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[김인만 칼럼] 갑자기 양도세 완화한다고? |김인만 칼럼

2021-12-05 20:43

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갑자기 양도세 완화한다고?

 

갑자기 1세대1주택 양도세 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 올렸다.

따지고 보면 갑자기도 아니다. 지난 6 12억원 상향조정을 해주겠다는 말을 흘려놓고 아무 것도 하지 않고 있다가 6개월이 지나서야 뜬금없이 기준을 올려주었다.

그 이유는 간단하다. 종합부동산세가 여당이 예상했던 수준보다 더 많이 더 높게 나오자 서울 수도권 민심이 출렁인 까닭에 부랴 부랴 해주기 싫어서 방치하고 있던 양도세 비과세 기준을 올려준 것이다.

그런데 생각해보면 당연히 진작에 올려주어야 할 1세대1주택 양도세비과세 기준을 뒤늦게 이제서야 올린 것이고 올린 폭도 너무 작다.

2008 6억원에서 9억원으로 50% 상향 조정한 이후 13년 만에 올린 폭이 고작 3억원 30%이다. 13년 전 9억원 하던 서울 아파트 대부분은 30억원이 넘었다.

집값은 3배가 올랐는데 실 수요자한테 혜택을 주는 1세대1주택 양도세 비과세 기준은 고작 30% 올려준 것이다.

최소한 50% 수준인 15억원까지는 올렸어야 하고 과거와 향후 상승까지 감안하면 적어도 18억원까지는 올려주는 것이 맞다.

해주어야 할 수준보다 한참 낮게 올려주고선 실 수요자를 위한다고 생색은 엄청나다.

좋다 100번 양보해도 일 처리하는 수준도 기대 이하다.

그래서 언제 12억원이 적용되느냐에 따라 내야 할 세금이 달라지기 때문에 매도계약을 할 예정이거나 이미 계약을 한 현장에서는 혼란이 지속되고 있다.

국회 본회의 처리 및 공포절차를 거치면 12월 중순 정도 예상한다고 하는데 12 15일 이렇게 정확한 시점을 명시해서 현장의 혼선을 줄여주는 센스를 기대하는 것은 무리일까?

 

여당은 내친김에 다 주택 양도세 완화도 검토하고 있다는 말을 스스럼없이 하고 있다.

갑자기 다 주택 양도세를 완화해준다고?

필자도 여러 차례 강조했듯이 다 주택 보유자들의 매물이 시장에 나와주어야 단기간 공급이 늘어나면서 부동산시장이 안정된다.

여당은 그 동안 투기세력인 다 주택 보유자에 대한 혜택을 줄 수가 없고 불로소득환수 차원에서도 절대 고려할 수 없다는 입장이었는데 갑자기 검토를 하고 있단다.

부동산시장 안정을 위해 정책이념을 포기했다면 박수칠 일이지만 진작에 해주었어야지 대선 3개월 앞두고 종합부동산세 폭탄 고지서 날려놓고 검토하고 있다는 공수표만 날리는 것은 너무 무책임하다.

진작에 다 주택 양도세를 완화해주었다면 작년과 올해 집값이 이렇게 오르지 않을 수도 있었다.

올해 6 1일 이후 10%p가 더 중과된다고 6.1이전에 팔아라 했는데 시장에 매물이 나오지는 않았다. 6.1이전에 팔아도 최고65%의 높은 세율이 적용되었기 때문이다.

6.1이전에 팔면 기본세율과 장기보유특별공제를 해준다고 했다면 훨씬 더 효과적이었을 것이다.

가장 열 받는 사람은 정부 말 믿고 집을 판 사람이다.

정부 말 믿고 집 안 사람을 벼락거지 만들었고, 임대사업자 등록한 사람은 투기꾼 되었으며, 집 판 사람은 바보가 되었다.

 

어찌 되었건 다 주택 양도세 중과 완화에 대한 공은 쏘아 올려졌다.

타이밍도 늦었고 반대여론도 있으며 정부도 반대하고 있지만 부동산시장 안정을 위해 양도세 중과 완화를 하려면 제대로 출구를 만들어주어야 한다.

내년 6월까지 매도한 다 주택에 한해 기본세율과 장기보유특별공제가 가능하다고 한다면 상당히 많은 매물이 나와 빠르게 시장이 안정될 것이다.

하지만 한시적 10%완화 정도 생각한다면 하지 않는 편이 더 낫다.

효과도 없고 명분과 정책의 신뢰 모두 잃어버리기 때문이다.

 

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[김인만 칼럼] 종합부동산세 무엇이 문제인가 |김인만 칼럼

2021-11-28 20:30

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종합부동산세 무엇이 문제인가

 

종합부동산세 폭탄, 현실이 되었다.

잠실주공5단지 같은 강남에 고가아파트 1채를 보유하신 분이라면 대략 작년250만원 정도에서 올해 390만원 정도 올랐다.

고가아파트를 2채 이상 보유하고 있다면 세 부담은 큰 폭으로 늘어난다.

시가 25-30억원 정도 고가주택을 2채 보유하고 있다면 대략 작년 2700만원에서 올해 7300만원 정도로 큰 폭으로 올랐다. 대기업 과장 1년 연봉 수준이다.

고가주택 3채를 보유하고 있다면 작년 8000만원 수준에서 올해 2억원 이상으로 급등한다.

대기업 임원 연봉 수준의 세금을 매년 내야 하는 것이다.

정부는 전국민의 2%가 종합부동산세 대상인 만큼 다수의 국민들은 피해가 없고 대상자의 88% 정도가 2주택 이상이거나 법인인 만큼 1주택자의 세 부담 역시 크지 않다는 입장이다.

종합부동산세는 부유세 개념으로 고가 토지와 주택을 보유하신 분들한테 부과해서 지역균형발전과 자산불평등 해소에 사용 되는 의미가 있는 세금이다.

또 해외선진국 대비 보유세 비중이 낮은 우리의 현실을 감안하면 보유세 인상에 대해 무조건 비판만 할 수는 없다.

 

하지만 종합부동산세 급등은 3가지 치명적인 문제가 있다.

첫째, 종합부동산세 인상속도와 인상폭이 너무 지나치다.

작년 667000명이 18000억원을 냈었다면 올해는 947000명이 57000억원을 내야 한다.

집값 급등과 공시가격 현실화로 인해 공시가격이 지나치게 올랐다.

여기에 공정시장가액비율도 작년 90%에서 올해 95%로 올랐고 내년이면 100%까지 오른다.

세율도 큰 폭으로 올렸으며, 세부담 상한도 최고300%까지 늘어나 작년보다 3배나 오른 종합부동산세 폭탄 고지서를 받은 분들이 속출하고 있는 것이다.

전 국민의 2%만 대상이고 1주택자 부담은 크지 않다고 하지만 은퇴 후 고정수입이 없는 1주택자는 이마저도 부담스럽고, 수도권 아파트 2채를 보유하신 분들 대부분은 종합부동산세 대상이 되었다.

둘째, 균형이 맞지 않는다.

보유세가 높은 나라는 거래세 비중이 낮다.

우리나라는 보유세가 낮은 반면 양도소득세가 높은 나라였는데 지금은 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 모두 높다.

보유세를 높인다면 거래세인 취득세와 양도세는 낮춰서 거래가 활발하게 진행될 수 있도록 출구를 만들어주었어야 한다.

셋째, 종합부동산세 급등의 피해가 다 주택 보유자한테만 국한되지 않는다.

다 주택 보유자들이 선택할 수 있는 가장 빠르고 쉬운 방법은 위험전가이다.

매매가격을 올리면서 매수인에게 전가하거나, 전세나 월세가격을 높여 세입자에게 전가하는 것이다.

계약갱신청구 1회카드를 사용한 세입자들은 다음 갱신계약을 할 때 엄청난 임대료 인상폭탄을 각오해야 할 것이다.

전세대출까지 막히면 자연스레 월세전환 속도도 빨라질 것이다.

 

정부는 종합부동산세의 인상속도 조절과 함께 일시적2주택과 같은 억울한 실 수요 피해자들을 위한 보완대책을 준비하여야 한다.

더 나아가 정부는 주택시장 안정이라는 명분으로 세수만 확대하지 말고, 10년 정도 장기간 임대료를 올리지 않는 주택에 대해서는 종합부동산세 합산배제 혜택을 준다면 임대인은 종합부동산세 부담을 줄일 수 있고, 임차인은 임대료 부담을 줄이는 일석이조 효과를 얻을 수 있을 것이다.

 

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[김인만 칼럼] 3차 사전청약 어떨까? |김인만 칼럼

2021-11-21 21:01

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3차 사전청약 어떨까

 

3차 공공분양 사전청약 문이 열렸다.

7월과 10월 인천계양과 남양주왕숙 등 14400여세대의 1,2차 사전청약이 성공적으로 마감된 지 한달 만에 3차 공공분양이 시작된 것이다.

참고로 사전청약은 무주택 실 수요자의 내 집 마련의 기회를 앞당기기 위해 본 청약에 앞서 미리 청약할 수 있는 기회를 주는 제도이다.

하남교산 1056, 과천주암1535, 시흥하중751, 양주회천825호 등 총 4100호가 3차 사전청약 물량으로 선 보이는데 지난 1,2차보다 더 높은 경쟁이 예상된다.

3기 신도시 선호도 설문조사 1위를 차지한 하남교산과 준 강남으로 평가를 받는 과천주암이 드디어 모습을 드러내기 때문이다.

입지만 좋은 것이 아니라 분양가도 매력적이다.

하남교산 전용59 추정분양가는 48696만원(3.3㎡당1855만원), 과천주암 전용84 88460만원(3.3㎡당2560만원), 시흥하중 56(복층) 31286만원(3.3㎡당 1219만원), 양주회천 59 29185만원(3.3㎡당 1162만원)으로 학군, 편의시설 등 생활인프라가 좋은 신도시 새 아파트임을 감안하면 절반가격 정도라 평가되기 때문에 자격요건이 되는 분들이라면 적극적인 청약도전을 해보길 바란다.

 

물론 당첨확률은 낮다. 하늘의 별 따기가 될 것이다.

그래도 청약하는데 돈 들어가는 것은 없으니 자격만 된다면 청약을 안 할 이유도 없다.

거주자우선 대상이 되는 분들이라면 그러니까 과천, 하남, 시흥, 양주에 거주하는 무주택자라면 당해 지역 30%물량 청약에 우선 도전을 하는 것이 좋겠다.

과천주암은 1535호 중 1421호가 신혼희망타운 물량이어서 혼인 2년내 자녀가 있는 신혼부부라면 해 볼만 하고, 신혼부부가 아닌 분들 중 남은 84 117호의 바늘구멍을 통과할 자신이 없다면 다른 지역으로 눈을 돌리는 것이 좋을 것 같다.

하남교산은 1056호 모두 공공분양 물량으로 85% 특별공급과 15% 일반공급으로 배정이 된다.

특별공급에는 신혼부부(30%), 생애최초(25%), 다자녀(10%), 노부모 부양(5%) 기타(15%) 배정이 된다. 혼인 7년 내 자녀가 많은 분들은 신혼부부 특공이 유리할 것이고 신혼부부는 아니면서 지금까지 한번도 주택을 구입하지 않은 분들이라면 생애최초 특별공급이 유리하다.

당연히 특별공급 청약을 하신 분들도 일반분양 청약은 가능하니 날짜에 맞춰서 특별공급과 일반공급 모두 청약하면 된다.

그리고 1차와 2차 사전청약 결과를 분석해보면 84형이 인기가 높았던 만큼 당첨확률을 높이려면 84는 피하고 59이하 중 공급호수가 많은 타입에 청약도전을 하는 것이 좋다.

하남교산의 경우 공급호수가 많은 59(706가구) 51(305가구)이 당첨확률을 그나마 높일 수 있을 것 같다.

입주자저축, 자산요건, 소득여건 등 청약 자격요건은 반드시 확인이 필요한 만큼 사전청약 홈페이지 (http://사전청약.kr)에 접속하셔서 입주자모집공고를 꼼꼼하게 확인해보시기 바란다.

청약일정은 특별공급은 12.1()~12.3()이며 일반공급 1순위 당해 지역은 12.6()~12.7()이니 실수로 깜박하지 않도록 달력에 잘 체크를 한 다음 지정된 날에 반드시 청약을 해보시기 바란다.

혹시라도 청약했는데 떨어지신 분들은 실망할 필요가 없다. 당첨되는 것이 별 따기인 만큼 떨어지는 것이 정상이고, 12월 고양창릉, 부천대장 등 13600여호가 또 사전청약을 기다리고 있으니 계속 도전하는 것이 최선이다.

 

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