요일특집의 새로운 코너, ‘뉴스의 재발견’은 한주 동안 나온 부동산 관련 뉴스 중 지나쳐선 안될 3가지 뉴스와 그에 따른 시장 영향을 살펴본다. 또 적은 비중으로 다뤄져 지나칠 수 있지만 눈여겨 봐야 할 뉴스 및 다음주 내집마련 수요자들이 움직여야 할 행동요령을 정리해 본다. - 편집자주

 

 

 

 

재건축 규제 완화 [경제종합대책] 재건축 용적률 최고 300% 허용(연합뉴스) 전문가들 "재건축 활성화 기대"(연합뉴스) [경제종합대책] 재건축 탄력，소형주택 크게 줄 듯(파이낸셜) 확 풀린 재건축… 지금 사? 말아?(동아일보) 또 부동산대책?...시장 냉랭(파이낸셜)

 

이번주는 11월 3일 ‘경제난국극복종합대책’이 발표된 후 그에 따른 시장 분위기 관련 기사가 가장 많았다. 특히 이번 대책에서는 재건축 규제 완화에 관한 세부 내용이 나와 강남권 재건축 아파트의 움직임에 많은 관심이 쏟아졌다.

 

11.3대책에서는 소형주택 의무비율, 임대주택 건립비율, 용적률 제한 등이 완화됐다. 이로인해 강남구 압구정동 현대, 대치동 은마, 송파구 잠실동 주공5단지 등 대표적인 중층 재건축 단지가 수혜 아파트로 떠올랐다.

 

 

3종 일반주거지역인 이들 단지는 현재 재건축 추진시 용적률은 최대 250%(서울시 조례)다. 하지만 최대 300%까지 올라갈 것으로 예상되면서 사업 추진이 원활해지게 됐다. 일각에서는 용적률 상향으로 재건축 사업이 다시 추진될 가능성이 넓어지자 매수 타이밍을 잡으려는 움직임도 분주해졌고 급매물이 회수되고 호가가 오르는 등 매도자들의 기대감은 커졌다.

 

하지만 매수자들은 아직 지켜보고 있는 분위기다. 서초구, 강동구 등 다른 지역 재건축과 일반 아파트도 아직 영향이 없는 것으로 조사됐다. 계속된 정책 발표로 신뢰도가 하락해 약발은 먹히지 않을 것이라는 전망도 나왔다.

 

또 소형주택 의무비율이 완화되면 강남권에 소형 주택의 공급은 점점 더 줄게 돼, 강남권 소형 아파트값의 상승과 같은 풍선효과를 불러올 수 있다.

 

용적률 상향은 서울시 조례 개정을 통해, 임대주택 의무비율 폐지는 도시및주거환경정비법 의 심사 과정을 거쳐 12월 국회에서 처리될 가능성이 높고 실제 사업까지는 2~3개월이 더 소요될 것으로 보인다. 소형주택 의무비율 완화는 시행령만 바꾸면 올해 안에 시행될 수 있다.

 

투기지역, 투기과열지구 해제 투기지역·과열지구 대폭 해제‥어떤 효과?(머니투데이) 수도권 분양권 전매시대 '활짝'(머니투데이) 수도권 분양권 전매 7일부터 가능해진다(파이낸셜) 정 국토장관 "수도권 규제완화, 지방은 집중지원" (연합뉴스) 수도권 규제완화 반발 확산(연합뉴스)

 

강남구, 서초구, 송파구 3곳만을 남기고 수도권 투기지역, 투기과열지구가 해제됐다. 따라서 11월 7일부터 일반 분양권 아파트도 거래할 수 있게 된다.

 

특히 이중에서는 분양가 상한제를 적용받지 않았던 아파트들이 계약 후 바로 거래 할 수 있어 수요층이 몰릴 것으로 예상된다.  상한제가 적용받은 단지라 하더라도 수도권 과밀억제권역에서 벗어나는 민간택지의 경우 전용면적에 상관없이 3년에서 1년으로 완화되기 때문에 입주전에도 전매할 수 있게 된다. 

이렇게 되면 분양권을 사려는 수요자의 문의가 늘 수 있고 자금 부담을 견디지 못한 분양권 매물이 시장에 나올 수 있다. 미분양 아파트도 투기과열지구가 해제되는 지역은 문의전화가 늘 것으로 보인다. 따라서 오히려 내집마련 수요자들의 주택 마련 기회를 넓혀준 것이라 할 수 있다.

 

반면 이러한 수도권에 집중된 규제 완화가 계속적으로 나오면서 지방 경제 활성화에는 독이 될 것이라는 의견도 나오고 있다. 

 

건설사 부도 부도 공포, 건설사 251개 쓰러져(파이낸셜) 건설업계는 밑빠진 독 괴담 현실화(한국경제) 건설사, 미분양 8327가구 매입신청(파이낸셜)

 

건설사 부도설이 잇따라 나오면서 정부가 건설사 지원 방안을 계속적으로 내고 있다. 정부는 건설사 유동성 지원에 9조원이 넘는 자금을 투입하고 경기 부양을 위해 규제를 대폭 완화했다. 지난 10월 31일 금융위원회와 국토해양부, 금융감독원은 건설업체 부도 위기와 관련해 협렵업체의 피해를 최소화 하기위한 대책을 마련해 추진하겠다고 밝혔다.

 

모든 규제를 풀어 거래를 활성화 시키고 미분양을 해소해 건설사 PF 부실을 차단하겠다는 것이다. 은행도 PF대출 연체율 증가를 막기 위한 주택 담보대출 지원을 내놨다. 그러나 실질적으로 어느 정도의 도움이 될 지는 아직 미지수다.

 

3. 놓치지 말아야 할 뉴스 

 

미분양 주택 1억원 넘게 낮춰 재분양(매일경제) 서울 1∼2차 뉴타운 토지거래허가 해제 추진(파이낸셜) 종부세 일단 원안대로 부과(매일경제)

 

 

미분양 물량 해소에 어려움을 겪는 건설사들이 분양가를 추가로 할인해 재분양을 하고 있다. 김포시 고촌면 A건설사는 158㎡ 1개 타입에 한해 분양가에서 5% 할인해 분양하고 있고 서울 동작구 상도동 B건설사 역시 분양가에서 10% 할인해 10억9천만원을 9억3천만~9억8천만원에, 7억6천만원을 6억4천만~6억8천만원으로 재분양하는 등 1억원 넘는 금액을 깎아 분양하고 있다.

 

 

길음, 왕십리, 한남, 가재울, 전농답십리뉴타운 등 서울의 1~2차 뉴타운에 대한 토지거래 허가구역 해제 여부가 이달 중 결정된다. 뉴타운 내 은평, 길음, 한남, 북아현 등 16개 재정비촉진지구는 토지거래허가구역으로 자동 지정돼 20㎡ 이상 토지 매입시 토지거래허가 및 실거주가 필요하다. 따라서 현재는 실거주자가 아니면 매수할 수 없지만 토지거래허가구역에서 해제되면 다시 투자용 매입이 가능하게 된다.

 

 

9.1세제개편안과 9.23종부세개편안에서 종합부동산세에 대한 부분을 수정할 것으로 발표됐지만 일단 종부세는 현재대로 부과될 방침이다. 과표적용률(80%) 동결, 세부담 상한선 조정 등 종부세법 개정안이 논의되지 못하고 있는데다 가구별 합산에 대한 위헌 여부 결정도 늦어지고 있어 이를 반영한 세금고지서가 나오기 힘든 상황이기 때문이다.

 

현재 참여정부의 부동산 규제에 대한 MB정부의 완화 논의 중 남은 내용은 1가구 다주택자의 양도세 중과, 종부세 세대별 합산, 분양가 상한제와 2006년 9월 25일부터 시행된 재건축 초과이익 환수제(개발부담금) 등이다.

 

 

그리고 11월 7일부터 분양권 전매제한이 완화되므로 다음주부터 본격적인 분양권 거래 시장의 움직임을 예의 주시해 봐야 하겠다. 또 분양예정이나 미분양 아파트의 모델하우스에서도 전매제한 기간 단축을 마케팅 전략으로 전면에 내세운 단지들이 늘어날 것으로 보여 평소 관심 있었던 단지의 모델하우스를 방문해 보는 것도 좋겠다.

 

다음주 모델하우스 오픈 및 청약 일정 중 관심 가져 볼 만한 단지는 부천시 약대동 두산위브다. 11월 7일 약대동 약대1,2구역 두산위브가 모델하우스를 오픈할 예정이다. 분양가 상한제가 적용되지 않기 때문에 계약 후 바로 팔 수 있다. 전매제한이 폐지되고 처음 분양하는 단지라 청약경쟁률에도 관심을 갖고 지켜볼 만 하다.

 

약대1,2구역은 중동신도시 북쪽에 바로 맞닿아 있는 지역으로 위치는 좋은 편. 총 1천8백여가구가 들어서는 대형 단지로 이중 일반 분양은 1천1백여가구가 넘는다.

 

서울지하철 7호선 연장선이 개통되면 차로 3분 거리이고 중동신도시 편의시설을 함께 이용 할 수있어 경기 남부권에서 내집마련을 하려는 수요자라면 청약해볼만 하다. 다만 분양가가 관건으로 현재 중동신도시 평균 시세는 3.3㎡당 1천66만원. 이중 100㎡~132㎡대가 1천1백9만원, 133㎡~165㎡대가 1천2백78만원이라는 점도 참고하자.