2006-12-12 00:06
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◈ 본격적인 주택가격상승의 서막이 오르다
몇일전 TV인터뷰에 대선주자 6인의 현 부동산정책에 대한 대안복안을 접하게 되었다.
근본적인 문제에 대하여 제대로 진단조차 하지 못하고 ‘공급확대, 신도시건설, 종합소득세적용'
등의 다소 당황스런 답변을 나열하는 것을 보면서 현재 부동산시장에서 '이주대란, 주택대란'이
큰 이슈로 자리잡게 된 주된 이유는 역대정부의 인허가의 규제로 인해 개발속도의 지연이라는
사실이 그 발단이 되었으며, 주택대란에 따른 주택가격상승의 본론은 이제부터 시작이다라는 것을
다시 한번 느낄 수 있는 순간이 되었다.
본 문제는 역대정부의 전통적, 관습적인 무책임함에 따른 것이다.
그동안 야심차게 내놓았던 정부의 정책들은 점점 그 강도를 더해가며 그때마다 부동산가격
때려잡기를 확신했지만 그 결과는 너무나 참담하였다는 사실을 우리 모두는 알고 있다.
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◈ 과거史가 제시해주는 우리의 미래史
고분양가논란과 전세대란, 집값폭등과 같은 사회불안요소의 대응책으로 정부가 내세운 방침은
우리 모두가 예상했었던 공급량을 늘리고 보자는 것이었다.
하지만 무턱대고 공급량만을 늘리게 될 경우 이에 따른 여러가지 부작용이 도사리고 있다는 점
또한 간과하지 않았길 바란다.
여기서 먼저 최근 또다른 겉핤기식 입장을 표명한 정부의 오진을 짚어보자.
몇십년전부터 계속되어 온 관습적 정부의 오진으로 인해 바로 지금.. 바로 우리가.. 직격탄을
그대로 맞고 있다.
몇십년전부터 추구하는 방향성을 제대로 짚고 주민의 입장에서 적극적으로 주택재개발사업을
주도했다면 이러한 심각한 사회문제가 발생되었을까?
다시 말해 몇십년전부터 주택업그레이드사업의 인허가절차를 간소화시켜 기본계획~입주까지의
평균 도달기간을 5년 정도로 단축시켜 꾸준히 주택재개발사업을 벌였다면 공급부족과 전세대란,
이주대란이 사회적이슈까지 대두될 필요가 있었을까?
현장 상황을 전혀 반영하지 못하고 길어질 수 밖에 없는...내용보다 형식을 우선시한 과거의
인허가절차 부여 방식으로 인해 우리에게 재개발사업은 10년~20년 정도 소요되는 사업으로
각인되어버렸다. 근본적인 이유도 이러한 '형식적 인허가절차'에 있다고 하여도 과언이 아닌
것이다. 사회적, 문화적인 주택트렌드에 맞춰 올바른 대응책을 선보이지 못한 정부의 무책임성은
물론 교통과 환경, 교육에 대한 부분까지 사회의 전반적인 기반시설의 내용들을 그대로 담아내야
하는 재개발사업의 특성을 가만할때 이해는 가는 부분이지만 보다 체계적이고 보다 현실적으로
대처했다면 현재 경제뿐만이 아닌 사회적인 톱이슈로 자리매김한 주택인플레현상을 어느정도
막을 수 있었다고 생각된다.
아직 늦지 않았다.
도시재정비촉진특별법으로 탄력을 받은 뉴타운사업, 신도시개발, 재건축사업...
도심재개발의 필수요소들을 말뿐만이 아닌 현실적으로 '촉진'시킬 수 있는.. 시켜야하는 하는..
마지막 기회와 선택의 시간이 주어진 지금 이순간은, 어쩌면 우리에게 가장 중요한 시기로
추후에 기억될 지도 모른다는 사실을 한번 깊이있게 생각해 볼 필요가 있다.
◈ 개념을 정리하며 엿볼 수 있는 우리의 미래史
재개발사업은 사회의 전반적인 기반시설까지 재탄생시키는 개념이므로 진정한 사회의
질적 개량 사업이다.
이러한 재개발 주택개량사업을 잠깐 소개하자면 20평 미만은 설계상 건축허가가 불가되며
20평 초과의 경우에도 4미터 이상의 도로가 확보되지 않는 경우 건축허가가 불가능하다.
이러한 점 때문에 강북재개발의 경우 노후건축물의 소유주에 의지에 따라 자체 재개발을
추진할 수 없는 실정이며 비나 눈이 오면 방안에서 물을 받아내는 참으로 열악한 건축물이
절반정도나 되는 지역이므로 오히려 재개발의 방식보다는 노후건축물 개량사업의 성격이
더 잘 들어맞는다고도 할 수 있다.
이에 비해 재건축사업은 우선적으로 수익사업으로 분류된다.
도시및주거환경정비법령에 의해 재건축시효는 이에 포함되어 있는 주택이라 할지라도
절박한 상황과는 차이가 있으므로 재건축을 통한 수익사업이 선행되기 보다는 현재 주택부족현상
에 의해 주택값이 상승하는 점을 감안할때 공사기간 1년~2년만으로 모든것을 끝마칠 수 있는
리모델링사업을 추천하는 바이다.
먼저 가장 접근이 쉽고 가장 많이 알려진 재건축사업이 탄력을 받을 경우 여러가지 부작용이
있을 수 있다. 기반시설은 그대로 두고 노후화된 건축물만을 허물고 아파트를 새로 짓는
개념이기 때문에 난개발의 가능성이 가장 그 주된 이유이며 또한 수익사업으로 분류됨에 따른
핸디캡 또한 무시할 수 없는 부분이기 때문이다.
수도권 신도시개발 또한 당장의 주택가격을 잡기 위한 방침으로는 별 효과가 없어 보인다.
자연환경 훼손도 물론 문제지만 근본적인 문제 즉, 이주대란과 도심재개발의 시급성을 해결하기
위한 방안으로는 그 영향력 면에서 조금 약해 보인다.
하지만 10년~20년 후를 내다보는 장기적인 미래의 집값에 대비하는 역할로는 나름대로의
효과가 있을 것으로 분석되므로 수도권 생활범위의 증가효과와 거주지 확대의 일환인
신도시개발은 부분적인 찬성의 의견을 피력하는 바이다.
◈ 도심재개발사업의 촉진만이 살 길이다
재개발사업, 콕 찍어서 말하자면 서울시 도심재개발사업이 가장 시급하게 촉진되어야 하는 이유는
기반시설까지 다듬는 개념이기 때문에 기본적으로 난개발의 성격과는 무관하고 '강남권'으로
대표되는 서울시의 노른자 입지의 수요층을 분산시키는 효과를 바탕으로 한 주택가격상승의
뿌리까지 잘라버릴 수 있다는 효과가 있기 때문이다.
도심재개발사업을 5년 이내에 끝마칠수 있는 방법은 기본계획~관리처분(철거)까지 인허가절차에
도달하는 시간이 얼마나 걸리는가?가 핵심이다.
대부분의 재개발지역에서는 이 단계에서 불필요한 인허가절차가 진행되고 지루한 협상과 줄다리기
가 이어지는 시기이기 때문이다.
물론 인허가 절차가 간소화 된다고 해서 모든 지역이 재개발사업이 촉진되는 것은 아니다.
정부는 보수적인 자세보다는 현실성을 최대한 반영해 주는 '참다운 눈높이식 방침'으로 임하고
해당 지역의 주민들의 의견 및 참여도가 사업속도에 큰 비중이 있는 만큼 해당 도심재개발지역의
주민들 또한 개개인의 이익 환수가 전부가 아닌 적극적인 오픈된 마인드를 바탕으로 협의 방안을
모색함으로서 사업속도가 앞당겨짐에 따라 발생할 수 있는 플러스 요인도 간과하지 말아야 한다는 것이다.
각종 부작용과 수익사업으로 분류되는 재건축사업과 그 영향력의 한계가 선명한 신도시개발과는
달리 도심재개발사업은 궁극적인 주택가격상승의 해법 뿐만이 아닌 빈부격차해소와 포화된
도심의 분산이라는 부수적인 효과까지 곁들여진 참된 의미의 주거환경을 이룩할 수 있는 척도이다.
정부의 관습적 무책임함의 끝은 과연 언제일까?
우리는 정부의 '참된 의미'를 지닌 결단과 협상, 추진력이 절실히 필요한 시대를 살아가고
있다. 지금으로부터 몇십년이 흐른 후 지금 우리의 시대상을 바라볼때 어떠한 평가가 내려질지...
벌써부터 궁금해진다.
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