2006-10-12 16:12
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살인의 추억의 배경이되는 화성... 그화성이 어두운터널을 뚫고 밖으로 나가려고합니다.
그시작점이 동탄신도시입니다.
동탄신도시를 비롯하여 화성유망지역위주로 소개해볼까 합니다.
사실 미래의 일은 아무도 알지못합니다.
개인의견이니 참조만 하시고 약간이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
화성은 서해부터 경부고속도로까지 연결된 경기도에서 가장넓은 평지를 가진지역입니다. 하지만 서울과의 지리적 차이때문에 그동안 가치를 인정받지못하고 찬밥신세였죠..
하지만 잠자는 호랑이를 깨운것이 동탄신도시입니다. 하지만 그전에 여러징후가 있었죠..
병점역과 태안택지개발지구(병점)입니다. 그와더불어 봉담,향남이 합세를하여 힘을 보탭니다.
앞으로 3기신도시가 동탄확장으로 결정이 나면 정말 호랑이등에 날개를 달지않을까 싶습니다.
각 지역별로 설명을 드리겠습니다.
1) 동탄신도시
2기 신도시중 제일빠른 진행을 보이는 유망신도시입니다. 초기에는 지리적차이와 지하철때문에 미분양이 발생하기도했습니다. 하지만 삼성반도체발표후 동탄의 가치에 눈을 뜨게 만듭니다.
동탄신도시의 약점은 강남과의 거리와 지하철입니다. 치명적인 약점이 될수도 있었는데 동탄은 그것을 훌륭히 극복해버렸습니다. 역시 삼성의 힘은 대단한거같습니다.
동탄신도시는 젊은 중학생과 같습니다. 앞으로 계속 성장이 가능하다는 이야기죠.
지금 동탄시범단지가 입주중이며 2008년까지 입주가 진행예정인데 시작에 불과합니다. 동탄의 가치는 메타폴리스가 완공될 2010년부터 시작될거같습니다.
시간이 지나면서 신도시의 모습이 갖춰지고 인프라가 갖춰지면서 가격은 상승합니다.
2012년정도에 절정을 이루지않나 싶습니다. 물론 향후에도 풍부한 교육,편의시설때문에 지속적 상승은 예상됩니다.
참고로 동탄전체가 상승을 하겠지만 중심상업지구접근성과 중대형비율이 높은 시범단지와 그아래쪽이 동탄의 상승주도를 할거같습니다.
그리고 앞에서 언급했지만 3기 신도시중 남쪽신도시가 어디에 결정날지가 또하나의 변수입니다.
전 동탄확장가능성을 높게봅니다. 수도권 남부중 신도시가 가능한 지역은 용인과 화성,안성,평택입니다. 그중 평택은 국제도시발표가 났습니다. 안성은 입지와 인프라구축에서 약세가 예상됩니다.
결국 용인과 화성인데 용인은 버블7지역입니다. 용인중 가능지역은 경부축에서 남서쪽으로 유력한데 정부에서 안그래도 버블로 지목한 용인집값의 불안으로 전체수도권 집값의 불안을 원하지는 않을것입니다.
결국 화성밖에 없습니다. 화성은 향남지구, 봉담지구, 동탄신도시로 나뉩니다.
향남지구도 유력한 후보지지만 수요측면에서 아직 경부축에 못미치며 지하철,철도계획이 없습니다. 돈의흐름축인 경부서쪽인 판교-분당-죽전-동백과 경부동쪽인 동천,성복-광교-영통-동탄의 흐름을 무시할수는 없습니다.
결국 동탄신도시의 서쪽확장은 경부고속도로를 끼며 동탄신도시의 인프라와의 시너지효과와 자연스레 용인남동쪽과 연결되면서 경부축의 수요를 흡수할 가능성이 큽니다.
경부고속도로와 서울-동탄간 고속도로, 용인고속도로를 비롯하여 분당선연장구간이 밑으로도 추가확장될 가능성도 커집니다.
이과정에서 용인의 최대수혜지역은 아무래도 보라,공세지구가 될 가능성이 큽니다.
동탄이 서쪽으로 확장되면 용인남서쪽의 변두리인 보라,공세지구는 수도권남부의 미래를 이끌어가는 중심축에 속하는 지역이 될 가능성이 큽니다.
하지만 정부와 건교부,대선등 여러변수가 있으니 지켜보는것도 재미있을듯 싶습니다.
2) 병점역동쪽 태안지구
병점역 동쪽 태안지구(병점)은 최근 동탄신도시의 후광으로 상승세를 타는 지역입니다.
50만평규모에 1만5천세대정도 되는 택지개발지구이며 동탄신도시 인접으로 향후 동탄의 인프라가 갖춰질경우 부족한 인프라가 해결되면서 지속적 가격상승이 예상되는 지역입니다.
하지만 아쉬운점은 지나치게 중소형비율과 주공비율이 높다는것입니다.
그리고 동탄신도시와 년도차가 벌어지면서 조금은 고급수요는 동탄에 빼앗기며 동탄의 위성도시가 될거같습니다.
병점지역은 가능한한 중대형평수의 물건을 고르는것이 좋은투자방법입니다.
- 신창2차45평, 우남2차 49평, 우남1차 38평, 신창1차 41평, 두산49평, 한신41평
3) 병점역서쪽 태안3지구
병점역 서쪽 태안3지구는 지금 시작하는 택지개발지구입니다. 아직 계획만있고 분양계획은 나오지않은 상황입니다.
현재는 동문굿모닝힐과 신한미지엔, 한승미메이드정도가 갓 입주했거나 시작하는중입니다.
이지역은 결국 태안3지구의 완성과 병점역 복합단지가 완성되는 5년후인 2010년 이후에는 빛을 바라볼수있습니다. 동탄신도시 후광이 어느정도 예상되지만 안타깝게도 지하철1호선과 1번국도가 그 맥을 끊어버리는거같아서 아쉽습니다.
병점역서쪽 태안3지구의 완성되는 시점인 2010년 이후 동탄신도시와의 시너지를 보면서 상승이 기대됩니다.
3) 봉담지구
봉담지구는 병점역서쪽 태안지구에서 좀더 서쪽으로 지리적으로는 화성의 중간위치입니다.
319번 의왕-과천간 고속도로를 이용하여 강남접근성이 뛰어나나 그래도 거리가 있으며 출퇴근정체가 약간 있는지역입니다.
봉담1지구가 작년에 분양완료되었으며 그중 동일하이빌이 가장 눈에 띕니다.
메이커가 없는 봉담지구에 유일하게 빛이 되어주는 아파트가 동일입니다.
현재도 동일이 P가격을 주도하고있는거같습니다.
하지만 동일혼자서 주도하는 봉담은 한계를 가지기 마련입니다.
봉담의 성공은 결국 봉담2지구의 빠른완성과 인프라구축에 달렸습니다.
KTX역사는 개인적인 생각으로는 평택에 빼앗길 가능성이 큰거같지만..
아뭏든 자체인프라를 빨리 완성해서 실수요자를 끌어들이는것이 봉담성공의 비결입니다.
제2외곽순환도로가 완공되는 시점에 큰 상승이 기대됩니다.
4) 향남지구
향남지구는 봉담에서 서쪽으로 더 치우쳐서 서해안고속도로를 인접하는 위치입니다.
현재 향남1지구 분양이 거의 마무리단계로 30평대 저층만 남아있는거같습니다.
향남1지구는 정말 비운의 택지개발지구였는데 다행이 최근 그 빛을 보는거같습니다.
3.30대책의 직접적인 피해자인데 덕분에 엄청난 미분양이 발생했습니다.
그런데 이와중에서도 발빠른 분당,수원큰손부인들은 향남 중대형을 싹쓸이했다고합니다.
결국 이야기는 향남의 발전가능성을 의미합니다. 큰손부인들의 능력을 과소평가해서는 안됩니다.
향남은 내년 2지구 분양을 시작으로 바람을 탈거같으며 1,2지구가 완성되는 2009~2010년부터 수도권 남서부를 이끌어갈 대형 택지개발지구(150만평)가 될거같습니다.
단점으로 지적받는 강남접근성과 인프라문제는 시간이 해결해줍니다.
강남출퇴근은 서해안고속도로와 건설되는 도로로 보완은 되지만 사실 향남은 강남출퇴근의 용도는 아닙니다. 향남지구는 수도권 남서부핵심주거지역의 의미입니다.
인프라는 대형 150만평 택지개발지구안에서 거의 다 해결될것입니다.
단, 인프라가 갖춰질때까지는 불편함을 참아야하겠죠..
특히 향남은 중대형평수의 비중이 낮아서 중대형의 가치가 빛을 바라는 지역이 될거같습니다.
만약 3기신도시가 향남인접에 건설된다면 향남은 정말 날개단 호랑이가 될가능성이 큽니다.
두서없이 적어보았습니다.
부동산투자에서 가장중요한건 본인의 의지와 판단력이며 본인의 책임입니다.
다른사람의견은 참조만하시고 반드시 많은공부와 발품파셔서 판단력과 실행력을 키우시기 바랍니다. 부자되시기 바랍니다.
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