2008-04-29 11:05
http://blog.drapt.com/zinon/91209434724518 
청약 전 모델하우스나 인터넷에서 받아 볼 수 있는 중요한 정보, 당신은 입주자모집공고를 얼마나 꼼꼼하게 읽어보는가?
당신이 확인해야 할 대부분의 정보는 입주자모집공고 안에 다 있다. 입주자모집공고에는 건설업체가 분양하려는 아파트의 위치, 규모, 분양가, 가구수, 청약자격 등 해당 단지에 대한 모든 정보가 들어있다.
당첨 자격을 박탈당하거나 입주 후 소송에 휘말리는 피해를 방지하기 위해서는 입주자모집공고를 제대로 확인하고 청약해야 한다. 입주자 모집공고 똑똑하게 보는 법을 알아보자.
■ 공급대상 및 공급금액
공고문의 가장 앞부분에는 해당 단지의 규모와 대상 및 공급금액에 대한 정보가 적혀있다. 면적은 평방미터(㎡)로 표기되므로 평으로 환산하고 싶으면 평방미터에 0.3025를 곱하면 된다.
전용면적은 공용면적을 뺀 나머지 면적으로 이에 따라 청약통장 종류 및 금액이 달라진다. 기타 표기에 대한 설명은 아래 표를 참조하면 된다.
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표기
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세부 내용
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공급면적
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- 전용면적: 거실, 침실, 주방 등 공동주택의 구분 소유권 등기에 등재되는 등기 면적으로 소유자의 실제 사용 공간.
- 주거공용면적: 계단, 엘리베이터, 복도 등 공동으로 사용하는 면적 |
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세대별기타
공용면적
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- 주거공용면적을 제외한 지하주차장, 관리실, 경비실, 노인정 등 독립된 주민 공동시설 공간과 발코니 등 서비스면적 |
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계약면적
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- 공급면적과 세대별기타공용면적을 합한 면적으로 분양가 산정의기준 |
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대지지분
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- 총 대지면적을 총 공급면적으로 나눈 각 가구별 지분. 재건축시 수익성을 가늠하는 지표 |
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층수,층별
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- 재건축, 재개발아파트 일반 분양분의 경우 저층이나 최상층에 배치되는 경우가 많음 |
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공급세대수
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- 일반 분양되는 세대수로 재건축, 재개발아파트의 경우 조합원에게 먼저 분양되고 나머지 물량만 일반분양되므로 총 세대수와 차이가 있음 |
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공급금액
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- 대지비: 대지지분에 대한 땅값
- 건축비: 계약면적에 대한 공사비 |
분양가는 계약금, 중도금, 잔금으로 구분해 일정에 맞춰 납입해야한다. 이때 납부일정은 대출 등 자금운용을 위해 반드시 체크해야 할 부분이다.
■ 신청자격 및 공급일정
청약은 인터넷청약을 원칙으로 하고 있으므로 청약 전 통장 가입은행을 방문해 인터넷뱅킹 가입 및 공인인증서를 발급받아야한다.
이부분에는 특별공급과 일반공급의 신청자격, 일정, 구비서류 등이 나와 있다. 만약 자신의 청약자격을 잘못 알고 청약할 경우 부적격자로 분류돼 아까운 청약통장을 날릴 수 있을 뿐만 아니라 당첨자로 간주돼 5~10년간 투기과열지구 내 1순위 청약자격이 배제된다.
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공급구분
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세부 내용
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특별공급
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- 모집공고일 기준 해당지역에 거주하는 무주택 세대주 중 만20세 미만 자녀 3명을 둔 자.
- 공급물량의 3%를 공급 |
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일반공급
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- 지역에 따라 지역우선 청약 기준이 다름(공고일 기준 현재, 6개월, 1년 등)
- 가점제, 추첨제 선택 청약 불가
- 1순위자 중 과거 5년이내 다른 주택 당첨자나 2주택이상 소유자는 1순위 청약제한 |
또 순위별로 청약접수 일자가 다르므로 반드시 자신의 순위에 해당하는 날에 청약해야 한다. 1순위에서 마감될 경우 2, 3순위 접수는 받지 않는다. 그리고 분양공고, 청약접수일이 같더라도 당첨자 발표일이 다르면 동시 청약할 수 있다. 다만 이때는 먼저 당첨된 단지의 당첨만 유효하다.
청약저축에서 예금으로 전환한 경우에는 공고일 전일까지 변경하면 청약신청을 할 수 있다.
투기과열지구로 지정된 곳은 분양권 전매, 청약신청에 제한이 있고, 주택투기지역으로 지정된 곳은 주택담보대출 제한이 적용될 수 있으므로 확인해야 한다.
■ 청약가점제 적용안내
2007년 9월 1일 이후 분양공고 되는 모든 아파트는 청약가점제도가 적용된다. 가점제와 추첨제를 선택해 청약할 수는 없고 가점제 낙첨자가 추첨제 대상자로 자동 전환 되는 것.
무주택기간(32점), 부양가족수(35점), 입주자저축 가입기간(17점) 등 총 84점 만점이다. 청약자가 잘못 입력해 당첨됐을 경우에도 부적격자로 해당되므로 주의하자.
주택소유 여부확인 방법 및 판정 기준이 나와 있다. 하지만 일반인들은 오히려 더 헷갈리기 쉬우므로 전문가나 국토해양부에 문의해 자신의 주택 소유 여부를 확인해야 한다. 부적격자로 판명 됐을 경우 건물 등기부 등본, 주택공시가격 증명원, 무허가건물 확인서 등을 통해 소명자료를 제출할 수 있다.
또한 이곳에는 청약신청 방법 및 구비사항, 3순위 청약신청 방법, 입주자 추첨, 계약체결 일자 등이 나와 있다.
■ 계약조건 및 유의사항
가장 꼼꼼히 확인해야 할 부분이 바로 이 부분이다. 소음 발생 가능성이나 옹벽 설치, 학교 건립 계획이나 일조권, 혐오시설 유무, 마감재 등 입주 후 분쟁이 우려되는 사항을 미리 적어둔 곳이기 때문이다.
이를 반드시 읽어보고 입주할 때 실제 상황과 비교해봐야 뒤탈이 없다. 또 발코니 확장 공사비, 옵션 금액 부분도 확인해야할 사항.
■ 분양가 상한제 적용 주택 분양가 공개
분양가 상한제 적용 단지의 경우 주택법에 따라 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비용, 택지매입원가 등 주요항목별 분양가격을 공개해야 한다.
또 가산비용 내역 및 산출 근거(친환경인증, 초과복리시설, 홈네트워크, 집진청소시스템, 기간이자 등에 따른)도 표기된다.
<용인 흥덕지구 H아파트 항목별 분양가>
(단위:천원)
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구분
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합계
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택지비
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직접공사비
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간접공사비
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설계비
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감리비
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부대비
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가산비용
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| 85㎡초과 |
119,997,200 |
55,290,198 |
37,750,187 |
5,147,753 |
471,524 |
909,015 |
8,020,508 |
12,408,015 |
*전용면적 85
㎡초과
1
2008-01-22 17:27
http://blog.drapt.com/zinon/91200990423389
지난 1월 17일 발표된 지분형 주택분양제도에 대해 의견이 분분하다.
부동산을 주식과 같이 상품화 시킨 이 제도는 저렴한 가격에 소형 주택을 마련할 수 있어 수요자들이 반기고 있다. 매입 자금과 이자, 세금 부담이 종전보다 크게 줄어드는데다 집값 상승에 따른 이익도 기대해 볼 수 있기 때문이다.
하지만 이 제도가 제대로 시행, 정착되기까지는 여러 넘어야할 산이 있다. 지분형 주택분양제도의 문제점을 알아보자.
먼저 이 제도는 철저히 집값이 오른다는 것을 전제로 한 제도로, 집값 안정이 새정부의 부동산정책에서 우선시 된다면 서로 상충되는 점이 있다. 부동산을 상품화 해 이익을 추구한다면 특정 지역의 집값이 상승할 가능성은 충분하기 때문이다. 단기간 동안 수차례 사고팔면서 희소가치가 높은 특정지역만 천정부지로 가격이 치솟을 수 있다.
두번째로 투자자의 이익을 보장 받을 수 있는지가 불확실하다는 점이 가장 큰 문제점이다.
인수위는 분양가 상한제를 적용해 분양가를 낮게 책정한 후 주변 시세와 비슷해지면 수익이 난다고 설명하고 있다. 하지만 최근 분양된 상한제 적용 단지의 경우 주변 시세보다 분양가가 크게 낮은 곳은 많지 않다.
또한 집값이 물가상승률이나 금리, 수수료를 포함한 금액 이상의 수익이 나야 한다. 물가상승률을 제외한 금리를 7%라 하고 기타 수수료를 2%라고 한다면 투자수익은 9% 이상은 되야한다. 연 예상투자수익을 10%라고 한다면 6억원의 주택은 1년에 6천만원, 3억원의 주택은 1년에 3천만원씩은 꾸준히 올라야한다.
분양이 늘어나고 가격이 현재와 같은 보합기라면 1년에 6천만원씩 오르기는 쉽지 않아 보인다. 시세상승이 어려워 투자가 되지 않는다면 이 상품은 무의미한 상품이 된다.
세번째로 지금까지의 부동산펀드는 안정적인 임대수익을 기대한 투자 방법을 사용했다. 하지만 지분형 주택분양제도는 고정적인 현금 수익이 아닌 매도를 해야 비로소 수익이 발생한다. 꾸준한 수익이 보장되는 방법은 아니며 가격 하락에 대한 안전장치가 없다.
네번째로 지분형 주택을 전세 놓을 때 실수요자 보유분보다 높은 보증금에 대한 부분도 고민해 봐야 한다. 인수위 관계자는 수도권의 경우 전셋값이 집값의 50%를 넘는 경우가 거의 없기 때문에 투자자 손실 같은 문제는 없을 것이라고 말했다.
하지만 닥터아파트 조사에 따르면 서울에서 전셋값이 집값의 50%를 넘는 가구수는 전체의 36%인 30만7천4백77가구에 달한다.
마지막으로 거래세와 보유세 등 세금 기준을 어디까지로 두어야할 지 기준이 모호하다. 인수위는 투자자는 철저히 투자자로 보아 1주택 보유자로 보지 않는다고 했다. 또한 투자자의 지분은 종합부동산세, 재산세, 양도세, 거래세 등 각종 세금을 일정 부분 감면혜택을 주는 방안도 강구 중이라고 한다.
이렇게 된다면 투자자를 견제할 수 있는 장치가 없어 투기가 양산될 가능성이 있다. 정부가 합법적으로 불로소득을 보장해주는 것이다.
이러한 투기 부작용을 막기 위해서는 실거주자는 물론 지분 투자자도 자격 심사가 있어야 할 것이다. 분양 자격, 지분 매각 방식, 세금 부과 기준 등을 보다 철저하게 마련해 반값 아파트와 같은 실패를 되풀이해선 안 될 할 것이다.
앞으로 지분형 주택분양제도라는 마차가 제대로 굴러갈지는 좀 더 지켜봐야할 것 같다.
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2007-10-10 08:27
http://blog.drapt.com/zinon/91191972448191
청약가점제, 분양가 상한제가 시행된지 40일이 지났다. 하지만 인천 논현힐스테이트 부적격 당첨자가 전체의 11%나 되는 등 청약시장에 혼란이 일고 있다.
청약통장 보유자들도 가만히 보고 있을 수만은 없는 법. 필자 주변의 젊은 직장인, 가장들이 움직이기 시작했다. 가점제, 상한제 도입으로 바뀌고 있는 주거 트렌드를 정리해 본다.
1. 청약통장 리모델링 할까?
당첨 확률을 조금이라도 높이기 위해 통장 리모델링 바람이 불고 있다. 실제로 금융결제원의 통계를 보면 매월 청약저축 가입자는 늘고 있는 반면 부금 가입자는 예금으로 전환하거나 통장을 해약하는 등 줄고 있는 것으로 조사됐다.
저축 가입자가 늘어나는 이유는 분양가 상한제 도입으로 신도시나 택지지구의 저렴한 분양가에 나오는 아파트를 청약하기 위해서다. 청약저축은 가점제와 달리 현행대로 무주택 기간, 저축 총약, 납입횟수에 따라 우선순위가 결정되므로, 일단 빨리 가입해 놓는 것이 상책이다. 또한공공임대 주택에도 청약할 수 있고 청약부금이나 예금으로 전환도 할 수 있다.
아예 낮은 가점을 가진 통장 보유자들은 예치금을 높여 중대형 물량에 청약할 수 있는 청약예금으로 갈아타기도 한다. 85m² 초과 물량은 가점제와 추첨제가 50%:50%로 공급돼, 전용면적 85m² 이하 민영주택 72%:25%보다 당첨 가능성이 높다.
그밖에도 가점 점수를 높이기 위해 부양가족수를 늘리는 방법을 알아보거나 혼인신고 빨리 하기, 지역우선공급이 예정된 곳으로 이사하기를 고려하기도 한다.
2. 가점제 제외 물량에 일단 넣고보자
올 연말까지 분양가 상한제를 적용받지 않는 물량이 6만5천가구가 공급될 것으로 보인다. 민간택지 중 분양가 상한제가 적용되지 않는다는 것은 입주 후 전매가 가능하다는 말과 같아서 이들 단지에 일단 청약에 도전하기도 한다.
실제로 필자 주위에는 남양주 진접지구에 온 가족의 청약통장 3개를 모두 밀어 넣었다가 예상치도 않게 3개 모두 당첨돼 계약 여부를 고민하는 사람도 있었다. 내집마련도 좋지만 조바심에 무리한 청약은 좋지 않다는 점을 일깨워준 사례였다.
3. 그만 기다리고 차라리 집을 사자
청약가점이 낮아 당첨을 기대하기 어려워진 젊은 층은 아예 청약에 대한 기대감을 버리고 발빠르게 내집마련으로 선회하기도 한다.
무주택기간이 길수록, 부양가족이 많을수록, 청약통장 가입기간이 길수록 당첨가능성이 높아지는 청약가점제는 20~30대 직장인에겐 넘을 수 없는 벽일수 있기 때문이다.
필자의 선배 역시 송파신도시, 광교신도시 등을 기대하면서 내집마련을 위해 청약저축 납입만 꼬박꼬박하다가 최근 서울의 한 지역조합아파트 조합원이 되는 길로 발을 돌렸다.
신혼부부나 30대 직장인 등 가점이 낮거나 저축 납입횟수가 적은 젊은층은 아예 작은 집이라도 사는게 낫다고 판단을 내려, 미분양 아파트나 다세대, 다가구 경매, 소형 아파트 시세가 상승하기도 했다. 또한 청약예금의 경우 1주택자는 추첨제에서 1순위로 청약할 수 있기 때문에 이 방법이 낫다고 판단을 내린 것이다.
4. 전세 기간 연장→무주택의 길 선택
오히려 30대 중반 이상 중장년층은 전세 재계약을 선택하기도 한다. 주택을 마련할 자금이 있더라도 무주택기간을 늘리기 위해 전세로 거주하는 것이다. 또한 지역우선공급을 노리고 원하는 지역으로 미리 이사해 당첨확률 높이기를 노리기도 한다.
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