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재개발지분 매매가격 패턴 분석 |민권식칼럼

2020-08-03 07:42

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[2020 민권식칼럼 #10] 재개발지분 매매가격 패턴 분석

 

 

안녕하세요소장 민권식입니다.

 



(패1) 재개발사업이 시작되면 초창기에는 공동주택(아파트/빌라)의 상승폭이 크다.


 주택관리가 편하다.


 매매가격 대비하여 전세보증금액이 높아 실투자금액이 낮다.


 투자와 거주를 병행할 수 있다.


- 재개발투자의 특성상 낮은 매매가격부터 소진하며 상승하는 특성 때문에


일정한 P가 형성되어 있다.





 

(패턴2) 재개발지분가격은 조합설립인가 이후부터 본격적으로 움직인다.


: 성수전략정비구역의 경우 2017년부터 조합설립인가 동의서가 나오기 시작하면서


그동안 오르지 않고 있던 주택과 상가의 가격이 평당3500만원에서 


평당 1000만원씩 상승한 가격인 평당 4500만원대 시세를 형성중이다.



이 가격은 건축심의 - 관리처분 - 일반분양 등 굵직굵직한 이벤트를 거치며


꼭지점을 향해 나아간다.


 


 

(패턴3매매가격이 높은 금액대에는 투자자들의 경쟁자가 없어

P가 없는 경우가 있다.

 

 낮은 매매가격에는 소액투자자의 경쟁 심화로 


P가 과도하게 만들어지는 경우도 있는데 반해,


총가격이 상대적으로 높은 매물은 P가 형성되어 있지 않는 경우가 많다.



당연히 투자수익률은 후자가 월등히 높다.



 



< 민권식Tip >


소형빌라 매매가격 12억원추정평가금액은 4억원


20평형 아파트 분양가격 8억원, 추가분담금액 4억원

 


32평형 아파트 배정 예정 가성비가 좋은 15억원 매물보다


총 투자금액이 더 큰 것을 확인할 수 있습니다.


 

* 매매가격과 추정평가금액이 매우 근접한 매물을 찾아라



 

칼럼에 기재된 내용보다 더욱 심화된 사항을 알고 싶으시면


언제든 편하게 상담요청(톡, 문자 예약)해주시기 바랍니다.

 

      

 

감사합니다.







오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.



저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식












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성수전략정비구역만의 'Triple Green-Line' 프리미엄 |민권식칼럼

2020-07-13 03:19

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[2020 민권식칼럼 #9] 성수전략정비구역만의 'Triple Green-Line' 프리미엄



안녕하세요! 소장 민권식입니다.




 



수전략정비구역의 대표적인 희소성은 


* 압구정을 마주보고 있는 강남접근성


* 강남을 능가하는 한강남향조망권


* 전부 강남을 관통하고 있는 트리플역세권


* 서울의 랜드마크 '서울숲숲세권'


* 삼성동 대규모개발에 따른 접근성프리미엄 (GTX 개통시 성수동까지 영향력 큼)


* 월등한 조합원수-일반분양수 비율에 따른 프리미엄 


* 전지역 평지에 따른 대단지 미래지향적 친환경 테마파크 프리미엄 



등을 들 수 있겠습니다.




오늘은 좌서울숲-우뚝섬유원지에다 자체 녹지비율까지 확보가능한 


테마파크 프리미엄을 콕짚어 언급해보자 합니다.



특히 이 프리미엄은 사업이 진행될수록 시세에 영향을 주는 사항이기 때문에


앞으로 성수지구에 숨은 진주와 같은 역할을 톡톡히 할 것입니다.






 


위 지도에서 한눈에 쉽게 확인 할 수 있듯이


좌서울숲 - 대단지 자체 테마파크 - 우뚝섬한강공원 '골드그린라인'이 형성됩니다.



도심속 한가운데에 위치하여, 


이러한 녹지비율 및 미래지향적 친환경 편의시설을 가진 지역은, 


대한민국 그 어디에도 없습니다. 




(PS. 성수4지구의 경우 전면으로 뚝섬한강공원 숲조망권과 한강남향조망권이
 

잘실벌까지 길게 파노라마처럼 펼쳐지는 효과를 누릴 수 있습니다.
 

또한,


성수동에서 강남으로 연결되는 모든 노선 버스는 영동대교을 통한다는 점.. 


참고바랍니다.)







자, 그러면 '대단지 자체 테마파크'라는 문구를 더 자세히 알아볼까요?



정비사업진행 시 알아야할 법령상 녹지비율을 살펴보도록 합시다. 

 

아파트 층수높이에 따라 녹지비율도 달리 적용된다는 점인데,


설계법령을 인용해보면 15층, 25층, 35층, 50층 등으로 고층화될수록 

 

녹지비율이 최대 45%까지 증가합니다.


 

예를 들면,


10, 22(한남지구


30, 35, 50(성수지구


80(여의도지구)


등으로 각 정비사업장마다 층고제한이 달리 적용되는데


중요한 녹지비율은 10 10%부터 층고가 높아질수록 녹지비율 또한 증가하여 


성수지구 48층 녹지비율 40~45%, 


80층인 여의도지구는 녹지비율이 50%를 초과할 수도 있다는 얘기입니다.



이 녹지비율이 아파트 품격의 차이를 만들고


가격의 차이를 만드는 필수불가결한 조건이기때문에 


재개발투자시 미래가치를 추정할때 꼭 계산하여야 할 요소라 하겠습니다.



특히 코로나사태 초미세먼지가 온 나라의 화두로 거론되는 요즘,


시대적 트렌드를 반영한 녹지비율이 높은 아파트는 그렇지 못한 아파트와 비교할때


시간이 갈수록 가격의 차이가 커질 것이라는 것은 두말할 나위가 없겠습니다. 





성수전략정비구역이 가진 잠재력에 비해 현 시세는 아직 무릎 수준에 불과합니다.


자세히 들여다보면,


왜 앞으로 오를수 밖에 없는지를 쉽게 파악할 수 있고,


성수전략정비구역이 조합원분양, 일반분양시기가 됐을때야 비로소


왜 조합원 지분 투자가 로또를 예약하는 것이었는지를 깨닫게 될 것입니다.



더욱 Deep한 해설은 오프라인 Man-To-Man상담을 통해서


보다 상세히 설명해드리겠습니다.



민권식이었습니다.


감사합니다. 




오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.



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일반/기타#부동산, #재개발, #성수, #성수동재개발, #성수동개발, #성수전략정비구역, #성수정비구역, #성수지구, #성수1지구, #성수4지구

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성수전략정비구역 투자가 '로또예약'인 이유 |민권식칼럼

2020-06-29 02:07

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[2020 민권식칼럼 #8] 성수전략정비구역 투자가 '로또예약'인 이유




최근 아크로서울포레스트 잔여 3채 미분양 중 90제곱미터 한 채에 


청약자가 무려 27만명이 몰렸던 사실 잘 알고 계실겁니다.



지금같은 세계적 불황기에 이 '27만명'이라는 엄청난 수치의 사람들은 


왜 이곳으로 모여든 것일까요?

 


이 사례만으로도 "성수전략정비구역 투자=로또예약"이라는 공식이 


왜 성립되는지 이해가 조금 되실꺼라 믿습니다.

 




더 자세히 들여다보면,



아크로서울포레스트는 3년전 분양가격인 평당 4800만원으로 재분양한 것이 


가장 큰 요인이라 할 수 있겠는데,



평당 4800만원이라는 금액은 물론 엄청나게 큰 금액입니다만


평당 1억원 이상의 가치로 계산되는 주택이라면 얘기가 달라지겠죠?


그래서 이른바 '반값아파트 로또'의 개념으로 저러한 놀라운 경쟁률이 나타난 것입니다.



 




그렇습니다.


성수전략정비구역의 표준지 아파트라 할 수 있는 아크로포레스트, 갤러리아포레트리마제 등은


현 시세 자체가 평당 8천만원~1억원이고


전세금액이 평당5천만원를 호가하고 있습니다.



이러한 상황이다보니 청약계약금액만 납부하고 


전세금액으로 분양대금을 대체할 수 있었던 것이죠.

 



자, 


그렇기 때문에


성수전략정비구역 지분에 투자하는 것은 로또를 예약하는 것입니다.




미래의 가격을 예측할 수 있는 위 표준지 아파트의 평당 가격이 명확히 드러나 있습니다. 



덧붙히자면,


위 표준지 아파트보다 성수전략정비구역이 더 높은 평가를 받고 있습니다.


가장 큰 이유는 바로 1만세대에 가까운 대단지라는 점입니다.



한강조망, 숲조망, 한강공원이용권, 역세권 등이 


트리마제, 아크로포레스트 등과의 공통점이라면, 



테마가 살아있는 대단지 신축이라는 메리트를 추가적으로 


누릴 수 있는 성수전략정비구역입니다.









* 예측 실 시세 평당 1억원 이상



* 예측 일반분양가격 평당 5천만원 이상 


: 전대미문의 경쟁률 예상으로 사실상 분양받기 불가능 함.



* 예측 조합원분양가격 평당 3500만원 이상



이 수치가 어떻게 나왔는지는 온라인이라는 환경에서는 설명에 한계가 있습니다.



오프라인 1:1 상담을 통하여 쉽게 이해시켜 드릴것을 약속드리겠습니다.



소장 민권식 010-9910-3343으로 부담없이 연락주시기 바랍니다.


문자, 카톡주셔서 상담시간 예약해주세요~





감사합니다.





오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.



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