2006-04-25 08:20

http://blog.drapt.com/ysjjjjjj/81145920946349

상가를 계약할 때는 점포주와 점포권리양도계약서를 작성한다. 이때 점포에 관련된 제반사항을 명시해야 한다. 점포권리양도계약 중도금이나 잔금 지불 시에 건물주와 점포임대차계약을 체결하는데 일일이 챙기지 않으면 필수 항목을 빼놓고 넘어갈 수 있다. 상가는 현행법상 특별한 제한 조건이나 안전장치가 돼 있지 않기 때문에 분양자 스스로 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

◆ 일반적인 상가매매(임대) 절차

먼저 부동산중개업소에 중개를 의뢰한다. 업종선정과 규모선정(평수), 지역선정(선호지역)을 감안하여 예산을 선정한 후 상세하고 충분한 상담이 필요하다. 중개업소에서 추천한 물건은 현장답사는 물론 상권분석이 필요하다. 계약을 결정하기 전에 공부서류상 하자를 점검하고 금약을 절충해야 한다.

제반 공부서류 검토로는 토지와 건축물대장, 등기부등본, 토지이용계획원, 개별공시지가, 임대차계약서, 허가증 등으로 소유권(임대권자), 건축물 하자(위법 건축물 등), 면적(토지, 건물, 임대면적), 근저당권설정(전세권, 가압류, 가처분, 가등기, 경매처분 등), 임대차계약(임차권자, 계약조건)구청행정처벌 사항 등을 파악한다. 계약할 때에는 계약금 10%퍼센트로 점포임차권매매계약서를 작성하게 되는데 중개인 입회하여 집기비품내역확인서도 작성한다.

상가를 임대하려면 중도금 지급 후에 임대차계약서를 작성하게 되는데 반드시 계약기간과 보증금, 임대료 변동, 계약조건, 임대권자 등을 확인해야 한다. 마지막으로 각종 공과금을 정산한 후에 잔금을 완불하고 각종 명의 변경서류와 점포 열쇠를 인수인계한다.

◆ 계약서 면적과 등기 면적이 같은지 확인하라

계약 시 체결된 면적과 공부상의 면적이 일치해야 한다. 분양계약서에는 원칙적으로 분양 목절물의 주소와 분양 점포별 건물면적과 대지면적을 표시하도록 돼 있다. 건물면적에는 전용면적, 공용면적, 계약면적인 분양면적으로 나누어 표시하며, 토지면적은 공유지분으로 표시한다. 대부분 근린상가의 대지에 대한 공유지분은 건물 준공 후 공부정리가 완료된 후 정확히 산정되므로 분양계약서에는 공란으로 비워두는 경우가 많다.

일반적으로 분양계약서에는 “공유면적은 몇%, 대지지분은 며% 이내의 감소는 분양가격에 영향을 미치지 않는다”고 돼 있다. 그러나 이러한 조항 자체가 불공정 약관조항으로 면적증감이 있을 경우 상호 정산토록 공정거래위원회나 소비자분쟁조정위원회에서 결정한 바 있다. 따라서 분양계약서 상의 면적과 등기상의 면적이 상이할 경우에는 그 면적의 차이만큼 정산 받는 것이 마땅하다.

◆ 분양평수 VS 실평수

분양받을 때 분양평수 가격으로 계약하느냐 실평수 가격으로 계약하느냐에 따라 엄청난 차이가 난다. 실평수란 실제로 점유하여 사용할 수 있는 전용면적이다. 따라서 분양평수와 실평수를 구분해야 한다. 실평수는 분양평수에서 공동사용 부분 즉 주차장, 계단, 승강기, 에스컬레이터, 화장실 등을 뺀 것이다.

그 비율은 50~60% 정도가 보통인데 대략 근린상가는 60%, 테마상가나 쇼핑몰이나 복합상가는 40%, 백화점은 30% 내외의 실평수가 나온다. 분양평수가 5평이고, 상가가 쇼핑몰이라면 실평수는 대략 5평의 40%인 2평 정도가 된다.

실평수는 특별한 기준약관이 있는 것이 아니고 건물의 종류나 용도 그리고 디자인에 따라 다르다. 계약을 확실하게 하는 방법은 실평수에 평당 가격을 표기하여 계약하면 상가완공 후 실평수가 부족할 경우 분양대금 감액청구를 할 수 있다. 따라서 계약 시 분양가격은 실평 평당가격으로 환산하여 표기해야 뒤탈이 없다. 건물의 관리비는 임대평수(전용 공유면적)에 평당 관리비를 곱해 부과되며 관련법령은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’이다.

◆ 분양사무실 방문

상가를 분양받기 위해서는 분양사무실을 방문하여 시행자 직원이나 분양을 위탁받은 대행사 직원과 분양상담과 분양계약을 체결하는 것이 원칙이다. 그러나 분양사무실 주변에서 좋은 층, 좋은 업종, 분양가 조정 가능 등의 조건을 내세워 계약자에게 피해를 주는 사례가 종종 있다. 따라서 상가분양 시에는 반드시 분양사무실을 방문하여 상담을 받아야 하며 계약시에는 시행사의 날인과 직인이 찍힌 계약서, 그리고 납부영수증을 발부받아야 한다. 분양권 매입 시에도 명의변경 가능여부와 시세에 대해 정확히 조사한 뒤 적정가격에 계약을 하도록 한다.

◆ 중개수수료

부동산중개인의 소개로 분양사무실에서 임차계약을 했다면 중개인에게 수수료를 지급한다. 하지만 일반적으로 분양회사는 주 업무가 분양이기 때문에 분양률을 높이고, 상가 활성화를 위해 임대를 책임져주는 곳이 많다. 분양사무실에서 임차인을 직접 추천하거나 분양사무실로 찾아온 임차계약자라면 분양사무실에서는 중개업무를 하지 않기 때문에 수수료는 받지 않는다. 따라서 분양회사에서 임대했다면 원칙적으로 수수료를 주지 않아도 된다.

※이승주 디자인 franet 이사가 매주 '아파트를 버리고 상가에 투자하라‘를 연재합니다.

yysj@chol.com'>yysj@chol.com

0