2008-04-29 00:16
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[민권식칼럼 #92] 내집마련ㆍ성공투자 위한 5가지 원칙
◈ 부동산 투자의 시작은 시장경제원리에서
집값은 시장경제의 원리(수요/공급의 원칙)에 따라 움직입니다.
수요가 공급을 초과하면 가격은 상승하고,
공급이 수요를 초과하면 가격은 하락한다는 이치입니다.
모든 전문가들이 시장가격을 예측할 때 가장 우선시하는 가장 기본적인 원리입니다.
여기서 좀더 깊이있게 들어간다면,
부동산에 적용되는 시장경제의 원리란 주택트렌드에 따른 가변적 수요/공급의 원리라는
것입니다.
도심으로 집중되는 수요/공급, 환경프리미엄이 뛰어난 곳으로 몰려드는 수요/공급,
인구는 늘어나지만 가족구성원수는 줄어들고 독립세대수는 늘어나는 트렌드적인 성격의
수요/공급이 핵심키워드란 것입니다.
부동산을 예측할때 숫자만으로 표현할 수 있는 단순한 수요/공급의 통계는 의미가 없습니다.
진정한 시대적 트렌드를 예측할 수 있는 '숫자 이념'의 통계만이 가치가 있다는 것입니다.
시장의 현실과 주택트렌드를 무시한 단순통계만으로 진행하는 우리 참여정부의 부동산정책의
한계성을 쉽게 찾아볼 수 있는 부분이기도 합니다.
◈ 3년마다 갈아타기
현재 주택의 대부분을 차지하고 있는 일반 판상형아파트는 시대적 트렌트의 변화에
대처하지 못하여 오래전부터 하향곡선을 그리고 있습니다.
판상형 아파트도 물론 새아파트 프리미엄을 취할 수 있습니다.
하지만 판상형 아파트의 새아파트 프리미엄은 3년으로 제한되어 있습니다.
흔히 표현하는 '아파트의 감가삼각시점은 3년'이라 말이 바로 이런 뜻입니다.
다시말해 자체 개발이벤트가 전혀 없고 주변환경개선이 이루어지지 않는
일반 판상형아파트는 절대 오르지 않습니다.
이러한 현상은 타워형 아파트의 보급이 본격적으로 시작된 현재의 시점부터
더욱 두드러지게 나타날 것입니다.
또한 3년이라는 시간이 주는 또다른 의미는 바로 세테크에 있습니다.
3년 보유(2년 거주) 이후에는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
'감가상각시점', '세테크', '트렌드 변화'의 요체크 시점인 '부동산 구입후 3년'마다
투자포인트를 갱신하는 것은 곧 효율적 부동산투자의 전형이라 하겠습니다.
◈ 똘똘한 집 한채
부동산 투자란 부동산 정책 분석에 따른 융통성이라고 말할 수 있을 정도로
부동산 정책은 투자수익률에 큰 비중을 차지하고 있습니다.
다수의 소형주택을 통한 투자는 현 부동산정책을 흐름과 역행하는 패턴입니다.
환금성이 떨어지는 비인기지역의 소형아파트를 여러채 사들이는 투자행위는
지양하여야 할 대표적인 투자의 패턴이며, 환금성이 훌륭한 인기지역에 랜드마크 아파트
한채를 소유하는 투자의 패턴을 지향하여야 합니다.
사회의 질 향상, 주거환경의 지속적 업그레이드라는 시대적 코드는 곧
공급은 한정되어 있는데 수요는 지속적으로 증가한다는 것을 의미합니다.
이러한 시장경제원리가 곧 '작은 것들 펼쳐놓기식 투자' 보다는 '똘똘한 집 한채'로
투자해야하는 이유를 뒷받침해준다 하겠습니다.
◈ 매매가변동의 이정표 - 전세가
전세가 상승은 매매가 상승을 예시합니다.
전세 물량이 부족하여 값이 오르면 매매가 대비 전세가율이 높아집니다.
이렇게 되면 전세 수요자 중에 매입의 여력이 있는 자들이 전세에서 매매로 하나둘씩
눈을 돌리게 됩니다.
높은 상승률을 보이던 서울의 전세가는 2002년 가을을 기점으로 하락세로 돌아서게 됩니다.
이후 전세가는 하락의 긴 터널을 장시간 벗어나지 못했습니다.
매매가는 전세가가 하락세로 반전된 이후 정확히 한달만에 하락세로 돌아섰습니다.
이처럼 전세가는 매매가와 일정 시간을 두고 시장의 변화를 알려주는 매개체 역할을 합니다.
◈ 지역커뮤니티 수준 체크
지역커뮤니티의 수준이란 기존 커뮤니티를 형성하고 있는 원주민의 수준 뿐만아니라
해당 지역으로 유입되는 수요층의 수준을 파악하라는 것을 의미합니다.
특히, 대규모 재개발 지역의 경우 지금 현재의 커뮤니티 수준보다는 사업이 완료되었을때의
수준을 예측하는 것이 중요합니다.
이 말은 곧 '현재가치 보다는 미래가치에 포커스를 맞춰서 접근하라'
'현재가치 대비 미래가치가 높은 곳을 접근하라'라는 말과 일맥상통하는 개념으로서
환금성을 알아볼 수 있는 척도이기도 합니다.
20, 30평형대가 지역커뮤니티로 형성되어 있는데 40평형대 이상의 중대형을 구입한다면
환금성이 떨어지겠지요?
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