학창시절 모두들 경험하셨겠지만 학기초가 되면 새롭게 부임하는 선생님들에 대한 소문이 무성해집니다.
정신이상자수준의 돌 아이 라던지 조폭수준의 호랑이라던지 별의별 소문이 다 돌게 됩니다.
하지만 막상 직접경험하고 부딪혀보면 소문처럼 그렇지도 않다는것을 발견하게 됩니다.
근거없거나 일부분을 전부인것처럼 과장 확대해석하여 입에 입을 물고 소문은 커져가면서 막연한 두려움으로 커져갑니다.

 

부동산에 관심이 큰 분들은 부동산시장을 예측하면서 종부세,양도세, 청약가점제와 더불어 처분조건부 매물로 집값 하락 가능성이 커지고 경착륙 위기가 있다는 뉴스나 칼럼을 많이 접했을것입니다.
특히 작년하반기 과도한 매수때문에 1년이 도래하는 2007년 11월이 처분조건부 매물의 마지막 블랙홀이 될것이란 전망이 많았고 일부 전문가들 조차도 처분조건부 매물때문에 집값이 급락할수도 있다는 전망을 내놓기도 했습니다.
하지만 11월이 지나가고있는 현재상황에서 주변을 둘러보면 처분조건부 매물로 급락을 한다던가 주택시장이 위기라는 신호는 어디에도 없습니다.
물론 정부의 과도한 규제정책과 금리등 국내외 경제상황, 최근 몇년간 소문만상승에 따른 피로감등 여러요인으로 부동산시장이 침체기고 급매물도 나오고있으며 매수자우위 시장이지만 처분조건부매물로 인한 위기는 아닙니다.

그럼 당초의 예상과는 달리 왜 처분조건부 매물이 찻잔속의 태풍이 되어버렸을까요?
오늘은 소문만 무성한 종이호랑이 선생님이 되어버린 처분조건부 매물에 대하여 이야기 해보려고합니다.

개인의견인만큼 개인차이에 따라서 동의할수 없는 부분이 있더라도 이해해주시기 바랍니다.

 

 

1. 처분조건부 매물이란?
처분조건부 대출이란 이미 주택담보대출을 한번 받은 사람이 투기지역의 주택을 구입할 경우 1년 안에 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출해 주게 됩니다.
1년 안에 처분조건부 대출을 상환하지 못하면 15% 이상의 연체이자를 물어야하며, 이후 3개월 안에 대출금을 갚지 못하면 경매등 강제 상환 절차에 들어갑니다.

 

 

2. 처분조건부 매물에 대한 고찰
1) 처분조건부 매물의 실체
소문인지 진실인지는 정확한 실체에 대한 분석이 필요합니다.
처분조건부매물에 대한 정확한 현황을 파악해볼 필요가 있을거같습니다.
2007년 동안 만기가 도래하는 처분조건 대출건수는 모두 4만 6천여건이었으며
2007년 하반기(7~12월) 만기가 도래하는 처분조건부 대출은 1만5500여건입니다.
2007년 올해를 돌아보면 총 4만 6천여건중 1-6월 상반기에 3만여건이 거래가 되었고 7-12월 하반기에는 1만5천여건이 남아있는것입니다.
상반기에 3만여건이 소화되었다면 동일조건이라고보면 하반기에 1만5천여건이 소화되는건 큰 무리가 없어보입니다.
실제로 2007년 8월 처분조건부 대출상환 현황을 보면 98%가 정상적으로 이행하고있고 2%정도가 연체되었으며 실제 경매까지 넘어간 사례는 3건에 불과합니다.

 

2) 주택거래량
올 상반기 전국 주택거래량은 41만 7천여건이며 수도권 지역 주택거래량은 18만 5천여건입니다.
상반기 처분조건부매물거래가 3만여건이고 수도권 주택거래량만 보더라도 18만 5천여건중 3만여건이 거래되었다고보면
하반기 처분조건부매물 대상이 1만 5500여건이면 주택거래량이 상반기 절반만 거래되더라도 1만 5500여건 거래는 문제가 없어보입니다.

 

3) 매수주체
참여정부들어 아파트 상승이 많이 되었지만 처분조건부매물의 원인이 되는 작년 2006년 하반기 상승을 들여다보면 매수주체가 차이가 있습니다.
2005년까지는 버블세븐이라 불리는 강남,목동,분당,용인을 중심으로한 중대형이 상승을 하였지만 2006년 상승주체는 버블세븐이 아니라 비버블세븐, 중소형이 중심입니다.
그동안 버블세븐상승에 소외되었던 강북,수도권 외곽지역의 중소형이 주체였으며 그상승세는 부동산침체기였던 2007년에도 이어갔습니다.
그이야기는 작년에 거래가 많이된 강북,수도권외곽지역 중소형이 올해도 상승세를 이어갔고 상승세를 이어갔다는것은 그만큼 거래가 되었다는 이야기입니다.
거래가 되었다면 당연히 처분조건부 매물이 거래가 되었고 소화가 되었다는 이야기입니다.

 

4) 매수자 심리
내가 처분조건부 매물을 팔아야한다고 하면 어떻게 할까요?
내가 2006년 11월에 집을사서 2007년 11월에 기존집을 팔아야야한다면 팔아야하는 마지막 데드라인인 11월에 딱 맞춰서 매도할까요?
그런분이 있다면 엄청난 배포가 있거나 무식하거나 둘중 하나가 아닐까 싶습니다.
대부분의 사람들은 작년 2006년 새집을 사면서 기존집을 매물로 내놓았을것이고 6개월이지나도 안팔렸으면 가격을 조정하더라도 데드라인 3개월전에는 매도할 것입니다.
그시기를 놓친분들도 결국 마지막 데드라인 전까지 매도하거나 자산관리공단에 공매로 넘기던 명의이전을 하던 어떤방법으로던 처리를 할것입니다.

 

 

3. 결론
위에서 살펴보았듯이 처분조건부 매물은 이미 거의다 소화된 상황이라 보여지며 큰 문제는 되지않으리라 생각합니다.
거래가 실종되고 매수자우위시장이라해도 상승한곳도 많고 거래가 된곳도 많습니다.
팔아야할 사람들은 이미 매물로 내놓았고 거래도 되었고 이미 소화가 거의다 되어서 소화불량에 걸릴일은 없을것이라 보여집니다.
결국 말도 많고 걱정도 많았던 처분조건부매물이 종이호랑이가 되면서 부동산시장의 위험요소중 하나가 없어진샘이라고 볼수있습니다.
정부의 규제정책도 현재 부동산시장을 보면 더이상 추가 규제정책이 나올수는 없고 부동산시장 분위기에 따라  규제완화 가능성이 높은만큼 현재 남아있는 불안요소는 국내외 경제상황과 매수자의 대기심리가 더 악화되지않는다면 부동산시장은 더이상 나빠지지는 않을거라 보여집니다.

설사 처분조건부매물이 갑자기 쏟아져서 위기상황 징조가 있다면 정부가 뒷짐만 지고 있을수는 없으며 유예조건을 완화해주거나 다른방안을 찾아낼것입니다.

정부의 목표는 주택시장 안정입니다.

 

처분조건부매물이 많이 소화되었지만 그래도 일부 처분을 못한분들도 일부 남아있을것이고 이런분들은 시세보다 저렴한 급매물로 거래를 시도할것이기때문에 그런 급매물을 잡으신다면 좋은기회를 잡는거라 볼수있습니다.

 

감사합니다.

 

from 내집마련의 Happy Vitamin 김인만