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[스크랩] 인구경제학으로 본 주택시장 |부동산노트

2008-05-08 18:01

http://blog.drapt.com/jjunwook/1452331210237291399 주소복사

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

 

인구경제학으로 본 주택시장

 
 
베이비부머 은퇴하는 2010년께 집값 갈림길
◆인구경제학으로 본 주택시장◆
2002년부터 2006년까지 서울 특히 강남지역 아파트값이 폭등하면서 거품론이 비등할 만큼 높은 가격대를 형성하고 있는 가운데 인구 감소가 본격화하는 2020년부터는 아파트값이 하락할 것이라는 주장이 나오고 있다.
이 같은 주장은 △아파트 가격이 소득 수준에 비해 과도하고 △은퇴한 고령 인구들이 보유세 부담을 견디기 힘들 것이며 △인구 자체가 줄어든다는 인구경제학이 밑바탕에 깔려 있다.
일단 아주 획기적인 출산정책이 아주 단기간에 성공을 거둔다면 모를까 인구 감소가 본격화할 것이라는 사실만큼은 분명하다.
통계청은 국내 인구가 2020년 약 4996만명에서 `꼭짓점`을 찍고 감소세로 돌아설 것이라고 전망한다.
단순히 인구 구조 변화만 놓고 보면 인구 증가세 둔화ㆍ감소로 주택 수요가 줄어들고 가구원 수가 적어지면서 중소형 아파트가 인기를 끌 것이라는 추측이 가능하다.
그러나 대다수 부동산ㆍ주택 전문가들은 이 같은 예상에 대해 소득 수준 향상, 주택 주수요계층 증가 등을 고려하지 않은 `막연한 기대심리`일 뿐이라고 의견을 달리한다.
주택을 교체하려는 가장 큰 수요층인 40ㆍ50대 가구주 가구수가 2020년 465만가구로 늘어나 교육환경이 좋고 교통ㆍ편의시설 이용이 편리한 곳에 위치한 중대형 아파트나 고급 주상복합의 인기는 더 높아질 것이라는 분석도 나온다.
노년층은 경제력 유무에 따라 극단으로 갈릴 것으로 전망된다.
[이호승 기자] 매경 2007.04.09 07:43:01 입력


 

 

 

 

 

10년 후에도 집값 안떨어진다
2020년 소득늘어 고급.중대형 주택수요 증가
◆인구경제학으로 본 2020년 주택시장◆
우리나라 인구구조가 선진국형으로 변화하고 있다 . 인구증가 둔화ㆍ인구 감소, 고령화 등의 경향이 점차 뚜렷해지고 있는 것. 이 같은 변화는 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까.
◆ 2020년 우리나라 인구는
= 2018~2020년 우리나라 인구구조 변화는 인구증가율 둔화와 이어지는 인구 감소, 고령화, 1~2인 가구 증가로 인한 가구수 증가, 지방인구 감소 등으로 압축된다.
통계청 인구추계에 따르면 2005년 현재 우리나라 총인구는 약 4813만명이며, 2020년 약 4996만명까지 증가했다 감소세를 보일 것으로 전망된다 . 핵가족화 현상은 더 급격해져 1인 가구나 2인 가구 등이 증가하면서 총가구수는 2005년 현재 1578만9000가구에서 2015년 1757만1000가구, 2020년 1815만8000가구로 늘어날 것으로 추정된다.
◆ 중소형 아파트, 타운하우스 뜰까
= 인구구조 변화만 놓고 보면 중소형 아파트와 전원주택ㆍ타운하우스 등의 인기가 높아지고 중대형 아파트 인기는 시들해질 것으로 예상해 볼 수 있다 . 수요는 줄어드는데 공급은 늘어 전반적으로 가격도 내려갈 것이다.
이철용 LG경제연구원 부연구위원은 "주택 수요는 줄고 공급은 늘면서 집값이 안정되고 중소형 아파트 수요가 늘어날 수밖에 없다"고 설명했다 . 그는 "2010년께부터 본격 은퇴기에 접어드는 베이비부머(1955~1963년생)들과 일정한 수입이 없는 노년층이 보유세 부담 등으로 기존에 살던 중대형 아파트를 대거 처분하면 주택공급이 늘고 가격도 하락할 것"이라고 내다봤다.
원경호 부동산학 박사(공인중개사)는 "아파트의 투자가치와 주거기능으로서 매력이 떨어지면서 새로운 대안으로 전원주택과 타운하우스가 부각될 것"이라며 "최고급 아파트 외 중소형 아파트의 인기는 떨어질 것"이라고 내다봤다.
정부의 주택공급 물량 확대 정책도 주택가격 하락을 가져올 요인으로 꼽힌다 . 2002년 건설교통부가 발표한 `주택종합계획(2003~2012)`에 따르면 우리나라 연간 주택수요는 계속 증가해 2008년 44만가구로 정점에 이른 뒤 2020년께에는 37만호에 그친다 . 반면 2012년까지 연평균 50만가구의 주택이 서울 및 수도권 지역을 중심으로 신규 공급된다.
그 결과 서울의 주택보급률은 2000년 77.4%에서 2012년 110.6%로 증가한다 . 전국 기준으로는 2000년 96.2%에서 2012년 116.7%로 상승한다 . 전국적으로 주택 수급 불균형이 거의 해소된다는 얘기다.
◆ 중대형 아파트ㆍ초고층 주상복합아파트의 인기는 여전?
= 주택보급률 확대와 인구감소에 따라 주택값이 안정될 것이라는 주장은 인구구조 변화보다 주택값에 더 큰 영향을 미치는 가구수, 소득수준 등을 제대로 고려하지 않은 오류를 범하고 있다고 다른 전문가들은 지적한다 . 주택수요가 감소할 것이라는 전망도 잘못됐다는 것.
정의철 건국대 부동산학과 교수는 "향후 주택수요는 소득에 의해 크게 영향을 받을 것"이라며 "장기주택수요 증가율은 점차 감소하겠지만 총량적 주택수요는 증가할 것"이라고 분석했다.
주택수요도 고급화ㆍ대형화될 것으로 보인다.
고종완 RE멤버스 대표는 "선진국 사례를 보면 소득 2만달러 시대에 접어들면 주거형태에 큰 질적 변화가 온다"며 "고급ㆍ대형주택에 대한 수요가 증가할 것"이라고 내다봤다.
2005년 주택연구원 자료에 따르면 한국인의 1인당 주거면적은 6.9평 수준으로 일본의 11평, 미국의 20평에 비해 크게 떨어진다 . 10년 뒤 현재 일본 수준만 따라간다 하더라도 가구당 30~40평대는 족히 필요하게 된다는 것이다.
박원갑 스피드뱅크 부사장도 "주택수요는 계속 유지되고 대형ㆍ고급 주택에 대한 선호도도 높아져 인구구조 변화에 따른 충격을 흡수할 것"이라고 말했다.
고준석 신한은행 부동산재테크 팀장은 "은행 자체 리서치 결과 1인 가구들도 소형보다 40평대 중형을 선호하는 것으로 나타났다"며 "소득 수준이 높아지면서 주거문화가 좋은 곳을 찾기 때문"이라고 말했다.
미래의 아파트 대체주거형태로 각광받는 타운하우스는 삶의 질 향상으로 인기가 높아질 것으로 보이지만 주변 인프라가 열악하고 편의시설 부족 때문에 아파트를 대체하기에는 한계가 있을 것이라고 말한다.
이 두 가지 주장 중 어느 것이 맞다고 단정짓긴 힘들지만 대체적으로 고급ㆍ중대형 주택에 대한 선호도는 여전할 것이라는 지적이 설득력을 얻고 있다.
[이호승 기자 / 박대민 기자]

 

초고령 일본…도심회귀 늘고 집값차별화

◆인구경제학으로 본 2020년 주택시장◆
`이랏샤이마세!(어서 오십시오!)`
도쿄증권거래소 인근의 한 우동 체인점 점심시간. 예순 살이 넘어보이는 할머니들이 유니폼을 입고 손님을 안내하고 있다.
이미 초고령화사회로 접어든 일본. 사실 일본의 인구구조는 미래 한국의 인구구조와 비슷하다.
인구 변화에 따른 일본 부동산 시장의 변화를 살펴보면 한국 부동산 시장의 미래를 점쳐볼 수 있는 까닭도 이 때문이다.
일본 부동산 시장은 전후 베이비붐 세대인 `단카이(團塊) 세대`가 은퇴한 1990년대 이후 안정됐다.
대도시권에선 도심 회귀가 진행중이다.
특히 2002년 후 규제 완화로 도심 재개발이 가속화됐다.
이에 따라 주택과 빌딩 공급이 늘면서 직주근접이 이뤄져 인구가 유입됐다.
반면 대도시권 내 신도시는 인구 이탈이 가속화된 데다 고령 인구 비중이 늘면서 올드타운으로 전락했다.
상권도 축소됐고 버스 노선도 통폐합됐다.
세수도 줄어 편의시설 증설은커녕 개ㆍ보수도 어렵다.
부동산 가격 차별화도 심화되고 있다.
2007년 발표한 일본의 평균공시지가는 주택지는 0.1%, 상업지는 2.3% 올랐다.
이 중 도쿄ㆍ오사카ㆍ나고야의 상업지역은 8.9% 상승했지만 지방은 하락세였다.
도쿄권의 경우 고급주택과 중심상가 위주로 가격이 오른 반면 30%에 달하는 곳은 가격이 떨어지거나 그대로였다.
지방 소도시는 도보로 의료시설과 쇼핑시설을 이용할 수 있는 지역이 실버세대의 관심을 끌고 있다.
한국도 인구 증가세가 둔화되면서 도심 회귀 현상이 나타나 지방과 서울 근교는 주택 공급 과잉에 시달릴 수 있다는 지적이 있다.
김희선 부동산114 전무는 "신도시를 무작정 늘리는 것은 문제다"면서 "특히 고령화가 진행되면 중소형 아파트도 젊은층보다는 노년층의 수요가 커질 전망이다"고 말했다.
하지만 한국과 일본은 상황이 달라 단순 비교는 무리라는 견해도 있다.
한국의 강북 재개발은 주택 중심이라 직주근접 문제가 해결되지 않는 반면, 일본은 주택 공급과 빌딩 개발이 함께 이뤄져 인기를 끌었다.
[박대민 기자]

 

2012년 주택보급률 117%로

◆인구경제학으로 본 2020년 주택시장◆
주택정책을 총괄하는 건설교통부의 장기 주택정책도 인구와 가구 구조 변화 추이에 맞춰져 있다.
인구 감소에도 불구하고 주택 공급 확대 정책을 계속하고 특히 가구 구성 다양화에 따라 다양한 형태의 주택을 공급한다는 것이다.
이를 통해 인구 1000명당 주택 수를 2005년 330가구에서 2017년 377가구로 높일 계획이다.
정부 정책의 핵심은 10년 이상 장기 임대주택 50만가구를 공급해 향후 임대주택을 전체 가구 수의 20%까지 늘린다는 것이다.
그렇지만 앞으로 수요가 늘어날 고급주택이나 민영주택에 대한 확실한 청사진은 준비하지 못하고 있는 실정으로 반쪽짜리 주택정책뿐인 셈이다.
건교부는 무주택 서민과 중산층을 대상으로 30평형의 임대주택을 공급하고 10년 이상 임대 후 이를 매각 또는 분양전환한다.
올해에만 수도권 4000가구, 지방 1000가구 등 총 5000가구를 공급하고 내년부터는 매년 5만가구씩 공급할 예정이다.
건교부 관계자는 "2017년에는 임대주택이 전체 주택의 20%를 차지해 서민들의 보편적인 주거 형태로 자리잡을 수 있을 것"이라고 내다봤다.
2017년까지 대략적인 계획이 나와 있지만 구체적인 세부 계획이 수립된 것은 2012년까지다.
정부는 2012년까지 주택보급률을 선진국 수준인 116.7%로 끌어올린다는 목표를 설정했다.
특히 수도권 지역 공급 정책을 적극적으로 펼쳐 주택부족문제가 심각했던 서울은 보급률을 77.4%(2000년)에서 110.6%로, 경기도는 112.2%까지 높이는 것이 목표다.
노인가구, 독거노인가구, 1인 가구 등 가구 형태의 다양화에 따라 이에 걸맞은 주거공간 공급 계획도 수립하고 있다.
정부는 2017년께 65세 이상 노인들로만 구성된 노인가구가 전체의 18% 정도가 될 것으로 보고 있다.
이 중 독거노인 비율은 7~8% 정도로 예상된다.
이를 위해 2012년까지 주택관리인ㆍ건강보호인이 상주하고 노인가구가 자립적으로 생활할 수 있는 노인공동생활주택을 공급한다.
노인공동생활주택은 실버타운 개념이 아닌 집합주택 형태로, 다세대ㆍ다가구주택과 같은 건설 기준에 공유공간과 관리인공간을 포함시키는 형태의 주택이다.
또 역모기지론을 활성화해 노인가구가 자신이 소유한 주택을 금융기관에 담보로 제공하고, 연금 형태로 생활비를 받을 수 있도록 할 계획이다.
노인가구가 아닌 1인 가구를 위해서는 그들의 주거 특징인 `직주근접 원칙`을 고려해 원룸주택, 오피스텔 공급과 함께 도심지 재개발에 따라 사용가치가 떨어지는 노후건물을 1인 가구 주택으로 개량해 이들에게 공급하는 방안을 검토하고 있다.
[김기철 기자]

 
2020년 부동산 재테크…인프라 갖춰진 도심인근에 투자
◆인구경제학으로 본 2020년 주택시장 (下)◆
2020년 인구 감소와 주택보급률 확대가 예상되는 상황에서 부동산 재테크는 어떻게 해야 할까.
전문가들은 인구가 줄어든다고 해도 1인가구, 이혼가구 등 확대로 인해 가구 수가 증가하는 만큼 주택이 예상처럼 남아돌지는 않을 것으로 보고 있다.
또한 그간의 정황으로 볼 때 주택보급률이 계획대로 높아지지 않을 것이라는 지적도 있다.
때문에 실거주 목적이라면 지금이라도 주택 매매에 나서야 한다고 조언한다.
여유자금이 있다면 강남 등 도심이, 그렇지 않다면 수도권은 경의선 경원선 신분당선 등 광역전철망 인근 주택 등이 유망한 것으로 꼽혔다.
김선덕 건설전략연구소 소장은 "지난해 9~10월과 같은 집값 폭등은 앞으로 없을 것으로 보이기 때문에 가격이 오를 곳을 골라 투자를 하기보다는 실거주를 목적으로 집을 구매해야 한다"면서 "특히 인프라스트럭처가 갖춰진 도심 인근이 적합하고 외곽으로 나가더라도 1시간30분 이내 거리를 택해야 한다"고 말했다.
보유 부담이 높아진 만큼 다주택보다는 `똑똑한 집` 한 채를 보유하는 것이 바람직하다는 지적이 많았다.
김 소장은 "다주택을 보유하면 양도세 보유세 등 세금 부담이 너무 크다"면서 "대출 억제 등 금융 규제가 풀리지 않는 상황에서 다주택 보유는 사실상 힘들다"고 지적했다.
곽창석 부동산퍼스트 전무는 "2003년 이후 수도권 공급량은 줄어들어 공급 공백이 생긴 상태"라면서 "획기적인 주택 공급 방안이 마련된다면 보유 주택 수를 늘리지 않는 것이 좋겠지만 별다른 공급 대책이 나오지 않는다면 보유 주택 수를 늘리는 것이 효과적"이라고 말했다.
가격이 안정될 때를 대비해 편의시설이 갖춰져 있고 교육여건이 좋은 곳에 투자하는 것이 바람직하다는 의견도 제시됐다.
[심윤희 기자]
 
용산 뚝섬 상암 마곡 新부촌 된다
◆인구경제학으로 본 2020년 주택시장 (下)◆
10여 년 뒤 주택시장은 지역별로 명암이 극명히 갈릴 것으로 보인다 . 서울지역은 인기지역과 개발계획이 있는 지역들을 중심으로 강세를 보일 것으로 보이며, 경기 남부와 인천 역시 각종 호재와 인구증가 등으로 활황세를 띨 것으로 전망된다 . 반면 남부지방 등은 경기 침체와 지속적인 인구 감소로 인해 부동산시장이 얼어붙을 것으로 예측된다.
◆ 서울지역은 맑음
= 2006년 통계청 자료에 따르면 지난해 현재 1004만3258명인 서울 인구는 995만8788명으로 소폭 감소할 것으로 보인다.
인구 감소폭은 미미한 편으로 부동산시장에 미칠 영향 자체는 크지 않을 전망이다 . 소득 증대와 재개발ㆍ재건축 호재로 인해 시장 전망이 밝을 것으로 보인다.
현재 인기 지역인 강남과 서초 송파 강동 용산 등은 지속적으로 수요가 증가해 인기가 유지될 것으로 예상된다 . 강남지역은 10여 년 뒤에도 최고급 주택지로서 위상이 쉽게 쇠락하지 않을 것 같다.
고종완 RE멤버스 대표는 "2020년께에는 강남지역 대부분 아파트가 건축한 지 30년 이상이 되기 때문에 재건축ㆍ리모델링 충족 연수를 모두 넘기게 된다"며 "현재 재건축 규제 역시 무한정 영향력을 행사할 수 없어 대대적인 리노베이션 바람이 불면 강남지역의 쇠퇴를 막을 것"이라고 관측했다.
강남 일대는 중대형 고급 아파트와 주상복합, 재건축 아파트가 부동산시장을 주도할 것으로 보이며, 소규모 단지의 최고급 아파트도 등장할 것으로 보인다 . 일부 강남지역은 최고급 주거단지를 중심으로 평당 1억원 시대가 도래할 것이라는 섣부른 전망도 나오고 있다 . 그동안 개발에서 소외돼 왔던 강북지역도 획기적인 변화를 맞을 것 같다 . 각종 개발계획이 예정대로 진행된다면 향후 10년 안팎이면 현재 진행중인 뉴타운ㆍ재개발 프로젝트가 대부분 가시적인 성과를 드러내게 된다.
용산 뚝섬 상암 마곡 등 전략적 개발 예정지역과 도시재정비촉진지구, 균형발전촉진지구 등을 중심으로 기존 슬럼화돼 있던 지역이 `도시 내 신도시`로 180도 탈바꿈할 것으로 보인다.
강ㆍ남북이 공존하는 시대가 도래하면 `부자동네` 역시 다핵화될 것으로 전망된다 . 한강변을 중심으로 형성되는 용산 뚝섬 상암 등 한강벨트 지역, 마곡 김포공항 방화지역 등은 `신(新) 부촌`으로 떠오를 가능성이 크다.
◆ 인천ㆍ수도권 지역은 쾌청
= 2020년 부동산시장에서 가장 주목해야 할 지역 중 하나는 수도권, 그 중에서 경기 남부지역이다.
향후 유입인구가 지속적으로 증가할 것으로 보여 경기지역 인구는 2006년 1095만4856명에서 2020년에는 1346만8050명으로 20% 이상 급증할 것으로 예측된다.
이들 중 상당수는 경기 남부에 집중될 가능성이 크다 . 분당 용인 하남 의왕은 물론 판교 죽전 수지 영통 동탄 등이 각광을 받을 것으로 보인다 . 이들 지역은 서울, 행정복합도시와 각각 1시간 내외 거리에 위치하고 있어 이들 도시 출퇴근 인구들이 많이 모여들 것으로 예상된다.
파주나 김포 등 서울 서부와 인천의 중간지대 신도시 역시 관심 대상 지역이 될 것으로 전망된다 . 인천은 경제자유구역이라는 강력한 `블랙홀`이 존재한다 . 아울러 송도신도시나 청라지구 등이 고급 주거벨트로 형성될 것으로 보인다.
◆ 지방은 대체로 흐림 내지 비
= 충청지역은 행정복합도시 등 호재로 인해 지방에서는 전망이 가장 밝은 곳이다 . 대전과 청주는 행정복합도시 배후도시로 각광을 받을 수 있다 . 다만 행정복합도시가 주거와 교육 등에서 완전한 자급도시로 개발된다면 대전이나 청주 등 인근 대도시가 가져갈 반사이익은 생각 외로 적을 수도 있다.
영남과 호남, 강원 등은 부동산시장에서 비관론이 우세하다.
외지인보다는 지역 내 자본이 부동산시장을 판가름할 열쇠인데 지역 경기가 장기적으로 침체될 가능성이 높기 때문이다 . 물론 일부 혁신ㆍ기업도시를 중심으로 지역별로는 호재가 있는 지역이 존재한다.
부산과 대구는 2006년 인구가 359만1677명, 254만7186명에서 2020년 342만3378명, 245만3617명으로 각각 줄어들 것으로 보인다 . 지역 경기 침체에 인구 감소가 겹쳐지면서 주택 수요가 줄고 미분양 사태도 지속될 것으로 염려된다.

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