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[스크랩] 유치권이란? |우리동네이야기

2007-10-11 12:20

http://blog.drapt.com/jjunwook/253591192072813495 주소복사

출처 : 박재홍님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/sk6885

Ⅰ. 유치권

1. 유치권이란?

유치권이란 타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건에 관하여 발생된 채권이 있을 경우 그 채권을 변제받을 때까지 물건 등을 유치할 수 있는 권리로서(=민법 제320조 제1항), 예로서 시계수리업자는 시계라는 물건에서 발생된 채권(=시계수리비)을 변제받을 때까지 시계의 인도를 거절하고 유치(=가지고 있는 것)할 수 있는 권리와 임차인이 임차목적물에 투여한 필요비 및 유익비의 반환을 받을 때까지(=민법 제325조) 임차목적물을 보유할 수 있는 권리를 유치권이라 하는데, 이와 같이 유치권은 목적물을 유치함으로서 채무변제를 간접적으로 강제할 수 있다. 그러나 유치권자가 점유를 상실하면 이로서 유치권은 소멸하게 된다(=민법 제328조).

그리고 유치권은 우선변제권이 없으나 유치권의 목적물이 경매 또는 강제집행되더라도 유치권자는 낙찰자에게 유치권에 기한 채권을 변제받을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있어 사실상 우선변제권이 있는 것으로 보아야 한다.

또한 유치권은 일정한 요건만 갖추면 당사자의 의사와는 상관없이 당연히 발생되는 법정담보물권으로서 경매물건에도 유치권이라는 복병이 간혹 도사리고 있는 경우가 있는데, 유치권은 소멸기준 전후를 떠나서 낙찰자가 무조건 인수하여야 하는 권리에 해당된다.

2. 유치권의 성립요건

(1) 유치권의 목적물

유치권은 법정담보물권(=법률상 당연히 성립되는 물권)으로서 그 목적물이 될 수 있는 것은 동산, 부동산, 유가증권이며, 유치권은 그 목적물을 점유하면 발생되고, 특히 부동산 유치권의 경우 등기를 요하지 않는다(=부동산등기법 제2조). 따라서 건물의 경우 공사대금을 반환받지 못한 건축업자가 있거나, 임차인이 임차목적물에 대하여 필요비 또는 유익비를 지출하였을 경우, 낙찰자는 낙찰금액과는 별도로 공사대금 또는 임차인이 들인 비용을 부담해 주어야 하는 경우가 간혹 발생되곤 한다.

(2) 채권이 목적물 자체에서 발생되어야 한다

유치권에 기한 채권이 유치권의 목적물과 관련하여 발생되어야 한다(=민법 제320조 제1항). 예로서 임차인이 임차목적물에 들인 필요비 또는 유익비의 상환청구권, 물건의 하자로 인해 발생된 손해배상청구권 등으로서 채권이 목적물 자체에서 발생되어야 한다. 따라서 물건과 관련하여 발생된 채권이 아니면 유치권이 성립되지 않는다. 예로서 임차인의 보증금반환청구권은 유치권의 대상이 되지 않는데 임차보증금반환채권은 임차목적물에 대하여 생기는 채권으로서 임대인에 대한 채권이지 임차목적물 자체와 관련하여 발생된 채권이 아니기 때문이다.

(3) 채권의 발생시기

물건에 대한 채권이 그 목적물을 점유하기 전에 발생되었더라도 나중에 목적물을 점유하면 유치권은 성립된다. 따라서 점유하던 중 또는 점유와 동시에 채권이 발생되어야만 하는 것은 아니다

(4) 타인의 물건을 점유하여야 한다.

유치권자는 타인의 물건을 점유하여야 하여야 하며, 점유는 계속되어야 하는데, 점유는 직접점유이든 간접점유이든 간에 상관없으나, 만약 점유를 상실하면 유치권은 소멸하게 된다(=민법 제328조).

여기서 타인은 채무자만을 의미하지 않고 그 승계인도 포함되어 유치권이 성립된 후 소유자의 변동이 있더라도 유치권자는 유치권을 행사할 수 있고, 유치권이 성립되는 부동산을 낙찰받은 자 역시 채무자의 승계인에 해당되어 유치권자의 채권을 변제해야 할 의무가 있는 것이다.

(5) 불법행위에 의한 점유가 아니어야 한다.

유치권자의 점유가 불법행위에 기인하여서는 아니 된다. 이는 불법행위에 의해 점유를 한 자에 대하여 까지도 유치권을 인정하여 그 채권을 보호해 줄 필요가 없기 때문인데, 예로서 타인의 물건을 훔친 자가 그 물건을 고쳤더라도 수선비 채권에 대한 유치권이 성립되지 않는 것이다(=대법원 71다1442, 토지인도 ⇒ 원고의 소유권취득 후에 이 사건 부동산을 점유하기 시작한 피고는 원고에 대하여 불법점유자이므로 피고의 유치권 주장은 부당하다. /// 대법원 66다2144 가옥명도 ⇒ 점유할 권원을 상실한 후에 지출한 수리비등에 대하여는 유치권을 행사할 수 없다).

3. 유치권자의 권리

(1) 목적물의 유치(=점유)
유치권을 가지는 자는 유치권에 기한 채권을 변제받을 때까지 물건 등을 유치(=물건 등의 점유를 계속하면서 인도를 거절하는 것)할 수 있다. 여기서 점유의 의미와 판단기준으로서 판례(=대법원 1996년 95다8713판결, 공사대금)“점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고, 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적․현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고, 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다.” 라고 규정하였다. 따라서 물건 등을 직접점유는 물론 간접점유하여도 유치권의 효력이 인정된다.

(2) 비용 상환청구권

부동산이 경매신청될 경우 임차인 등이 부동산의 보존 또는 개량을 위해 비용(=필요비 또는 유익비)을 지출하였다면 경매대금에서 우선변제받을 수 있다[=민법 제367조 : 저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 점유권자의 상환청구권(=민법 제203조 제1항, 제2항) 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다]. 따라서 필요비나 유익비를 경매대금으로부터 우선변제받기 위해서는 필요비의 경우 그 지출금액을, 유익비의 경우 지출금액 또는 부동산가액의 증가액을 증명하여 경매법원에 점유권자의 상환청구권에 기한 청구를 하여야 한다. 민법 제626조에서 임대인의 상환의무를 규정한 유익비라 함은 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고, 필요비라 함은 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다.

(3) 우선변제권

임차인 등이 들인 비용 이외의 유치권에 기한 채권은 우선변제권이 없어 배당절차에 참여할 수 없으나, 유치권자의 채권액은 낙찰자가 인수[=민사집행법 제91조 제5항 : 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다]하여야 하기 때문에 결과론적으로 우선변제권이 있는 것과 같은 효력이 발생되는 것이다.

(4) 유치물 사용권

유치권자는 유치물의 보존에 필요한 범위내에서 유치물을 사용할 수 있다. 판례는 유치권자가 보존행위로서 유치물을 사용하는 것은 적법행위이므로 불법행위로 인한 손해배상책임이 없으며, 유치물의 소유권변동이 있더라도 유치권자의 점유가 적법하다면 그 후 유치권자가 새로이 비용을 투입하여 부동산가액의 증가가 있는 경우, 이는 유익비로서 유치권을 행사할 수 있다고 하였다
4. 유치권자의 의무

유치권자는 채권을 회수하기 위해 유치목적물을 점유하고 채무자로부터 채권을 회수하면 유치목적물을 채무자에게 반환해 주어야 하기 때문에 유치권자는 선량한 관리자의 주의로서 유치물을 점유하여야 한다(=민법 제324조 제1항).
또한 유치권자는 채무자 또는 소유자의 승낙없이 유치물을 사용, 임대 또는 담보제공을 할 수 없으나(=민법 제324조 제2항 본문), 유치물의 보존행위는 채무자 등의 승낙없이 할 수 있다.

5. 유치권관련 민법조문

▶ 제203조(점유자의 상환청구권)
① 점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다.
② 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.
③ 전항의 경우에 법원은 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

▶ 제367조(제3취득자의 비용상환청구권)
저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 제203조 제1항, 제2항의 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다.

▶ 제320조(유치권의 내용)
① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

▶ 제321조(유치권의 불가분성)
유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.

▶ 제322조(경매, 간이변제충당)
① 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.
② 정당한 이유있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.

▶ 제323조(과실수취권)
① 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.
② 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.

▶ 제324조(유치권자의 선관의무)
① 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.
② 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.
③ 유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

▶ 제325조(유치권자의 상환청구권)
① 유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다.
② 유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

▶ 제326조(피담보채권의 소멸시효)
유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다.
▶ 제327조(타담보제공과 유치권소멸)
채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

▶ 제328조(점유상실과 유치권소멸)
유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.

▶ 제626조(임차인의 상환청구권)
① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다

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[스크랩] 고준석 칼럼 - 용산이 확 달라진다 |부동산노트

2007-09-17 14:07

http://blog.drapt.com/jjunwook/1708281190005634897 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 

 

고준석 칼럼 - 용산이 확 달라진다

 
용산개발에 탄력이 붙기 시작했다. 용산국제업무지구 442,000m²와 서부이촌동 124,000m² 등의 통합개발에 서울시와 코레일(옛 철도공사)이 합의하였다. 이에 따라 빠르면 2010년 중반에는 교통, 문화, 국제금융, 관광 등을 아우르는 새로운 서울의 중심으로 탈바꿈된 용산을 접할 수 있게 된다.
 
◆ 어떻게 개발되나
용산은 국제업무 및 첨단산업단지 조성, 용산민족공원 조성 및 연계된 녹지축 구축, KTXㆍ인천공항철도ㆍ경의선ㆍ신분당선 등이 모인 교통 요지, 국제 여객?물류 터미널과 유람선 선착장 조성 등의 개발로 요약된다. 국제업무지구는 용산의 명물로 자리잡게 될 620m 이상의 서울을 대표하는 초고층 랜드마크 건물이 들어서는 것이 가능해져 그만큼 경쟁력을 확보하는데 유리해졌다.
서울의 중앙부에 위치하면서도 전형적인 슬럼가였던 용산역 일대의 노후상가와 집창촌 밀집지역 및 용산역 건너편 국제빌딩 인근에는 40층짜리 호텔과 주상복합 건물로 변화될 예정이다. 또한 한남ㆍ보광ㆍ이태원ㆍ동빙고ㆍ서빙고동 일대의 미니주거 신도시로의 탈바꿈되어 용산은 직주 근접이 가능해진다. 이뿐만이 아니다. 단순히 직주근접이 가능한 복합업무 밀집 지역의 탈바꿈만이 아니라 관광지로서의 변신도 기대된다.
이태원의 관광특구화, 노들섬 문화콤플렉스 조성. 한강공원 반포지구 일대에 신개념의 랜드마크형 수상 문화레저 시설인 ‘떠 있는 섬(floating island?가칭?)’인 인공 섬 조성 등이 예정되어 있다. 이로서 국내는 물론 중국과 일본 등의 외국인들을 끌어들일 것으로 보여 서울의 경쟁력을 높이는 동력의 하나가 될 전망이다.
 
◆ 중장기 관점으로의 접근이 필요
개발사업비가 20조원~25조원 정도로 추산되는 용산 국제업무지구의 수주를 놓고 아랍에미레이트와 호주 등의 해외 디벨로퍼들이 깊은 관심을 보이고 있다. 따라서 국내외 컨소시엄들이 치열한 경쟁을 벌일 것으로 예상된다. 경쟁이 치열해질수록 코레일 부지 인수가격이 올라 그만큼 분양가로 전가되어 사업성을 떨어뜨리는 요인으로 작용할 수도 있다.
용산에 들어설 업무시설 중 일부는 인근의 마곡, 상암, 여의도 등과 경쟁을 하여야 하기 때문이다. 현재 코레일 부지 35만6492㎡의 토지수용가격이 최저 5조8000억원, 3.3㎡당 가격이 5369만원으로 책정되어 있다. 서울시가 지난 2005년 6월 매각한 뚝섬 상업용지 가격 3.3m당 5665만∼7732만원에 비해서 낮지만 입찰이 과열될 경우 최고가 경신이 가능한 상황이다.
게다가 이미 가격이 천정부지로 뛴 상황에서 2200가구에 달하는 서부이촌동 주민들의 보상 가격, 추가분담금 등 이해관계가 복잡해 보상 협의 과정이 순탄치는 않을 경우에는 역시 걸림돌이다. 따라서 일정이 지체되거나 변경될 가능성을 배제하기 어려워 투자자들은 지나치게 분위기에 휩싸이기보다는 5년~10년 정도의 관점으로 접근하는 것이 필요하다.
 
◆ 투자 시 분양권 유무 확인해야  
통합개발로 관심이 고조되는 코레일 부지 인근인 노후불량주택 밀집지역은 지난해부터 급등하여 현재 3.3㎡당호가 기준으로 1억 8천 정도를 부르는 곳도 있다. 용산역 주변보다 2~3배 정도 비싸게 호가가 형성 된데다, 투기대책 강화로 거래는 뜸한 편이다. 이 일대는 투기를 막기 위해 토지거래 허가 구역, 주택거래 신고지역 등으로 지정된 것 이외에도 서울시가 서둘러 올 8월 30일자로 이주대책기준일 결정 및 공고가 이미 났다.
이에 따라 서부이촌동의 아파트 등에 실거주하지 않는 다주택자는 감정가로 보상을 받게 된다. 하지만 30일 이후 구입자는 세대원 전원이 무주택자 조건을 갖추면 입주권을 받을 수 있다. 그러나 그간 소형 지분이라 토지거래 허가 대상 등에서 제외되어 거래가 빈번했던 다세대 등 일부 노후불량주택은 입주권이 주어지지 않을 가능성이 있다. 해당 지역 내 거주하는 조합원들은 소형지분에도 분양권을 배분하자는 방침을 세우고 있다.
그러나 만일의 경우를 대비하여 이들에 투자를 할 때는 보상가격이나 추가 분담금 이외에도 분양권 유무를 상황 판단을 신중히 하는 것이 좋다. 상가는 8월 30일 이전 토지 및 건물을 소유하고 사업자등록을 필한 자에게 상가분양권이 주워지며 건물만 소유하고 있거나 임차인으로서 사업자등록을 필한 자 등은 후순위로 밀린다.
보상가격이나 분양권의 유무 등을 포함한 보다 정확한 계획은 용산역세권 사업자가 결정되는 12월 전후가 되어야 알 수 있으므로 불확실성이 있는 대상은 이때까지 관망하는 것도 좋은 방법이다. 자금력이 다소 부족한 투자자중 일부는 보광동과 한남동권역, 동빙고동과 주성동권역으로 관심이 옮겨가는 모습을 보이기도 한다. 이중 동빙고동과 주성동이 인기다. 한강 조망권의 확보와 공원이 바로 인접해 있기 때문이다. 원효로ㆍ문배동ㆍ용문동 등도 후광효과가 기대되는 지역이므로  역시 눈여겨볼만 하다.
 
 자료: 서울특별시   
 


 
고종완


::
現 RE멤버스 대표
:: 現 건설교통부 자문위원
:: 現 매일경제 재테크 전문위원
:: KBS, MBC, SBS 뉴스 다수출연
 
 

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[스크랩] 은평뉴타운 자세히 들여다보기 |부동산노트

2007-09-17 14:05

http://blog.drapt.com/jjunwook/2426711190005519636 주소복사

출처 : 원성원님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/taxwon50

자료출처: 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식
위치 : 서울특별시 은평구 진관내동, 진관외동, 구파발동 일원
면적 : 3,495,248㎡(1,057천평)
주택현황 : 3,834동
거주세대 : 7,835세대(가옥주 3834, 세입자 4,001)
주택건설 : 14,000호(임대 4,750, 분양 8,650, 단독 600)
구 분 총계 1지구 2지구 3지구
임대 분양 임대 분양 임대 분양 임대 분양
총 계 14,000 4,750 9,250 4,375 1,696 2,676 4,999 1,687 3,312 4,626 1,367 3,259
공동주택 소계 11,900 4,750 7,150 4,304 1,696 2,608 4,855 1,687 3,168 2,741 1,367 1,374
12.00평 2,000 2,000 - 676 676 - 678 678 - 646 646 -
15.00평 1,000 1,000 - 316 316 - 353 353 - 331 331 -
18.00평 1,300 1,065 235 554 447 107 405 405 - 341 213 128
25.70평 3,289 685 2,604 1,387 257 1,130 1,063 251 812 839 177 662
31.20평 1,436 - 1,436 652 - 652 515 - 515 269 - 269
41.10평 1,112 - 1,112 488 - 488 430 - 430 194 - 194
50.80평 1,763 - 1,763 231 - 231 1,411 - 1,411 121 - 121
연 립 1,500 - 1,500 - - - 144 - 144 1,356 - 1,356
단 독 600 - 600 71 - 71 - - - 529 - 529
사업기간 : 2002. 10~2008. 12
사업방식 : 도시개발사업(전면수용방식, 지구별 분할시행)
구 분 1지구 2지구 3지구
면적(천㎡)
3,495
777 727 1,991
사업 기간
2002년~2008년
2002년~2007년 2004년~2008년 2005년~2008년
사업시행자 : SH공사(구 서울특별시 도시개발공사)

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