2008-06-16 09:59
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[민권식칼럼 #99] 3~5년 보고 재개발에 투자하라
<추천 재개발투자 패턴>
※ 투자기간 : 3년~5년
※ 키워드 : 입주권 전매
※ 중기차익을 노리기에 적합한 사업단계 : 사업시행인가, 관리처분인가
재건축과는 달리 재개발은 조합원 입주권 전매가 가능합니다.
철거시점에서 일반분양 직전에 로얄층을 대상으로 조합원동호수추첨이 진행
되는데 이때 받은 조합원 입주권을 언제든지 전매할 수가 있는 것이 재개발
만의 특권입니다. 또한 주택수를 여러 개 보유하고 있어도 이 조합원 입주권
전매를 먼저 진행할 경우에는 양도세 중과세가 아닌 일반과세가 적용된다는
절세효과까지 누릴 수 있습니다.
개발초기단계에서 재개발 조합원 지분을 매입했다면 조합원 입주권 전매 가
능시점까지는 대략 3년~5년이 소요됩니다.
조합원 입주권 시세를 결정짓는 기준은 아파트의 일반분양가이기 때문에
지분의 꼭지점 시세로 처분할 수 있고 입주하는 아파트의 프리미엄까지 덧
붙일 수 있다는 장점이 있기 때문에 투자기간을 설정할 때 가장 추천하고
싶은 패턴이 바로 이 ‘중기차익 투자법’입니다.
‘재개발 투자의 꽃은 조합원 입주권 전매’라는 말이 생겨난 것도 이러한 이
유에서입니다.
☞ 조합원 입주권 전매는 입지가 좋고 희소성과 무형적 가치가 높은 지역일
수록 더 많은 프리미엄이 붙습니다.
3~5년 투자기간을 잡고 중기차익을 노린다면 단기차익과는 달리 조합원 분
양자격, 예상 권리가액, 예정 평형대 등 모든 분야를 두루두루 분석하여야
합니다.
중기차익 체크사항
① 조합원 분양자격은 확실하게 주어지는가?
② 예상 권리가액은 얼마 정도로 계산되며 추가부담금은 얼마 정도 생각해
둬야 하는가?
③ 몇 평형 아파트에 배정되는가?
④ 현재 인근아파트 시세와 철거시점, 완공시점의 아파트 예상가격은 얼마인
가?
중기차익 투자수익 계산법
(일반분양가 & 프리미엄) - (지분매입비용 & 청산금 & 금융비용 &
기타비용) = 투자수익
※ 계산 예시
- 조합원 지분매입비용 : 3억원
- 청산금(추가부담금) : 1억원
- 금융비용 : 5천만원
- 기타비용 : 1천만원
- 일반분양가 : 6억원
- 프리미엄 : 5천만원
(6억원 & 5천만원) - (3억원 & 1억원 & 5천만원 & 1천만원)
= 투자수익 1억9천만원
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