2015-07-26 21:56

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대구부동산 그 상승의 끝은

 

휴가철인 계절적인 비수기임에도 7월 아파트 가격은 상승세를 보이고 있는데 저금리, 전세가격 강세 영향으로 내 집 마련 수요가 꾸준한 것이 주 원인이라 할 수 있겠다.

 

KB국민은행에 따라면 7월 3주 매매가격은 전국 0.1%, 서울0.12%, 경기0.12%, 5개 광역시 0.12% 상승을 해서 고른 상승을 보이고 있는데 지방부동산의 대표인 5대 광역시의 매매가격 상승폭을 면밀히 살펴보면 5개 광역시 평균은 0.12%이지만 대구0.26%, 광주0.1%, 울산0.08%, 부산0.06%, 대전0.01%로 대구광역시의 상승이 두드러짐을 알 수 있다.

 

대구광역시의 부동산 상승세는 2011년 정도부터 시작해서 2015년 현재까지 5년 정도 이어지고 있는데 3-4년 전보다 아파트 가격이 2배 오른 곳들이 많고 대구의 강남인 수성구에서는 3.3㎡당 2000만원이 넘어서고 있는 상황이다.

 

이런 대구 아파트시장을 보고 과열이다, 아직 과열이 아니다 말이 많은데 과열이 아니다라고 보는 관점은 2000년대 서울 부동산이 많이 상승했을 때 지방부동산은 보합이었고 그런 과정에서 지방의 집값이 저 평가가 되었으며 대전, 부산, 울산 등 다른 광역시들이 먼저 상승하고 지금 대구 아파트 가격도 정상화 하는 과정이라는 것이다.

물론 맞는 말이다.

벌집순환모형이론에서 보듯이 반복 순환하는 것이 부동산이고 서울, 수도권, 지방에서도 대전, 대구, 울산이 먼저 움직이고 대구가 그 다음 움직이는 것이 이상한 일은 아니고 정상이다.

 

부동산시장 분위기가 좋아지면 건설회사들이 분양물량을 늘리게 되고 분양물량이 늘어나면 3년 후 입주물량 증가로 이어지고 3-4년 정도 매매가격 상승이 지속이 되면 잔여 상승여력은 현저히 떨어지며, 과열된 부동산시장을 안정시키기 위하여 부동산규제 대책이 나오게 되는데 이정도 되면 멈춰야 하는 것이 정상인데 한번 불 붙은 투자심리는 쉽게 꺾이지 않아서 멈춰야 할 때 멈추지 않고 오버슈팅 되는 경향이 있고 투기세력들이 개입하면서 가격을 왜곡시키고 뒤늦게 무리한 투자에 나선 투자자들이 본의 아니게 투자손실의 아픔을 겪는 경우가 생기곤 한다.

 

대구의 주택시장은 2006년 19,546가구, 2007년 19,575가구, 2008년 32,591가구, 2009년 15,711가구 등 입주물량 증가에 따른 공급과잉으로 침체기를 보내다가 2011년 7,258가구, 2012년 4,529가구로 큰 폭의 입주물량 하락이 되었고 수도권, 부산 등 외지 투자세력이 유입되면서 분양시장을 중심으로 잠자던 대구광역시의 주택시장은 살아났고 대구시민들이 본격적으로 투자에 뛰어들면서 2013년 9,161가구, 2014년 9,327가구로 조금씩 늘어났지만 2015년 현재도 대구부동산시장의 열기는 뜨겁다.

 

혁신도시 등 외곽 분양물량은 많지만 수성구 등 도심 물량은 여전히 부족하기 때문에 통계의 함정에 빠져서 대구부동산이 조정될 것이다라는 비관론은 맞지 않고 10년은 더 상승할 것이라는 분위기가 대구 현지에서는 지배적이다.

 

물론 통계의 함정이 존재하지만 영원할 것 같지만 영원하지 않는 것이 영원한 진리이듯이 하락은 생각할 수도 없고 계속 상승할 것만 같은 분위기가 바로 신중해져야 할 때이다.

장바구니 들고 주식객장에 나오는 주부들이 많아지면 주식시장이 과열이라는 우스개 소리가 있듯이 부동산에 관심도 없는 지인들이 부동산투자에 관심을 가지고 묻지마 투자를 하게 되면 부동산시장 과열을 생각해야 할 때인 것이다.

 

인구감소는 논하지 않더라도 대구 예상입주물량 2015년 13,294가구(예상), 2016년 23,677가구(예상)에 오피스텔, 도시형생활주택까지 감안하면 입주물량은 더 늘어날 수 있고 상승기간이 5년 정도 되었으며 현재 대구주택가격이 수도권과 비교해서도 더 이상 저 평가는 아니다.

특히 그 동안 부동산 규제 예외지역이던 지방에도 최근 급증하는 가계부채증가문제 때문에 DTI(총부채상환비율)를 지방까지 확대적용 하겠다는 논의가 진행되고 있기 때문에 분위기상 상승 기가 조금 더 지속이 될 수는 있지만 너도 나도 대구집값이 무조건 더 오른다고 하는 지금 이제는 서서히 출구전략을 생각해봐야 할 때가 아닌가 싶다.

 

 

감사합니다.

김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1

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