요즘 가장인기있는 직장은 공무원, 공공기업입니다.
90년대 중반까지만해도 최고 인기있는 직장은 S,L,H,D등 대기업이었습니다.
그당시 공무원 시험공부한다고하면 한심한 눈으로 보는 분들도 많이 있었습니다.
불과 10년만에 최고 인기직장이 바뀌어버린것입니다.
그 이면에는 종신고용이 없어지고 그자리에 구조조정이라는 불안의 씨앗이 커져있는것을 볼수있습니다.
저성상, 저물가, 세금인상, 대규모 실업, 구조조정, 고용불안, 대규모투자기피 모두 IMF의 산물입니다.
하지만 또하나의 산물이 있으니 바로 양극화요, 신흥부자들의 속출입니다.
그전까지만해도 부자들이란 기업하시는분, 땅부자, 복부인으로 일컬어지는 투기세력등이었지만 IMF이후 부자가 되신분들중에는 특별한 소수보다는 친구,친척,옆집아저씨등 주변에 볼수있는 평범한 분들이었습니다.
양대재테크인 주식과 부동산으로 신흥부자들이 탄생했는데 주식은 일부를 제외하고는 고액보다는 몇천만원수준이기때문에 주변에서 주식으로 부자가 된분들을 만나기는 쉽지않았습니다.
하지만 부동산은 달랐습니다.
IMF후 어떻게든 집을 장만한 사람들은 모두 집값의 2~3배정도는 기본 상승을 맛보았습니다.
집값이 2억이었다면 지금 5억~10억정도는 형성된분들이 많습니다.
결국 1억투자해서 적게는 5배, 많게는 10배까지도 투자수익을 본 분들이 많다는 의미입니다.
그런데 문제는 이런분들이 소수의 특별한분들이 아니라 우리주변에 있는 평범한분들이라는것입니다.
IMF전만하더라도 회사내에서 대부분 비슷한 수준이었지만 지금은 IMF후 집을 장만했는데 언제 장만했느냐에 따라 부의 척도가 달라진것입니다.
사촌이 땅을 사면 배가아픈데 어느날 나와 비슷하던 친구,동료가 부자가 되어있는데 배가 안아프다면 거짓말일것입니다.

이런 신흥부자의 길로 가는 열쇠는 내집마련이었는데 그 열쇠중 하나가 미분양이었습니다.
IMF 1년 후인 1998년 말 전국 미분양 아파트는 10만2701가구에 이르렀습니다.
결국 분양가 자율화,분양권 전매 허용,소형 의무건설비율 축소,아파트 재당첨제한 폐지,취득세ㆍ양도세 감면 등이 규제완화책이 이어졌습니다.
이중 조세특례법에 의한 양도소득세 감면해주는 제도가 있었는데 이 기간에 해당되는 신축주택을 매수한 분들은 취득후 5년이내에는 양도세를 100% 감면받을수 있었습니다.
이기간에 미분양을 잡으신분들은 집값상승과 양도세 감면이라는 두마리 토끼를 잡은 행운아라고 볼수있겠습니다.
이런 미분양이 결과론적으로 상당한 부자들을 양산했지만 그렇게 규제완화를 할수밖에 없었던걸보면 미분양의 파급효과와 경제에 미치는 영향이 얼마나 큰것인가를 알수있습니다.
최근 부동산시장의 상황을 보면 미분양이 또다시 심각한 위험요소로 다가오고 있습니다.
IMF후에는 국제적인 저금리기조와 경기호황으로 주택시장이 회복되면서 미분양이 금덩어리가 되었습니다만 현재의 미분양은 정부의 정책에 따라서 투자자입장에서는 약이 될수도 독이 될수도 있는 중요한 기로가 서 있는 것입니다.

 

오늘은 미분양의 원인과 향후방향에 대하여 한번 이야기해보려고 합니다.
부족하고 개인적인 글인만큼 단순 참고만 하시기 바랍니다.

 

 

1. 현재의 상황
IMF후 집값 폭등은 2001년부터 2006년까지 이어졌습니다.
IMF 후 각종 규제완화정책이 그 기폭제가 되었기때문에 참여정부가 "부동산문제는 이전 정부로부터 물려받은 유산" 이라고 불평하는 것도 일리는 있어보입니다.
하지만 참여정부도 면죄부를 받을수는 없는데 그이유는 불난집에 기름을 부은건 참여정부기 때문입니다.
불안한 주택시장에 어설픈 균형개발이란 명분으로 행정중심도시,혁신도시다,기업도시라는 호재를 전국 곳곳에 선물하였으며 엄청난 땅값상승과 수십조원의 토지보상비를 풀어 불난집에 기름을 부은것은 참여정부입니다.
이렇게 상승한 집값을 잡기위하여 다시 풀었던 규제를 묶었는데 풀었던 규제보다 더 무거운 규제를 묶어버렸기에 이제는 또다른 부작용이 발생하고 있습니다.
보유세ㆍ양도세 강화, 재건축 규제, 분양권 전매제한, 원가공개및 분양가 상한제, 대출규제등 세기도 힘든만큼 많은 규제정책을 쏟아내었습니다.
결국 최근의 미분양급증이라는 또다른 부작용이 발생하였고 겨우 집값안정이라는 착각에 빠진 정부의 고민이 커지고 있습니다.
지난 8월 전국 미분양 물량은 9만1714가구로 IMF때에 근접하고있으며 연말까지 20만가구의 신규 분양이 예정되어있기에 미분양이 기하급수적으로 늘어날 가능성이 높습니다.
임기말 참여정부는 더이상 주택시장에 관심이 있고 제어할 힘도 없습니다.
이런 미분양 폭탄은 차기정부의 몫이며 차기정부에서 어떤식으로 풀어갈지 관심있게 지켜봐야할 부분입니다.

 

 

2. 미분양 원인
1) 정부의 규제정책
최근에 분양한 천안 펜타포트 분양성공은 천안주택시장의 침체임에도 천안의 고층주상복합 랜드마크, KTX역사등의 장점외 투기과열지구혜제로 분양권전매가능, 입주후 전매가능, 파격적 분양조건(계약금,중도금,잔금)이 있었기에 가능했다고 보여집니다.
분양권전매강화, 분양가상한제를 통한 전매금지, 대출규제, 다주택자 양도세 강화, 종부세 강화등 수많은 규제정책으로 투자수요외에도 실수요조차도 자금이 충분한 분들을 제외하고는 집을 사기가 어려워졌습니다.
적어도 실수요자들한테는 대출규제를 완화하여 적절한 자금줄을 풀어줘야했음에도 자라보고 놀란가슴 솥뚜껑보고도 놀란다는 속담도 있듯이 집값상승으로 놀란 정부가 불을 줄여야함에도 불씨까지 꺼뜨려보린 우를 범한것입니다.
다시 꺼뜨린 불씨를 피우려면 더큰 대가를 치뤄야하고 잘못피우면 또다른 부작용이 발생할수있기에 적절한 불을 피워야하기에 많은 아쉬움이 남습니다.
오히려 무주택이나 1주택 갈아타기용 실수요자한테는 대출금액한도증액과 대출금리보조를 줘야하지것이 맞지않나 싶습니다.

 

또한 전매금지는 분양가상한제로 분양가가 낮아지는만큼 투기수요를 막겠다는 취지였는데 분양가가 생각처럼 낮지도 않으면서 수도권 택지지구의경우 전용면적 85제곱미터이하는 10년, 그이상은 7년이라는 말도안되는 전매금지를 적용해버렸습니다.
분양권전매는 아직 집의 등기가 되지않은 상황에서 거래가 되기에 투기가수요가 발생할수있고 규제를 해야하는 충분한 이유가 되지만
전매금지는 등기후 내이름이 된 사유재산을 팔지도 못하게하는 자본주의 근간을 위협하는 상당히 무식한 정책입니다.
입주후 1년내팔면 양도세가 50%, 1-2년내는 40%, 2-3년은 9~36% 적용되기에 빨리파는사람한테은 충분한 대가를 치르게 되어있는데 한번 최악의 규제를 씌우니 미분양이 발생안할수가 없습니다.
누가 10년동안 팔지도 못하는집을 지금시세에 사겠습니까?
10년이면 지금분양받아도 2017년입니다.
여기서 2017년까지 집을 못판다면 판교,송파,광교외 어느곳에 자신있게 청약할수있겠습니까?
아무리 실거주라해도 3년후, 5년후 어떤일이 발생할지 아무도 모릅니다.
특별한 경우인 판교하나로 끝났어야할 전매금지라는 제도가 모든주택시장에 적용되는 어처구니없는 실수를 정책당국은 범했습니다.
아마 누군가가 위헌소송을 내면 90%이상 승소할 가능성이 높은 문제 많은 정책이 전매금지며 결국 차기정부에서 최우선으로 수정될 가능성이 높은 정책입니다.

 

2) 건설사의 고분양가
미분양 증가로 자금압박을 느끼고있는 건설사들의 아우성이 너무나 심각한 수준입니다.
정부정책문제가 큰 요인이지만 이와 더불어 건설사들의 책임도 면하기 어렵습니다.
인구감소로 장기적으로 수요가 줄어들고 주택보급률, 자가보유율이 높은 지방시장에 지나치게 많은 공급을 하였고 분양가또한 지방시세를 무시한 고분양가를 밀어부쳤습니다.
어떻게든 분양되겠지, 미분양이 되어도 결국 정부가 정책완화를 통하여 해결을 해주겠지하는 안이하고 기회주의적 전략이 미분양급증을 만든 하나의 요인입니다.
정부원망할것이 아니라 정부에서 정책을 그렇게 펴면 정책에 맞서지말고 적절한 조절을 했어야함에도 고분양가 공급을 밀어부친 건설사 책임도 면하기 어려우며 그에따른 대가를 치뤄야할것입니다.
다만, 건설사만의 손해면 괜찮지만 계약자들과 하청업체등 수많은 사람들이 고통을 당하고 경제에 미치는 영향이 있기에 결국 정부에서도 모른척 할수가 없는 어려운 상황이라고 보여집니다.

 

3) 추가인하 기대감
앞으로 집값이 더 떨어진다면 누가 집을 살까요?
당장 살수밖에 없는 분들외에는 아무도 사지않을것입니다.
이 또한 정책당국의 어설픈 정책과 언론의 대응이 주된 원인이지만 이런 정책과 언론을 그대로 믿고 매수를 기다리는 서민들만 또 한번 상처를 당하지않을까 하는 걱정도 듭니다.
청약가점제,분양가상한제,마이너스옵션등 분양가가 더 인하될거라는 정책홍보를 정부와 언론에서 많이 하였습니다.
물론 분양가가 무작정 올라가는 고분양가는 어느정도 잡을수있을지몰라도 절대 큰 하락이 될수는 없습니다.
자기상황에 대한 정확한 분석없이이 막연한 기다림은 결국 계속 기다리다 지쳐버리는 상황이 될것입니다.
가점점수가 60점이상 되는분들은 어쩔수없이 광교,송파를 기다리시겠지만 지금상황을 보면 60점이라도 장담할수가 없을거같습니다.
전매금지로 어짜피 10년 보유해야할만한 집이라면 광교,송파외 섣불리 다가가기가 어렵습니다.
어짜피 팔지도 못하는집 가격도 더 떨어질거같으니 무조건 기다리자라는 생각이 만연되어있으며 결국 미분양이 더 많이 증가하고 건설사의 신규공급은 내년이후 줄어들것입니다.
이런양극화가 지속되면 또다른 부작용이 발생할수도 있으며 인하기대감이 한순간 무너지고 주택구입에 뛰어들경우 또한번의 심각한 파도를 맞을수도 있습니다.

 

 

3. 향후 전망
차기정부입장에서는 경기상승의 발목을 잡는 미분양을 어떤식으로던 처리를 하려고할것이며 결국 가장 시급한 미분양을 해결하기위한 규제완화정책이 먼저 나오리라 생각합니다.
투기과열지구 해제는 지금도 해제중이지만 범위가 더 넓어지리라 생각합니다.

첫번째는 대출규제완화입니다.
돈이 있어야 집을 살수있듯이 실수요자들한테는 대출규제를 완화할 가능성이 높습니다.

두번째는 IMF때 실시한 조세특례법에 의한 양도세 감면주택 같은 제도를 한시적으로 시행할 가능성도 있습니다.
미분양이 심각한 지방부터 특정기간내 미분양등 신규주택을 매수하면 특정기간내 양도세를 면제 또는 감면해주는 제도입니다.

세번째는 지방자체수요만으로는 미분양을 소화하기 어려운부분도 있기에 결국 수도권 가수요를 끌어들이려면 다주택자 규제완화입니다.
수도권 다주택은 규제완화가 쉽지않겠지만 1주택외 추가주택이 지방이라면 종부세,양도세대상에서 제외하거나 완화해줄 가능성이 높습니다.
한꺼번에 일괄적인 규제완화는 IMF후 부작용을 경험했기에 차기정부에서도 학습효과로 규제완화를 하더라도 신중한 접근이 예상되며 부작용을 최소화 할수있는 반시장적 정책위주로 서서히 완화하리라 생각합니다.
수도권 다주택자에 대한 규제는 당분간 쉽제 완화되기는 어려울것으로 보입니다.

대선이 가장 중요한 변수며 차기정권이 누가 되느냐에 따라 상당한 차이가 날수있지만 누가되더라도 결국 규제강화보다는 완화에 무게를 둘수밖에 없는것이 현재 상황인거같습니다.
결국 내집마련을 하셔야하는분들이라면 가점점수가 60점이상이면 광교,송파신도시를 기다릴수밖에 없겠지만 그렇지않은분들은 무작정 광교,송파만 기다리지마시고 자기상황에 맞는 전략을 세우셔야할거같습니다.
40점이상이면 신도시(송파,광교,청라,송도,별내,동탄2,파주운정..),택지지구(용인흥덕,용인구성,수원호매실, 부천여월, 고양행신2,고양풍동..),뉴타운(은평,아현,왕십리,흑석,노량진..) 위주의 청약전략이 필요합니다.
가점점수가 낮거나 대상이 아닌분들은 막연한 기다림보다는 기존주택 급매물 이나 경매등을 통한 저가매수, 미분양매수등을 적극 고려하시는것이 좋습니다.
미분양은 양날의 칼이기때문에 투자가치없는곳은 과감히 외면하셔야하며 미래가치가 있는 숨은진주라면 먼저 발견하는것이 임자입니다.

 

여러가지로 변수도 많고 불확실성도 많은 2007년말,2008년초가 될거같습니다.
과유불급 [過猶不及] 입니다. 지나침은 모자람만 못합니다.
지나친 관심도 지나친 무관심도 모두 바람직하지않습니다.
지나치게 높은 리스크를 안고 투자하실생각이라면 리스크 관리를 하시는것이 좋으며 너무 내집마련에 너무 무관심하거나 자신의 현실을 깨닫지못하고 막연한 기다림을 가지시는 분들은 내집마련에 관심을 가져야할 때가 아닌가 싶습니다.

감사합니다.

 

from 내집마련의 Happy Vitamin 김인만