공짜 좋아하면 머리 xx된다라는 우리나라 속담이 있습니다.
필자의 생활신조중 하나가 세상에는 공짜가 없으며 다 그에 대한 대가가 따르게 된다는 것입니다.
부동산투자할때도 쉽고 간단하게 많은 돈을 벌수있는 기회가 생긴다면 한번쯤 의심을 해야합니다.
가끔식 이런 질문을 받곤 합니다.
주변에서 좋은물건이 있다고 5천만원 투자하면 1년내 두배벌수있다고 투자추천을 받았다고합니다.
필자는 이런경우에 이렇게 답변합니다.
그렇게 확실하고 좋은투자처가 있다면 추천해준분보고 하라고 하세요라고..
세상에 1년에 투자금 2배로 벌수있다면 안할사람 어디있겠습니까?
카드빚을 내서라도 할것입니다.

그렇게 좋은투자처를 자기는 하지않고 남한테 추천하다니요.. 모순입니다.
세상엔 공짜없으며 다 그만큼의 대가를 치르게 됩니다.

작년한해 반값아파트로 떠들썩하였는데 2008년도 역시 정초부터 지분형아파트라는 새로운 개념의 반값아파트로 신문지상이 떠들썩 합니다.
2억집을 5천만원만 투자하면 내집으로 할수있다.. 정말 완변한 제도 아닐까 하는 생각하며 이정도면 공짜라고 보여집니다.
하지만 과연 정말 공짜로 생각할만큼 그저 먹는 좋은 제도일까요?
오늘은 지분형아파트에 대하여 이야기해보려고 합니다.
개인적이고 주관적인 견해인만큼 단순 참고만 하시기 바랍니다.

 

1. 지분형 아파트란
1) 지분형 분양주택 개념
지분형 분양주택이란 서민들이 큰돈없이 내집마련을 할 수 있도록 주택 분양대금을 실수요자 51%, 투자자49% 지분소유일정 비율로 나눠 내는 제도입니다.
참여정부가 추진한 ‘토지임대부’나 ‘환매조건부’ 아파트의 문제점을 보완한  새로운 반값아파트라고 볼 수 있습니다.
토지임대부 주택은 건물만 구입하고 토지는 임대하여 토지임대료를 매년 납부하는 제도로 토지 소유권이 없고 토지 임대료가 높아서 실패한 제도입니다.
비축형임대주택이란 민간펀드를 조성해 주택을 짓고 저렴하게 임대하는 제도인데 공적자금 투입하여 펀드에 보조금 지급해야하며 집값급등시에 임대를 분양으로 전환하는 개념으로 역시 실패한 제도입니다.
지분형 아파트는 이인제 민주당 후보가 대선에서 공약했던 영국의 지분공유제(shared ownership)를 벤치마킹한 제도입니다.
영국의 지분공유제의 경우 실거주자가 25% 정도의 지분을 취득한 후 임대료를 내고 살면서 돈을 모아 나머지 지분을 인수, 내 집 마련을 하는 제도이다.
실수요자는 절반가격만 내고 주택을 소유하고 나머지 지분을 투자자로부터 시세로 인수할수도 있게 됩니다.
투자자는 배당(임대료) 없이 주태가격의 지속적 상승을 전제로 투자하게 되는 제도입니다.

 

2) 투자 및 청약 대상
개인은 직접투자는 불가능하며 펀드를 통해 간접투자할 수 있을 것으로 예상되며 연기금 등 기관투자가를 참여시키는 방안도 검토되고 있습니다.
지분형 주택 분양은 무주택자만 청약가능하며 청약가점제를 통하여 분양자를 결정하게 됩니다.

 

3) 주택소유 여부
지분형 아파트를 소유하면 1주택자로 인정됩니다.
등기부상 일반인 분양자가 소유자로, 재무적 투자자 지분은 근저당 형태로 기록되게 됩니다.
1주택자가 추후 시장에서 지분을 사들여 지분형 아파트를 소유하게 되면 1가구 2주택자가 되나 재무적 투자자는 1가구 2주택과는 무관하다.

 

4) 세금
양도세,취등록세,재산세등 각종 세금은 일반인과 지분투자자가 지분만큼 공동으로 내게 됩니다.

 

5) 매매,임대
일반인 분양자는 매매,전세 가능하나 지분투자자는 할 수 없습니다.
다만 일반인 분양자라도 매매는 전매제한기간 10년이 경과한 후에만 가능하며 임대는 특정 사유가 있는 경우 전ㆍ월세로 세를 놓을 수 있습니다.
이때 얻는 임대수익은 분양가보다 임대수익이 높아도 전액 일반인 분양자 몫이며 투자자 몫은 없습니다.
지분투자자는 전매제한 규정을 받지 않아 그 안에라도 지분 거래가 가능합니다.
전매제한 기간이 지난 후에는 일반인 소유자가 매도가능하며 매도가격은 지분투자자와 공동으로 결정해야 하고 지분투자자가 거래할 때 함께해야 합니다.
결국 투자자의 최종자금회수는 실수요자가 집을 팔때 가능합하며 만약 10년 후에도 일반 분양자가 집을 팔지 않는다면 지분투자자는 지분거래가 이뤄지는것 외에는 방법이 없습니다.

 

2. 지분형 아파트 문제점
1) 집값하락시 안전보장 없음
지분형아파트의 근본개념은 집값상승을 통한 투자수익 보전입니다.
주식이던 부동산이던 모든 투자에 대한 책임은 전적으로 본인몫 입니다.
집값이 상승하고 상승한다는 보장만 있다면 지분거래도 원할히 되겠지만 부동산시장이 침체되거나 해당 아파트가 상승하지않는다면 지분거래도 원할하게 될수가 없습니다.
지분투자자는 세금도 같이 내야하는데 어느누가 투자수익도 보장안되는 곳에 투자하겠습니까?

 

2) 수익실현 어려움
투자자입장에서 수익실현은 10년후 집주인이 매매를 할때를 제외하고는 지분거래밖에 없습니다.
10년후 매매가능연한이 지나서 차익실현하고싶어도 집주인이 매매의사가 없다면 매매할 수 없습니다.
항상 상승만 가능하다면 10년정도야 기다릴수있겠지만 10년이면 강산도 변하는 세월입니다.
10년동안 해당 아파트가 상승을 할지 확신이 없다면 쉽게 투자할 사람이 많지 않습니다.
또한 은행이자이상의 수익이 가능해야한다면 최소 3년간 30%이상 수익은 가능해야합니다.
그정도 상승하려면 부동산이 물가상승율이상 상승하던가 투자가치가 높은 단지를 선택해야합니다.
정부에서 부동산상승은 막겠다고 하고 양극화 막기위하여 송파신도시와같은 투자수익 높은단지와 양주고읍과 같은 낮은단지를 묶어서 진행한다고하니 모순의 꼬리에 꼬리를 무는겪입니다.

 

3) 10년 전매제한
10년이면 짧은 시간일 수 있지만 결코 짧은 시간 아닙니다.
일부에서는 지분51%중 저리로 융자도 가능해서 실투자금 따지면 전세보다 유리하다고 합니다.
전세는 내가 원하면 계약기간만 완료되면 언제든 내돈을 뺄수도 있고 다른곳으로 갈수도 있습니다.
하지만 지분형아파트는 10년동안 매매를 할수도 없고 싫던 좋던 보유를 하셔야합니다.
전세보다 유리하다고하지만 10년동안 재산권행사가 제한된다면 결국 실수요자라해도 투자수익이 없는곳에는 하고싶은마음이 생기지 않을것입니다.

 

4) 공동명의 거부감
우리나라 사회는 집에 대한 집착과 소유욕이 강합니다.
임대주택도 따지고보면 상당히 좋은 제도임에도 우리나라에서는 실패라고 볼수있을만큼 거부감이 높습니다.
아마 열에 아홉은 살고싶어서 산다기보다는 살수밖에 없어서 산다는 표현이 맞을것입니다.
참으로 안타까운 현실이지만 임대에 대한 지나친 편견과 거부감은 급격한 경제성장을 거치면서 앞만보고 달려온 우리나라의 아픈 뒷면이 아닐까 생각하며 하루아침에 생긴 문제가 아니기에 쉽게 해결되지는 않을것으로 보입니다.
지분형아파트 제도도 상당히 좋은제도이지만 결국 완전한 내집이 아닌 반만 내집이라면 자금여유가 부족한분들이 할수밖에 없고 또한 그런분들을 위한 제도이기에 제2의 임대주택과 같은 편견이 생기지 않을까 싶습니다.

 

5) 대상지역의 한계
전체 부동산시장이 상승세를 이룬다면 아무런 문제가 없겠지만 부동산시장이 안정기를 유지한다면 결국 개발호재가 있는 일부지역만 상승할것이고 이런지역이 투자가치 있을것입니다.
지분형아파트 성공은 투자수익이 가능한곳에 투자자금이 몰릴것이기에 철저히 투자가치가 보장되는곳을 찾고 개발해야합니다.
하지만 안타깝게도 우리나라에 3년기준 30% 수익이 확실히 보장되는곳이 그렇게 많지 않습니다.
송파,광교등 일부지역은 충분히 그이상 가능할것이고 나머지 수도권지역도 물가상승률 이상은 상승가능할것으로 필자도 생각하지만 실수요자던 투자자던 막연한 기대감만으로 투자하기는 어렵습니다.
또한 투자수익이 확실히 보장되는 지역이라면 무리해서라도 나혼자 분양받고싶지 굳이 51%밖에 안되는 곳에 하고싶지는 않을것입니다.

 

3. 결론
자금여유있다면 누가 완전한 내집도 아닌곳에 살까요?
결국 지분형아파트의 수요는 현재 시세에서는 내집마련이 힘든 서민층이 주축이 될것으로 보입니다.
그중에서도 10년전매금지, 불확실한 미래, 100%소유아닌점등을 감안하면 선호도가 줄어들것이고 수요가 줄어들면 상승여력도 줄어들수밖에 없습니다.
상승여력이 줄어들고 상승이 안된다면 투자가치가 없는것이고 지분형아파트는 실패할수밖에 없을것입니다.
반대로 상승이 확실하다면 100%지분을 가지는 직접투자하지 굳이 안전보장도 안되는 간접투자 할 필요 없습니다.
지분형아파트가 성공하려면 투자성격을 제한하고 공적인 자금을 이용하여 초기 비용부담을 줄여주고 실수요자가 거주하면서 특정기간내 집값을 갚을수있도록 해야합니다.
집값안정과 집값상승은 상충되는 모순관계가 될수밖에 없습니다.
차라리 송파신도시를 강남대체 가능하도록 고급중대형 단지로만 구성하여 고가로 분양하고 거기서 발생하는 수익으로 서민형 지분형아파트 재원으로 사용하는것이 더 좋을거 같습니다.

 

참여정부에 등을 돌린 많은 국민들이 실망한 부분중 하나가 반시장적인 정책일 것입니다.
인위적인 관리보다는 정부에서는 최소한의 기본적인 방향과 정부의 지원이 꼭 필요한곳에만 집중하고 나머지는 시장몫이 되어야 할것입니다.
지분형 아파트는 새로운 반값아파트의 변형이라 보여지며 참여정부의 실패를 되풀이하지말고 재정이 허락되는 범위내에서 자금이 부족한 무주택서민층을 위한 주택정책 펼쳐야하며 그외 나머지 시장에 대해서는 시장경제를 해치지않는 범위내에서 시장자율에 맞겨야할것입니다.
친 시장정책을 표방하는 실용정부가 너무 큰 욕심으로 부동산시장에 또다시 반시장적으로 무리하게 개입을 한다면 참여정부의 실패를 되풀이하지않을까 걱정이 됩니다.

 

감사합니다.

 

from 내집마련의 Happy Vitamin 김인만