2023-12-03 13:36

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청년이 아닌 생애최초 내 집 마련을 위한 대책이어야 한다

 

정부가 청년 등 국민 주거안정 강화방안으로 “청년 내 집 마련 1.2.3”을 발표하였다.

먼저 어떤 내용을 담았는지 살펴보자.

거창한 말포장은 벗기고 핵심은 준비, 내 집 마련, AS(After Service) 이렇게 3단계로 되어있다.

1단계 준비는 청년을 위한 청약통장인 청년 주택드림 통장이다.

청년 주택드림 통장의 장점은 금리가 무려 4.5%나 되고 납입한도도 100만원이다.

이정도면 시중 어느 적금보다도 우수하며 청약통장 기능도 하기 때문에 2024년 2월 개설이 되면 자격요건이 되시는 분들은 무조건 가입하는 것이 좋겠다.

물론 아무나 가입할 수 있는 것은 아니다. 만19~34세 무주택자만 가입할 수 있으며 연 소득 5,000만원 이하여야 한다.

기존 청년 우대형 청약통장을 보유하신 분들은 자동전환이 되고 종합통장을 가지고 있는 분들은 자격요건이 된다면 신청 시 전환이 가능하다고 하니 걱정하지 않아도 된다.

 

2단계 내 집 마련은 청년 주택드림 대출이다.

분양가의 80%까지 최저 2.2% 저리로 40년간 대출을 해준다. 특례보금자리 우대형 금리가 4% 후반대임을 감안하면 이 역시도 파격적인 혜택이다.

이 역시도 그냥 주지 않는다. 만39세 이하 무주택자여야 하고 연 소득 미혼 7천만원, 기혼은 1억원 이하이며, 청년 주택드림 청약통장을 1년 이상 가입하고 1천만원 이상 납입실적이 있어야 대출이 가능하다. 그리고 분양가 6억원 전용면적 85㎡ 이하 주택이어야 한다.

 

3단계 AS는 결혼, 출산 시 금리를 인하해준다.

결혼하면 0.1%p, 최초 출산 시 0.5%p, 추가 출산 시 1명당 0.2%p 금리를 깎아준다.

“그럼 자녀 9명 출산하면 이자율이 0이 되겠네” 이런 생각을 하는 분들이 있을까 싶어 대출 금리하한선은 1.5%로 정했다.

 

높은 금리의 청약통장에 분양가의 80%까지 저리대출을 해주고, 결혼 출산을 하면 금리까지 깎아준다고 하니 이보다 내 집 마련하는데 더 파격적인 특혜가 어디 있을까?

하지만 생각해보면 문제가 있다. 자금력이 부족한 사회초년생인 청년들이 자기자본 20%에 분양가의 80%까지 대출을 받았다가 주택시장이 침체가 되어 집값이 하락하면 순식간에 벼락 거지가 된다. 최근 추석이후 주택시장이 꺾이는 모양을 보이고 있어 걱정을 더하고 있다.

또 나이 먹는 것도 서러운데 나이 때문에 청년 드림통장 가입도 못하고 드림대출도 못 받고, 출산하여도 금리인하 혜택을 못 받는 40대는 억울하다. 진짜 집이 필요한 사람들은 40대인데 말이다.

결혼과 출산율 하락이 심각하고 내년 총선을 앞두고 청년표가 필요하다는 점을 이해는 하지만 나이로 갈라치기 하는 것은 바람직하지 않다.

평생 한번 대한민국에서 처음으로 집을 사는 사람한테 이런 특혜 한번은 받게 해주는 것이 맞지 않을까?

청년이 아닌 생애최초 무주택자의 내 집 마련 1.2.3이 되어야 한다.

 

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김인만 부동산경제연구소

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2023-11-19 17:45

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신규택지 8만호, 집값 안정될까?

 

15일 정부는 전국 5곳 8만호 규모의 신규택지 후보지를 발표했다.

수도권 3곳 약 6만5천호, 지방 2곳 약 1만5천호 총 8만호 규모다.

대상지를 구체적으로 살펴보면 경기도 구리시 토평2지구에 1만8500호가 공급된다.

토평2지구는 서울 중랑구 동쪽, 강동구 한강 북쪽에 위치하고 있는 한강변 신도시로 서울접근성이 좋아 가장 큰 인기를 끌 것으로 기대가 된다.

오산세교3지구는 3만1000호 규모로 이번에 발표된 신규택지 중 가장 물량이 많다.

동탄신도시 남서쪽에 위치하고 있으며 이미 세교1, 2지구가 완료되어 있고 GTX-C 연장 호재도 있어 벌써부터 부동산가격이 들썩이고 있다고 한다.

용인시 이동지구는 1만6000호 규모로 미니 신도시 급이며 300조원이 투입되는 삼성반도체클러스터 배후주거지로 각광을 받을 수 있을 것 같다.

지방에서는 오송산업단지 접근성을 고려해 청주시 분평2지구 9000호, 최근 10년간 15%인구가 늘어나 공급이 부족한 제주도에 화복2지구 5500호가 공급된다.

 

이번에 발표된 신규택지를 보면서 “어? 예상했던 곳과 다르네?” 이런 생각을 한 분들이 있었을 것이다. 기존에 언급되던 고양 대곡, 하남 감북, 김포 고촌 등 유력후보지가 아니었다.

서울 수요 분산효과를 위해 서울 접근성이 중요하다고 알 고 있었는데 구리를 제외한 오산세고3, 용인이동 모두 서울에서 50km 거리다.

정부의 택지선정기준이 달라졌다. 서울접근성은 빠지고 충분한 주택수요, 광역교통망 계획, 난 개발 방지, 지역주민 및 지자체 협조 이 4가지를 기준으로 선정했다고 한다.

쉽게 말해서 양질의 일자리가 있고 지하철 노선이 계획되어 있으며 지자체에서 적극적으로 협조해주어 빨리 진행될 수 있는 지구 위주로 선정했다는 의미다.

구리토평2지구에는 8호선 연장 별내선과 자차 10분 거리에 GTX-B 상봉역이 예정되어 있다.

오산세교3지구는 GTX-C 연장과 삼성반도세와 산업단지 수요, 용인이동지구는 300조원이 투입되는 삼성반도체 배후주거지다.

 

결국 이번에 발표된 신규택지 8만호가 집값 안정에 얼마나 도움이 될까? 일단 심리적인 효과는 기대할 수 있다. 이미 개발이 진행중인 기존 3기 신도시와 추가로 발굴된 화성진안, 화성봉담3 등 택지 외에 추가로 또 8만호가 공급이 된다고 하니 서두를 필요는 없겠다는 생각이 든다.

기다리면 주변 시세보다 저렴한 공공분양으로 내 집 마련을 할 수 있겠다는 생각이 들면서 불안감, 초조함보다는 심리적 안정감을 주는 효과는 있다.

하지만 입주까지는 10년 이상 기다려야 한다. 정부는 2025년 하반기 신규택지 지구 지정을 완료하고 2026년 하반기 지구계획 승인, 2027년 사전청약을 하겠다는 계획이지만 올해 사전청약을 했던 하남교산신도시의 경우 2018년 신규택지 발표가 되었는데 2030년 첫 입주예정이다. 첫 입주까지 13년이 걸렸다.

차기 정부에서 일관성 있게 추진하더라도 부동산시장 분위기가 침체가 되면 속도조절을 할 가능성도 배제할 수 없기에 당분간 심리효과로 만족을 하는 것이 좋을 것 같고 입주까지 10년 이상 시간이 필요한 만큼 분위기에 휩쓸려 흥분된 마음으로 집주인들이 올린 호가를 따라갈 필요는 없다.

 

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김인만 부동산경제연구소

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2023-11-12 17:37

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전세상승은 일시적인가 진짜인가?

 

최근 아파트 전세가격 상승이 뚜렷하다. 한국부동산원 전국 전세가격 변동률 추이를 보면 2023년 1월 2일 -0.82%에서 11월 16일 0.12%로 서울은 -1.15%에서 0.21%로 크게 상승했다. 참고로 서울 매매가격은 1월 2일 -0.67%에서 0.05%로 올랐으니 매매가격도 올랐지만 전세가 더 많이 올랐다. KB, 부동산R114 통계 모두 상승전환 후 회복세가 뚜렷하다.

물론 깡통전세, 전세사기가 여전히 진행 중인 빌라, 오피스텔 전세시장은 여전히 어렵지만 적어도 아파트 전세시장은 회복을 넘어 상승으로 가고 있다.

 

전세가격 상승원인을 알아보기 앞서 2022년 전세가격이 왜 떨어졌는지 그 이유부터 살펴보자.

보통 전세가격은 대규모 입주물량이 나오면서 일시적 공급과잉이 될 때 떨어지는데 2022년은 이례적으로 입주물량이 아닌 금리인상으로 인해 떨어졌다.

2009년부터 시행된 전세대출로 전세시장에 대한 금융의 지배가 시작되었지만 저금리로 인해 그 영향이 제한적이었다. 하지만 기준금리가 순식간에 3.5%까지 급상승하면서 전세대출이자는 2배 이상 늘어났다. 전세는 오직 실 수요자 시장으로 계산해서 유리한데로 움직인다. 전세대출이자보다 월세내는 것이 더 유리해지자 전세수요가 월세로 이동하면서 수요감소가 된다.

여기에 2020-2021년 임대차2법으로 지나치게 왜곡된 전세가격이 계약갱신 시점이 되면서 수요감소와 맞물려 전세가격이 하락하였다.

전세가격 하락은 매매가격 하락을 부추기면서 동반하락을 하는 이상현상이 발생한 것이다.

 

2023년 규제가 풀리면서 금리도 상승을 멈추자 매매와 전세 모두 반등에 성공했는데 매매의 경우에는 집값 상승을 원하는 매도자와 집값 하락을 원하는 매수자간 협의점을 찾는 팽팽한 줄다리기 게임으로 하반기 들어 추가상승에 대한 기대감이 낮아지자 보합세로 접어들고 있는 반면, 전세는 오직 실 거주 목적의 실 수요자 시장으로 줄다리기 게임은 없다.

떨어진 전세가격에 반하여 월세가격은 오히려 올라 이제는 월세보다 전세가 더 유리해졌다.

월세로 갔던 전세수요가 다시 전세로 돌아왔다. 여기에 깡통전세, 전세사기 우려가 있는 빌라, 오피스텔 전세수요와 주춤하는 매매시장을 보면서 관망으로 돌아선 매매수요까지 전세시장으로 유입되면서 전세수요는 더욱 늘어났다.

이렇게 늘어난 수요에 반해 전세물량은 감소하였다. 서울의 경우 1월 대비 37.9%나 감소했다.

수요는 늘어났는데 공급은 줄어들었으니 당연히 전세는 강세가 된다.

 

앞으로 전세가 더 오를 것인가? 이것이 문제다.

내년 입주물량이 63% 감소한다고 하니 전세가격 하락은 기대하기 어려울 것 같다.

11월 개포주공1단지를 재건축하여 입주예정인 6,700세대 디에이치퍼스티어아이파크 입주장이 시작되고 있지만 전세가격 하락은 보이지 않는다.

굳이 이유를 찾자면 올해 3월 입주한 3,375세대 개포자이프레지던스 입주물량 영향으로 이미 전세가격이 내려온 상황이어서 더 내려갈 여지가 없다. 오히려 내년 입주물량이 줄어들면 전세가격은 더 높이 올라갈 것이다.

사실상 아파트시장의 역 전세 문제는 끝났다. 전세상승이 일시적이 아니라 진짜 상승일 가능성이 높다.

 

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김인만 부동산경제연구소

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