도 했고 대선을 눈앞에 두고 있는 시점에서 불확실성이 제거되어야 매수를 하겠다는 사람도 있기는 하지만, 한마디로 기대수준보다 가격이 싸지 않다는 것이 가장 큰 원인입니다. 그동안 언론에서는 연말까지 일시적 1가구 2주택자의 매물이 쏟아질것이라는 전망을 자주 내보냈었습니다. 그러나 기대 수준과는 달리 매물도 많지 않았고, 있는 매물조차도 낮은 가격이 아니었기 때문입니다.

 

둘째는

 

매도 세력이 적극적이지 않습니다.

 

여당과 야당이 1가구 1주택 장기보유자에 한해 양도세를 완화할것 같은 공약을 내비치니까, 이에 편승해서 이 조항에 해당하지 않는 사람들까지도 내년 이후로 매도 시기를 늦춘 사람도 있습니다. 획기적이지는 않아도 지금보다는 세율이 낮아지지 않을까 하는 기대감 때문이죠. 이런 분은 본인이 나중에 팔겠다고 선택을 한 것이니 뭐라할수 없는 부분이지만, 본인이 팔려고  매물을 내놓고 노력했다는 분들중에도 문제가 있는 경우가 많습니다.

 

상담을 하다보면 매물을 내놓은지 몇달이 되었는데도 보러오는 사람조차 없다고 하소연하는 분들이 가끔 있습니다. 그런데 내용을 자세히 들여다 보면 도저히 팔릴수 없는 가격에 내놓고, 팔리지 않는다고 하는 사람들이 꽤 있습니다. 요즘같은 비수기가 아닌, 성수기 마지막에 한 건 정도 거래된  높은 가격을 기준으로, 매물로 내놓고 안팔린다고 하거나 심지어는 역대 한번도 거래된 적이 없는 높은 가격에 매물로 내놓고 안팔린다고 하는거죠.

 

건설교통부에서는 2006 1월부터 실거래가 공개를 하고 있습니다. 

 

몇층이 언제 얼마에 거래되었다는 내역이 자세히 나와있습니다. 몇억원짜리 거래를 하는 매수자의 입장에서는 당연히 이 자료를 찾아볼 것입니다. 매물은 부족하고 매수자가 몰리는 성수기에는 과거 자료가 별 의미가 없지만, 요즘과 같은 비수기에는 과거의 자료가 참고자료로 크게 활용되는 것입니다.

 

특히 언론에서 거래가 안된다”, “어느 지역이 몇% 떨어졌다는 식의 보도를 접할때마다 매수자의 기대 수준은 점점 싼것을 원하게되는 것입니다. 그래서 최소한 과거 거래 실적보다는 싼 값의 매물만 찾는 것이죠.

 

건교부의 실거래가가 100% 공개되지 않는다는 것은 이미 말씀드린바 있습니다. 예를 들어 어떤 단지에서 거래된 매물중 4억원에 거래된 매물은 공개가 되고, 4 2천만원에 거래된 매물은 공개가 되지 않았다고 가정을 해보죠. 이럴 경우 매수자가 인식하고 있는 최고가는 4억원입니다. 아무리 부동산 중개인이 4 2천만원에 거래되었다고 하여도, “, 그러세요? 그럼 4 1천만원에 나온 이 매물은 싼거네요.” 이렇게 말할 사람은 없다는 의미입니다. 누구의 말을 믿고 안믿고가 아니라 사람은 자신에게 유리한 정보만을 믿으려 하는 경향이 있기때문입니다.

 

그러므로 비수기에는 과거의 거래 실적이 중요하며, 과거의 거래가에 근거한 매도가를 책정해야 합니다. 그러면 과거에 거래된 가격과 동일한 가격에 내놓으면 되지 않을까? 이 경우, 거래량도 같이 살펴보아야 합니다. 대부분의 매물이 4억대 초반에 거래되었는데, 작년말 시장이 좋았을때 딱 한건만 5억에 거래가 되었다고 가정해 보죠. 이런 경우 자신의 매도가를 5억에 내놓는다면 거래가 되지 않을 가능성이 높습니다. 5억에 거래된 것이 향후 양도세를 줄이기 위해 업계약서를 쓴 것일수도 있고, 아니면 그 집의 인테리어 수준이 환상적으로 좋았었을 수도 있기 때문입니다.

 

이렇듯 현실적인 수준의 매도가를 책정하라고 조언을 드리면, 어떤 분은 아기곰은 자기 재산이 아니니까 말을 쉽게 할거야하고 생각할수도 있습니다. 이때는 반대로 자신이 매수자라고  바꿔 생각해보면 자신의 매도호가가 적정한지를 알수 있습니다. 만약 본인에게 여유자금이 있는데 본인이 내놓은 매도호가에 한채를 더 살 용의가 있다면, 그 가격은 적정한 것입니다. “내가 미쳤니? 그 가격에 사게.”라고 한다면 그 가격에는 거품이 들어간 것입니다. 본인도 가격에 민감하지만 상대는 더 민감하다고  인정해야 세상을 보는 눈이 공정해집니다.

 

내재가치보다 높은 가격에 팔고자 하는 사람과 터무니 없이 싼 가격에 사려는 사람이 많으면 많을수록 거래는 되지 않는 것입니다.

 

그렇다면 이런 거래부진 현상은 언제까지 계속될 것인가?

 

최소 한두달은 이런 상태가 이어질 것입니다. 매도 세력과 매수 세력간 인식의 차가 크기때문입니다. 또한 서로 급할 것도 없기 때문이기도 합니다. 매도 세력은 매도 세력대로 정권이 교체된다면 지금보다는 투자 환경이 좋아질 것이라는 기대감이 있으니 당장 적극적으로 팔 의사가 없는 것이고, 매수 세력은 매수 세력대로 분양가 상한제나 종부세 증가등 시장 상황이 시간이 흐를수록 매수자에게 유리하게 돌아가고 있다고 나름대로 생각하기 때문에 연말까지 팔아야 하는 급매물이 있으면 모를까 급하게 사려들지는 않습니다.

 

그러므로 최소한 연말까지는 현재의 시장 분위기가 계속 이어질 것으로 보입니다.

그러면 대선이 끝나는 내년 봄에는 어떻게 될것인가?

누가 대선에서 승리하느냐에 따라 정권 교체의 기대감때문에 호재가 있는 일부 지역은 들썩거릴수도 있지만, 시장 환경은 변하기가 어렵습니다. 그것은 모두가 현재 상황이 바뀌기를 원하고 있지 않습니다. 대선이 끝났다고 정치일정이 끝나는 것은 아닙니다. 부동산 정책등 민생하고 관련된 법을 개정해야 할 입법부를 누가 장악하느냐가 중요하기때문에, 대선의 승리자든 패배자든 또 다른 변수를 만들어내기를 원치 않기때문입니다. 내년 봄에 부동산 시장이 폭등을 하게되면 대선에서 승리한 측은 정치적으로 큰 부담을 안게될 것이기 때문입니다.

 

이러한 이유로 시장 분위기는 활발하지 못할것으로 예상됩니다. 그러나 얼음장 밑으로 물이 흐르듯이 대선 결과에 따라 호재로 부각되는 지역이나 투자처에는 물밑 작업이 진행될 것입니다. 일부 호재가 있는 지역도 예외가 아닙니다. 시장 에너지가 시장 전체를 달구기에는 턱없이 부족하기 때문에 매수세력이 특정 지역 또는 특정 상품에만 집중될 가능성이 높다고 말씀드릴수 있습니다.

 

그러나 이때 조심해야 하는 것이 오버슈팅입니다. 오버슈팅 (over-shooting)이란 어떤 시장에서 제반 변수들이 균형에 도달하고서도 일시적으로 그것을 뛰어넘는 현상을 말하는 것입니다. 예를 들어 플라스틱 자의 한쪽을 책상 귀퉁이에 고정시키고, 자를 손가락으로 튕기면 자는 상하로 흔들리게 됩니다. 자를 맨처음 눌렀을때 이를 바로 잡고자 반탄력이 생겨서 제자리로 오는 것은 이해가 가지만 제자리를 지나서 더 위쪽까지 자가 휘어지는 것을 볼수가 있습니다. 경제에서도 똑같은 현상이 벌어집니다. 그래서 투자가 있는 곳은 언제나 오버슈팅이 일어날 가능성이 있다는 것입니다.

 

중국펀드가 작년에는 100%가 넘는 수익률을 거두었습니다. 이때는 중국의 성장 가능성에 비해서 주가가 저평가되었던 때입니다. 초기에 투자를 하는 사람들은 상당히 신중합니다. 불확실성이 많기때문에 여러 변수도 고려하고 어려운 결정을 하는 것입니다. 그러나 일단 그 투자 상품이 뜨게되면 그때부터는 실적이 모든 것을 대변하는 경향이 있습니다. 왜 그 투자상품이 투자가치가 있는가를 알려고 하기보다는 내 돈을 넣어두면 어느 기간 동안 얼마만한 수익을 거둘수 있는가에만 관심이 있기때문입니다. 최근에 중국 펀드에 가입한 사람들은 중국 경제에 대한 확신이 있다기보다는, 친구가 또는 회사 동료가 중국 펀드에 돈을 넣어서 떼돈을 벌었다는 이야기를 듣고 뒤늦게 합류한 경우가 많습니다. 작년과 같은 100%까지는 안되더라도 최소한 은행 되지 이자 이상은 않겠느냐는 막연한 기대감이 있었기때문입니다. 이런 초보 투자가때문에 오버슈팅 현상이 벌어지는 것입니다.

중국펀드는 11월에만 -17% 손실을 기록중이라고 합니다.

 

이러한 오버슈팅은 부동산에도 심심치 않게 벌어지고 있습니다.

이런 곳의 특징은 호재를 동반한다는 것입니다.

대규모 개발 계획을 보면 휘황찬란한(?) 미래가 보이는 것 같습니다.

호재가 있으니 가격이 오르는 것은 당연한 현상입니다.

그러나 그 오르는 폭이 적정한지는 계속 주시해봐야 합니다.

그리고 그 호재의 크기도 부풀려진 것은 아닌지 냉정히 판단을 해봐야 합니다.

 

문방구에 가서 딱 풀을 오백원에 살수있다고 합시다. 어떤 사람이 이름도 거창한 울트라 슈퍼 초특급 강력 접착제라고 하는, 기존 딱풀보다 접착력이 두배 정도 강한 새로운 접착제를 개발하여 팔기 시작했습니다. 그리고 기존의 딱풀보다 접착력이 강하다는 것을 대대적으로 홍보합니다. 그리고는 가격을 오천원씩 팔겠다고 합니다. 그러나 사람들이 그 가격이 너무 비싸다, 접착력이 두배니까 천원 또는 이천원 정도까지면 살수있겠다고 하자, 그 제품에 대해 이해를 못해서 그렇다면서 이것은 울트라 슈퍼 나노 바이올로지 기술로 만든 것이라고 말을 합니다. 이와 같은 이야기는 부동산 시장에서도 흔히 벌어지는 이야기입니다.

 

얼마전 서울의 모처를 개발한다는 한 민간 업체의 발표가 있었습니다. 이 일대를 국제 업무 단지로 대대적으로 개발하여 한국의 맨허튼으로 만든다고 합니다. 한국에 있는 한 건설회사가 건물을 지어놓았다고 세계적 금융회사들이 한국으로 몰려올리는 만무하고, 한국 시장을 상대로 하는 몇몇 외국계 은행이나 보험사가 입주를 하겠지요. ‘국제 업무 단지라는 말은 동북아 허브와 같은 수준의 말입니다. 이름만 그럴듯하게 붙여놓는다고 우리나라가 동북아 허브가 되었나요? 국제 업무 단지라는 이름만 지어놓는다고 세계적 기업들이 한국으로 이전하는 계기가 되지는 않을 것 같습니다.

 

물론 그 지역이 과거보다 정비가 되고 있으며, 미래에는 더 좋아질 것임에는 틀림없습니다. ‘울트라 슈퍼 초특급 강력 접착제가 딱풀보다 나쁘다고 이야기 하는 것은 아닙니다.  그러나 아기곰이 지적하는 것은 천원이나 이천원이면 충분한 울트라 슈퍼 초특급 강력 접착제를 오천원에 살 필요가 있겠느냐는 것입니다.

 

상담을 해오는 회원중에 그곳에 관심을 가진 사람들이 의외로 많더군요. 대지지분이 세평인 빌라를 4 5천만원에 사도 되냐고 물어오더군요. 대지지분 한평당 1 5천만원인 셈입니다. 이 곳을 사게되면 나중에 주상복합 아파트로 개발이 된다는 소문이 있답니다. 자본이 부족하고 투자 경험이 적은 분일수록 이런 개발 정보를 쉽게 믿더군요.

 

그러나 개발이 완료되려면 10년정도 필요하고, 그 지분으로 주상 복합으로 들어간다고 해도 추가 부담금이 만만치 않으며, 10년후에는 공급과잉으로 말미암아 산 가격에도 팔리지 않았던 몇년전의 오피스텔 운명이 될수도 있는 주상복합에 전재산을 거는 것은 무리한 계획이라고 말리고 있습니다.

 

수백억, 수천억을 가지고 비싼 지역을 휩쓰는 것만 투기가 아닙니다.

지금 사놓으면 나중에는 누가 더 비싼 가격으로 사주겠지라는 마음을 가질때 바로 그것이 투기입니다. 주식 시장에서도 작전을 하는 사람들은 상당한 금융 지식을 가지고 있습니다. 언제 들어가고 언제 빠질지를 정확히 알죠. 그러나 그들이 작전을 시작하면, 그 옆의 부스러기를 먹으려고 달려드는 사람도 있고, 순진하게 이 주식을 사면 몇배가 오른다는 말을 믿고 전세금을 빼서 막차타는 사람들도 나오기 마련입니다.

 

지금 그 지역에는 기존 지주들이 돈벌이에 한참이랍니다. 기존의 단독 주택을 헐어내고 그 자리에 빌라를 여러채 지어서 분양을 하는 거죠. 대지지분이 서너평만 되어도 몇억씩 팔려나간답니다. 이미 개발이 끝난 지역보다 몇배나 비싼 땅값이죠.

 

그 지역을 띄워서 미군 이전 비용을 조달하려는 정부와 높은 가격에 분양을 해서 이익을 챙기려는 민간 업자들, 그리고 그 주변의 이해당사자들이 불어대는 나팔소리에 서민들이 장단을 맞출 필요는 없다고 봅니다. 돈이 많은 투자가의 경우 한 군데서 손실이 나더라도 다른 곳에서 벌충하면 되지만, 그것이 전재산인 서민으로서는 수익률도 좋지만 안정성도 어느 정도 확보된 곳에 들어가야 합니다.

 

흔히 부동산은 미래를 사는 것 이라고 합니다. 미래는 불확실성이죠. 어찌될지 모르는 미래의 모습중 가장 잘될 모습만 상상하며 투자를 했다가는 의외의 손실이 발생할 가능성이 높습니다. 더구나 호재마다 크기가 다 다릅니다. 그러므로 호재의 실제 가치보다 과도한 대가를 지불하고 있지는 않은지, 투자에 임할때는 언제나 냉정히 생각을 해야 합니다. 누군가 내 물건을  사줄거라는 믿음이 깨지는 것은 순식간의 일이기 때문입니다.

 

어릴때 모래뺏기 놀이를 기억하시는 분이 있을 것입니다. 모래를 한더미 쌓아 놓고 그 위에 막대를 하나 꽂아두는 거죠. 그리고 모래를 많이 쓸어가는 아이가 이기는 게임입니다. 이때 너무 모래 욕심을 내면 막대가 쓰러지게 되서 게임에서 지게되어 꼴찌가 됩니다. 그렇다고 너무 적게씩 모래를 가져가면 꼴찌에서 두째가 되겠죠? 그래서 막대가 쓰러지지 않을 정도로 모래를 적당히 가져오는 것이 요령인데, 보통 꼴찌는 욕심이 많은 아이의 몫이되고는 합니다. 그런데 때로는 모래를 적게 가져가는 아이도 막대가 쓰러져서 꼴찌가 되고는 합니다. 처음에는 자기 페이스대로 하다가 욕심을 내는 아이가 막대를 쓰러트리지도 않고 모래를 많이 가져가는 것을 보고 따라하다 그렇게 되는거죠. 우리 회원분들은 모래도 많이 가져오지 못하면서 꼴찌가 되어버린 아이 꼴은 되지 말아야겠습니다

출처 :부동산story 원문보기 글쓴이 : 수정crystal

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[스크랩] ◈~재개발 빌라 투자법 총정리 |부동산노트

2007-11-02 12:27

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출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬

원문 : http://blog.drapt.com/ssanaega

 
전에 이런 취지의 글을 썼지만 개론적인 얘기였고 오늘은 심층적으로 다시 한번 살펴볼까 합니다.
시대적흐름을 알아야 투자의 방향을 세울 수 있다는 것이 제 생각입니다.

그래야 어느 지역 한곳을 투자하는 심지어 어디에 집을 한 채 사야 하는 그런 투자가 아니라 현재의 시대적 상황이 어느곳에 투자해야 하는지에 대해 알 수 있지 않을까 생각하는 것이죠.

다세대 주택 흔히 빌라라고 하죠.

빌라에 있어서 빌라를 짓는 업자는 두번의 호황이 있었고 앞으로 한번의 호황이 더 올 것으로 봅니다.

첫번째는 1990년대 중반 5대신도시가 자리잡기 전이었죠.
그때는 아파트 이외에 빌라를 집으로 바라보던 시기였습니다.
그 후로는 물론 빌라는 사자마자 떨어지는 애물단지가 되었지만 말이죠.

그래서 그 때 당시에는 빌라업자의 눈으로 봤을 때 분양이 잘 되었고 당연히 빌라를 지어서 편하게 분양하던 시기였습니다.

이 때 당시 빌라를 전문으로 짓던 빌라업자가 도급순위가 높은 건설회사의 CEO가 되는 시기였죠.
그 때 당시는 건축법도 그리 규제가 심하지 않아서 빌라를 지어서 대규모 분양을 하기도 합니다.

건축법은 19가구 이하를 적용하고 19가구 이상이면 주택법 적용을 받는데 편법적으로 여러명의 건축주를 만들어서 19가구씩 여러동을 만들어 500가구 정도의 대규모 분양을 하기도 했죠.

빌라의 분양 호황기라 할 수 있습니다.

두번째는 언제일까요? 김대중정권 시절이었죠.

IMF시절 김대중 정권의 모토는 경기부양이었습니다.
그래서 분양권 전매제한 폐지 등을 비롯한 강력한 규제 폐지에 나서게 되었습니다.

그 중에 빌라에 대한 조치 중 가장 강력한 조치는 시중은행에서 빌라건축시 80-90%까지 융자가 가능하게 한 조치였습니다.
이것은 업자들이 매매계약서를 130%이상의 업계약서를 꾸며서 자신의 돈 한푼도 들이지 않고 은행대출을 일으켜서 빌라를 짓게되는 것이죠.

건축주는 노숙자의 명의를 빌려서 했다고도 합니다.
그리고 전세를 잇빠이 받은 다음 빼돌리고 은행돈을 갚지않고 나자빠져서 경매로 날렸죠.
이러한 일들이 인천지역과 부천지역 그리고 서울 일부지역에서 많이 일어났습니다.   

인천에서는 경매계가 30계 가까이 될 정도로 늘었고 2계가 동시에 되는 것은 기본이고 빌라들이 하루에도 많게는 백채이상이 나올 정도로 쏟아져나오는 시기였죠.

이러한 비하인드 스토리가 있었기에 빌라들이 그렇게 많이 나올 수 있었습니다.

그래서 불법적이긴 했지만 빌라업자들 중에서 이러한 방법을 썼다면 엄청난 돈을 벌고 털고 나올 수 있는 시기였습니다.

빌라는 새빌라의 경우 감정가의 50-60%가까이 낙찰을 받았고 헌빌라이고 누구도 쳐다보지 않는 지역은 40%가까이 떨어지기도 했습니다.

물론 반지하빌라는 그 이하로도 더 떨어졌습니다.

현재 인천의 용현동 재개발 구역으로 들어간 지역같은 경우 지상층 빌라의 낙찰가가 1200-1400정도면 안정적으로 받을 수 있었는데 이때 당시 전세가는 1500-1700 많이 받으면 2000까지도 받을 수 있었습니다.

게다가 빌라를 1000까지 대출받고 그 이자가 6만원 정도였는데 500만원 월세보증금에 25만원까지는 받을 수 있어서 매월 20만원 정도의 순수익을 누릴 수 있었습니다.

이때 당시 어떠한 경매의 투자가 유행이었을까요?
이때 당시 경매투자는 아파트 투자로는 밥을 먹기 힘든 때였습니다.

왜냐하면 아파트는 아줌마가 애를 업고 올 정도로 경매법정은 인산인해를 이루었고 인기종목이었으므로 실수요자에게 항상 밟히는 것이 경매로 밥을 먹고 사는 사람들이었습니다.

그래서 대부분 빌라투자로 눈을 돌렸죠.

이들의 투자패턴은 낮은 가격으로 빌라를 낙찰받아서 도배장판 그리고 싱크대등을 갈고 예쁘게 꾸며서 시세보다 약1000만원 정도 싸게 내놓고 파는 그런 구조였습니다.

그럼 세번째 호황의 시기는 어느 때일까요?
경매로 빌라를 싸게 잡아서 인테리어를 잘 한 다음 팔던 경매업자들은 요즘 한숨을 쉴 것입니다.
물론 인천에 2006년 5월이 오기 전까지는 통하는 방법이었죠.

하지만 2004년 7월 도정법의 개정으로 부천을 시작으로 광명, 안양, 수원, 인천, 하남 등등 속속 재개발의 바람은 일반 부동산 투자자들을 빌라로 눈을 돌리도록 만들었습니다.

요즘에는 빌라가 경매로 나오면 100% 넘는 것은 신기한 일도 아닙니다.

이것은 1000만원짜리 투자법에 자세히 기술되어 있지만 물론 귀찮아서 읽지 않는 분들을 위해서 다시한번 그 투자법을 소개시켜드릴까 합니다.

만약 감정가 5000만원짜리 빌라가 나왔다고 칩시다.

그런데 여기에 사람들이 붙을 것을 예상해서 A라는 투자자는 5000만원(100%)에 낙찰을 받아버립니다.
사람들은 A를 미친놈이라고 손가락질을 하죠.
손가락질을 하는 사람 중에는 재개발 전에 싼값에 낙찰을 받아 인테리어를 하던 경매업자들도 물론 포함입니다.

왜냐하면 그 지역에 빌라 시세를 봤더니 시세가 4500만원이라는 겁니다.
이쯤되면 A가 미친놈이란 소리가 맞습니다.

그러나 정말 미친놈일까요?

그럼 A가 정말 미친놈인지 살펴보죠.

그 지역에 전세가를 알아보니 2500만원이라는 겁니다.
실투자금(내돈이 들어가는 금액)을 살펴보니 4500만원이라고 해도 2000만원이 들어갑니다.

하지만 5000만원에 빌라를 낙찰 받은 사람을 살펴보죠.

대출이 80%까지 나옵니다.
아니 요즘엔 100%까지도 나오고 약 90%까지도 나옵니다만 80%까지만 계산해 보기로 합시다.

그럼 4000만원까지 대출이 나오는 군요.

이자는 얼마일까요?
8% 이자로 봤을때 약 25만원 정도 되는군요.

그런데 그 지역 월세를 알아보니 1000만원에 25만원 정도까지 놓을 수 있다고 그러더군요.

그럼 내돈이 들어갈까요?
계산해보니 거의 돈이 들어가지 않는군요.

언제 재개발이 될 지역인지도 모르는데 돈을 2000만원박느냐? 아니면 한푼도 안박으면서 나중에 된다면 최소 몇 천을 먹을 수 있도록 투자를 하느냐로 봤을 때는 저런 투자가 훨씬 유리하다는 것이죠.

이것은 빌라를 경매로 싸게 사는 시대는 지났다는 뜻이죠.

지분의 개념으로 접근하고 많은 빌라를 낙찰받아 후일을 노리는 투자가 될 수 있다는 뜻입니다.

그럼 정작 빌라의 신축 세번째 호황은 언제 올까요?
이것 또한 제 칼럼에서 쓴 글입니다.

재개발 지역에서 신축빌라짓기를 통해서 가능한 것이죠.

즉 건축제한이 걸려있지 않은 재개발 지역에 단독이나 나대지에 빌라를 지어 분양을 하거나 아니면 내가 그 지분을 가져가는 방식이죠.

이것은 자세히 기술하지 않겠습니다.
그 글에 자세하게 나왔으므로 말이죠.

그럼 이렇게 왜 썼느냐?

한번 빌라가 어떠한 흐름으로 왔으며 왜 빌라가 넘쳐나던 시기가 있었으며 그 때는 어떠한 투자가 가능했고 지금은 어떠한 빌라의 시대에 와있으며 지금은 적절한 투자법이 어떤 것인지에 대해 알아봤습니다.

부동산 투자 저는 거시적으로 보지 않고 미시적으로 봅니다.
왜냐하면 미시적인 투자가 돈이 되기 때문이죠.

하지만 거시적인 흐름을 모른다면 그 때의 적절한 투자패턴을 이해하기 힘듭니다.

그 패턴을 읽고 투자합시다.

이러한 것들을 분양권, 재건축 아파트, 상가 등등에 적용하여 봅시다.

우리나라 국사나 세계사 공부에 소홀히 했어도 부동산 역사에 대한 공부는 열심히 합시다 그래야 우리도 흐름을 읽고 트렌드를 알고 투자전략을 세울 수 있지 않을까 생각됩니다.
 
 
(출처 : R2 부동산투자여행/조던 님, 2007.6.28)

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