새롭게 바뀌는 주택정책, 틈새는 있다 ① 오피스텔 전매제한

2008-07-04 08:26

http://blog.drapt.com/zinon/81215130908180

2008년 하반기에는 신혼부부용 주택 공급, 신규 분양 오피스텔 전매제한, 재개발 구역지정 조건 완화 등이 시행된다. 새롭게 바뀌는 주택 정책에 대한 영향과 틈새시장을 알아본다. -편집자주

오피스텔은 아파트에 비해 저렴한 가격과 안정적인 임대수익, 매매가 대비 높은 전세비율로 투자자에게 인기가 높은 부동산 상품이다.

또 청약통장이 필요 없고 청약금이 5백만~1천만원 정도로 소액 투자가 가능한데다 당첨 후 계약을 하지 않더라도 재당첨 금지에 해당되지 않는 등 아파트에 비해 규제가 덜해 인기를 모았다.

지난 2007년 4월 분양된 인천 송도신도시 더프라우 오피스텔은 1백23실 공급에 4천8백55대1이라는 높은 청약 경쟁률로 마감돼 오피스텔 청약과열을 일으켰고 올해 3월 분양된 인천 용현엑슬루타워 역시 1백90실 모집에 2천4백85명이 몰려 평균 13대1의 청약경쟁률을 기록했다.

지금까지 오피스텔이 인기를 모은 이유는 아파트와 달리 전매제한이 없기 때문. 하지만 앞으로는 이 장점이 사라질 전망이다.

신규 공급 오피스텔, 무엇이 바뀌나

‘건축물의 분양에 관한 법률 시행령’ 개정안에 따르면 투기과열지구 내 수도권의 인구 50만 이상인 시에서 분양하는 1백실 이상 오피스텔은 계약일로부터 사용승인 후 소유권이전등기일까지 전매행위가 제한된다.

쉽게 말해 입주 후 등기가 나야 매도할 수 있는 것.(다만 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 인한 다른 시, 군으로 이전하는 경우와 해외 이주 및 2년 이상 해외체류, 이혼으로 인한 지위 양도에는 전매제한 기간을 적용하지 않음)

여기에 1백실 이상의 오피스텔은 분양분의 20% 이내에서 지역거주자(6개월 이상)에게 우선 분양해야 한다.

이는 오는 9월 22일 이후 분양신고를 하는 오피스텔부터 적용되며 인구 50만 이상인 수도권의 시는 서울, 인천, 고양, 부천, 성남, 수원, 안산(대부동 제외), 안양, 용인 등 9곳이다. 즉 수도권이더라도 해당 9개 지역 외에서 분양하는 오피스텔은 기존과 마찬가지로 계약 후 전매가 가능하다.

<오피스텔 지역우선 공급비율>

구 분	분양비율	비율결정 방법	자 격 요 건
100실 이상 오피스텔	10/100～20/100	세부 물량은 해당 지자체장이 정함	분양신고일 현재 당해 도시에 6월 이상 거주하고 있는 20세 이상의 자(주된 사무소 소재지가 있는 법인 포함)
상가 등 기타 건축물	20/100 이내	해당 지자체장이 우선 분양이 필요하다고 인정되는 경우에 정함

9월 전 분양 오피스텔 청약과열 예상

먼저 오피스텔에 대한 규제가 강화되면 어떤 영향이 있을지 알아보자. 9월 이전 분양 오피스텔 청약과열, 기존 오피스텔 가격 상승, 청약 기피로 인한 미분양 증가, 소형 주택 선호도 상승 등을 예상해볼 수 있다.

우선 전매제한이 시행되기 전인 9월 이전 공급되는 오피스텔은 막판 청약 열기가 뜨거울 것으로 예상된다.

수도권에서 9월 22일 전 분양이 예정된 오피스텔은 모두 인천에 몰려있는 상태.

청라지구 엑슬루타워(3백52실), 송도국제도시 센트로드(2백64실), 커넬워크(4백45실), 연수동 푸르지오1~4단지(2백35실)의 인기가 예상된다. 특히 인천 거주자라면 지역거주 요건도 활용해볼만 하다.

<연내 분양예정 오피스텔>
(단위:가구)

특징	시/도	시/구	읍/동	시공사	총가구 (일반분양)	㎡	문의	분양 시기
전매제한 비적용	인천	서구	청라지구	풍림산업	352	93~153	1577-5529	7월
		연수구	송도동	포스코건설	264	127~632	1588-9339
			연수동	대우건설	60	55~191	032-816-9600
				대우건설	81	58~130	032-816-9600
				대우건설	38	50~223	032-816-9600
				대우건설	56	60~120	032-816-9600
			송도동	포스코건설	445	83~270	1577-4411	8월
	경기도	하남시	풍산동	SK건설	244	99~132	080-890-7114	하반기
	서울	용산구	동자동	동부건설	78	108~145	1588-1093	10월
전매제한 적용	서울	용산구	한강로2가	동부건설	210	123	1588-1093	10월
지방 분양단지	신도시	아산시	배방지구	요진산업	179	113~136	1588-5296	7월
	부산	부산진구	부전동	포스코건설	319	85~161	051-742-7222	9월
	울산	남구	신정동	풍림산업	48	162~291	052-274-0055	7월
	충북	청주시	복대동	신영	200	미정	043-272-4567	하반기

반면 9월 22일 이후 분양되는 오피스텔은 환금성이 낮아지면서 청약 경쟁률도 떨어질 것으로 예상된다. 하지만 시세차익을 노리거나 임대사업을 하기 위해 오피스텔을 청약하려는 사람이라면 9월 이후 물량에 관심을 가져보는 것이 좋겠다.

용산구 한강로2가 분양 물량은 최근 도심권 오피스텔의 선호도 상승면에서 청약가치가 높다. 또한 동자동 물량은 1백실 미만으로 전매제한을 적용 받지 않는다.

하남이나 동탄에 분양될 오피스텔이나 아산시 등 지방 분양 오피스텔은 전매제한에 해당되는 지역이 아니어서 9월 이후 분양되더라도 전매가 가능하다.

기존 오피스텔로 수요 몰린다

지난 2001년~2003년 사이 분양된 오피스텔은 수도권에서만 20만실 정도. 수요에 비해 공급이 많다보니 임차인을 맞추기 어려워 마이너스 프리미엄에 거래되기도 했다.

이후 오피스텔 공급은 급감했지만 수요는 크게 늘어났다. 신혼부부 등 젊은 직장인이나 학생층을 중심으로 소형 주택 수요가 늘어난 것. 전세가 상승으로 비교적 가격이 저렴한 오피스텔을 찾는 사람들이 늘었다.

올들어 수도권에서 오피스텔 매매가가 많이 오른 지역을 보면 용산구, 강남구, 중구, 서초구, 분당 등 업무 밀집지역이 대부분이다. 전매제한 기간이 적용돼 소유권이전등기시까지 매도할 수 없는 신규 분양 오피스텔 대신 강남, 용산, 분당 등 기존 오피스텔 밀집지역에 이미 매수세가 몰리고 있는 상황이다.

용산구 문배동 아크로타워 73㎡는 연초대비 5천만원 오른 2억9천5백만원이다. CJ나인파크공인 관계자는 용산구 일대 소형 오피스텔은 9월 이후 전매제한 도입 소식이 나온 지난 1월 이후 매수세가 늘기 시작했다고 말했다.

“연초대비 매매가가 3천만~5천만원씩 올랐으며 특히 CJ나인파크, 아크로타워, 벽산메가트리움, 파크자이 등이 인기가 높다. 소형 오피스텔의 경우에는 매물이 없어 매수자가 대기중인 상태“라고 밝혔다.

기존 입주 오피스텔 외에도 연내 입주할 수도권 오피스텔은 어디가 있을까? 송파구 잠실더샾스타파크, 용산구 용산파크타워 등 인기리에 분양됐던 단지들이 연내 입주를 준비하고 있다.

한강로3가 명장공인 관계자는 “파크타워의 경우 분양 초기 프리미엄이 1~2억원 정도에 불과했지만 현재 시세는 분양가의 2배 정도로 3억7천만원에 분양된 168㎡ 시세가 8억원 정도다”라고 말했다. “중대형으로 이뤄진 오피스텔이라 거래가 많진 않지만 다른 단지 소형 오피스텔은 매물이 없어 거래를 못할 정도”라고 밝혔다.

<수도권 연내 입주 오피스텔>
(단위:가구)

입주시기	시/도	시/구	동	아파트명	가구수	㎡
8월	서울	서초구	서초동	부띠크모나코	172	138~297
9월	서울	송파구	신천동	잠실더샵스타파크	119	89~191
9월	신도시	동탄	반송동	이너매스	112	47~96
10월	경기도	수원시	인계동	꿈에그린효원	126	125~214
10월	서울	용산구	용산동5가	파크타워	126	168~304
11월	경기도	평택시	평택동	롯데인벤스가	144	99~135
	신도시	동탄	반송동	아시아프라자	60	54~88
	신도시	동탄	반송동	파아란	120	38~48
12월	경기도	용인시	보정동	로얄캠퍼빌	114	59~83

업무 밀집지역 2억원 이하 오피스텔 추천

오피스텔은 아파트에 비해 전용률이 낮고 바닥 난방에도 제한이 있어 매매수요가 아파트보다 제한돼 있다.

그러므로 투자용 오피스텔을 알아본다면 교통 여건과 편의시설 외에도 임대수요, 전용률, 인근 오피스텔의 분양가 수준, 공실률 등을 따져보는 것이 중요하다.

특히 매매가 대비 전세가 비율이 70% 이상인 업무시설 밀집지역의 오피스텔은 매입시 자금 부담이 적고 꾸준한 임대수익을 기대해볼 수 있어 노려볼만 하다.

지하철 역세권, 업무시설, 대학가 주변인 강남, 마포, 영등포 지역의 2억원 미만 오피스텔을 추천한다.

<서울 상한가 2억원 미만 오피스텔 중 전셋값 비중 70% 내외 추천단지>
(단위:만원)

구	동	아파트명	㎡	가구수	매매평균	전세평균	전세가비율
강남구	대치동	선릉역대우아이빌5	40	70	15,000	11,500	84%
	대치동	선릉역대우아이빌5	46	80	16,000	12,500	86%
	역삼동	두산위브센티움	53	48	16,000	11,500	72%
	역삼동	두산위브센티움	56	240	17,000	12,000	71%
마포구	도화동	오벨리스크명품	52	206	17,000	11,500	68%
영등포구	도림동	대우미래사랑	89	32	17,000	12,500	81%
	문래동6가	현대홈시티	102	54	18,500	13,500	80%
	문래동6가	현대홈시티	106	54	18,500	13,500	80%
	문래동6가	현대홈시티Ⅱ	83	53	14,500	12,500	95%
	문래동6가	현대홈시티Ⅱ	86	54	15,500	12,500	89%
	양평동3가	대우미래사랑	79	39	19,000	13,000	68%

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