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[스크랩] 성남시 도시정비사업 예정구역 현황 |부동산노트

2007-11-02 12:26

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출처 : 대한민국의 새로운 블루오션!

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성남 구시가지 새도시 꿈에 '두둥실'
 
[머니투데이 김정태기자] ['도심도 리모델링 열풍, 새도시로 거듭난다'<하-1>]

'
 
처음엔 인근 재개발 구역처럼 민간건설사와 추진하려 했지요. 지금은 주공의 순환 재개발방식에 주민들의 이해와 호응도가 높아 순조롭게 추진되고 있어요.'

최근 '중동 1구역 추진위원회'에서 '중동 1구역 주민대표회의'로 명칭을 바꾼 육종군 위원장은 재개발 추진 현황에 대해 이같이 밝혔다.

'추진위원회'는 조합이 시행주체로 나서 시공사를 직접 선정하지만 '주민대표회의'는 주공 시행 하에 주민들과 협의를 거쳐 결정하는 기구. 사업방식을 민영개발에서 공영개발로 바꾼 셈이다.

육 위원장은 주민들과 함께 순환 재개발 방식으로 조성된 신림난곡지구를 직접 둘러보고 주공이 내세우는 여러 장점들을 파악한 뒤 내린 결정이었다.

중동 1구역은 성남 구시가지 정비사업가운데 2단계 사업구역에 해당된다. 중동 1구역보다 앞서 이웃동네의 재개발사업이 빨랐다. 북측으로는 도환중 1구역이 도시환경정비사업, 남측으로는 삼남, 삼창 재건축사업이 민간주도로 진행 중이다. 최근 성남시로부터 사업시행인가를 받은 이들 구역은 2009년부터 철거사업이 시작될 예정이다.

육 위원장은 주공과의 긴밀한 협조를 통해 이주시기를 오는 2009년으로 앞당길 계획이다. 2단계 사업의 정상적인 이주 시기는 원래 2011년이지만 주민들의 협조가 원만하다면 판교신도시 입주시점에 이주단지가 마련될 수 있다는 주공측 설명에 고무됐다.

육 위원장은 '조기 이주를 위해 주민들의 70%이상 동의를 받았다'며 '조합 주도였다면 이주 대책은 아예 생각지도 못하고 이웃동네 철거 소음에 시달리면서 흙먼지를 뒤집어쓸 뻔 했을 것'이라고 말했다.

 
주공이 시행하는 주택재개발 1단계 사업지역인 중동 3구역과 단대구역은 이미 성남도촌지구에 이주단지가 확보돼 내년 3월부터 주민들의 이주가 시작된다. 순환 재개발방식을 채택한 이들 1단계지역은 민영개발보다 총 100억원 가까이 이전비가 줄어들 것으로 예상되고 있다.

가구별로는 20평 규모의 지분소유자가 전용 85㎡(25.7평) 아파트를 분양받을 경우 개인부담이 약 8000만원 정도로 민영(조합)방식보다 약 3000만원 정도의 사업비가 감소되는 것으로 추정되고 있다.

◇이주단지 확보로 순환 재개발 '탄력' = 성남시 구시가지는 70년대 서울 청계천 개발 때 이주한 사람들이 많아 거주자의 70%가 세입자다. 성남 구시가지는 대지 20평형 규모의 주택에 평균 5가구 정도가 함께 사는 다가구주택이나 연립주택이 대부분이다. 이들 세입자들을 보호하면서 도심을 재개발하는 것은 쉽지 않다.

이러한 문제를 해결하기 위한 성남시의 선택은 ‘순환 재개발’을 하고 있는 대한주택공사와 손을 잡은 것이다.

성남시와 주택공사는 지난 2000년 협약을 맺어, 주공은 도심개발로 생기는 이주민들이 공사기간 동안 거주할 이주단지를 확보하고 성남시는 주공을 이 도시정비사업의 사업시행자로 정했다.

 
성남의 구시가지 정비사업은 수정구, 중원구 일원의 1376만㎡(417만평)을 3단계로 추진된다. 1단계(2002-2010년)는 단대, 중3, 은행2구역 등을 선정, 진행하고 2단계(2006-2010년)는 주거환경개선 3개구역(태평2구역, 4구역, 중동1구역), 주택재개발 4개구역(신흥2구역, 수진2구역, 금광1구역, 상대원3구역), 주택재건축 3개 구역(건우, 신흥주공, 한보미도), 도시환경정비 1구역(도환중1구역) 등으로 이뤄진다. 3단계(2010년 이후)로 태평1구역 등 총 12개 구역에서 진행된다.

3단계까지 필요로 하는 이주단지 규모는 1만1542가구로 2단계까지 9566가구를 확보할 예정이다.

사업시행을 맡은 대한주택공사는 성남구시가지 정비사업을 위해 도촌지구 및 판교신도시 등에 이주단지 4215가구를 건립하고 있다.

주택공사 도시정비처 유명석 차장은 '현재 도촌, 판교지구에 확보된 4000여가구의 임대주택과 시가화예정지역인 여수지구를 비롯해 그린벨트, 보전녹지 등을 활용, 추가 이주단지를 확보할 것'이라면서 '정비구역 내 건설임대주택까지 활용해 정비사업 시행으로 정비구역 밖으로 이주할 것으로 예상되는 2만6000여가구의 주민을 재정착토록할 것'이라고 설명했다.

성남시 도시개발과 김낙중과장은 '이해관계가 복잡한 구 도심지 재개발은 주민들과의 신뢰구축이 절대적'이라며 '중동 1구역의 사업추진이 모범적으로 이뤄진다면 2,3단계 사업에서도 공공주도의 순환재개발 방식이 확대될 것'이라고 말했다.

 
◇2020년 성남시 미래=주공과 성남시는 정비사업이 완료되는 2020년에는 주택 및 인구과밀을 해소, 2004년 현재 8만7192가구, 23만8738명 수준을 6만990가구, 16만3027명으로 각각 26%, 75.7% 가량 낮출 계획이다.

도심에는 다양한 기능을 부여, 활력을 불어넣게 된다. 가령 남한산성의 진입부에는 여가기능 활성화구역으로 지정, 유원지를 중심으로 휴식공간을 활성화한다. 제 2,3산업단지에는 생산시능 활성화구역으로 첨단산업을 유치, 기술집약형 벤처기업단지로 육성한다.

단대오거리나 모란사거리 등에는 교통요충지의 장점을 살려 새로운 랜드마크를 조성하고 역세권 정비를 통해 업무.상업기능을 활성화한다는 것이다.

여기에 다양한 공원.녹지체계, 교통체계가 들어선다. 성남시는 공원.녹지체계로 동서 2축, 남북 2축의 녹지축과 중앙로에 수변축을 조성할 계획이다. 녹지환경이 열악한 태평, 수진, 신흥동 등에 테마공원 및 생활가로도 조성한다.

곳곳에 태마공원도 들어선다. 정비구역내에 조형공원은 물론 거리전시장.공연장 등으로 활용할 수 있는 문화공원을 설치하고 청소년들을 위한 놀이공원을 조성한다.

김정태기자 dbman7@

<저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이>

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[스크랩] 재개발 알짜배기 매물 선택 요령 (2) 호수밀도 |부동산노트

2007-10-15 12:34

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출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31122

[민권식칼럼 #66] 재개발 알짜배기 매물 선택 요령 (2) 호수밀도
 
 
'호수밀도'의 개념 자세히 들여다보기 
 
호수밀도는 말그대로 재개발 주택을 매입하여 조합원이 됐을때의 메리트를 알려주는
 
주요지표입니다.
 
일정 이상의 호수밀도수치는 재개발이 되기 위한 필요조건입니다만 호수밀도가 너무 높으면
 
조합원이 많다는 얘기로 수익성이 떨어질 수 있습니다.
 
먼저 기본적인 '호수밀도'의 개념에 대하여 알아봅시다.
 
 
* 호수밀도 산출방법 (서울시 도시및주거환경정비조례 제2조 5항)
 
1) 호수밀도라 함은 정비구역 면적1헥타아르 당 건축되어 있는 건축물의 동수로서
 
다음 각목의 기준에 의하여 산정한 밀도를 말한다.
 
가. 공동주택은 기준층의 소유권이 구분된 1가구를 1동으로 보며 기준층 이외의 가구는
 
계상하지 아니한다.
 
나. 신발생무허가건축물은 건축물 동수 산정에서 제외한다.
 
다. 기존 공원의 일부 또는 전부를 존치하여야 하는 경우에는 정비구역안의 총 건축물 동수를
 
존치면적을 제외한 면적으로 나누어 산정한다.
 
라. 단독 또는 다가구주택을 건축물 준공 후 다세대주택으로 전환한 경우에는 구분소유등기에
 
불구하고 전환전의 건축물동수에 의하여 산정한다.
 
마. 준공업지역안에서 정비사업으로 기존 공장의 재배치가 필요한 경우에는 정비구역 면적 중
 
공장용지 및 공장건축물은 제외하고 산정한다.
 
 
2) 기준층 동수 산정방법 : 공동주택 빌라(다세대), 연립, 아파트의 기준층 동수 계산방법은
 
각 층수 중 가장 많은 세대가 있는 층을 기준층으로 본다.
 
 
 
호수밀도가 부족해도 재개발이 가능하다.
 
여기서 중요한 것은 최근 개정내용입니다.
 
호수밀도 60호/ha 이상 기준을 필수에서 선택규정으로 하여 호수밀도 기준을 포함하여
 
다섯가지 구역지정 요건(노후불량 건축물비율 60%, 주택접도율 30%이하, 과소필지/부정형/
 
세장형토지 50%이상, 상습침수 및 재해위험지역, 호수밀도 60호/ha) 중 2개 이상을 충족하는
 
경우 재개발 정비구역 지정이 가능해졌다는 내용이 바로 그것입니다.
 
즉, 호수밀도가 충족되지 않아도 재개발이 가능하다는 것이죠.
 
 
 
호수밀도 또한 투자수익성과 밀접한 관계에 있다.
 
그렇다면 수익성의 측면에서 호수밀도수치를 바라봅시다.
 
호수밀도가 낮은 지역, 즉 조합원이 적은 지역은 재개발 정비구역 지정에는 문제가 없고
 
조합원의 이익은 상대적으로 많아지기 때문에 투자처선택에 있어서 비교우위에 있다고
 
할 수 있습니다.
 
재개발 물건선택에 있어서 물론 입지조건이 가장 큰 비중을 차지합니다만
 
대표적인 현장데이터인 종세분화, 호수밀도의 비중 또한 크다는 점을 꼭 유의하시고
 
이러한 현장데이터를 꼼꼼하게 체크하여 물건을 선택하는 지혜를 발휘하시기 바랍니다.
 
감사합니다. 
 
저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗,   소장 민권식

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[스크랩] 부동산 경매시 입찰 5단계 |부동산노트

2007-10-11 12:20

http://blog.drapt.com/jjunwook/253591192072837309 주소복사

출처 : 박재홍님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/sk6885

 부동산 경매시 입찰 5단계

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