▶ 1월 실거래가 신고, 개발부담금 거래세 인하 시행예정
▶ 2월 원가연동제 및 분양원가 확대, 전매제한 강화 시행
▶ 3월 토지 관련 이행강제금 강화, 자금조달계획서 제출, 신고포상제 도입

 

8.31 부동산대책이 2006년 새해부터 본격적으로 시행된다. 이에 따라 주택시장과 토지시장 거래에 대한 규제정책이 크게 강화된다.

내용이 많고 복잡한 데다 시행시기도 달라 꼼꼼하게 살펴보지 않으면 놓치기 쉬운 부분이 많다.

부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)는 2006년 달라지는 부동산제도를 시행시기에 따라 요약 정리했다.

1월 - 실거래가 신고제, 개발부담금제, 거래세 인하 및 과표 강화, 양도세 중과, 종부세 강화

▶ 부동산 실거래가 신고제

처음 도입되는 제도로 모든 부동산을 사고 팔 때 관할 시군구에 실거래가로 신고해야 한다. 신고 대상은 주택, 토지, 상가, 업무용 빌딩 등이 모든 부동산이 포함된다.

중개업소를 통해 매매한 경우에는 중개업자가, 매매 당사자끼리 직거래했다면 매도인과 매수인이 각각 신고 의무를 진다. 신고는 반드시 매매계약일 기준으로 20일 안에 해야 한다.

▶ 개발부담금제

택지개발사업, 골프장 건설사업 등 30개 개발사업에 부과되는 세금으로 개발이익의 25%를 부과한다. 2004년 2월 폐지됐던 것으로 8.31대책을 통해 다시 도입됐다.

1월 1일 이후 사업인가를 받는 토지개발사업부터 적용된다. 단 정부나 지방자치단체가 시행하는 택지개발사업과 재건축, 재개발, 기업도시개발 사업은 제외된다.

▶ 거래세율 인하 및 과표 강화

이르면 1월부터 취득세 및 등록세 등 거래세율이 개인간 주택거래 시 현재보다 1.1%포인트~1.15%포인트 낮아진다. 전용면적 25.7평이하는 3.8%에서 2.7%로, 25.7 초과의 경우 현재 4.0%에서 2.85%로 각각 인하된다. 분양 아파트는 개인과 법인간의 거래로 인하대상에 제외된다.

거래세율 인하와 동시에 아파트를 포함한 단독주택, 연립주택 등 모든 주택에 대해 거래세의 과표가 현재 시가표준액(주택거래신고제는 실거래가)에서 실거래가로 바뀔 예정이다.

▶ 1가구 2주택 양도소득세 실거래가 과세

이르면 2006년 1월부터 1가구 2주택자가 주택을 양도할 경우 무조건 실거래가로 양도세를 내야 한다. 비투기지역의 세부담이 증가하겠으나 투기지역이 대부분인 수도권의 경우 이미 실거래가로 양도세를 내기 때문에 세부담이 늘어나지는 않는다.

▶ 종합부동산세 과세 강화

개정되는 세법 가운데 가장 주목해야 할 것이 종합부동산세다. 과세의 단위, 대상 및 기준 적용이 강화되기 때문이다.

먼저 과세단위가 인별에서 가구별로 확대되고 과세대상도 주택의 경우는 9억원에서 6억원, 비사업용 나대지의 경우는 6억원에서 3억원 강화될 예정. 또 과세표준(이하 과표)도 현재 기준시가의 50% 수준이었던 것이 2006년에는 20%포인트 오른 70%로 강화될 예정이다.

종부세 세부담 상한선은 기존 50%에서 200%로 확대된다. 2006년 6월 1일 현재 소유자에게 강화된 종부세가 12월 부과된다.

2월 - 원가연동제 및 원가공개 확대, 전매제한 강화

▶ 원가연동제 확대

먼저 공공택지 분양아파트에 원가연동제(분양가 상한제)가 확대 적용된다. 25.7평초과도 분양가 상한제가 적용되는 것이다.

2월 즉 시행일이후 주택사업계획승인 신청 분부터 적용되며 판교신도시의 경우 8월 25.7평 초과 분양아파트 4천9백93가구가 적용대상이다.

▶ 분양원가 공개 확대

분양원가 공개항목도 전용면적 25.7평초과 민영주택을 제외한 공공택지내 모든 주택은 현재 택지비 등 5개 항목에서 직접공사비, 간접공사비가 추가된 7개 항목으로 확대된다.

25.7평 초과는 택지매입원가와 택지비를 공개하도록 했다.

▶ 분양권 전매제한 강화

공공택지에서 분양하는 원가연동제 적용, 전매제한 기간도 25.7평 이하의 경우 수도권 10년, 지방은 5년으로, 25.7평은 수도권과 지방이 각각 5년, 3년으로 강화됐다. 2월 이후 입주자 모집공고 승인 분부터 적용.

3월 - 토지의무이용기간 규제강화, 보상금제 개정, 신고포상제 도입

3월에는 토지 규제가 대폭 강화된다.

▶ 이행강제금제 강화

먼저 토지의무이용기간이 3월부터 △농지 6개월에서 2년 △개발사업용 토지 6개월에서 4년 △임야는 1년에서 3년 △기타 6개월에서 5년으로 늘어난다.

의무이용기간내에 땅을 팔거나 방치하면 땅값(공시지가)의 10%를 의무이용기간중 매년 이행강제금으로 내야 한다. 불법으로 임대 및 전용을 했을때는 각각 7%와 5%의 이행강제금을 내야한다.

▶ 부재지주 보상금 개정

3월부터 현행 토지거래허가구역 등에서 토지 보상을 할 경우 부재지주(해당 시구읍면 또는 인접 시구읍면에 거주하지 않는 사람)에게 보상금이 3천만원을 초과하는 금액에 대해서는 현금 대신 채권으로 보상할수 있게 된다.

▶ 거주요건 강화

농지 및 임야 취득시 사전거주요건으로서 세대주 전원이 해당 토지 소재 시군에 6개월 이상 거주하도록 하던 것을 1년 이상 거주하도록 했다.

▶ 취득자금 조달계획서 제출

토지거래허가를 신청할 때 허가신청서에 취득에 드는 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 한다. 자기 자금, 금융권 차입금, 민간 차입금(사채), 토지보상금 중 무엇으로 땅을 사는지를 밝혀야 한다.

▶ 신고포상제 도입

토지거래허가 위반사항에 대한 신고포상제가 도입된다. 불법 계약을 하거나 의무이용기간을 지키지 않는 주인을 신고하면 건당 50만원을 주는 신고포상제(일명 땅 파라치)가 3월 도입된다.

▶ 대체토지 취득요건 완화

토지가 수용된(영농보상) 땅 주인(실경작자. 부재지주 제외)이 대체 토지(대토)를 살 때 지역에 상관없이 살수 있고 취득기간도 현재 1년에서 3년으로 완화된다.

6월 - 등기부등본 실거래가 기재

6월부터는 부동산 매매시 실거래가를 등기부등본에 의무적으로 게재해야 한다. 적용은 1월 1일 이후 거래 계약을 체결하여 6월 1일 이후 등기를 신청하는 분부터 적용.

7월- 기반시설부담금제

▶ 기반시설부담금제

개발이익환수 방법으로 기반시설부담금제가 이르면 7월부터 도입될 예정이다.

기반시설부담금제란 건물의 신증축, 재건축 재개발 등으로 인해 추가로 필요하게 되는 도로, 공원, 학교 등 기반시설 설치비용을 사업시행자가 일부 부담하도록 하는 제도다.

논란이 많았던 민간부담률은 당초 30%에서 20%로 줄어들 예정이며 부담금을 적용하기 위한 환산계수 역시 지역별로 차등을 둘 것으로 보인다. 즉 기반시설이 잘 갖춰진 곳은 덜 물리도록 한 것.