그럼 오늘의 칼럼은 바로 투자를 생각하는 분들을 위한 글이 될것이다.

현재 부동산시장 상황은 한치앞을 보기어려울만큼 안개가 자욱한 상황이다.
부동산만의 문제가 아니라 주식은 처참할 지경이다.
부동산 특히 아파트는 온갖 규제로 꼼짝하지 못하게 만들어 둔 상태이기에 상대적으로 느슨한 강북, 북부지역, 소형아파트만 그나마 숨통이 트인 상황이지만 그나마도 점점 어려워 지고 있다.
한마디로 쇠사슬로 온몸이 꽁꽁묶인 상황에서 물에 빠져있는 상황이다.
하지만 부동산과 같은 규제도 없는 주식은 손발이 다 풀려있어도 쥐가내려 그냥 물에 빠져 내려앉고있는 상황이라 보여진다.
모두 물에 빠진 상황에서 아직도 정부가 쇠사슬을 풀어주지 못하고 있는것은 부동산의 그 엄청난 힘을 두려워하고 있다.
물론 정부도 물에 빠져서 죽어버리기를 바라지는 않기때문에 정말 빠져 죽을것 같다는 시그널을 받으면 예상보다 빠른 규제완화가 진행될 수도 있다.
하지만 아직은 그런단계가 아니기에 쇠사슬을 풀어주지않고 있다.
아마 이런식으로가면 쇠사슬에 묶이지도 않은 주식친구가 먼저 빠져죽을것만 같기도 하다.

 

다시 화제를 돌려서 그럼 현재 주택시장의 위험요소로 작용하는 미분양은 어떻게 봐야할 것인가?
미분양의 원인은 건설사, 정부 모두의 책임이다.
건설사는 수도권 공급이 여의찮자 지방에 대규모 물량공급폭탄을 쏟아부었고 분양가 또한 지방의 현실을 무시할만큼 고분양가로 분양을 하였기때문에 어떻게 보면 지방에 대규모 미분양이 발생하는것은 당연한 일이다.
한마디로 어떻게든 되겠지, 정부가 해결해 주겠지 라는 안이한 대응이 현재의 미분양 급증을 불러 일으켰다.
그럼 정부는 책임이 없느냐? 당연히 정부도 책임은 있다.
수도권 상승으로 인하여 규제를 하였는데 전국을 똑같이 묶어 버렸고 투기과열지구는 얼마전 지방은 모두 해지했지만 아직도 분양가상한제, 전매금지, 양도세, 종부세등의 규제는 그대로 유지하고 있다.
한아기가 운다고해서 모든 아기의 입에 자갈을 물린것이다.
지금이라도 빨리 울지않는 아기의 입에 물린 자갈을 풀어주어야 한다.
만약 더 늦어버리면 아기가 회복되지 않는 최악의 상황이 올 수도 있으니 정부는 하루빨리 위험하지 않은 지역에 대한 규제는 과감하게 완화를 해야 할것이다.

 

이런 미분양은 골치아픈 쓰레기이냐고 하면 그럴수도 있고 아닐수도 있다.
쓰레기더미 속에서 발견한 진주가 될 수도 있다는 것이며 쓰레기가 진주가 되기위해서는 시간이 필요하다.
그렇다고 아무거나 사서 시간만 지나면 진주가 되는것은 아니기에 최대한 진주가 될만한 쓰레기를 고르는 안목을 키우고 많은 조사/분석을 해서 결정해야 할것이다.
가능성 있는 미분양 10건을 추천하는데 단순 참고용이며 반드시 본인 스스로 공부하고 분석하여 판단이 설때 결정해야 할것이다.

그리고 절대 서두를 필요는 없으며 정부에서 추가 미분양대책과 시장상황을 관망하면서 찾아보는 지혜가 필요한 시점이 아닐까 싶다.

 

 

1. 미분양의 장단점
1) 미분양의 장점
- 청약통장 필요없이 선착순 계약
- 원하는 동, 호수 선택
- 좋은 분양조건
2) 미분양 단점
- 저 가치 가능성
- 늦으면 원하는 동, 호수 부족함
- 짧은 입주준비로 인한 자금마련 시간 부족

 

2. 미분양 전략
1) 미분양 원인분석이 필수, 개선가능한 원인이면 좋다.
- 부동산시장 분위기
- 일시적 공급과잉
- 주변에 가치높은 분양물량때문에 대기수요 증가
- 규제정책으로 인한 수요감소
- 고분양가
- 세대수
- 중소 브랜드/건설 사
- 협오시설
- 생활 인프라 부족
2) 미분양 기간이 짧을수록 좋다.
3) 미분양 소진을 위한 지나친 경품은 주의
4) 택지지구라면 좋다
5) 판단이 되면 빨리 움직여 조망권, 일조권, 로얄층 확보해야 한다.
6) 가치없다고 판단되면 과감하게 포기

 

3. 유망 미분양
1) 파주교하신도시
장점
- 서북부 거점 산업, 생태도시
- 저렴한 분양가 (평당880-1100)
- 개선되는 교통호재 (경의선, 제2자유로)
- 개성공단, LCD산업단지, 일산신도시 배후수요 풍부

단점
- 서울 접근 성 때문에 서북부 공급과잉과 수요흡수 관건
- 분양가상한제 적용으로 전매제한 적용(중소형 10년, 중소형 7년)
- 불안한 부동산시장
- 좋은 층은 다 빠지고 저층만 남을 가능성 높음

Key point
- 2기 신도시로서 신도시 자체 인프라 갖춰짐
- 서북부 주요 거점도시로 발전될 가능성
- 불안한 부동산시장은 파주교하신도시만의 문제 아님
- 장기적으로는 충분한 가치 할 수 있을 것으로 판단됨

 

2) 남양주 진접지구
장점
- 동북부 자연친화형 미니신도시
- 저렴한 분양가 (평당700-900)
- 개선되는 교통호재(지하철4호선)
- 택지지구

단점
- 자족기능 부족으로 베드타운 가능성
- 서울 접근성 부족
- 주변 인프라 부족
- 분양가상한제 적용으로 전매제한(중소형 10년)

Key point
- 장기적으로 서울 접근성 개선으로 발전가능성
- 발전한다면 전제하에서 저렴한 분양가
- 중대형은 전메제한 없음
- 장기거주가능한 투자자, 중대형은 입주시점에 전매도 가능함

 

3) 양주고읍지구
장점
- 택지지구
- 저렴한 분양가 (평당700-800)
- 개선되는 교통망(경원선, 외곽순환도로, 서울-포천 고속도로)
- 인근 양주신도시 개발

단점
- 최근 상승세로 추가상승여력 부족
- 양주신도시 입주시점에 일시적 공급과잉
- 부족한 주변 인프라
- 분양가상한제로 전매제한

Key point
- 택지지구의 기본 인프라 구축됨
- 양주신도시와 더불어 북부지역 거점도시로 발전
- 전메제한있지만 장기거주 가능하다면 문제없음
- 가점점수 40점이상인 양주거주자는 양주신도시 청약 기다리는것이 더 좋음

 

4) 용인 성복/신봉지구
장점
- 용인 성복,신봉지구 대 단지
- 개선되는 교통여건(신분당선, 용인-서울 고속도로)
- 주변개발 (판교신도시, 광교신도시 개발)
- 분양가상한제 적용 안되어 입주 후 전매가능

단점
- 고분양가 부담(평당1,490~1,580만원)
- 남부지역 침체와 더불어 용인지역 침체

Key point
- 불경기 극복과 부동산 규제완화 시 중대형 회복가능
- 강남 접근 성 개선과 주변발전으로 장기적으로 발전가능성 높음
- 단기투자는 적합하지 않음
- 분양가가 높기 때문에 철저한 자금계획 필요함

 

5) 반포자이
장점
- 교통여건 (지하철 3, 7, 9 호선, 고속터미널, 경부고속도로)
- 단지구성 (지상공원, 골프연습장)
- 강남 내 대규모 새 아파트

단점
- 부담되는 분양가
- 불안한 부동산 시장
- 후 분양제로 입주시점 짧아서 자금조달 어려움

Key point
- 강남 내 새 아파트가 필요한 분들한테 적합
- 분양가가 높기 때문에 철저한 자금계획이 필요

 

6) 용인보라지구 화성파크프라브
장점
- 보라 택지지구
- 개선되는 교통여건(분당선 연장(상갈역), 용인-서울 고속도로)
- 주변개발 (동탄2신도시, 기흥호수)

단점
- 분양가상한제 적용으로 10년 전매제한
- 남부지역 침체와 더불어 용인지역 침체

Key point
- 쾌적성 갖춘 용인 보라택지지구의 타운하우스
- 단기투자는 적합하지 않음
- 장기 실거주 가능한 분한테 적합
- 우수한 분양조건(계약금 10%, 중도금 60% 중 50% 무이자, 잔금 30%)

 

7) 김포풍무자이
장점
- 개선되는 교통여건(공항전철, 경전철, 일산대교)
- 주변개발 (김포신도시,검단신도시)
- 분양가상한제 적용 안되어 입주 후 전매가능

단점
- 주변시세보다 조금 높은 분양가
- 서부지역 공급과잉 우려
- 불안한 부동산 시장

Key point
- 장기 실거주 가능한 분한테 적합
- 김포거주자중 가점점수 40점이상이면 김포신도시 청약이 더 바람직함
- 좋은 분양조건과 입주 후 전매 활용 가능함.
- 우수한 분양조건(계약금 5%, 중도금 50% 무이자, 잔금 45%, 주방발코니, 외부 발코니 샤시무료)

 

8) 덕이지구
장점
- 개선되는 교통여건(경의선(탄현역), 제2자유로)
- 미니 민간택지지구(지구 내 초,중,고)

단점
- 주변시세보다 높은 분양가
- 일산, 교하신도시 사이의 샌드위치 우려
- 불안한 부동산 시장

Key point
- 장기 실거주 가능한 분한테 적합
- 학교 접근성이 좋은 1,2,3BL이 상대적으로 좋음
- 현재 입주자들이 반발하기때문에 지금 매입하지마시고 관망하면서 더 좋은 기회가 올 때 접근 필요
- 고분양가이고 평수가 커서 철저한 자금계획이 필요

 

9) 노량진 쌍용예가
장점
- 교통여건(지하철 9호선 개통예정, 1호선, 7호선)
- 주변 개발(노량진 뉴타운, 용산개발)

단점
- 주변시세보다 높은 분양가
- 불안한 부동산 시장
- 대형평형 일부 물량만 남아있어서 로얄층 잡기 어려움

Key point
- 지하철 9호선 개통과 뉴타운 개발 시 영향 가능
- 분양가가 높기 때문에 철저한 자금계획이 필요

 

10) 수원화서동문
장점
- 교통여건 (신분당선 화서역)
- 조망권 (숙지산 조망가능)
- 분양가상한제 미적용으로 입주시점 전매가능

단점
- 주변시세보다 높은 분양가
- 불안한 남부권 부동산 시장

Key point
- 원금보장제 (입주시점에 계약금 3000만원이 안될 시 계약해지 가능)
- 우수한 분양조건(원금보장제, 계약금 1000만원, 중도금 후불제)
- 분양가는 부담되는 반면 원금보장으로 인한 활용도 높음
(입주시점까지 시세형성 안되면 계약해지 가능하기에 미분양으로 분양권 잡고 그 동안 청약통장으로 다른 곳 청약하다가 입주시점 시 시세가 낮다면 계약 해지하면 되고 시세차익이 나면 거주하거나 양도세 내고 매도할 수도 있을것 같음)
- 한다면 숙지산 조망권 확보되는 단지 우선 선택 필요
- 고분양가이기에 확인과 철저한 자금계획 필요

 

 

한번 더 말씀드리지만 단순 참고용이며 일부내용에는 오기가 있을 수 도 있으며 서두르지마시고 반드시 직접 조사/분석하셔야하며 현장답사도 필수입니다.

 

감사합니다.

 

투모컨설팅 연구기획본부장 김인만