[이승주의 상가투자] 상권분석을 철저히 하라

2006-05-02 10:53

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상가에 투자할 때에는 어쨌든 상가의 가치를 파악해야 한다. 다시 말해 상가를 통한 재테크는 기초적인 지식이 있어야 한다. 이해를 못하면 전문가의 조언을 받더라도 어떠한 결정을 내리기가 쉽지 않을 것이다. 하지만 간단한 부동산 기초 지식을 가지고 토지관련 공부서률를 볼 수 있다면 사전에 해당 부동산의 활용가치와 허용 그리고 제한사항 등을 어느정도 판단할 수 있다.

◆ 현황파악에 필요한 서류

부동산의 가치를 알고자 한다면 현황을 정확하게 파악해야 한다. 현황을 파악하는 데는 서류를 통해 사전에 체크하는 방법과 현장을 방문하여 직접 확인하는 방법을 반드시 병행해야 한다. 우선 현황파악에 필요한 서류는 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도, 토지와 건물 등기부등본, 건축물대장, 개별공시지가확인서 등이 있다.

토지이용계획확인서는 그 토지에 건축할 수 있는 건물의 용도와 규모를 결정해 놓은 지역, 지구, 구역 등 도시계획사항이 표시되어 있어 건폐율, 용적률 등 토지에 대한 허용과 제한사항을 알 수 있다.

◆ 건축 용도와 규모

토지활용과 관련해 건폐율, 용적률이란 용어의 개념에 대해 살펴보면 건폐율을 부지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 따라서 건폐율이 높을수록 건물을 넓게 지을 수가 있는데 건폐율이 60%라고 하면 100㎡ 토지의 경우 한 개층 바닥이 60㎡인 건물 건축이 가능하다는 의미다.

용적률을 부지면적에 대한 건물 지상 연면적의 비율을 말한다. 연면적은 각층 바닥면적의 합계를 의미하는데 지상 연면적과 지하 연면적을 합해 연면적이라고 통칭한다.

예를 들어 용적률 200%라 함은 100㎡ 토지의 경우 지상 연면적을 200㎡까지 건축이 가능하다는 의미이다. 용적률이 높을수록 건물을 높게 지을 수가 있으므로 토지가격 결정시 용적률은 중요 요소가 된다.

비슷한 위치에 비슷한 면적의 토지라도 주거지역 또는 상업지역에 따라 건축할 수 있는 용도와 규모가 이미 도시계획사항으로 결정돼 있다.

일반적으로 국토계획법상 주거지역에는 건폐율 50~70%, 용적률 100~500%로 주로 주거용도에 적합한 건물을 지을 수가 있고, 상업지역은 건폐율 70~90%, 용적률 900~1,500%까지 다양한 상업시설을 지을 수가 있다.

상업지역은 주거지역에 비해 상업시설 용도의 건물을 더 많이 더 높게 지을 수 있기 때문에 사업지역의 토지가격이 주거지역에 비해 높은 것이다.

도시계획구역 내의 토지이용은 지역, 지구, 구역으로 구분되며 토지에 대한 허용 및 제한사항이 명시돼 있다. 용도지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역의 4종류로 나뉜다.

주거지역은 전용주거(1~2종), 일반주거(1~3종), 준주거로 구분되고 상업지역은 중심상업, 일반상업, 근린상업, 유통상업으로 구분되며 공업지역은 전용공업, 일반공업, 준공업으로 구분되고 녹지지역은 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지로 구분된다. 지역․지구별 건축가능 용도에 대하여는 법에 명시돼 있다.

◆ 토지대장

토지대장을 통해서 정확한 토지의 면적과 소유자의 인적사항을 확인할 수 있다. 여기서 지목이란 28개 종류인데 지역․지구와는 별개로 그 토지의 사용용도를 표시한 것으로 대지는 ‘대’, 논은 ‘답’, 밭은 '전‘ 등으로 표시되는 데 지역이 주거지역이라 하더라도 그 사용용도가 농지인 경우 ’전‘으로 표시될 수가 있다.

토지가 임야인 경우에는 임야대장을 확인해야 한다. 토지면적을 산정하는 방법은 1평(3.3058평), 1㎡(0.3025평)로 하면 된다. 즉 100㎡는 3.3058을 나누어 산정하면 30.25평이 된다.

◆ 지적도

지적도는 토지의 형상과 도로 저촉여부, 향후 도시계획을 명시한 평면도로, 해당 토지의 일부가 도로로 편입되는지 그 여부를 지적선 등으로 확인할 수 있다. 여기서 도로 편입여부는 대부분 건축허가시 기부체납의 형태로 이루어지기 때문에 편입면적이 많다면 대상토지의 가격이 주변 시세보다 저렵하더라도 편입면적을 제외한 면적으로 그 가격을 산정해야 한다. 하지만 오히려 고가에 매입되는 경우가 있어 신중하게 판단해야 한다.

또한 대지에 접한 도로의 폭은 건축법상 도로사선제한으로 건물의 높이를 결정한다. 같은 용적률을 적용받더라도 넓은 도로에 면해 있어야 건물을 높이 지을 수 있기 때문에 도로의 상태는 매우 중요하다.

◆ 등기부등본

등기부등본은 토지 건물의 소재지, 지번, 지목 등을 표기한 표제부와 소유권의 이전과 보존, 취득자의 주소와 성명, 압류, 가압류, 가등기, 경매로 인한 기입등기 등에 대한 표기를 한 갑구, 소유권 이외의 저당, 근저당, 전세권 지상권 등을 표기한 을구, 세부분으로 구성돼 있다.

토지와 건물 등기부등본은 토지(건물)의 면적, 주소, 소유자, 소유권과 저당권을 확인할 수 있는 서류로 부동산 매입 시에 반드시 확인해야 할 서류이다. 특히 경매로 상가를 구입할 경우 순위 번호란을 잘 확인해 등기부등본의 권리분석을 제대로 하지 않으면 큰 낭패를 볼 수 있으므로 주의해야 한다.

◆ 건축물대장

건축물대장은 건물의 규모(면적, 층수), 구조, 준공일자, 사용검사일, 건물의 용도와 용도변경 내역 등을 확인할 수 있는 서류다. 건물의 용도는 건축법이 정하는 용도 구분에 따라 주차장 확보 기준과 정화조 용량, 부과되는 세금, 교통유발부담금 등 부담금이 정해지기 때문에 기존 건물에 확보된 주차장 등의 면적이 용도변경 시에도 법적요건을 맞출 수 있도록 돼 있지 않으면 용도변경이 불가능하여 매입목적의 용도로 사용을 못할 수도 있다.

이때는 설계변경도면을 작성하여 허가를 받아야 한다. 외관상으로 멀쩡해 보이는 건물이라도 건축물대장을 보면 준공일자가 나오므로 준공한지 20년이 넘었다면 노후 정도를 전문가의 안전진단을 통해서 확인한 후 구입하는 것이 바람직하다.

개별공시지가는 부동산 세금을 부과하는데 기준이 되는 것으로 개별적인 부동산에 따라 편차가 있지만 공시지가는 시세의 약 70% 정도라고 보면 된다. 부동산을 매입하고자 할 때 매입가격에 대한 참고 기준이 된다.

◆ 현장 방문

마지막으로 자신이 매입하고자 하는 상가에 대하여 서류를 통해서 어느 정도 내용을 파악했다면 이제는 현장을 방문하여 확인해야 한다. 건물상태가 양호한지, 사용하고 있는 용도가 건축물대장의 용도와 일치하는지, 인접대지와의 경계에 건물 신축 시 문제될 사항은 없는지, 나대지라면 경사가 급하지는 않는지, 진입도로와 주변도로 사황은 어떤지, 교통량이 많아서 주차 출입 시 어려움은 없는지 등을 반드시 파악해야 한다.

※이승주 디자인 franet 이사가 매주 '아파트를 버리고 상가에 투자하라‘를 연재합니다.

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[이승주의 상가투자]상가 계약 시 필수 체크사항 |작성기사

2006-04-25 08:20

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상가를 계약할 때는 점포주와 점포권리양도계약서를 작성한다. 이때 점포에 관련된 제반사항을 명시해야 한다. 점포권리양도계약 중도금이나 잔금 지불 시에 건물주와 점포임대차계약을 체결하는데 일일이 챙기지 않으면 필수 항목을 빼놓고 넘어갈 수 있다. 상가는 현행법상 특별한 제한 조건이나 안전장치가 돼 있지 않기 때문에 분양자 스스로 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

◆ 일반적인 상가매매(임대) 절차

먼저 부동산중개업소에 중개를 의뢰한다. 업종선정과 규모선정(평수), 지역선정(선호지역)을 감안하여 예산을 선정한 후 상세하고 충분한 상담이 필요하다. 중개업소에서 추천한 물건은 현장답사는 물론 상권분석이 필요하다. 계약을 결정하기 전에 공부서류상 하자를 점검하고 금약을 절충해야 한다.

제반 공부서류 검토로는 토지와 건축물대장, 등기부등본, 토지이용계획원, 개별공시지가, 임대차계약서, 허가증 등으로 소유권(임대권자), 건축물 하자(위법 건축물 등), 면적(토지, 건물, 임대면적), 근저당권설정(전세권, 가압류, 가처분, 가등기, 경매처분 등), 임대차계약(임차권자, 계약조건)구청행정처벌 사항 등을 파악한다. 계약할 때에는 계약금 10%퍼센트로 점포임차권매매계약서를 작성하게 되는데 중개인 입회하여 집기비품내역확인서도 작성한다.

상가를 임대하려면 중도금 지급 후에 임대차계약서를 작성하게 되는데 반드시 계약기간과 보증금, 임대료 변동, 계약조건, 임대권자 등을 확인해야 한다. 마지막으로 각종 공과금을 정산한 후에 잔금을 완불하고 각종 명의 변경서류와 점포 열쇠를 인수인계한다.

◆ 계약서 면적과 등기 면적이 같은지 확인하라

계약 시 체결된 면적과 공부상의 면적이 일치해야 한다. 분양계약서에는 원칙적으로 분양 목절물의 주소와 분양 점포별 건물면적과 대지면적을 표시하도록 돼 있다. 건물면적에는 전용면적, 공용면적, 계약면적인 분양면적으로 나누어 표시하며, 토지면적은 공유지분으로 표시한다. 대부분 근린상가의 대지에 대한 공유지분은 건물 준공 후 공부정리가 완료된 후 정확히 산정되므로 분양계약서에는 공란으로 비워두는 경우가 많다.

일반적으로 분양계약서에는 “공유면적은 몇%, 대지지분은 며% 이내의 감소는 분양가격에 영향을 미치지 않는다”고 돼 있다. 그러나 이러한 조항 자체가 불공정 약관조항으로 면적증감이 있을 경우 상호 정산토록 공정거래위원회나 소비자분쟁조정위원회에서 결정한 바 있다. 따라서 분양계약서 상의 면적과 등기상의 면적이 상이할 경우에는 그 면적의 차이만큼 정산 받는 것이 마땅하다.

◆ 분양평수 VS 실평수

분양받을 때 분양평수 가격으로 계약하느냐 실평수 가격으로 계약하느냐에 따라 엄청난 차이가 난다. 실평수란 실제로 점유하여 사용할 수 있는 전용면적이다. 따라서 분양평수와 실평수를 구분해야 한다. 실평수는 분양평수에서 공동사용 부분 즉 주차장, 계단, 승강기, 에스컬레이터, 화장실 등을 뺀 것이다.

그 비율은 50~60% 정도가 보통인데 대략 근린상가는 60%, 테마상가나 쇼핑몰이나 복합상가는 40%, 백화점은 30% 내외의 실평수가 나온다. 분양평수가 5평이고, 상가가 쇼핑몰이라면 실평수는 대략 5평의 40%인 2평 정도가 된다.

실평수는 특별한 기준약관이 있는 것이 아니고 건물의 종류나 용도 그리고 디자인에 따라 다르다. 계약을 확실하게 하는 방법은 실평수에 평당 가격을 표기하여 계약하면 상가완공 후 실평수가 부족할 경우 분양대금 감액청구를 할 수 있다. 따라서 계약 시 분양가격은 실평 평당가격으로 환산하여 표기해야 뒤탈이 없다. 건물의 관리비는 임대평수(전용 공유면적)에 평당 관리비를 곱해 부과되며 관련법령은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’이다.

◆ 분양사무실 방문

상가를 분양받기 위해서는 분양사무실을 방문하여 시행자 직원이나 분양을 위탁받은 대행사 직원과 분양상담과 분양계약을 체결하는 것이 원칙이다. 그러나 분양사무실 주변에서 좋은 층, 좋은 업종, 분양가 조정 가능 등의 조건을 내세워 계약자에게 피해를 주는 사례가 종종 있다. 따라서 상가분양 시에는 반드시 분양사무실을 방문하여 상담을 받아야 하며 계약시에는 시행사의 날인과 직인이 찍힌 계약서, 그리고 납부영수증을 발부받아야 한다. 분양권 매입 시에도 명의변경 가능여부와 시세에 대해 정확히 조사한 뒤 적정가격에 계약을 하도록 한다.

◆ 중개수수료

부동산중개인의 소개로 분양사무실에서 임차계약을 했다면 중개인에게 수수료를 지급한다. 하지만 일반적으로 분양회사는 주 업무가 분양이기 때문에 분양률을 높이고, 상가 활성화를 위해 임대를 책임져주는 곳이 많다. 분양사무실에서 임차인을 직접 추천하거나 분양사무실로 찾아온 임차계약자라면 분양사무실에서는 중개업무를 하지 않기 때문에 수수료는 받지 않는다. 따라서 분양회사에서 임대했다면 원칙적으로 수수료를 주지 않아도 된다.

※이승주 디자인 franet 이사가 매주 '아파트를 버리고 상가에 투자하라‘를 연재합니다.

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[이승주의 상가투자] 상권분석을 철저히 하라 |작성기사

2006-04-18 08:31

http://blog.drapt.com/ysjjjjjj/81145316752909

상가투자의 성공 여부는 입지와 상권의 분석, 그리고 상가의 유형별 특성을 제대로 파악하고, 활용하는가에 달려 있다. 상권분석은 스스로 직접 하는 것이 가장 바람직하지만 전문가에게 컨설팅을 받는 경우에도 업종과 사업 환경 등에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 현장에 필히 참석해서 세심히 검토해야 한다.

◆ 상권분석은 업종과 사업장 규모의 기준

창업을 할 경우, 업종을 정하지 않았으면 상권 내 유동 혹은 상주인구의 구매패턴을 분석하면 업종선택이 수월해진다. 크게는 판매업, 서비스업, 외식업 등으로 구분할 수 있다. 판매업 가운데에는 생필품, 중간품, 기호품 판매업 등으로, 또 업태에 따라 편의점, 슈퍼, 쇼핑센터, 백화점 등으로 상권의 범위가 다르게 형성된다. 동일 업종을 영위하는 경우에도 사업장 규모에 따라 또 시설의 고급화 정도에 따라 상권은 변동할 수 있다.

대체로 사업장 규모가 클스록 또 시설이 고급일수록 상권은 넓어지며, 반대로 시설이 작을수록 또 저급일수록 상권범위는 좁아진다. 또한 사업의 업종과 시설조건이 동일하더라도 적극적 경영전략은 상권이 확대되고, 소극적 경영전략은 상권이 축소된다.

또한 상권분석은 매출 추정과 임대료 평가의 기준이 된다. 수요 분석을 통해 나타난 1인 혹은 1가구당 소비지출을 산출하여 매출을 추정할 수 있어 투자규모의 변동, 마케팅 전략의 수정이 가능하다.

이때 동일상권 내에 경쟁업체가 존재할 경우에는 시장 점유율을 근거로 매출액을 산출하면 된다. 그러므로 상권분석을 통해 나타난 특정업종에 대한 수요를 이끌어내고 월평균 매출액을 추정하게 됨으로써 수익성 분석이 가능하다. 일반적으로 월 임대료는 월 평균 매출액의 10% 정도, 1일 매출액의 3배 정도가 적당하다. 또한 1년간 순이익이 권리금 수준이기 때문에 정확한 상권분석은 투자 여부를 가늠하는데 필수적이다.

◆ 상권 분석을 위한 자료

상권분석의 목적은 상권의 범위를 설정하고, 상권 내 경쟁상황을 감안하여 매출규모를 추정하는데 있으므로 다음 항목의 자료가 필요하다.

구분	내용&참고자료
상권 조사	상권 내 입지, 상권조사 그리고 상권범위 설정을 위한 지도(광역지도, 지번도)
상권 인구	거주자
특성 조사	남녀별, 연령별, 총수, 가구수, 주택과 아파트 비율, 학생수에 의한 상권인구, 유동인구, 사업체수, 종업원수(직접 현장조사, 각 행정통계연보, 인구조사와 주택통계조사)
교통 통행량 조사	유동인구/통행객, 차량통행량(교통연감)
구매력 소비성향	세대별 소비지출 비용내역(도시가계연보)
경쟁점 조사	상권의 점포수, 매상, 면적, 종업원수, 대형마트와 할인점의 위치, 주차장면적, 영업시간, 임대가 등(유통업체연감, 각 행정통계연보)
각종 지역정보 조사	시가지의 형성, 도시계획상황, 도시개발상황, 각종 행정지도의 내용, 도시계획상의 규제 내용 등(도시기본계획, 행정백서)
법령 조사	건축법, 소방법, 위생법 등의 내용
설문조사 등에 의한 소비자 형태	소비단가, 지역별 쉐어(Share)율, 지역별 필요시설물 Needs 이용횟수, 시설별 선호도, 지역별 고객 분포 등

◆ 상권을 형성하는 단계

먼저 1/10,000 또는 1/5,000 지도에 계획지점을 마크하고 영위하고자 하는 사업의 업종, 업태를 고려하여 원형으로 가장 기본상권의 반경범위를 그려 넣는다. 다음으로 산, 하천, 철도, 도로, 대형편의 시설물과 장애물 시설의 유무, 점포숫자로 상권의 성쇠 여부 등 물리적으로 상권을 구분하는 요소들을 감안해 넣는다.

그리고 현실적 상권범위 및 특성을 조정하고 상권의 넓이, 지형적, 특성, 유동인구, 거주인구조사, 상권 이용 가구수, 인구수(주거형태, 인구밀도 등), 업종별 점포, 교통 기관별(역, 정류장, 횡당보도 등), 관련 업종과 경쟁점, 집객력이 있는 지역시설(체육관, 금융기관, 관공서 등), 핵심 점포, 쇼핑도로(동선), 고객들의 생활방식 및 상품의 구매행동 등을 파악하여 지역의 상권도를 작성한다.

또한 해당 점포의 임대가격과 권리금, 해당 점포의 구조와 모양, 조사점포 위치의 특성, 접근의 용이성, 가시성, 관련 업종과 경쟁점의 위치, 유사 경쟁점의 서비스, 접객태도, 영업시간, 종업원수, 판촉 활동의 범위와 영향력 등을 파악하여 더욱 현실적인 상권범위를 아메바형으로 확정한다. 마지막 단계로 매출액 추정, 투자 대비 수익률 분석, 손익부기 분석으로 점포 입지의 사업 타당성 분석을 실시한다.

※이승주 디자인 franet 이사가 매주 '아파트를 버리고 상가에 투자하라‘를 연재합니다.
<a href='mailto:yysj@chol.com'>yysj@chol.com</a>

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