2007-01-04 13:49
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2007년 새해가 밝게 시작을 했습니다.
하지만 부동산시장은 여전히 팽팽한 긴장감이 감돌고 있습니다.
집값만은 잡아야한다는 정부의 규제강화정책때문에 당분한 안정세가 유지되리라 생각합니다.
내집마련을 하셨거나 하려고하는 많은 닥터아파트 애우자분들은 어떤자세로 어떻게 해야할까요?
제 개인적인 생각을 몇자적어보려고 하오니 아니라고 생각하시는분들은 그냥 무시하시고 동의하는부분이 있으신분들은 참고하시기 바랍니다.
늦었지만 새해 복 많이 받으세요...^^
1. 2007년 부동산 흐름
안정보합세가 유지될것이며 지역에 따라 상승과 안정, 하락이 더 명확해지리라 생각합니다.
2006년 하반기 상승으로 당분간 규제완화정책은 힘들어질거같습니다.
만약 2006년 하반기 상승이 없었다면 분명 올해안에 양도세 9억완화등 다른완화정책이 나올수도 있었으나 수도권전체의 무차별적인 상승으로 인하여 규제완화보다는 강화쪽으로 정책이 나올가능성이 높습니다. 정초부터 DTI강화가 그 시발점입니다.
이런 규제강화정책은 결국 양극화의 시발점이라 생각합니다.
이미 대출이라는 지렛대효과(Leverage effect)를 통해 주택구입을 한분들과 그렇지 못한분들은 이미 양극화의 선을 넘었다고 보여집니다.
정부가 바라는건 주택가격 하락이 아니라 안정입니다.
배에 승선한분들의 안정을 위하여 추가승선을 못하게 막는것이며 결국 양극화로 가는 배의 연결통로는 끊어지고있는것입니다.
2. 대통령,정치권,언론사 입장
1) 노대통령 입장
노대통령은 누구보다 자존심이 강하고 고집스러운 분입니다.
임기마지막해를 맞이하여 레임덕이라는 관례를 거부하고싶으며 마지막까지 큰소리를 치고싶은분입니다. 그 중심에 부동산이 있습니다. 부동산을 잡아야만 레임덕을 피하고 말발이 먹힐수가 있습니다.
2) 대선후보,여야 입장
대선후보들을 비롯하여 여야는 대통령을 창출하기위하여 수단과 방법을 가리지않을것입니다.
보수적인 한나라당조차도 반값아파트가 실효성이 없다는것을 알면서도 표심을 위하여 당론까지 채택한것으로보면 여야할거없이 집값안정을 통한 민심잡기에 총력을 기울일것이라 생각합니다.
표심을 얻기위해서는 어떤 포퓰리즘정책도 나올수있는것이 2007년입니다.
만약 부동산에 대한 관심이 시들해지면 아무도 신경쓰지않을것입니다.
이것이 바로 정치논리입니다.
3) 언론사 입장
언론사는 정말 기사를 위해 먹고사는 집단입니다.
가치관에 따라서 진보나 보수색깔을 띠지만 근본적으로는 특종을 잡기위한 이익집단입니다.
집값이 좀 상승하면 엄청상승한것처럼 보도하다가 조금 하락하면 또 난리난거처럼 보도합니다.
언론사 속성을 파악하시고 기사제목에 현혹되지말고 기사를 본다면 오히려 언론사 기사속의 숨은진주를 찾을수있을것입니다.
강남집값하락 기사를 보면 2억상승하다가 3000만원 하락했다고 대서특필합니다.
하지만 언론기사속에는 분명 양질의 우수한 알맹이가 있음으로 가려서 먹는 지혜가 필요합니다.
3. 우리들의 자세
이런 정부나 정치권의 입장을 이해하시고 너무 서두르거나 불안해할 필요는 없어보입니다.
어짜피 부동산투자는 3년이상 장기전입니다.
상승만 하면 좋겠지만 때로는 보합,하락이 될수도 있습니다. 하지만 미래가치가 있는곳은 반드시 상승합니다.
만약 미래가치나 내재가치가 풍부한 곳에 투자하신분들은 정부발표나 언론기사에 너무 연연해하시지마시고 그냥 여유있게 지켜보는 지혜가 필요합니다.
예를들어 최근 동탄신도시에 대한 언론기사가 종종나옵니다. P가 5000하락했다는둥 여러말이 나오지만 정말 너무나 당연한일을 큰일 난것처럼 떠들어댑니다.
입주전에 이미 분양가대비 2배정도 상승했고 주변지역이 작년 하반기 무차별상승을 하여 오히려 다른지역보다 갭이 더 줄어든게 현실입니다.
신도시는 사실 입주후 3~5년이상 지나야 인프라가 완전히 갖춰지고 가치가 상승합니다.
특히 입주를 앞두고 당연히 공급이 많아지며 최근부동산흐름때문에 보합,일부하락은 너무나 당연합니다. 3억상승하다가 0.5억하락이면 조정이지 하락이 아닙니다.
그리고 3억후를 바라보면 당연히 상승할수밖에 없는데 언론에서는 호들갑이며 이에 맞춰 일부 안티나 하락론자들은 떠들어댑니다.
이런거에 다 반응하고 걱정한다면 정말 사서 고생하는격이며 인생 너무 피곤하게 사시는분들이라 생각합니다.
다시한번 강조하지만 미래가치나 내재가치가 높은 아파트를 구입하신분들은 여유있게 관망하시는지혜가 필요하며 구입을 기다리는 분들은 무분별한 도전보다는 지금이라도 미래가치,내재가치가 높은곳에는 적극적인 도전이 필요합니다.
하지만 기존처럼 남의 말만듣고 아무곳이나 사는것은 절대 반대합니다.
아무리 좋은곳이라도 반드시 스스로 조사/분석후 타당성이 있다고 판단되시면 도전하셔야합니다.
부동산투자의 중심은 본인자신입니다.
아무도 책임질수없으며 대신할수가 없습니다.
4. 2007년 투자전략
하지만 호재가 있는곳은 과거에도 그렇고 미래에도 그럴것이지만 항상 오릅니다.
호재가 있는곳은 수요가 생기고 수요가 공급보다 많은곳은 상승할수밖에 없습니다.
다만 지금까지는 수도권에 집만 사면 오를가능성이 높았다면 지금부터는 철저히 미래가치위주로 상승할 가능성이 높습니다.
제가 작년12월에 올렸던 회원노트중 일부를 다시 적어봅니다.
1) 교육,편의시설,인프라가 뛰어난 수요가 풍부한곳으로 접근해야합니다.
전통적으로 수요가 풍부하고 학군이 좋고 강남접근성이 뛰어난곳은 여전히 유망합니다.
2) 개발호재가 풍부한 미래가치가 있는곳으로 접근해야합니다.
신도시,지하철,뉴타운,도로개설,주변개발등 호재가 풍부한곳으로 접근하시는것이 좋겠습니다.
3) 30평형 위주로 접근하는것이 좋으며 중대형평형은 40~50평형이 좋습니다.
- 60평형 이상 대형평형은 고급수요가 뒷받침되는 지역으로 접근하시는것이 좋습니다.
- 20평형 이하는 반드시 역세권,풍부한 편의시설,교통이 뒷받침되는 지역을 선택하시기 바랍니다.
- 20평형 이하에서 큰 수익을 올리려면 리모델링이 가능성이 높은 단지를 선택하셔야합니다.
4) 새아파트,청약위주로 접근하시는것이 좋겠습니다.
- 새아파트와 기존아파트와의 격차가 더 벌어질 가능성이 있습니다.
- 지상공원,신평면, 유비쿼터스첨단시설등이 갖춰진 새아파트읙 가치가 더 높아질수있습니다.
5) 기존주택 매입시에는 급매위주의 매입전략이 좋겠습니다.
- 15년이상된 아파트를 구입시에는 리모델링 가능성이 있는 단지를 선택하시기 바랍니다.
- 10년이내 아파트는 반드시 개발호재가 있고 저평가 되어있는 단지를 선택하시기 바랍니다.
6) 돈의 흐름을 따라가는것이 좋습니다.
- 강남-판교-분당-용인죽전/보정/동백/구갈/보라/공세
- 강남-판교-용인동천/성복/신봉/상현-광교-수원매탄/우만-동탄-오산
- 파주-일산-김포-검단-방화-마곡
- 인천 송도-청라-영종-논현
7) 지방보다는 수도권 투자가 좋겠습니다.
지방에 투자하시려면 택지개발지구,학군,조망권,브랜드를 반드시 선택하셔야하며 지나친 고분양가 아파트는 신중히 접근하셔야하겠습니다.
8) 지나친 고분양가 아파트는 조심해야합니다.
지나친 고분양가 아파트는 수익성악화가 될수있는만큼 가급적 자제하시는것이 좋겠습니다.
주변시세보다 비슷하거나 저렴한 분양가가 좋을거같습니다.
고분양가로 인하여 주변시세를 불안하게 할 정도의 고분양가 아파트는 조심하셔야할거같습니다.
5. 2007년 유망지역
1) 수요가 풍부한 지역
- 서울 강남,서초,송파,목동
- 1기신도시(분당,평촌,일산)
2) 2,3기 신도시 및 주변지역
- 2기신도시(송파,판교,광교,동탄,파주)
- 2기신도시 주변(용인 흥덕/죽전/동천/성복/상현, 수원 영통/매탄/우만, 화성 병점, 고양 행신)
- 3기신도시 예정지(과천,서울공항,오산,용인동부,이천,광주,남양주,포천)
3) 지하철/교통
- 제2외곽순환도로(향남,봉담,동탄,오산,용인동부,이천,광주,남양주,양주,파주,검단)
- 지하철 9호선(김포,방화,마곡,흑석,노량진)
- 신분당선(분당 정자, 용인 동천/성복/상현, 수원 광교/화서/천천/호매실)
- 분당선(분당 오리, 용인 신갈/기흥/상갈/영덕, 수원 영통/매탄/수원역)
- 지하철 8호선연장(암사,구리,퇴계원,별내)
- 경전철(용인 동백/구갈, 수원 천천/정자/화서/조원/매탄/우만)
4) 경제특구
- 경제특구(인천 송도/청라/영종/논현, 평택)
5) 한강조망권
- 한강조망(뚝섬,동작,광진,마포,성동,용산)
6) 뉴타운 및 행정구역
- 서울뉴타운(은평,한남,왕십리,흑석,노량진..)
- 경기뉴타운(광명,안양,구리수택,남양주덕소,고양원당)
- 서울 행정구역개편(동작,관악)
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