민권식칼럼 #105] 재개발투자, 아는 것이 힘이다
◈ 건립세대 예상법
조합원수와 건립세대 비율은 곧 재개발 투자 수익률이라는 말이 있습니다.
그만큼 조합원와 건립세대 비율이 중요하다는 얘기인데 기초단계에서 접근을 해야 더 큰
수익이 발생하는 재개발의 특성 상, 건립세대를 예상하는 것은 가장 중요한 사항이라도
할 수 있겠습니다.
기본적인 건립세대 계산법은 바로 구역별 면적에 순수한 아파트부지비율을 곱해준 후
다시 용적률을 곱하고 평균전용면적으로 나눠주는 것입니다.
예상 건립세대 = ( 사업부지면적 * 순수아파트부지비율 * 용적률 ) / 평균전용면적
물론 이 등식에서 평지와 구릉지 여부, 주택의 형태, 개발방식에 따른 기반시설 유무 및 그 비율
등이 플러스, 마이너스 요소들이라 하겠습니다.
◈ 다가구주택의 공유지분 분양자격 여부
제7조 (다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치)
1997년1월15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구 주택(1990년 4월21일
다가구주택제도 도입이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한
사실상의 다가구주택을 포함한다)은 제24조제2항제3호의 규정에 불구하고 다가구 주택으로
건축허가 받은 가구수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다.(개정 2005.11.10)
해석하자면,
1) 사실상의 다가구주택에 한하여
2) 건축허가를 90.4.21일 이전에 받고
3) 구분등기를 97.1.15일 이전에 했을 경우
가구별로 각각 분양자격이 나온다는 것입니다.
◈ 비례율이 높은 곳
일반적으로 비례율이라 칭하는 개발이익비례율은 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을
포함한 총 수익금에서 사업비를 뺀 금액을 재개발 구역내 토지 및 건물 감정평가액으로
나눈 금액을 말합니다.
조합원 개인이 소유한 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의
최종권리가액이 되기 때문에 비례율이 높으면 높을수록 조합원의 추가부담금이 적어져
조합원 입장에서는 더욱 큰 이익을 창출할 수 있게 됩니다.
< 비례율이 높은 재개발지역의 특징 >
1) 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역
2) 구역면적 대비 조합원수가 적은 지역
3) 세입자가 적은 지역
4) 구릉지가 적고 평지가 많은 지역
5) 사업속도가 빠른 지역
6) 쪼갠지분이 적은 지역
7) 임대아파트비율이 적은 지역
8) 중소형비율보다는 중대형평형이 많이 건립되는 지역
◈ 조합원수도 변한다.
사업시행인가시점에 더 큰 평형대을 받기 위해 적은 지분을 매입하는 현상이 일어나게 되어
기본계획단계에서 책정된 조합원수는 관리처분시점의 조합원수와 비교해봤을때 줄어드는 것이
일반적입니다.
하지만 무허가건물이라는 변수가 있습니다.
사업시행인가는 서류상으로 확인할 수 없는 무허가건물을 점유한 조합원이 추가되는 시점이기
때문에 재개발 지역이 고지대이거나 구릉지일 경우 오히려 조합원수가 늘어나는 현상도 있을
수 있습니다.
◈ 토지거래허가제를 피하는 방법
도시재정비촉진지구 등 토지거래허가지역 내에서 토지거래허가를 받지 않아도 되는 경우는
다음과 같습니다.
1) 대가성이 없는 상속, 증여
2) 허가대상 면적 미만의 토지거래 (도시재정비촉진지구의 경우는 20제곱미터 미만)
3) 건물만의 거래
4) 거래당사자인 국가, 지차제, 정부투자기관이 허가권자와 협의한 경우
5) 보상법에 의한 수용, 민사집행법에 의한 경매
6) 주택건설촉진법, 택지개발촉진법, 도시개발법, 도시재개발법 등에 의한
토지의 공급, 농어촌정비법에 의한 농지매입
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