2007-10-22 21:19

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[2007-10-08] • 조회 : 0 • 추천 : 0 • 의견 : 0 • 평점 : 없음

무주택 20년이 넘는 흥부는 26명이라는 엄청난 부양가족의 이점을 살려서 송파신도시에 당첨되었다   당첨되자 마자 시세차익 3억이 생긴것은 좋은데 앞으로 넘어가야 할 산이 많았다,가진것은 자식들 뿐이고 돈은 한푼도 없으니 분양대금 처리가 문제였다   그러나 포기하지 않았던 흥부는 길을 찾아 냈으니,,,, 흥부의 궤적을 추적하여 본다   1.계약금 처리   흥부가 단지배치와 실내인테리어를 보러 모델하우스에 갔더니 상호저축은행에서 금리 11%로 계약금을 대출해준다는 사실을 알게됐다   금리11% 대출을 받아서 계약금을 처리한 흥부는 송파신도시 34평 계약자가 되었다   2.중도금 처리   시행사 약관에는 중도금 2회차 연체시 해지한다는 조항이 있었는데 특별한 소득이 없던 흥부는 대출이 안되었다   결국 흥부는 배째라는 식으로 중도금 처리를 하게 된다   계약서에 있던 건설회사 계좌로 매달 입금을 하는 방법을 선택한 것이다   월급 탈때 마다, 보너스 탈때마다 50만원씩,100만원씩 계속 납입을 하였다 시행사 직원이 전화가 와서 돈 없으면 계약 포기하라고 종용해도 돈 있는데 왜 해약을 하냐고 우기면서 계속 납입을 하였다   담당 직원은 회계장부 처리가 문제가 될 정도로 흥부의 입금횟수는 너무 많았고 입금 금액은 항상 적었다   기분 내키면 술 한잔 안 먹고 들어와서 단돈 10만원도 입금시켰으니,,, 담당자의 고통은 심각할 지경이었고 건설회사 경리팀에서도 흥부는 화제가 되었다   시행사 직원은 법인계좌를 막아 넣을수도 없고,그렇다고 매달 입금하는 흥부를 계약해지 할 수도 없었다 중도금이 연체되어도 매달 입금하는 계약자하고 법적 소송이 붙으면 승소할 자신이 없는것도 문제였다   법적으로 볼때는 중도금이 입금되면 계약이 실행되는 것으로 간주하여 계약을 해지하기 힘들다 특히, 매수자가 중도금을 무조건 연체시키는 것이 아니라 납입을 하고 있기 때문에 해지의사가 없는 상태에서 해지를 하는것은   분양계약서 특약에 해지 조항이 있다고 해도 법률 논리의 문제가 발생될수 있기 때문에 강제로 해지를 했다가는 추후 발생할수 있는 손해배상의 문제가 더 크기 때문이다   3.잔금 납부   흥부는 간신히 3년을 버티어 송파 신도시 당첨권리를 유지하였으나 최종적으로 문제가 걸린 부분은 잔금이었다   잔금 납부가 안되면 건설회사는 등기를 안해주기 때문이다 건설회사 담당자도 흥부를 벼르고 있었고......   고민하던 흥부에게 제2,3금융권은 DTI규정과 상관없이 LTV을 적용하여 송파신도시의 분양가 만큼 대출을 해주었다   34평 시세를 주변시세 2000만원으로 평가하여 평가금액은 6억8천만원 6억8천만원에 대출 60% 4억8백만원를 대출 받았다   분양가 3억4천보다 6천8백만원을 더 대출 해준것이다 6800만원으로 흥부는 계약금 대출금을 상환하고 그동안 연체시켰던 이자 약 7000만원중 일부를 납입하였다   그래도 모자라는 것은 월세 보증금 3000만원을 받아 처리했더니 분양관련 모든 대출이자는 상환이 되었고 대출금 4억8백만에 대하여 매달 나오는 이자 200만원은 월세 150만원과 매월 수입금 50만원으로 충당하였다   드디어 송파신도시에 흥부는 안착을 한것이다   4.매매   없는 살림에 50만원씩 대출이자를 갚으려니 흥부는 생활이 곤란할 정도로 힘이 들었다 매매를 하고 싶은데 10년 전매제한이라는 규제가 매도를 불가능하게 하고 있기 때문이다   등기 1년차에서 흥부는 심각한 고민을 하게된다 시세는 입주당시 평당 2000였던 것이 평당 3000으로 올라 34평 *3000=102000까지 상승하였으나 돈 한푼 없는 흥부는 자식들 결혼 준비금등 자금이 많이 필요 했기 때문이다   결국 흥부는 또 한번 법적제도를 이용했으니 그것은 경매였다   자본주의 시장의 특성상 경매제는 자본주의 최후의 수단이자 최선의 수단이 될수 밖에 없기 때문에 경매제도 자체를 정부가 법률로 금지할수 없었던 것을 이용한 것이다   우선, 놀부에게 가서 송파신도시 아파트를 담보로 삼천만원을 차용하고 아파트에 근저당설정을 해준것이다   차용한 돈으로 세입자를 내보내고 흥부는 2년 거주요건을 채우려 송파신도시로 이사를 하였다   그리고 놀부에게 꾼 돈의 이자는 전혀 안주고 놀부 와이프를 약을 올린 것이다 평생가도 꾼돈을 안 갚을테니 알아서 하라고 배째라 전법과 밥주걱을 선물한 것이다   놀부 와이프는 화가 나서 흥부집을 경매 붙였고,송파 신도시 아파트에 입주를 원하던 2천만 수도권 시민은 흥부의 집을 낙찰받으러 법정으로,법정으로 모여들었다   수백대 1의 입찰을 통해서 낙찰된 흥부의 아파트는 그 희소성때문에 주변시세보다도 높은 12억에 낙찰되었다   5.흥부의 수익   흥부는 경매낙찰기일을 조정하여 등기3년차에 아파트가 낙찰되게 하여서 양도세를 최소한으로 만들었다   분양가 3억4천 낙찰가 12억,,시세차익 8억6천 고가주택 양도세 계산 양도차익=총양도차익*(양도가액-6억원)/양도가액   양도차익=8억6천*(12-6)/12억=4억3천 장기보유 특별공제(3년이상 5년이하 보유 10%)=4억3천*0.9=3억8천7백만원 등기비용 공제(등록세,취득세등)1000만   3억7천7백만원 *36%=1억3천5백7십2만원 누진세액공제 1170만원===>양도세는 1억2천4백만원   낙찰가액 12억에서 대출 4억8백만원과 양도세 1억2천4백만원 그리고 분양권 상태에서 중도금연체이자 7천만원,입주후 3년간 이자 150만*24=3천6백만원   흥부의 순수익은 5억6천2백만원   다리 부러진 제비가 가져다 준 행운의 총금액은 5억6천2백만원이고 처음부터 흥부가 투자한 금액이 없는것으로 계산 되기 때문에 수익률은 무한대로 나온다   이 땅의 흥부들이여 로또 청약을 절대로 포기 하지 말것을 권유한다   다리부러진 제비는 26명의 부양가족을 가진 무주택자 흥부를 사랑한다고 한다......

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