빌딩시장 선호투자처 1위! 성수동부동산, 지금 잡아야하는 이유

빌딩시장 선호투자처 1위! 성수동부동산, 지금 잡아야하는 이유 |민권식칼럼

2021-08-24 09:19

http://blog.drapt.com/aptmall/22751629764363672

안녕하세요~ 소장 민권식입니다.

몇년전까지만해도 꼬마빌딩 시장은

강남만이 거래되는 '그들만의 리그'였습니다.

잘나가는 연예인이나

대한민국 극소수만 소유할 수 있는

상징적인 전유물이었던 것이죠.

하지만 시대가 많이 변했습니다.

일반인들은 알 수 없었던

꼬마빌딩 거래내역과 시세가 공개되기 시작하고

블로그와 유튜브를 통해

꼬마빌딩 투자노하우가 본격적으로 노출되기 시작하면서

오랜 기간동안 꼭꼭 감춰져있던

빌딩시장이 활짝 열리기 시작하게 됩니다.

그 결과는 가장 먼저

'강남 꼬마빌딩 시세 폭등'으로 이어졌습니다.

부동산의 성장 패턴을 보면

맨 꼭대기에 있는 최상급지가 가장 먼저 포화가 되고,

너무 올라버려 최상급지 진입에 실패한 세력이

상급지에 몰리면서 상급지까지 완판.

이렇게 중급지, 하급지까지 수요가 이어지면서

전체 시장의 과포화상태가 나타나게 됩니다.

본격적인 정보의 투명화가 진행된지 얼마 안되는

현재 꼬마빌딩 시장은 첫번째 단계인

최상급지 강남시장의 과포화상태를 지나

현재는 그 다음 상급지인 마용성으로

확대되고 있는 단계라고 할 수 있겠습니다.

이 중에서 최근에 성장세가 가장 두드러지는 곳은

젋은 층의 핫플레이스 1순위로 자리매김한 성수동입니다.

현재도 큰 손들은 강남 꼬마빌딩을

최우선으로 바라보고 있는 것은 맞습니다만

꼬마빌딩 시장의 대중화라는 타이틀 아래

강남만 너무 짧은 시간에

너무 큰 폭으로 상승해버렸기 때문에

진입하고 싶어도 총알이 부족해서

강남 진입을 할 수 없는 투자층과

사업성면에서는 오히려 강남보다 뛰어난

성수동 준공업지역 꼬마빌딩으로 눈길을 돌리고 있습니다.

물론 성수동 자체도 요몇년 간

큰폭의 상승을 기록했습니다만,

투자의 포커스는

'현재가치 대비 훨씬 더 커질 미래가치'에

맞추셔야한다는 것입니다.

불과 몇년전만 해도 평당4천,5천하던

(필자는 그때도 지금과 같은 발언을 했었습니다.

그때 진입하셨던 분들은 지금..^^)

그 당시에는 성수동 준공업지역 낡은 공장에 둘러쌓인

꼬마빌딩 가격이 평당 1억이 넘어갈 것이란 예측은

그 누구도 쉽게 하지 못했습니다.

하지만 이 시세는 시장분위기에 따른 유동성 변화를 축으로

개발 호재는 물론 개발가시화를 뿌리로 해서

미래가치를 예측해볼때 이제 시작에 불과합니다.

여기서 가장 강조하고 싶은 것은 성수동만 유일하게 가진

'준공업지역 희소성'입니다.

일반적으로 꼬마빌딩은 2종일반주거지역에 위치하기 때문에

용적률 200%를 적용받지만

준공업지역은 이에 2배 수치인 400%입니다.

여기에 역세권개발 용적률 인센티브까지

추가로 받을 수 있습니다.

쉽게 말해서 2종일반주거지역에 비해

2배 이상으로 더 높이 올릴 수 있다는 얘기인데

이것은 곧 임대료를 그만큼 더

많이 받을 수 있다는 얘기고

임대료가 높아지면 수익률까지 높아지기 때문에

꼬마빌딩 자체 가치와 시세를

큰 폭으로 높여주게 됩니다.

또한 일조제한 때문에 반듯하게 올릴 수 없는

일반주거지역과는 달리 준공업지역은

이러한 제한을 받지 않기 때문에

건물을 반듯하게 올릴 수 있다는 메리트 또한

가치와 직결된 아주 커다란 요소라 하겠습니다.

특히 신축과 리모델링을 통한

준공업지역 꼬마빌딩 업그레이드는

시세차익을 훨씬 크게 발생시킬 수 있습니다.

입지적 희소성을 보더라도 서울의 중심이자

강남과 딱 붙어있는 준공업지역은 성수동이 유일합니다.

꼬마빌딩 시장이 더 커지고, 더 대중화될수록

성수동 준공업지역의 가치는 더 크게 상승할 것입니다.

그러면 이렇게 커다란 독자적인 희소성을 가지고 있는

성수동 준공업지역 꼬마빌딩을 매수하려면 얼마로 접근이 가능할까?

https://cafe.naver.com/aptmal/12726

성수동 꼬마빌딩 대지100평 *7층 = 67억원(실투:17억원)

성수동 꼬마빌딩 대지100평 *7층 = 67억원(실투:20억원) 대출:50억원. 실투 : 17억원(금리:2.5%) 1. 소재지 : 서울시 성동구 성수동 2. 면적 : ...

cafe.naver.com

이 추천 매물의 경우는 2.5% 저금리로

레버리지 효과를 최대한 이용하면

최소자금 17억으로 성수동 노른자 지역

꼬마빌딩을 접근할 수 있습니다.

하나더 추천해드릴 수 있는 매물은

대로변에 위치한 주택으로

대지지분 30평 * 평당8천만원 = 매매가24억원

주택수 부담이 없으시다면 이러한 형태의 물건도

추천해드릴 수 있겠습니다.

따로 연락주시면 개인투자환경(혹은 법인)과

투자금액에 따른 추천매물을

비교분석해드리겠습니다.

요즘 새로운 투자처로 각광받고 있는

꼬마빌딩 투자에 대한 문의와

성수동 준공업지역 & 성수전략정비구역에 포함된 근생건물에 대한

물건 브리핑을 원하시면

소장 민권식 010-9910-3343으로 문자주시면

상세하고 깊이있게 설명드릴 것을 약속드립니다.

이상 민권식이었습니다.

감사합니다.

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