차기정부 신도시 정책방향
차기대통령의 정책방향을 보면 도심개발을 선호하고 외곽신도시에는 부정적인 의견을 보이고있기때문에 2기신도시는 사업단계별로 속도조절을 할것으로 보입니다.
분양이 끝난 동탄1·판교신도시와 분양중이거나 예정인 파주,김포,광교,양주는 계획대로 진행할 것으로 보입니다.
현재 계획중인 송파,검단,동탄2신도시는 교통,환경문제등이 해결된 뒤 추진되는등 다소 속도조절이 가능하지않을까 싶으며 추가신도시 발표는 쉽지않을것으로 보입니다.

 

송파신도시는 어떻게 될것인가?
송파신도시는 서울재개발과 맞물리면서 이명박 당첨자와 서울시가 다소 부정적인 입장이며 추진하더라도 뉴타운 개발이후로 연기하기를 원하고있기때문에
당초 계획보다 2-3년정도 연기될 가능성이 있어 보입니다.
또한 현재 50%에 육박하는 높은 임대비율에 대하여 서울시가 반대하고있기에 임대비율을 줄이는 줄이고 강남대체가 가능한 중대형 비중을 조금 높이는 방향으로 개발이 될 수 있을거 같습니다.
송파신도시 연기되고 변경이 되어서 문제가 생기지않나 하는 염려를 하시는분들이 많겠지만 궁극적으로는 송파신도시 가치를 높이는 결과가 될것으로 예상합니다.
송파신도시는 서울 범강남권에 개발되는 신도시라는 이유만으로 판교를 능가하는 최고의 관심과 인기를 끄는 신도시가 되었습니다.
하지만 냉정히 뜯어보면 현재개발계획대로 간다면 송파신도시가 판교신도시를 넘어설수가 없습니다.
신분당선,용서고속화도로,경부고속도로로 강남역 접근성이 좋고 쾌적성을 앞세운 판교신도시를 높은임대비율, 낮은 쾌적성을 가진 송파신도시가 앞설수는 없는것입니다.
강남의 가치는 말할 필요가 없지만 강남주거안정을 위한 대체신도시 개념이라면 높은임대비율, 높은중소형비율, 낮은쾌적성으로는 강남대체가 불가합니다.
최고의 신도시로 평가받는 판교신도시도 높은 중소형비율때문에 강남대체기능에 실패했기때문에 시장원리를 잘아는 차기정부에서 송파신도시에 대해 판교의 실패를 반복하지는 않을것으로 보입니다.
결국 2-3년 연기될수는 있지만 이는 송파신도시 가치를 높으는 계기가 될수있으며 결코 송파신도시 실패는 아니라고 보여집니다.

 

동탄2신도시는 어떻게 될것인가?
이명박 당첨자가 신도시에 부정적이고 도심개발에 긍정적인것은 서민주택안정이라는 개념에서 접근해야합니다.
서민은 직주접근성이 좋아야하기때문에 도심에 살아야하고 그러기위하여 도심재개발을 통한 도심공급을 늘려야한다는 논리입니다.
서민이 직장과 너무 멀리 떨어진 신도시에서 살기어렵기때문에 도심에서 살아야하며 다소 여유있는 중산층이상 계층은 외곽 신도시에 살아도 괜찮습니다.
송파신도시의 경우 서울내 위치하고있기에 도심재개발과 중복되는 부분이 있어서 도심재개발 이후 추진을 원하고있습니다만 동탄2신도시의 경우는 중장기적으로 부족할것으로 예상되는 서울,수도권 주택공급에 긍정적인 영향을 줄것으로 보입니다.
또한 차기정부는 친기업정책을 펼것으로 보이기때문에 삼성산업단지 추가개발이 가속도가 붙을것으로 보이며 지구지정까지 완료된 상태이고 정책의 일관성과 청약시장의 혼란을 줄 수 있기때문에 일정연기가 될수있어도 취소까지는 힘들어보입니다.
동탄2신도시의 가장 큰 문제가 교통문제이며 현재 계획처럼 개발될 경우 엄청난 물량과 부족한 교통여건으로 선호도가 떨어지고 공급과잉의 후휴증이 예상됩니다.
물량조정이 가능하고 무리한 선개발보다는 교통,환경문제를 해결되 추진될 가능성이 있기때문에 1-2년연기와 선교통대책마련은 동탄2신도시뿐만아니라 동탄2신도시와 인접한 동탄1신도시에는 오히려 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 보입니다.

 

 

검단신도시는 어떻게 될것인가?
검단신도시도 송파,동탄2와 더불어 약간의 일정연기 가능성 있습니다.
검단신도시의 경우 배후산업단지와 배후도시가 부족하기때문에 수요층을 끌어들이기에 다소 무리가 있는것이 현실입니다.
검단신도시가 성공하기위해서는 인천경제특구의 성공이 필수이며 경제특구의 성공을 바탕으로 수도권 수요층을 가지고 와야만 합니다.
차기정부의 정책기조가 친기업,규제완화,경제활성화이기때문에 지지부진한 외자유치로 전망이 불투명한 상황에 처한 인천경제특구입장에서는 반전의 기회를 노려볼수 있습니다.
차기정부 입장에서도 현재 검단신도시 수요유입에 대한 부분과 부족한 교통여건을 알고있을것으로 보이기때문에 약간 연기가 되더라도 교통여건이 개선되고 인천경제특구가 외자유치도 성공하고 가시적인 성과가 나올때 분양한다면 현재보다는 더 높은 가치를 형성할수 있을것으로 보입니다.

 

결론
차기정부의 부동산정책방향이 수요억제보다는 공급확대이고 참여정부 부동산정책 및 신도시개발 총 책임자였던 서종대본부장이 인수위 전문위원에 발탁되었기때문에 발표된 신도시계획이 취소되거나 보류될 가능성은 낮아보입니다.
결국 계획중인 송파,동탄2,검단신도시는 선개발보다는 교통,환경문제를 해결뒤 추진할 가능성이 높으며 2-3년정도 연기가능성은 있을것으로 보입니다.

또한 경기도에서 추진했던 일산인근 명품신도시 추가발표는 당분간 쉽지않을것으로 보이지만 주택시장 공급이 더 필요하다는 판단이 되면 그때 추진할 가능성도 있습니다.
송파,동탄2,검단신도시를 빨리 분양받고싶거나 분양을 생각하고계신분들은 내집마련계획에 차질이 생길수있기에 변화하는 시장환경에 맞는 내집마련 전략을 다시 세울 필요가 있을거같습니다.

 

감사합니다.

 

from 내집마련의 Happy Vitamin 김인만