민권식칼럼(144)

펼쳐보기목록보기요약보기

코로나19 사태와 총선에 따른 향후 부동산시장 전망 |민권식칼럼

2020-04-24 09:08

http://blog.drapt.com/aptmall/22751587686934551 주소복사


[2020 민권식칼럼 #5] 코로나19 사태와 총선에 따른 향후 부동산시장 전망




최근 가장 큰 사회적 이슈는 지속되고 있는 코로나19사태와 


최근 종료된 총선이 아닌가 싶습니다.




◈ 코로나19사태에 따른 부동산시장 전망



코로나19사태는 아직은 안정단계는 아니지만 다행히 진정국면에 도달한 듯하여


한시름 놓았지만 이에 따른 총체적 경제 불황은 당분간 지속될 것으로 보여 


부동산 시장 또한 이에 많은 영향이 있을 것입니다. 



대표적으로 몇년전 부동산시장에 선명하게 나타나고 있는 '부익부 빈익빈 시장'


즉, 입지가 훌륭한 신축주택으로의 쏠림현상은 더더욱 심화될 것은 불보듯 뻔한일입니다.



인기지역은 서울 수도권 지방 할 것 없이 100대1이 넘는 청약경쟁률이 


지금 이시간에도 지표로 나타나고 있으며 


가점 50점 이상의 청약통장을 3천만원에 팔고 사고 


이에 따른 P1장은 기본인 시대가 된 것이죠.



반면 상대적 비인기지역은 미분양사태로 기업은 도산하고 


도시 전체가 슬럼화되고 있습니다.



시대가 발전할 수록,


사회적 경제불황이 깊어질 수록,


앞으로 더더욱 심화될 부동산 쏠림현상을 제대로 인지하고 


적절하게 대처하는 자세가 그 어느때보다 필요해 보입니다.  





◈ 총선결과에 따른 부동산시장 전망



당장 부동산시장에 더 큰 영향은 총선 여당의 승리로 끝난 이번 선거결과입니다.    


전체적인 분위기가 현재의 기조가 유지되면서 큰 변화는 없을 것으로 보여


이에 맞춰 부동산시장을 접근하는 것이 현명해 보입니다.



총선결과에 따른 부동산 시장을 다음의 핵심키워드로 요약해 보겠습니다.




< Key Word - 부동산공급규제로 인한 부작용 더욱 악화 > 


: 부익부 빈익빈 현상 심화, 주택가격 상승




* 재건축 시장 - 하락


: 여전한 규제책 1순위로 하락세 지속




* 재개발 시장 - 보합


: 변화를 보일 인허가율에 따라 등락폭 좌우




* 구축아파트 - 강보합 


: 코로나19사태 안정 후 추후 상승예상 




아무쪼록 지금 우리 사회 전체를 휘감싸고 있는 바이러스부터 사라져서


이에 따른 경제적 불황 또한 사라지는 시간이 하루빨리 다가와,


그로인해 고통받고 있는 우리 이웃사촌들의 입가에 미소가 다시 찾아올 그날을 


손꼽아 기다려봅니다.


이에 발맞춰 부동산시장 또한 안정을 되찾고 본 궤도에 올라오는 시간이 


예상보다 빨리 찾아왔으면 하는 바람을 피력해봅니다.



감사합니다.







오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.



저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식












http://cafe.naver.com/aptmal

0

일반/기타부동산, 재개발, 재건축, 분양, 정비사업, 아파트, , 코로나, 전세, 대출

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


코로나 불황이 성수전략정비구역 건축심의에 끼치는 영향 |민권식칼럼

2020-04-10 07:58

http://blog.drapt.com/aptmall/22751586473123457 주소복사

[2020 민권식칼럼 #4] 코로나 불황이 성수전략정비구역 건축심의에 끼치는 영향 


안녕하세요! 소장 민권식입니다.



최근 우리 삶 뿐만아니라 전세계적으로 가장 큰 관심은 코로나19입니다.


하루에도 각 시도에서 50개가 넘는 긴급재난문자에 등골이 오싹하는 실정입니다.


상황이 긍정적으로 변화했다고 해도 이러한 현상은 당분간 지속될 것이고  


부동산시장 또한 이러한 변화에 대처해야하는 자세가 필요하겠죠.



부동산시장을 비롯하여 중국 우한 코로나19 사태로 


지구촌은 물론 우리 한국경제에도 당분간은 지속적인 불황이 확실시되는 상황입니다.

 

 

하지만 이러한 사태를 재개발 정비사업의 시각에서 바라보면 


정비사업의 단계적 인허가 승인 확률은 오히려 높아진 상황이 되었습니다.


우리는 이점에 주목해야합니다.



나빠진 경기를 회복시키기 위해서는 부동산경기 회복이 우선시 될 수 밖에 없는데


그렇게 되면 묶여있는 재개발/재건축 정비사업이 


더욱 활발히 진행되야 하는 전제가 붙기 때문입니다.



즉,


부동산시장에 직접적인 영향력을 가지고 있는 정비사업지구인 


성수지구, 한남뉴타운, 흑석, 개포주공, 반포주공, 잠실주공, 은마재건축 등은 


인허가를 받을 수 있는 기회로 다가올수 있다는 말로 해석가능합니다.



건축심의 단계에서 머물러 있는 성수지구에게는, 


코로나 불황이 오히려 긍정적인 요소일 수 있다는 말로 정리할 수 있겠습니다.




위기가 곧 기회입니다.



벌써부터 고수들은 이러한 불황에 알짜배기 매물을 구하기가 


호황기보다 수월하다는 것을 잘알고 있습니다.



나무만 보면 나무만 보고 살고


나무만이 아닌 숲을 볼 줄 알면 나무까지 같이 보면서 살 수 있습니다.



위기는 곧 다시 안 올 기회가 될 수 있습니다.




민권식이었습니다.


감사합니다.



오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.



저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식












http://cafe.naver.com/aptmal


0

일반/기타, 성수동, 성수동전략정비구역, 성수전략정비, 성수전략정비구역, 부동산, 아파트, 재건축, 재개발, 성수1지구, 성수동, 성수2지구, 성수3지구, 성수4지구, 서울숲역, 서울숲, 성수역, 성수지구

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


성수전략정비구역 소형아파트 투자가이드 |민권식칼럼

2020-03-10 02:11

http://blog.drapt.com/aptmall/22751583773901384 주소복사


[2020 민권식칼럼 #3] 성수전략정비구역 소형아파트 투자가이드



안녕하세요! 소장 민권식입니다.



이번 시간에는 성수전략정비구역 소형아파트 배정대상 지분투자에 대한 


이야기를 해보려합니다.


이 이야기는 성수전략정비구역 기본계획 수립 단계에서 시작됩니다. 


 



◈ 성수지구 소형아파트, 투자가치 있나


서울시 성수전략정비구역 재개발 기본계획을 들여다보면, 


대지지분별(평가금액별)로 순위를 매겨 그 순위에 따라 아파트 평형을 배정합니다.


지분이 작고 평가금액이 적은 조합원은 가장 작은 소형아파트에 배정되는데


여기서 말하는 소형아파트란 13평형, 15평형 정도를 말하는 것이라 하겠습니다.



조합원 입장에서는 이 정도의 면적은 매우 작기 때문에 투자가치나 실거주 모두


꺼려하는 것이 일반적입니다만 성수전략정비구역이라면 얘기가 달라집니다.  



그것은 바로,


서론에서 말씀드린 '명확한 표준지 시세' 때문입니다.


성수전략정비구역의 표준지 아파트인 트리마제 11평 아파트의 현재 가격은 12억원 대입니다.


# Tip - 1인 가구의 증가로 최고 입지를 자랑하는 소형아파트의 가치는 

앞으로 더욱 상승할 것입니다.


( cf - 삼성동 힐스테이트 39제곱미터 현재가격 또한 12억원대에 형성되어 있습니다. )  



성수지구에 배정 예정인 소형아파트는 각 지구별로 다음과 같이 배정됩니다.



성수1지구 : 15평형


성수2지구 : 13평형 (130세대)


성수3지구 : 13평형 (40세대)


성수4지구 : 15평형






◈ 성수지구 소형아파트 투자공식



그렇다면 투자가치 공식을 간단하게 언급해보겠습니다.



* 장기적 투자 및 직접 입주 시


입주시 성수지구 소형아파트 예상 시세 - (성수지구 소형아파트배정 지분매입비용  


추가분담금 금융비용 및 기타비용) = 투자수익



or



* 시세차익 단기 투자


(n년 후 성수지구 지분 매도시세 전월세수익) - (성수지구 지분 매수비용  


금융비용 및 기타비용)  




입주시 소형아파트 예상 시세 및 n년후 성수지구 지분 매도시세만 가지고도


높은 투자수익률이 나온다는 것을 쉽게 캐치할 수 있습니다.




보수적인 시각으로 다음과 같이 접근해보겠습니다. 



13평형 아파트 * 3500만원 = 예상 분양가격 4.6억원


15평형 아파트 * 3500만원 = 예상 분양가격 5.3억원

 

  

# 소형상가 매물 = 아파트 13평형 분양권 (&,or) 상가분양권


* Tip - 주택정비사업에서 상가지분의 평가금액이

아파트 분양가격보다 높으면 아파트 분양대상입니다.


성수2지구 : 점포 대지지분9평, 대출3억원(평가4억원), 매매가격6.5억원(실투3.4억원)


성수3지구 : 점포 대지지분13평, 대출3.5억원(평가5.8억원), 매매가격8.6억원(실투5.1억원)







◈ 성수지구 소형아파트 투자 참고사항



아래는 성수지구 소형아파트 투자에 관련된 사항이니 참고하시기 바랍니다. 



 



 

위 지도에 표시된 성수전략정비구역 센터를 가로지르는 성덕정길 도로변 소형 상가를 


주목해볼 필요가 있겠습니다.










2구역과 3구역 사이에 위치한 뚝도시장 내 소형 점포들 또한


성수지구 기본계획에 소형아파트 배정에 관련된 문구들을 확인할 수 있습니다.








소형아파트 지분 투자에 대한 더욱 자세한 문의는 개인적으로


연락주시면 상세히 설명하도록 하겠습니다.



소장 민권식이었습니다.



감사합니다.

 





오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.



저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식







http://cafe.naver.com/aptmal

0

성수, 성수동, 성수동재개발, 성수동개발, 성수전략정비구역, 재개발, 정비사업, 부동산, 재건축, 성수지구

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기




맨위로

처음으로 12345678910다음 맨끝으로