[이승주의 상가투자] 상가의 가치 ‘부동산 서류’에 있다

2006-05-02 10:53

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상가에 투자할 때에는 어쨌든 상가의 가치를 파악해야 한다. 다시 말해 상가를 통한 재테크는 기초적인 지식이 있어야 한다. 이해를 못하면 전문가의 조언을 받더라도 어떠한 결정을 내리기가 쉽지 않을 것이다. 하지만 간단한 부동산 기초 지식을 가지고 토지관련 공부서률를 볼 수 있다면 사전에 해당 부동산의 활용가치와 허용 그리고 제한사항 등을 어느정도 판단할 수 있다.

◆ 현황파악에 필요한 서류

부동산의 가치를 알고자 한다면 현황을 정확하게 파악해야 한다. 현황을 파악하는 데는 서류를 통해 사전에 체크하는 방법과 현장을 방문하여 직접 확인하는 방법을 반드시 병행해야 한다. 우선 현황파악에 필요한 서류는 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도, 토지와 건물 등기부등본, 건축물대장, 개별공시지가확인서 등이 있다.

토지이용계획확인서는 그 토지에 건축할 수 있는 건물의 용도와 규모를 결정해 놓은 지역, 지구, 구역 등 도시계획사항이 표시되어 있어 건폐율, 용적률 등 토지에 대한 허용과 제한사항을 알 수 있다.

◆ 건축 용도와 규모

토지활용과 관련해 건폐율, 용적률이란 용어의 개념에 대해 살펴보면 건폐율을 부지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 따라서 건폐율이 높을수록 건물을 넓게 지을 수가 있는데 건폐율이 60%라고 하면 100㎡ 토지의 경우 한 개층 바닥이 60㎡인 건물 건축이 가능하다는 의미다.

용적률을 부지면적에 대한 건물 지상 연면적의 비율을 말한다. 연면적은 각층 바닥면적의 합계를 의미하는데 지상 연면적과 지하 연면적을 합해 연면적이라고 통칭한다.

예를 들어 용적률 200%라 함은 100㎡ 토지의 경우 지상 연면적을 200㎡까지 건축이 가능하다는 의미이다. 용적률이 높을수록 건물을 높게 지을 수가 있으므로 토지가격 결정시 용적률은 중요 요소가 된다.

비슷한 위치에 비슷한 면적의 토지라도 주거지역 또는 상업지역에 따라 건축할 수 있는 용도와 규모가 이미 도시계획사항으로 결정돼 있다.

일반적으로 국토계획법상 주거지역에는 건폐율 50~70%, 용적률 100~500%로 주로 주거용도에 적합한 건물을 지을 수가 있고, 상업지역은 건폐율 70~90%, 용적률 900~1,500%까지 다양한 상업시설을 지을 수가 있다.

상업지역은 주거지역에 비해 상업시설 용도의 건물을 더 많이 더 높게 지을 수 있기 때문에 사업지역의 토지가격이 주거지역에 비해 높은 것이다.

도시계획구역 내의 토지이용은 지역, 지구, 구역으로 구분되며 토지에 대한 허용 및 제한사항이 명시돼 있다. 용도지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역의 4종류로 나뉜다.

주거지역은 전용주거(1~2종), 일반주거(1~3종), 준주거로 구분되고 상업지역은 중심상업, 일반상업, 근린상업, 유통상업으로 구분되며 공업지역은 전용공업, 일반공업, 준공업으로 구분되고 녹지지역은 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지로 구분된다. 지역․지구별 건축가능 용도에 대하여는 법에 명시돼 있다.

◆ 토지대장

토지대장을 통해서 정확한 토지의 면적과 소유자의 인적사항을 확인할 수 있다. 여기서 지목이란 28개 종류인데 지역․지구와는 별개로 그 토지의 사용용도를 표시한 것으로 대지는 ‘대’, 논은 ‘답’, 밭은 '전‘ 등으로 표시되는 데 지역이 주거지역이라 하더라도 그 사용용도가 농지인 경우 ’전‘으로 표시될 수가 있다.

토지가 임야인 경우에는 임야대장을 확인해야 한다. 토지면적을 산정하는 방법은 1평(3.3058평), 1㎡(0.3025평)로 하면 된다. 즉 100㎡는 3.3058을 나누어 산정하면 30.25평이 된다.

◆ 지적도

지적도는 토지의 형상과 도로 저촉여부, 향후 도시계획을 명시한 평면도로, 해당 토지의 일부가 도로로 편입되는지 그 여부를 지적선 등으로 확인할 수 있다. 여기서 도로 편입여부는 대부분 건축허가시 기부체납의 형태로 이루어지기 때문에 편입면적이 많다면 대상토지의 가격이 주변 시세보다 저렵하더라도 편입면적을 제외한 면적으로 그 가격을 산정해야 한다. 하지만 오히려 고가에 매입되는 경우가 있어 신중하게 판단해야 한다.

또한 대지에 접한 도로의 폭은 건축법상 도로사선제한으로 건물의 높이를 결정한다. 같은 용적률을 적용받더라도 넓은 도로에 면해 있어야 건물을 높이 지을 수 있기 때문에 도로의 상태는 매우 중요하다.

◆ 등기부등본

등기부등본은 토지 건물의 소재지, 지번, 지목 등을 표기한 표제부와 소유권의 이전과 보존, 취득자의 주소와 성명, 압류, 가압류, 가등기, 경매로 인한 기입등기 등에 대한 표기를 한 갑구, 소유권 이외의 저당, 근저당, 전세권 지상권 등을 표기한 을구, 세부분으로 구성돼 있다.

토지와 건물 등기부등본은 토지(건물)의 면적, 주소, 소유자, 소유권과 저당권을 확인할 수 있는 서류로 부동산 매입 시에 반드시 확인해야 할 서류이다. 특히 경매로 상가를 구입할 경우 순위 번호란을 잘 확인해 등기부등본의 권리분석을 제대로 하지 않으면 큰 낭패를 볼 수 있으므로 주의해야 한다.

◆ 건축물대장

건축물대장은 건물의 규모(면적, 층수), 구조, 준공일자, 사용검사일, 건물의 용도와 용도변경 내역 등을 확인할 수 있는 서류다. 건물의 용도는 건축법이 정하는 용도 구분에 따라 주차장 확보 기준과 정화조 용량, 부과되는 세금, 교통유발부담금 등 부담금이 정해지기 때문에 기존 건물에 확보된 주차장 등의 면적이 용도변경 시에도 법적요건을 맞출 수 있도록 돼 있지 않으면 용도변경이 불가능하여 매입목적의 용도로 사용을 못할 수도 있다.

이때는 설계변경도면을 작성하여 허가를 받아야 한다. 외관상으로 멀쩡해 보이는 건물이라도 건축물대장을 보면 준공일자가 나오므로 준공한지 20년이 넘었다면 노후 정도를 전문가의 안전진단을 통해서 확인한 후 구입하는 것이 바람직하다.

개별공시지가는 부동산 세금을 부과하는데 기준이 되는 것으로 개별적인 부동산에 따라 편차가 있지만 공시지가는 시세의 약 70% 정도라고 보면 된다. 부동산을 매입하고자 할 때 매입가격에 대한 참고 기준이 된다.

◆ 현장 방문

마지막으로 자신이 매입하고자 하는 상가에 대하여 서류를 통해서 어느 정도 내용을 파악했다면 이제는 현장을 방문하여 확인해야 한다. 건물상태가 양호한지, 사용하고 있는 용도가 건축물대장의 용도와 일치하는지, 인접대지와의 경계에 건물 신축 시 문제될 사항은 없는지, 나대지라면 경사가 급하지는 않는지, 진입도로와 주변도로 사황은 어떤지, 교통량이 많아서 주차 출입 시 어려움은 없는지 등을 반드시 파악해야 한다.

※이승주 디자인 franet 이사가 매주 '아파트를 버리고 상가에 투자하라‘를 연재합니다.

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