9/4일 정부는 수도권 전역으로 DTI 규제를 확대하였다

DTI 규제 확대에 따른 부동산 시장을 전망해본다

부동산 시장이 2008년말 극심한 침체에서 바닥을 확인하고 상승하고 있다는

대세 상승 측면에서 볼때

이번 DTI규제는 대세 상승의 큰 물줄기를 바꾸기는 어렵다고 본다

즉, 하락은 없지만, 상승은 미약한 강 보합권의 단기 시세가 예상된다

강보합권의 단기 시세 예상에서 각 지역별로 상품별로 2009년 하반기 부동산 시장을 예측해본다

1.강남,서초,송파

3개 지역은 이미 DTI 규제가 시행되고 있으므로 이번 DTI규제의 확대 적용에

전혀 영향을 받지 않을것으로 예측된다

따라서, 지금처럼 재건축 아파트와 30평대 아파트에서는 강보합 시세를 예상할수 있으나

정부가 부동산 규제 완화에서 부동산 규제 강화로 방향을 선회하였다는 점 때문에

최근 8개월간 지속된 시세 상승흐름은 상승폭이 둔화될것으로 보인다

2.목동,강동,용산,성수,판교,과천

강남,서초,송파가 DTI 규제 적용을 받을때 규제를 받지 않음으로 인하여

강남 3구를 대체하는 투자수단으로서 각광받던 위의 5개 지역은 일단 시세 상승 흐름을 멈추고

보합으로 전환될것으로 보인다

강남 3구와 비교할때 위의 6개지역이 가지고 있던 대출의 장점이 사라졌기 때문이다

3.분당,용인,평촌,영통,동탄

경부라인의 대표주자인 이들 지역은 대출규제의 영향권에 들어감으로 인하여

가을 부동산 시장은 현재와 같은 강보합세를  보일것으로 예측된다

이들지역은 2006년말 고점을 확인하고 2년간 가격은 하락하였지만

재건축 및 재개발 호재가 있었던 목동,강동,용산,성수,판교,과천등에 비하여

투자자 발길이 많치 않은 실수요자 위주의 시장흐름을 보였기 때문에 대출규제의 영향은

상승률이 높았던 다른 지역에 비하여 높지 않을것으로 보인다

하지만, 이들 지역도 정부가 부동산 시장 규제 완화에서 규제 강화로 정책선회를 하였다는 점에

실수요자도 긴장하고 있기 때문에 부동산 시장 거래는 지금 보다는 떨어질것으로 예상된다

그리고,시세 면에 있어서는 2008년말부터 있었던 급매물 소진이 끝났기 때문에

하락한 가격에 팔지 않으려는 매도자와 낮은 가격에 사려는 매수자의 눈치싸움이 치열해지면서

매도자 호가와 매수자 호가의 가격 갭이 커질것으로 보인다

4.노원,도봉,강북,구로,금천,중랑

대출규제의 영향을 받아 반사적으로 이익을 누렸던 위의 지역들은 이번 대출규제에도 상관없이

시세는 소폭 상승 움직임을 보일것으로 예상되어진다

무엇보다도 재개발로 인한 전세가격 상승이 매매가 상승을 불러올것이고

대출규제에 영향을 받지 않은 소형 평형 아파트들이 많다는 점이 그 이유다

하지만, 이들 지역도 2007년 초 대출규제때 처럼 풍선효과를 얻기는 어려울것으로 보인다

2007년~2008년 상승했던 시세가 부담이 될수 있기 때문이다

5.수도권 기타 지역

대출규제가 수도권 전역으로 확대됨으로 인하여 수도권 기타 지역은 2009년 하반기는

보합권에서 소폭의 상승과 하락을 오가는 거래없는 장세를 예측할것으로 생각한다

상품별

1.재건축

DTI 규제가 적용되던 강남3개의 재건축은 영향이 없겠지만,

강동,목동,과천등지의 재건축은 약보합세 또는 소폭하락으로 시세가 나올것으로 예상한다

신규 투자수요들이 대출규제를 피하여 들어갔던 지역의 상대적 투자요인이 사라졌기 때문이다

2.재개발

2007년초 대출규제로 인하여 풍선효과를 누렸던 재개발은 이번에는 2007년과는 다르게

상승폭은 미약할것으로 보인다

이미 2007년부터 상승을 지속한 시세가 있기 때문에 관리처분시 권리가액이 낮게 나옴으로 인한

선 지급한 프리미엄(매매가 - 권리가액= 프리미엄)이 부담되고 있기 때문이다

3.분양권

이번 대출규제에서 분양권은 아파트 수급불안 해소와 건설사의 경영난 타개를 이유로

DTI 규제에서 전면 제외되었다

당장 눈앞의 현실로 나타난 전세가격 상승현상 해소와 2011년부터 있을 공급부족을 해소하기

위해서는 분양을 활성화할 필요가 있기 때문이다

따라서,투자자들의 발길은 분양권으로 발걸음을 옮길것으로 보인다

분양권은 계약시,중도금 대출 승계시,잔금 납부시등 집단대출에서 DTI규정 적용이 전면 배제

되기 때문이다

DTI 규제 수도권 전역확대의 최고 수혜 상품은 분양권이 될것으로 보인다

결론,,,

이번 9/4일 DTI 규제 수도권 전역 확대라는 정부의 부동산 대출규제 조치로 인하여

2009년 하반기 부동산 시장은 대부분의 지역에서 강보합을 보일것으로 예측되어 진다

하지만, 전세가격 상승,신규 공급량 부족,입주 물량 부족, 유동성,세계 및 국내 경제 회복등의

호재를 안고 있는 부동산 시장은 2009년 하반기까지 조용한 움직임을 보이다가

2010년 2월부터 강한 시세 상승흐름을 보일것으로 예상한다

축적된 에너지가 분출될수 있기 때문이다

끝으로,이번 대책으로 인하여 수도권 지역의 전세가 상승은 그 상승폭이 더 커질것으로 예측되어진다

매매 수요가 대출규제로 인하여 전세 수요로 전환되기 때문에 전세가 상승이라는 당연한 결과가 나올수 밖에 없다

재건축 시장이 뜨겁게 달아오르고 있다

강남권을 중심으로 일부 아파트 단지는 2006년 고점 가격을 거의 100% 회복하였고

그외 단지들은 2006년 고점 대비 90%까지 회복하였다

이러한 재건축 아파트 상승이 어디까지 갈까?

현 시점에서 잠시 생각하여 본다

상승기간중 시장 참여자들의 비이성적 집단행동이 나온다면 어쩔수 없겠지만

재건축 아파트는 이제부턴 한동안 강보합기에 들어갈것으로 보인다

재건축 시장의 강보합기간은 길지 않겠지만( 길어야 1년 정도)

재건축 아파트가 다시 상승 에너지를 비축하는데 시간도 필요한데다가

부동산 시장이 대세 상승으로 가기 위한 순환매도 필요하기 때문이다

따라서, 이제부터는 재건축 아파트 보다는 중대형 아파트에 주목해야 할때라고 본다

40평대 이상의 중대형 아파트에 주목해야 할 이유를 넓게는 세계 경제 흐름에서

작게는 일반 시장 참여자들의 심리까지 생각하여 보았다

1.세계 금융시장

2008년말 미국발  세계 금융시스템의 사실상 붕괴라는 사상초유의 위기가 오면서

세계 경기는 극도로 침체되었고,부동산과 주식등 대표적 고위험 투자자산들은 예상치 못한

큰 폭락을 하였다

그리고,2009년 7월 오바마 정부의 출범을 전후하여 버냉키의 헬리콥터가 달러를 비 내리듯

쏟아부으면서 디플레이션에 대한 우려는 사실상 많이 종식되었고,

주식 및 금리등에서 각국 경제의 흐름은 상당히 안정된 모습을 보이고 있다

상승은 아니지만 하락은 끝나는 전형적인 L자형,U장,W자형의 경제전망이 나오고 있다

아직도 하락론자들은 미국 카드발,상업용 부동산발 금융위기를 언급하지만,

이미 위기에 내성이 생긴 금융시장은 카드의 연체율, 상업용 부동산의 압류건수 증가에도 불구하고

안정된 흐름을 보일것으로 추정한다

따라서, 세계 금융위기발 대한민국 부동산 시장의 급격한 변화는 더 이상 없다고 본다

2.하이퍼 인플레이션에 대하여

전 세계적으로 과잉 공급된 유동성에 의하여 짐바브웨식 하이퍼 인플레이션이

시중에 회자되고 있다,

대표적 비관론자인 "닥터 둠"마크 파버의 의견처럼 과연, 하이퍼 인플레이션은 올까?

필자의 의견은 하이퍼 인플레이션은 오지 않는다고 본다

그 이유는 아직도 세계 경제가 침체기에서 뚜렷한 회복세를 보이지 않고 있음에도 불구하고

각국 정부가 경기침체기에 풀린 유동성 자금을 회수하고자 하는 섣부른 출구전략(Exit Strategy)이

벌써부터 나오고 있음에서 유추해볼수 있다

사냥꾼(하이퍼 인플레이션)이 기다리고 있는 곳을 잘 알고 있는 사슴(정책)이 스스로

사냥꾼의 덫에 빠진다고 생각하는것은 현실적 상황인식의 부재라고 생각한다

하지만,하이퍼 인플레이션은 아니겠지만  원자재발 고인플레이션과 미국의 재정적자와

경상적자을 포함하여 각국 民官경제주체가 안고있는 부채를 자연 소멸시키기 위한

일정폭의 인위적인 고인플레이션은 발생하리라고 본다

이러한 상황인식을 통하여 하이퍼인플레이션는 아닌 고인플레이션에 의한

부동산 가격 상승을 예상하여 본다

3.국내 경기에 대하여

2차 세계대전이후 대부분의 금융위기가 발생한 곳은 브라질,아르헨티나,태국,한국,러시아등 항상 신흥국(당시 표현은 개발도상국)에서 발생하였고 선진국은 신흥국에서 발생한 금융위기를 막고자 노력하였다

하지만, 서브프라임 위기이후 이러한 패턴은 바뀌어서 지금의 경제위기는 선진국인

미국에서 위기가 발생하였고 영국을 비롯한 유럽 선진국들은 신흥국보다도 더 극심한

경기침체에 휩싸여 있다

고전적으로 문제아로 치부되던 신흥국들이 막대한 외환 보유고를 통하여 세계 금융위기발

경기침체를 잘 버티고 있으니 이들 신흥국에는 대한민국,중국,러시아등이 이에 해당된다

아시아와 중부 유럽으로 세계 경제의 다극화가 진행되고 있는 상황에서

최소 2년에서 최대 10년까지 예상되는 미국,영국등의 경제침체를 우리의 경제현실에 과도하게

적용시킬 필요는 없다고 본다

원자재발 인플레이션, 막대한 외환 보유고, 급격히 성장하고 있는 BRICS 각국의 내수시장 상황을

볼때 빚 잔치를 끝내고 설걷이만 하여야 하는 미국등 선진국 보다는 잔치를 시작하려고 하는

중국,러시아,인도등이 우리 경제지표의 선행지표가 될수 있다고 생각한다

따라서, 지금처럼 중국,러시아,인도가 양호한 경제 흐름을 보여준다고 하면

우리의 실물경기도 빠르게 회복될것으로 예측한다

실물경기가 회복될때 부동산 시장도 유동성 인플례이션 회복된 실물경기에 의하여

최근 2~3년간의 시장 패턴과 다른 패턴으로 상승할것으로 보인다

4.금리에 관하여

부동산 시장 참여자들 상당수가 금리에 관하여 민감하게 반응하고 있다

지금과 같은 저금리에서 부동산을 구입했다가 금리가 올라가면 과중한 금리부담으로

부동산 가격이 하락할것이라며 예민한 반응을 하고 있다

하지만, 기준 금리는 올리기가 쉽지 않다

외환시장이 다른 신흥국에 비하여 상대적으로 폭 넓게 개방되어있는

대한민국에서  부동산 시장 하나만을 염려하여 금리를 올린다면

제로금리의 달러,엔화 , 파운드와 중국의 위안화  자금 유입때문에

대한민국은 머니투기의 전쟁터가 될수도 있다

전 세계가 공조하여 금리를 올리지 않는 한 대한민국만 홀로 금리를 상승하는 경우는 없을 것이다

또한, 전세계 금리가 동시에 같이 오른다고 하는 것은 세계 경제가 회복될 조짐을

확실히 보여주었거나 인플레가 이미 과도하게 발생된 다음이기 때문에

이때부터 부동산 시장은 높은 상승률을 보이면서 상승할것이다

출구전략과 마찬가지로 시기상조일수 밖에 없는  금리 인상 우려는 지금 하지 않는것이

좋다고 생각한다

5.상승폭은 어디까지

이번에 부동산 시장이 상승하면 그 상승폭은 어디가 될련지 알수 없다

과거의 경험치를 통한 수치로 볼때 상승폭은 상상을 뛰어 넘는다

감히, 대중에게 발설하기 어려울만큼,,,,,

하지만, 과거는 항상 과거이고 현재가 아닐뿐 더러 미래도 아니기에

똑 같은 결과는 나오지 않을것이 틀림없다

그러나, 일반대중이 생각하는 폭 이상으로 상승은 할것으로 보인다

6.지역별 상승

이번 부동산 가격 상승에서 떠오를 화두는 또 다시 차별화와 양극화가 될것이다

실물경기의 회복없이 유동성과 심리에 의한 부동산 가격 상승은

시장 참여자의 선호 지역으로 투자지역이 한정되기 되기 때문이다

강남을 비롯한 인기 주거지역에서 부동산 가격이 상승한다고 본다

인기주거지역은 노무현 정부가 친절히 가르쳐 주었다

강남,서초,송파,목동,분당,용인,평촌등 과거 버블세븐이 인기주거지역으로 부동산 가격이

꾸준하게 상승할것으로 보인다

다만, 정부가 강남,서초,송파를 투기지역 투기과열지구로 묶어 놓은 상태에서

부동산 정책의 타켓으로 강남 3구의 시세를 모니터링 하고 있는 상황을 볼때

풍선효과가 나올수 있는 지역의 상승폭이 강남 3구보다 높을것으로 보인다

강남 3구의 풍선효과가 나올수 있는 지역은

목동,고덕,여의도,상암동,용산,판교,분당,용인등이다

7.부동산 상품별 전망

2008년 초부터  필자는 부동산 가격이 다시 상승한다면 재건축 아파트가 선두에 설것으로 예측하였다

그리고,필자의 예측 처럼  재건축 아파트가 다시 부동산 가격의 상승에 섰다

2006년 고점가격을 상당폭 회복하고 있는 것이다

하지만, 이제부터 재건축 아파트는 숨고르기에 들어갈것 같다

그 이유는

정부가 재건축 아파트 상승을 우려하고 있는 상황에서 또 다시 재건축 아파트 규제의

카드를 꺼내어 사용할수 있는데다가

시장 참여자 입장에서 볼때 재건축 아파트가 매매가 추가부담금을 감안하고

전세금 비중이 매매가에서 낮아 실 투자 매매비용이 크다는 점을 감안할때 

다른 상품 특히 중대형 아파트에 비하여 투자 매력이  떨어지기 때문이다

반면에, 사람들이 지난 2년동안 가격 하락의 아픈 경험으로 매입하기 꺼려하는 중대형 아파트가

재건축 및 소형 아파트 대비 상대적으로 가격이 저렴하다는 이유가 있어

재건축 다음에 뜨는 상품은 중대형 아파트가 될것이다

8.중대형 아파트 상승시기

중대형 아파트가 상승할때는 여러가지 형태로 상승신호가 나올것으로 보인다

첫번째 상승신호는 지금 상승의 선두에 있는 재건축 아파트가 가격 보합기에 들어가는 것이다

지금 같은 상승세가 이어진다면 이번 가을 또는 겨울에 재건축 아파트가 2006년 고점에

대부분 도달하게 됨에 따라 길어야 1년정도 이내의 가격 조정기에 들어가게 되는데,

이때부터 중대형 아파트가 본격적인 상승시기로 들어설것으로 보인다

두번째 상승신호는 시중에 풀려있는 자금들이 활발하게 움직일때다

2008년 8월이후 고금리 정기예금 및 회사채에 들어가 있던 자금들이 8월이후부터 만기가 도래함에

따라  높은 수익을 찾아 위험자산인 주식과 부동산 시장에 뛰어든다고 본다

이들 뭉칫돈이 움직이는 시기가 중대형 아파트 상승시기가 나온다고 본다

세번째 상승신호는 통화유통속도가 빨라질때이다

통화유통속도는 명목 국내총생산(GDP)을 광의통화(M2)로 나눈 값으로 시중에 돈이 얼마나 빠른 속도로 돌고 있는지를 나타낸다. 분기별 통화유통속도는 2000년대 들어 2007년 말까지 0.8대를 유지해왔다. 그러나 2008년 1분기 0.778로 하락한 뒤 2분기 0.769, 3분기 0.748, 4분기 0.703에 이어 올해 1분기에 0.6대로 주저앉았다. 이 수치가 0.6대로 내려온 것은 통화금융 관련 통계를 내기 시작한 1960년 이후 처음이다. 통화유통속도가 떨어지는 것은 통화공급을 확대했음에도 실물 경제 부문으로 돈이 잘 돌지 않는다는 것을 뜻한다. (한겨레신문 09.06.07자 기사 인용)

9.투자자 심리측면에서

지금 부동산 시장에서 투자를 생각하고 있는 사람에게 40평대 이상 중대형 아파트에

투자하라고 하면 대부분은 중대형 아파트가 지난 2년간  매매없이 가격 하락했던 악몽때문에

투자자 10명중 9명은 투자하기를 꺼려할것이다

30평대는 실수요자도 많고 매매도 원활하지만

40평대는 실수요자가 없는 투자자만 많기 때문에 리스크가 크다고 생각하기 때문이다

하지만, 잠시 생각하여 보라

30평대 거주자만 실수요자이고 40평대 거주자는  실수요자가 아닌가?

40평대 이상 중대형 아파트에도 분명히 실수요자는 있다

특히 대한민국에서 가장 많은 인구 분포를 차지하는 40~50대가 4인가족으로

커가는 아이들을 보면서 30평대가 좁다고 느끼기 때문에

40평대 이상 중대형 수요는 앞으로 10년이상 계속 발생되는 수요일수 밖에 없다

수요가 있는데도 불구하고 투자자 10명중 9명이 투자하기를 꺼려한다면

해당 상품은 가격이 저렴할수 밖에 없다

가격이 쌀때 사서 비싸게 판다는것이 수익을 내는 최고의 방법이다

심리적으로

모든 사람이 사기를 꺼려하는 중대형 아파트에 지금 투자할때라고 본다