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재개발 매수/매도 타이밍 잡는법 - "청개구리투자법" |민권식칼럼

2020-09-14 07:30

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[2020 민권식칼럼 #13] 재개발 매수/매도 타이밍 잡는법 - "청개구리투자법" 





 '청개구리'가 승리한다


부동산시장 특히 재개발시장에서는 소위 말하는 '개미'가 되면 안됩니다.

재개발투자의 특성상 다른 형태의 부동산투자에 비해 소액투자가 가능하기 때문에

시장 전체 분위기에 편승한 투자패턴을 가지기 쉽습니다.

이 행위는 절대적으로 지양해야합니다.  


오히려 청개구리처럼 움직이시기 바랍니다.

쉽게 말해 시장이 얼어붙었을때 사시고, 활활타오를때 파세요. 



부동산시장은 이러한 현상들이 주기적으로 반복됩니다.

이러한 사이클 주기를 제대로 파악하는 것에 포커스를 맞춰 

투자플랜(매수시기,매도시기)을 세우시기 바랍니다.



분위기에 편승하여 남들이 살때 사고, 팔때 팔면 투자수익률은 떨어질수 밖에 없으며

투자안정성 또한 보장받지 못하는 결과만 초래하게 됩니다. 





 조합설립인가, 사업시행인가에 주목하라



투자수익률 극대화가 목표인 투자자의 경우 재개발사업 초기단계에서 매입해야합니다.


구체적인 데이터가 나오는 단계인 사업시행인가 시점이 지나버리면 

이미 시세는 입주시점 대비 100%를 초과해 버리기 때문에 투자수익률이 현저히 

떨어질 수 있습니다.


안정성을 더 원하는 경우 조합설립인가 전후,

수익성을 더 원하는 경우 기본계획수립 단계를 선택하시기 바랍니다. 



실수요자는 이와는 반대로 사업시행인가까지 지난 재개발지역을 접근해야합니다.


구체적인 입주시점 예측 오차가 적고 수익성보다는 안정성이 기본시되야하기 때문에

사업시행인가, 관리처분인가 시점에서 인근아파트 시세와 비교하여

지분매입비용 추가부담금 기타비용을 정리하여 재개발지분을 매입하는 것이 

현명한 방법이라 할 수 있겠습니다. 



실수요자 성격이 강한 투자자,

투자 성격이 강한 실수요자의 경우는..


위 두가지 공식을 인용하여


기본계획 수립 단계부터 사업시행인가 단계를 매입시점으로 잡고

사업시행인가부터 입주시점까지를 매도시점으로 잡으시면 되겠습니다.




 청개구리는 환금성이 0순위


재개발사업의 특징은 '오랜 시간'이 걸린다는 것입니다.

재개발 투자의 가장 큰 변수는 바로 이 '오랜 시간'입니다.


개인적인 사정으로 인해 급히 처분하여야하거나, 

정책변경으로 인한 부동산시장의 변화 및 투자한 재개발지역의 사업성 변화로 인하여 

매도시점을 변경할 수 밖에 없는 것이 나에게도 찾아올 수 있다는 얘기죠.


이럴때 이른바 '손절'을 해버리면 말그대로 마이너스 수익률만이 우리를 기다립니다.


그래서 우리 청개구리들은 투자처를 찾을 때 환금성이 훌륭한 지역을 0순위로 바라봅니다.



환금성이 훌륭한 지역이라고 쓰고, 매도자우위시장이라고 읽습니다.

환금성의 척도는 곧 매도자우위시장을 공략하는 것으로,


'오랜 기간'인 만큼 변수가 많고, 

갑작스런 변화에 탄력적인 대처가 필요하며, 

투자리스크 관리가 가장 중요한 재개발시장에서는,

환금성을 가장 큰 비중으로 하여야 합니다. 






◈ 청개구리는 계약서 작성이 끝이 아닌 '시작'이라 생각한다



'오랜 기간'인 만큼 변수가 많고, 

갑작스런 변화에 탄력적인 대처가 필요하며, 

투자리스크 관리가 가장 중요한 재개발시장인 만큼,

매물 하나만 보고 부동산중개업소를 선택하지 마세요.


재개발투자는 계약서작성이 끝이 아닌 시작입니다.


내가 선택한 지역, 내가 선택한 매물이 인허가를 거치면서

어떻게 변하고 그 변화에 어떻게 대처해야 하는지 그때그때 탄력적인 조언을 

해줄 수 있는 '참된' 중개업소를 선택하셔야합니다.


또한 내가 선택한 매물보다 월등히 수익률이 높은 매물이 출현했을때

갈아타기를 권할 수 있는 '재개발 전문' 중개업소를 선택하셔야합니다. 






더욱 구체적인 매입시점 및 매도시점 잡는법과

그 시점에 맞는 매물 선택요령 등은 개인적으로 상담요청해주시면

명쾌한 맨투맨상담을 약속드립니다.


재개발 투자에 조금이나마 도움이 되셨으면 합니다.


민권식이었습니다.


감사합니다.












오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.



저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식






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성수전략정비구역이 트리마제보다 높게 평가받는 이유 |민권식칼럼

2020-08-31 07:47

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[2020 민권식칼럼 #12] 성수전략정비구역이 트리마제보다 높게 평가받는 이유 


안녕하세요! 소장 민권식입니다. 



이른 나이에 성공한 젊은 연예인들이 많이 입주하여 너무나 유명해진 


현 성수동 랜드마크 트리마제는 강북의 랜드마크를 넘어 


대한민국 랜드마크로 도약하고 있습니다.


그 위상에 걸맞게 현 시세 또한 비수기임을 비웃듯 평당 1억원에 가까운 위용을


자랑하고 있습니다. 



아직까지 성수전략정비구역의 잠재력이 과소평가되어있다는 가설을 뒷받침해주는,


이 트리마제보다, 


정비업체의 시각으로는 성수전략정비구역이 더 높은 평가를 받고 있습니다.



오늘 이시간에는 그 이유에 대하여 몇가지 짚어볼까 합니다.







우선 기본적인 입지조건상으로는 트리마제와 성수전략정비구역이 매우 흡사합니다.


한강남향조망권, 역세권, 숲세권, 주변 편의시설 등을 말하는 것인데


그렇기 때문에 성수전략정비구역의 표준지가 트리마제로 선정된 것이겠죠.




하지만, 



크게 세가지 테마로 나누어 말할 수 있는 엄청난 차이점이 있습니다.



문제는,


이 차이점이 집값을 평가하는 데 있어 매우 중요한 핵심요소라는 점입니다.




1. 준공년도


10년 이상 차이나는 이른바 '새아파트, 헌아파트'의 차이는 


아파트 시세 형성에 매우 큰 비중을 차지합니다.


성수전략정비구역의 입주시점을 기준으로 했을때 트리마제는


더이상 신축아파트가 아닙니다.


성수동의 랜드마크는 트리마제도 아니고 아크로포레스트도 아닌


성수전략정비구역이 될 것입니다.




2. 세대수


성수전략정비구역의 세대수는 1,2,3,4지구를 모두 합치면 8천세대가 넘을 정도로


매머드급 대단지입니다.


트리마제가 갖지 못한 대단지라는 메리트 또한 무시할 수 없는 차이점이라 할 수 있습니다.


이 메리트는 보다 더 여유롭고 퀄리티있는 생활공간을 제공한다는 점에서


시간이 갈수록 아파트 시세가 점점 차이나게 하는 가장 큰 이유가 될 것입니다. 





3. 녹지공간 


성수전략정비구역의 설계법령을 살펴보면


아파트 15, 25, 35, 48층으로 


아파트 층고가 올라갈수록 녹지공간이 늘어나며



48층 아파트의 녹지비율은 45%까지 가능할 수 있다는 점을 주목하여야합니다.


 

따라서 성수지구 사업부지 자체가 트리마제, 아크로포레스트 등을 능가하는


대형 테마파크 공원내의 주거공간으로 조성되는 점 참고바랍니다.










감사합니다.



 







오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


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기존 아파트를 매도하고, 성수지구에 선행투자하라 |민권식칼럼

2020-08-17 06:48

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[2020 민권식칼럼 #11] 기존 아파트를 매도하고, 성수지구에 선행투자하라



안녕하세요! 소장 민권식입니다.



최근 성수지구 관련 뉴스를 살펴보면 35층이하로 설계하여야 하여


사업에 상당한 큰 타격이 있는것처럼 보도하는 언론들을 찾아볼 수 있었습니다.



물론 건축심의 결과에 따라 사업성이 더 좋아질수도 더 나빠질수도 있는 것은 사실입니다.



하지만 그보다 더 중요한, 뿌리와 같은 기본 전제가 변하지 않는 한


성수지구의 미래는 사업이 진행될수록 여전히 밝습니다.




오늘 이시간에는 혼란스러운 현 시점에서 간단하지만 꼭 참고하셔야할 투자Tip


한가지만 소개해드리려합니다.



바로 본론으로 들어가 보겠습니다.





◈ 기존 아파트를 '빨리' 처분하라.



시행사가 아파트를 생산해서 팔면, 


개발 성장판이 닫힌 아파트(감가상각이 시작되는 시점의 아파트)를 


소비자들이 대출끼고 분양받아 전월세 주고


재산세, 종합부동산세를 필두로 하는 금융비용 및 유지비용을 


고스란히 부담하는 패턴은 절대적으로 지양해야합니다.



여기서 성장판이 닫힌 아파트란,


자체 재건축도 힘들 뿐만아니라 주변개발에 따른 간접적 환경개선 호재가


전혀 없는 아파트를 말하는 것으로,



만약 자신이 소유한 주택 또는 아파트가 이에 속하고,


특히 서울 수도권이 아닌 지방에 위치해 있다면, 


하루빨리 처분해야하며,



자체 개발(혹은 주변 간접 개발에 따른 호재를 누릴 수 있는 지역) 성장판이 


활짝 열린 곳으로의 유입을 서두르셔야 합니다.



혹시 이 과정에서 총알이 부족할 경우


전월세를 살고, 전월세를 주는 지혜까지 발휘할 수 있다면


더할 나위 없는 투자라 하겠습니다.   








◈ 성수지구에 '선행투자'하라.




성수지구 아파트의 표준지 아파트가격이 '평당 8천만원대'를 이미 넘어서 있고


성수지구 입주시점에는 '평당 1억원 시대의 대표주자가 될 것'이라는 점은 


그 누구도 부인할 수 없는 사실입니다.



이에 발맞춰 '성수지구 조합원 지분 선행 투자'를 추천하는 것은 


어쩌면 당연한 일이겠습니다.



성수지구의 투자메리트를 잘 설명한 다음 글을 덧붙히며 이만 글을 마무리할까 합니다.





* 성수지구 투자가 로또예약인 이유 (민권식칼럼 #8)



최근 아크로서울포레스트 잔여 3채 미분양 중 90제곱미터 한 채에 


청약자가 무려 27만명이 몰렸던 사실 잘 알고 계실겁니다.



지금같은 세계적 불황기에 이 '27만명'이라는 엄청난 수치의 사람들은 


왜 이곳으로 모여든 것일까요?

 


이 사례만으로도 "성수전략정비구역 투자=로또예약"이라는 공식이 


왜 성립되는지 이해가 조금 되실꺼라 믿습니다.

 




더 자세히 들여다보면,



아크로서울포레스트는 3년전 분양가격인 평당 4800만원으로 재분양한 것이 


가장 큰 요인이라 할 수 있겠는데,



평당 4800만원이라는 금액은 물론 엄청나게 큰 금액입니다만


평당 1억원 이상의 가치로 계산되는 주택이라면 얘기가 달라지겠죠?


그래서 이른바 '반값아파트 로또'의 개념으로 저러한 놀라운 경쟁률이 나타난 것입니다.




그렇습니다.


성수전략정비구역의 표준지 아파트라 할 수 있는 아크로포레스트, 갤러리아포레트리마제 등은


현 시세 자체가 평당 8천만원~1억원이고


전세금액이 평당5천만원를 호가하고 있습니다.



이러한 상황이다보니 청약계약금액만 납부하고 


전세금액으로 분양대금을 대체할 수 있었던 것이죠.

 



자, 


그렇기 때문에


성수전략정비구역 지분에 투자하는 것은 로또를 예약하는 것입니다.




미래의 가격을 예측할 수 있는 위 표준지 아파트의 평당 가격이 명확히 드러나 있습니다. 



덧붙히자면,


위 표준지 아파트보다 성수전략정비구역이 더 높은 평가를 받고 있습니다.


가장 큰 이유는 바로 1만세대에 가까운 대단지라는 점입니다.



한강조망, 숲조망, 한강공원이용권, 역세권 등이 


트리마제, 아크로포레스트 등과의 공통점이라면, 



테마가 살아있는 대단지 신축이라는 메리트를 추가적으로 


누릴 수 있는 성수전략정비구역입니다. 





* 예측 실 시세 평당 1억원 이상



* 예측 일반분양가격 평당 5천만원 이상 


: 전대미문의 경쟁률 예상으로 사실상 분양받기 불가능 함.



* 예측 조합원분양가격 평당 3500만원 이상



이 수치가 어떻게 나왔는지는 온라인이라는 환경에서는 설명에 한계가 있습니다.



오프라인 1:1 상담을 통하여 쉽게 이해시켜 드릴것을 약속드리겠습니다.




 


감사합니다.




 


 

오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.



저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식

   










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