동탄신도시 시범입주가 임박했습니다. 12월 입주니 두달도 안남았습니다.

동탄신도시를 보는 시각은 2기신도시중 가장빠른 신도시로서 향후 새로운축을 형성하거라는 기대가 높은시각과 여전히 화성시의 한부분으로 수도권에서 너무 동떨어져있는 시골이며 지하철도 없어서 그저그런지구라는 시각이 있습니다.

2년전만 하더라도 후자의 시각이 대부분을 차지했으며 덕분에 미분양이 발생하기도 했습니다. 하지만 시간이 지나면서 후자보다는 전자의 시각이 점점 힘을얻고있습니다.

 

제가 최근에 지인을 위하여 동탄시범과 병점지역아파트를 소개해주면서 몇차례 부동산을 방문하였습니다. 수도권전체분위기도 그렇지만 동탄인근지역도 폭풍전야의 분위기였습니다. 하루가 다르게 오르며 또한 동탄입주때의 파장에 신경을 세우는 모습이었습니다. 또한 동탄확장무산이 오히려 지금 발표안된게 잘되었다는 분위기였습니다. 제가 언급했듯이 확장은 늦게 발표될수록 가격상승에 더 큰 영향을 줍니다.

 

파주확장발표후 2.3기 신도시중 현재상황에서 부동산전문가 5인의 설문조사가 있었습니다.

송파(4.4) > 판교(4.1) > 광교(3.7) > 동탄(3.4) = 파주(3.4)  > 김포(2.2) > 평택(2) = 검단(2) > 양주(1.8)

동탄신도시가 최고의 신도시인 송파,판교,광교 다음입니다. 송파,판교,광교신도시는 누구도 넘볼수없는 우리나라 최고의 신도시입니다.

처음부터 동탄에 부정적이었던 고준석 신한은행부동산팀장만 2.5점을 줘서 평균3.4점을 차지했습니다. 동탄초기 고준석팀장은 동탄에 대해 혹평을 하였으며 그말을 듣고 투자를 안했던분들은 지금 동탄쪽 쳐다보기도 싫을 정도로 배아파 할것입니다.

그만큼 부동산은 예측하기도 어려우며 전문가라도 오류를 범할수있는것입니다.

 

먼저 부동산흐름을 볼 필요가 있습니다.

크게 경부축과 서부축으로 볼수있으며 경부축은 판교-분당-죽전-동백-구성-보라와 용인동천-광교신도시-영통-동탄신도시로 양분화 될것이며 시간이 지날수록 경부서편인 광교-동탄라인이 더 힘을 받을수있습니다.

서부축은 인천송도-청라-영종-논현축과 파주신도시-일산신도시-김포신도시-검단신도시로 양분화됩니다.

동탄신도시는 광교신도시와 더불어 경부서부축의 중심이 될 신도시입니다.

자세한 내용은 다음에 언급하도록 하겠습니다.

 

동탄신도시 시범입주시작이 12월부터 시작하여 2008년까지 계속됩니다.

엄청난물량이 쏟아지는 관계로 전세시장은 약세를 면할수밖에 없습니다. 동백전세 또는 주변병점수준정도로 형성될듯 싶습니다.

하지만 매매시장은 강보합세가 예상됩니다.

 

1) 미래트랜드

지금까지 1기신도시는 뛰어난인프라와 입지,교육환경을 자랑하지만 15년이 지난 노후화된 아파트입니다. 최근트랜드인 지상주차장이 없고 우수한 평면구조를 가진 새아파트로만 이루어진 2기신도시는 아직 아무도 보지도 못하고 느껴보지도 못한 신도시입니다.

그신도시의 시작이 바로 동탄신도시입니다.

용인동백이 왜 단기간에 용인의 중심이 될수있었을까요?

죽전보다 뒤떨어지는 입지와 여건임에도 죽전의 뒤를 바싹쫗아서 넘으려고까지하는 이유는 바로 새아파트 트랜드가 큰 영향을 줍니다.

신도시 전체가 쾌적한 공원이며 뛰어난 편의시설,학군을 비롯하여 유비쿼터스가 적용된 첨단새도시입니다.

제 주위분들도 동탄하면 화성그 시골에 왜 가서 살아.. 라고 말하는분들도 최근 동탄에 가보고는 입이 벌어지며 살고싶다고 지금 난리입니다.

 

2) 메타폴리스

또하나의 변수가 메타폴리스입니다.

아직 분양공고가 나오지않아서 정확한 정보를 알수없으나 엄청난 관심과 경쟁률이 예상됩니다.

제 주변에서만 봐도 부동산에 관심도 없는분들도 메타폴리스 이야기를 합니다.

또한 제가 아는 부동산분도 메타폴리스하려고 기존집까지 팔고 실탄준비하더군요

메타폴리스 분양후 또한번 상승이 기대됩니다.

 

3) 주변상황

현재 부동산폭등기를 맞이하고있습니다.

동탄시범이 현재 5~5.5억정도 형성이 되는데 호가가 비싸다는 평이 있습니다.

과연 호가가 비쌀까요? 호가라는 표현자체가 부적절할듯 싶습니다.

이미 합법적으로 나오는 물건이 그렇게 거래가 되고있습니다.

그리고 시세나 호가나 모두 시장원리로 움직입니다. 터무니없는 호가는 없습니다.

만약 분당32평을 15억 부른다면 시세형성이 되겠습니까?

5년후 15억이 될수있는 환경과 여건이 된다면 15억 호가라해도 시세형성이 됩니다.

영통32평이 5억에 육박하며 동백이 5.5~6억이상을 하고있습니다.

서수원32평도 4억이 넘어서 4.5억에 육박하고있습니다.

여기서 영통과 동백을 잠깐보면 동탄신도시와 비교대상이 아닙니다.

택지개발지구와 신도시는 별개로 평가해야합니다.

여러전문가분들도 동탄의 우세를 점치지만 전 비교하는것 자체가 말이 안된다고생각합니다.

신도시는 신도시와 비교를 해야합니다.

아뭏든 현재형성된 동탄가격은 전혀 비싼가격이 아닙니다.

 

단기적으로 2010년까지 상승이 계속될듯 싶습니다.

북핵이나 정치변수가 있으나 악재보다는 호재가 더 많습니다.

신도시는 인플가 갖춰질수록 가치를 더하며 가격상승이 가능합니다.

 

동탄신도시의 장기전망은 확장과 광교신도시에 달려있습니다.

 

1) 동탄확장

동탄확장관련 말도 많고 의견도 많습니다.

제 개인생각은 가급적 늦게 확장되었으면 합니다.

동탄확장반대는 화성시의 반대가 주 원인입니다.

최근신문에 건교부에서 동탄확장을 전혀검토안한다고했는데 그건 당연한 발언입니다.

추장관의 어설픈 한마디에 지금 수도권부동산시장이 난리인데 이와중에 동탄확대를 검토한다고하면 어떻게 되겠습니까? 자기자리걸고 그런말 할사람은 없습니다.

동탄확장은 동쪽확장과 남쪽확장이 가능합니다.

동탄신도시 도면을 도면 확장을 토대로 설계된 신도시입니다.

물고기모양의 동탄신도시는 현재 몸통과 꼬리만 설계되어있으며 머리가 설계되어야합니다.

그래서 동쪽확장관련 토공에서 타당성조사까지 마친상태인데 화성시의 반대로 진행이 안되고있습니다. 화성시장의 반대는 제가 다른글에도 남겼듯이 여러이유가 있습니다.

인프라부족 및 난개발우려, 병점복합타운등 선해결해야할 문제가 남아있습닏.

최근 남쪽확장이 힘을 받는이유는 바로 화성시장의 반대와 관련이 있습니다.

동탄신도시까지 화성시이며 바로밑부터 오산시입니다.

오산시에서는 지금 굉장히 적극적입니다. 즉, 동탄확대가 필요한 정부입장에서는 적극적인 지자체와 진행하는게 훨씬 수월하고 좋을것입니다.

검단과 파주가 먼저 선정된것도 결국 지자체의 적극적인 자세가 큰 역할을 했다고봅니다.

오산시는 지금 동탄밑부분에 대한 공장이전을 추진중이며 일부구역도 매입중이라고합니다.

현재로서는 남쪽확대 가능성도 상당히 커보입니다.

동탄확대는 할수밖에 없습니다. 다만 시기가 문제겠죠..

지금 분당신도시옆에 200만평이상 논밭이 있다면 개발안하겠습니까?

동탄확장은 지자체와의 협의와 정치논리에 달려있는듯 싶습니다.

 

동탄확대호재는 지금보다 오히려 3년후에 발표해야만 제대로된 가격상승에 기여합니다.

메타입주시점인 2010년까지는 확장호재가 없어도 충분히 상승가능합니다.

 

5년후 동탄의 인프라가 갖춰지면 1기신도시를 능가합니다.

동탄이 1기신도시의 중심은 분당을 넘으려면 결국 확장이 필요합니다.

하지만 지금규모는 평촌의 1.8배, 산본의 2배정도 규모입니다.

계획대로만 인프라가 갖춰진다면 분당아래 평촌위의 시세가 형성될수도 있습니다.

그리고 확대가 되어서 분당정도 규모가 갖춰진다면 분당과 비슷하거나 능가할 가능성도 배제못합니다.

 

2) 광교신도시

광교신도시는 동탄신도시와 더불어 2기신도시 경쟁 및 동일축입니다.

즉, 동탄신도시와 광교신도시 한배를 탄 신도시입니다.

광교신도시 분양가와 청약열기, 진행현황,입주시 가격이 동탄신도시에 직접영향을 미칠것입니다.

동탄신도시는 광교신도시의 90%정도 시세가 형성될듯 싶습니다.

 

호가가 비싸다는 평이 있으나 호가란 부르는가격입니다.

동백보다 약간 우위의 시세형성이 되리라고보면 지금 동백시세가 32평 5.5~6억임으로 현재일부거래가가 호가가 아닌 실시세이라는것에 더욱 힘이 실립니다.

 

미래의 일은 알수가 없습니다.

동탄이 산본신도시보다 더 못하게 될수도 있습니다.

하지만 부동산흐름과 각종변수, 주변여건을 보면 충분한 가치형성이 무난하게 가능하리라는 생각도 듭니다.

제 개인의견이니 참조만 하시고 지켜보는것도 재미있으리라 생각합니다.