입주자 모집공고 꼼꼼하게 보는 법

입주자 모집공고 꼼꼼하게 보는 법 |전문가칼럼

2008-04-29 11:05

http://blog.drapt.com/zinon/91209434724518

청약 전 모델하우스나 인터넷에서 받아 볼 수 있는 중요한 정보, 당신은 입주자모집공고를 얼마나 꼼꼼하게 읽어보는가?

당신이 확인해야 할 대부분의 정보는 입주자모집공고 안에 다 있다. 입주자모집공고에는 건설업체가 분양하려는 아파트의 위치, 규모, 분양가, 가구수, 청약자격 등 해당 단지에 대한 모든 정보가 들어있다.

당첨 자격을 박탈당하거나 입주 후 소송에 휘말리는 피해를 방지하기 위해서는 입주자모집공고를 제대로 확인하고 청약해야 한다. 입주자 모집공고 똑똑하게 보는 법을 알아보자.

■ 공급대상 및 공급금액

공고문의 가장 앞부분에는 해당 단지의 규모와 대상 및 공급금액에 대한 정보가 적혀있다. 면적은 평방미터(㎡)로 표기되므로 평으로 환산하고 싶으면 평방미터에 0.3025를 곱하면 된다.

전용면적은 공용면적을 뺀 나머지 면적으로 이에 따라 청약통장 종류 및 금액이 달라진다. 기타 표기에 대한 설명은 아래 표를 참조하면 된다.

표기	세부 내용
공급면적	- 전용면적: 거실, 침실, 주방 등 공동주택의 구분 소유권 등기에 등재되는 등기 면적으로 소유자의 실제 사용 공간. - 주거공용면적: 계단, 엘리베이터, 복도 등 공동으로 사용하는 면적
세대별기타 공용면적	- 주거공용면적을 제외한 지하주차장, 관리실, 경비실, 노인정 등 독립된 주민 공동시설 공간과 발코니 등 서비스면적
계약면적	- 공급면적과 세대별기타공용면적을 합한 면적으로 분양가 산정의기준
대지지분	- 총 대지면적을 총 공급면적으로 나눈 각 가구별 지분. 재건축시 수익성을 가늠하는 지표
층수,층별	- 재건축, 재개발아파트 일반 분양분의 경우 저층이나 최상층에 배치되는 경우가 많음
공급세대수	- 일반 분양되는 세대수로 재건축, 재개발아파트의 경우 조합원에게 먼저 분양되고 나머지 물량만 일반분양되므로 총 세대수와 차이가 있음
공급금액	- 대지비: 대지지분에 대한 땅값 - 건축비: 계약면적에 대한 공사비

분양가는 계약금, 중도금, 잔금으로 구분해 일정에 맞춰 납입해야한다. 이때 납부일정은 대출 등 자금운용을 위해 반드시 체크해야 할 부분이다.

■ 신청자격 및 공급일정

청약은 인터넷청약을 원칙으로 하고 있으므로 청약 전 통장 가입은행을 방문해 인터넷뱅킹 가입 및 공인인증서를 발급받아야한다.

이부분에는 특별공급과 일반공급의 신청자격, 일정, 구비서류 등이 나와 있다. 만약 자신의 청약자격을 잘못 알고 청약할 경우 부적격자로 분류돼 아까운 청약통장을 날릴 수 있을 뿐만 아니라 당첨자로 간주돼 5~10년간 투기과열지구 내 1순위 청약자격이 배제된다.

공급구분	세부 내용
특별공급	- 모집공고일 기준 해당지역에 거주하는 무주택 세대주 중 만20세 미만 자녀 3명을 둔 자. - 공급물량의 3%를 공급
일반공급	- 지역에 따라 지역우선 청약 기준이 다름(공고일 기준 현재, 6개월, 1년 등) - 가점제, 추첨제 선택 청약 불가 - 1순위자 중 과거 5년이내 다른 주택 당첨자나 2주택이상 소유자는 1순위 청약제한

또 순위별로 청약접수 일자가 다르므로 반드시 자신의 순위에 해당하는 날에 청약해야 한다. 1순위에서 마감될 경우 2, 3순위 접수는 받지 않는다. 그리고 분양공고, 청약접수일이 같더라도 당첨자 발표일이 다르면 동시 청약할 수 있다. 다만 이때는 먼저 당첨된 단지의 당첨만 유효하다.

청약저축에서 예금으로 전환한 경우에는 공고일 전일까지 변경하면 청약신청을 할 수 있다.

투기과열지구로 지정된 곳은 분양권 전매, 청약신청에 제한이 있고, 주택투기지역으로 지정된 곳은 주택담보대출 제한이 적용될 수 있으므로 확인해야 한다.

■ 청약가점제 적용안내

2007년 9월 1일 이후 분양공고 되는 모든 아파트는 청약가점제도가 적용된다. 가점제와 추첨제를 선택해 청약할 수는 없고 가점제 낙첨자가 추첨제 대상자로 자동 전환 되는 것.

무주택기간(32점), 부양가족수(35점), 입주자저축 가입기간(17점) 등 총 84점 만점이다. 청약자가 잘못 입력해 당첨됐을 경우에도 부적격자로 해당되므로 주의하자.

주택소유 여부확인 방법 및 판정 기준이 나와 있다. 하지만 일반인들은 오히려 더 헷갈리기 쉬우므로 전문가나 국토해양부에 문의해 자신의 주택 소유 여부를 확인해야 한다. 부적격자로 판명 됐을 경우 건물 등기부 등본, 주택공시가격 증명원, 무허가건물 확인서 등을 통해 소명자료를 제출할 수 있다.

또한 이곳에는 청약신청 방법 및 구비사항, 3순위 청약신청 방법, 입주자 추첨, 계약체결 일자 등이 나와 있다.

■ 계약조건 및 유의사항

가장 꼼꼼히 확인해야 할 부분이 바로 이 부분이다. 소음 발생 가능성이나 옹벽 설치, 학교 건립 계획이나 일조권, 혐오시설 유무, 마감재 등 입주 후 분쟁이 우려되는 사항을 미리 적어둔 곳이기 때문이다.

이를 반드시 읽어보고 입주할 때 실제 상황과 비교해봐야 뒤탈이 없다. 또 발코니 확장 공사비, 옵션 금액 부분도 확인해야할 사항.

■ 분양가 상한제 적용 주택 분양가 공개

분양가 상한제 적용 단지의 경우 주택법에 따라 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비용, 택지매입원가 등 주요항목별 분양가격을 공개해야 한다.

또 가산비용 내역 및 산출 근거(친환경인증, 초과복리시설, 홈네트워크, 집진청소시스템, 기간이자 등에 따른)도 표기된다.

<용인 흥덕지구 H아파트 항목별 분양가>
(단위:천원)

구분	합계	택지비	직접공사비	간접공사비	설계비	감리비	부대비	가산비용
85㎡초과	119,997,200	55,290,198	37,750,187	5,147,753	471,524	909,015	8,020,508	12,408,015

*전용면적 85㎡초과

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