새로운 정권이 들어서면서 부동산 규제 완화 기대감이 높았지만 실상은 별다른 완화책이 나오지 않았다. 새 정부의 부동산 기조 역시 가격 안정이 최우선이기 때문이다. 여기에 최근 강북 아파트값 상승, 지분쪼개기 성행 등 투기수요가 일부 몰리면서 주택거래 신고지역 지정, 지분쪼개기 방지책 등 규제가 나온 상태라 하반기 주택 시장이 살아나긴 어려울 것으로 보인다.

 

하지만 거래세, 양도세 등 세금면에서 일부 손질이 가해질 수 있어 거래 시장이 풀릴 것으로 예측하는 시각도 있다. 2008년 하반기 부동산시장은 어떻게 변할지, 개인적으로 한번 생각해 봤다. 

 

 

수도권 아파트 시장은 전반적으로 흐림이 예상된다. 상반기 수도권 아파트 가격 상승을 주도했던 강북지역이 보합세로 접어들어 추가 상승할 가능성이 줄었기 때문. 여기에 강남권과 분당, 과천, 용인 등 전통적 선호지역은 대출이나 세금에 대한 규제 완화가 나오지 않고 있어 약세가 지속될 수 밖에 없다.

 

특히 이들 지역 아파트값 하락은 하반기에도 이어질 것으로 보인다. 2만가구에 달하는 강남권 입주 물량이 기다리고 있고 새 정부가 규제 완화 논의는 뒤로 미룬 상태기 때문. 다만 거래세 인하, 1주택 장기 보유자의 양도세, 종부세 완화 논의가 연내 가시화된다면 버블세븐지역 특히 중대형 아파트값이 다시 반등할 가능성이 있다.

 

 

하반기 분양시장은 민간택지 분양가 상한제 공급, 신혼부부용 주택 공급, 광교신도시, 은평뉴타운2지구 분양 등이 예정돼 있어 변화가 예상된다.

 

하지만 최근 미분양이 13만 가구를 넘어서고 중대형 청약은 순위 내 마감이 이뤄지지 못하는 등 분양시장이 좋지 않은 상태라 전반적으로 흐림이 예상된다. 또 기본형 건축비 탄력조정이 하반기부터 가능해져 건축비 상승이 분양가 상승으로 이어질 수 있다. 이렇게 된다면 수요자의 관심은 더욱 멀어질 수 있다. 지방 분양시장은 상황이 더 안좋다. 미분양 해소 대책이 나왔지만 이미 수요보다 공급이 많은데다 실수요자를 움직일만큼 시장 판도가 달라질 대책은 아니라고 보여 수도권 분양시장보다 상황은 더욱 안 좋을 것.

 

반면 광교신도시, 은평뉴타운, 신혼부부용 주택, 소형 아파트 등 청약대기자의 관심을 한몸에 받고 있는 곳은 국지적으로 맑음이 예상된다.

 

 

오피스텔은 매매와 임대 모두 맑음이 예상된다. 국토부는 과도한 오피스텔 청약열기를 잠재우기 위해 앞으로 수도권 투기과열지구 내 공급되는 오피스텔은 전매제한과 지역우선공급제를 적용하기로 했다. 이로 인해 전매제한이 시행되기 전인 9월 전 공급되는 오피스텔은 막판 청약 열기가 뜨거울 것으로 예상된다. 하지만 9월 이후 청약 열기는 줄어드는 대신 기존 입주한 오피스텔로 수요가 몰릴 것으로 예상된다.

 

 

재건축 시장은 가격이 이미 높은데다 재건축 가격을 회생시킬 요인이 없는 상태다보니 전반적으로 침체가 예상된다. 2007년 12월 대선을 전후로 재건축 시세가 반짝 상승했지만 실제로 규제 완화책이 나오지 않자 실망 매물이 다시 출현하면서 재건축 아파트값은 다시 하락세로 돌아섰다. 여기에 송파구, 서초구 대규모 입주 물량도 대기하고 있어 갈아타기 수요가 매물을 내놓은 상황이라 당분간 가격 상승은 어려울 것으로 예상된다.

 

다만 만약 규제 완화책이 나온다면 잠실동 주공5단지, 대치동 은마 등 중층 재건축 단지와 개포동, 둔촌동 저층 재건축 단지 가격이 상승할 수 있다. 지금도 저가 매물이 거래되면서 하락폭이 전보다 줄어든 상황. 급매물 소진은 가격 상승으로 이어져 일시적인 상승 국면을 보일 수 있다.

 

 

재개발 시장은 부동산 여러 분야 중 가장 상황이 안좋을 것으로 예상된다. 지난 4월 총선을 전후로 이명박정부, 오세훈 서울시장의 도심 재개발, 강북 뉴타운 사업 의지와 함께 4차 뉴타운 후보지 등 재개발 예정지 지분 시세가 급등했다. 하지만 이후 4차 뉴타운 지정 무기한 유보, 과도한 지분 쪼개기로 사업성이 적어지면서 현재는 투자 열기가 사그라든 상태.

 

개발 시기 지연과 호재가 시세에 반영된 높은 가격으로 인해 하반기 재개발 시장은 침체기를 겪을 것으로 보인다.

 

 

혁신도시 건설 계획이 수정, 보완되면서 공공기관 이전 여부도 재검토되고 있다. 이로 인해 혁신도시 주변 땅값은 보합세를 보일 것으로 예상된다. 반면 한반도 대운하 공약이 현실화 될 경우 대운하 추진지역 주변과 교통망 개선과 산업단지가 개발 등 호재가 겹친 충남 아산, 당진, 전북 군산 지역 등은 땅값 상승이 계속될 것으로 보인다.

 

 

판교, 잠실, 과천 등 입주 물량이 많아 배후 수요가 탄탄한 단지 내 상가나 근린상가 중심으로 투자 수요 몰릴 것으로 예상된다. 하지만 이들 인기 지역 상가는 분양가가 높고 상가시장이 전체적으로 경기가 침체돼있어 대부분 약세를 보일 것으로 예상된다.

 

<하반기 수도권 주택시장 기상도>

	기상도	이유
아파트	흐림	강북지역 상승세 꺾이고 대출, 세금, 재건축 관련 규제완화 나오지 않고 있기 때문
분양	흐림 속 일부 맑음	광교신도시, 소형아파트, 신혼부부용 주택, 분양가 상한제 적용 물량 일부 인기 예상
오피스텔	맑음	수요 대비 물량 부족, 전매제한 시행으로 거래가능 물량 줄어 반짝 상승 예상
재건축	흐림	재건축 가격을 끌어올릴 호재 나오지 않고 있음
재개발	폭우	4차 뉴타운 지정 무기한 유보, 최근 급등 지역 투자 수요 끊겨
토지	흐림 속 일부 맑음	교통망 개선, 개발사업 예정지에 한해 투자 수요 몰려
상가	흐림	대규모 입주 물량 발생 지역 상가에 한해 관심 높을 듯

 

 닥터아파트 이진영 리서치팀장
zinon@drapt.com