2021-01-25 08:12

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[2021 민권식칼럼] '트-갤-아'와 성수전략정비구역 이야기

◈ 뚝섬역 상업용지 '트-갤-아' 신화

최근 언론보도를 통해 잘알려진대로,

강남에서 가장 많은 인구가 이동한 지역은 다름아닌 성동구입니다.

성동구 중에서도 한강을 사이에 두고 압구정과 마주보고 있는 성수동으로

터전을 옮긴 사람들이 가장 많았는데.. 그 이유는 무엇일까요?

 

이 이야기의 시작점이자,

신흥부촌으로 자리매김한 '성수동 르네상스'의 시작점엔

'대한민국 랜드마크' 50층 스카이라인을 자랑하는 뚝섬역 상업용지 '트-갤-아'가 있습니다.

너무나 유명해진만큼 이 트갤아를 몇개의 키워드로 다음과 같이 정리해봤습니다.

 

* 트리마제 : '강남 위 강북'이라는 타이틀이 생겨나며 유명스타연예인 집결지

* 갤러리아포레서울숲 : 분양당시 역대최고 분양가 경신하며 부동산시장 폭풍의 핵으로 성장

* 아크로서울포레스트 : 갤러리아포레보다 높은 분양가임에도 불구,

   3채 모집에 26만명 몰려 역대급 로또추첨 신화

 

이른 나이에 성공한 젊은 연예인들이 많이 입주하여 너무나 유명해진 이 단지들은

강북의 랜드마크를 넘어 '대한민국의 랜드마크'가 되는 신화를 이루어냈습니다.

그 위상에 걸맞게 현 시세 또한 평당 1억원에 가까운 위용을 자랑하고 있죠.

수요공급의 원칙에 입각한 '가치의 희소성'을 바탕으로 할때,

이 단지들의 시세 그래프는,

(최근 엄청난 이슈의 주식시장 우량주 몇몇과는 달리)

시간이 지날수록 우상향할 것입니다. 

 

여기서 우리가 주목해야할 것은 바로 이 트갤아를 잇는 초고층스카이라인으로 탄생할

한강변에 위치한 8천세대 대단지 '성수전략정비구역'입니다. 

정비업체의 시각으로는 트갤아 이상의 평가를 받고 있을 정도인

성수전략정비구역의 투자메리트를 좀더 깊히 살펴보도록 하겠습니다. 

◈ 트갤아 그 이상의 가치, '성수전략정비구역'

기본적인 입지조건상으로는 트갤아와 성수전략정비구역이 매우 흡사합니다.

한강남향조망권, 역세권, 숲세권, 주변 편의시설 등을 말하는 것인데

그렇기 때문에 성수전략정비구역의 표준지가 바로 트갤아로 선정된 것이겠죠.

하지만, 

크게 세가지( @) 테마로 나누어 말할 수 있는 차이점이 있습니다.

그 첫번째는 준공년도입니다.

10년 이상 차이나는 이른바 '새아파트, 헌아파트'의 차이는 

아파트 시세 형성에 매우 큰 비중을 차지합니다.

성수전략정비구역의 입주시점을 기준으로 했을때 트갤아는 더이상 신축아파트가 아닙니다.

성수동의 랜드마크는 트리마제도 아니고 갤러리아포레도 아니고 아크로포레스트도 아닌

성수전략정비구역이 될 것이라는 분석은 이 준공년도를 기준으로 한다고 할 수 있겠습니다.

두번째로 말씀드릴 수 있는 사항은 바로 세대수입니다.

성수전략정비구역의 세대수는 1,2,3,4지구를 모두 합치면 8천세대가 넘을 정도로

매머드급 대단지입니다.

트갤아가 갖지 못한 대단지라는 메리트 또한 무시할 수 없는 차이점이라 할 수 있겠습니다.

이 메리트는 보다 더 여유롭고 퀄리티있는 생활공간을 제공한다는 점에서

시간이 갈수록 아파트 시세가 점점 차이나게 하는 가장 큰 이유가 될 것입니다. 

세번째로 다룰 수 있는 사항은 녹지공간을 꼽을 수 있겠습니다.

도시정비사업의 설계법령을 살펴보면, 

아파트 15층, 25층, 35층, 48층으로 아파트 층고가 점점 올라갈수록 녹지공간이 늘어나는데, 

48층 아파트의 녹지비율은 45%까지 가능하다는 점을 주목하여야합니다.

다시말해 성수지구 사업부지에는 트갤아가 갖지 못한,

넓직한 테마파크로 이루어진 녹지주거공간으로 조성된다는 것입니다. 

여기에 플러스알파( @)가 있습니다.

자, 투자의 개념에 좀더 비중을 실어 접근해봅시다.

그렇다면 아마도 이 차이점이 가장 클것으로 보여집니다.

그것은 바로,

트갤아는 시세에 그대로 반영된 '유형적 가치'인 반면,

성수전략정비구역은 잠재력이 무궁무진한..

아직 시세에 반영이 되지 않은 '무형적 가치'라는 점입니다.

성수신도시라는 거대한 바운더리안에 공존하고 있는

트갤아와 성수전략정비구역은 가치의 희소성이 더욱 부각될수록 크게 이슈화되어

앞으로도 부동산시장을 주도할 우량주이자 대장주입니다.

투자를 할때 항상 따라붙는 용어는 현재가치, 미래가치, 환금성, 리스크분석 등이 있습니다.

자, 이 모든 용어를 대입해 보시기 바랍니다.

투자는..

바로 이 모든 단어들이 공통분모안에 모여있는 곳..

이런 곳에 하는 것입니다.

 

감사합니다.

오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.

 

정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 

 

주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.

 

 

저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식

 

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2020-12-28 05:05

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[ 2020 민권식칼럼 #20] 2021년 민주당 부동산정책의 방향성에 관한 고찰

안녕하세요! 소장 민권식입니다.

민주당 정세균 국무총리는 12월 20일 일요일 오전에

한 매체를 통해 부동산급등 문제 관련 질문을 받았습니다.

Q. 앵커 : 주택공급을 늘려야하지 않나요?

A. 정세균 : 물론 주택공급을 늘려야한다.

서민을 위한 소규모 주택 공급을 우선적으로 생각중이다..

이 말은 곧 재개발/재건축을 통한 대규모 공급보다는

현재 진행중인 도시재생사업 기조 유지한다라고 해석됩니다.

얼마 전 뉴스보도를 통해 도시재생사업의 문제점이 적나라하게 드러났었죠.

몇십조의 세금을 쏟아부어 몇년째 추진중인 도시재생사업의 결과물은 무엇인가요?

전국민이 다아는 그 결과물은 몇년째 역대급 상승률을 기록중인 현재의 집값입니다.

더 어이없는 행태는 바로,

참된 주택공급을 요구하는 국민들에게 정부는 '임대주택'으로 해답을 찾고 있다는 것입니다.

13평 임대주택에 4인가족을 몰아넣고 "행복하시죠?"라고 미소짓고 있죠....

한계가 분명한 임대주택의 확충과 이미 실패한 드라마인 도시재생사업 시즌2가

참된 주택공급으로 연결될까요?

 

이것은 곧 국민들을 대놓고 농락하고, 교활하게 속이는 사기행위입니다.

홍남기 부총리는 내년 주택 46만채 공급을 거론하며 정비사업에 대한 운을 띄웠는데

이 정비사업 지원이란 의미는 대규모 도심 재개발/재건축과는 거리는 있는

신규 소규모 공공재개발을 의미하는 것으로 보여집니다.

또한 변창흠 국토부장관 후보는 12월 19일  SNS영상인터뷰에서 

재개발/재건축 규제는 지속한다고 했습니다.

이 분의 청문회 답변을 살펴보면서 키워드만 융축해봤습니다.

- "종부세 폭탄론 부정"

- "징벌적 과세 지적 동의 못해.. 양도세도 일종의 소득세"

- "부동산 보유세 강화 적절했다"

- "분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수제 등 부동산 개발에 따른 시세차익 철저하게 환수"

민주당이 도시정비사업을 통한 주택공급을 막았기 때문에 집값이 폭등했다라는 fact는

우리 정부에서는 금기어인가 봅니다...................

딱 느껴지십니까?

이 네가지 모두 다 현 정부의 부동산정책의 연장선이며,

이미 시장에서 실패로 드러난 기존 정책을 그대로 이어가는 것도 모자라 더 강화한다는 것입니다.

민주당 부동산정책의 현 기조가 바뀌지 않고 지속되는 한

주택공급부족으로 인한 지금의 사태는 더욱더 심해질 것입니다.

코로나 확진자수 만큼 안타까운 한숨만 늘어가는 요즘입니다....

2020년은 코로나사태로 인하여 전국민이 참으로 우울했던 한해라고 기억될 듯 합니다.

다가오는 2021년은 안전한 백신의 보급으로 코로나종식뉴스가 하루빨리 보도되길 바라며,

부동산시장 및 재개발/재건축시장에도 긍정적인 희망이 담긴 뉴스만이 함께하길 바랍니다.

회원여러분 새해복 많이 받으세요.

감사합니다. 

오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.

 

정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 

 

주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.

 

 

저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식

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2020-12-21 06:56

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[ 2020 민권식칼럼 #19 ] 성수전략정비구역은 일반분양을 줄여야한다?

안녕하세요! 소장 민권식입니다.

일부 언론에서 확정적으로 재개발사업 추가분양신청(1 1 60제곱미터)이

가능한것 처럼 포장되어 보도되는 경우가 종종 있습니다.

이것을 바로잡기 위해 이와 관련된 의견을 피력해볼까 합니다.

재개발사업의 경우 조합원 분양신청시 다음과 같은 경우에

1 1 즉, 60제곱미터를 추가로 분양신청 (일반분양가격으로) 할 수 있습니다.

1. 조합원 평가금액이 해당구역 분양아파트 2채의 분양가격보다 크면

60제곱미터(23평형 아파트)를 추가로 분양신청 할 수 있습니다.

2. 조합원 보유 부동산 전용면적이 145제곱미터 이상자에 한정하여

60제곱미터(23평형 아파트)를 추가로 분양신청 할 수 있습니다.

but..

이러한 법령이 존재는 하지만 실질적으로 재개발사업지에 적용되기에는

여러가지 현실적인 환경과 데이터에 부딪쳐 사실상 힘들다는 것이

정비사업자 측의 소견입니다. 

성수전략정비구역 조합측의 입장도

부동산 전용면적 기준을 초과하는 조합원들에게

추가분양신청 여부를 가능케하는 것은 현실적으로 불가능하다라는 의견이 지배적입니다.

그렇기 때문에 일부에서 1 1추가분양신청이 확정적이라는 의견은

신중히 판단하여야 합니다.

여기서 또 한가지 참고하실 사항이 있습니다.

성수지구 기본계획 단계에서 명시된 

소형상가 지분 조합원 관련 13평형아파트 배정대상자에 대한 사항인데,

어차피 추가분양신청은 일반분양가격이기 때문에

조합원들에게 우선적으로 추가분양할 수 있는 자격을 부여케 하도록 

조합정관을 세우는 것은 가능하다는 점입니다.

* 민권식Tip. 조합측(조합장 및 이사진 포함)과 정비업체에서는

조합원들의 권리행사를 진행하는데 있어서 적극 협조해 주어야 한다는

법령상의 의무가 있습니다.

또한, 

이런저런 결격사유로 인한 청산조합원들은 사전에 조합측과 협의하여

시간적으로나 경제적으로 서로 손해일 수 밖에 없는 마구잡이 소송전을 사전에 차단하는

협의조정이 필요하다라는 점도 참고하시면 좋을 듯 합니다.

* 민권식Tip. 청산조합원들은 합당한 근거에 의거 사전에 조합측과 논의하여

분양대상요건을 취득할 수 있는 가능성은 있습니다.

또한 분양권소송이 가능하고 조합측 패소시 협의조정을 통하여

분양대상요건을 취득할 수 있습니다. 

이상 민권식이었습니다.

감사합니다.

 

오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.

 

정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 

 

주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.

 

 

저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식

 

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