2006-03-21 08:23

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각종 상가 공급이 봇물을 이루면서 분양가 역시 큰 폭으로 오르고 있다. 이런 가운데 일부 상가의 경우 층별 분양가는 거의 차이를 보이지 않으며, 분양비 외에 따로 개발비를 받아 투자자를 혼란케 하는 경우가 많은 상황이다. 상가투자자들은 분양가의 적정선은 어느 정도인지, 개발비는 정확하게 무엇인지 의문이 안 들 수 없다.

◆ 상가의 적정 분양가

분양가는 종합적으로 땅값, 공사비, 상권 등을 고려해서 책정을 하기 때문에 지역마다 다를 수밖에 없고 건물의 각 층별, 위치별, 업종별로 다르게 마련이다. 일반 상가의 분양가는 통상 토지비와 건축비에 회사 측의 일정 마진이 포함돼 책정된다. 이를 분양받은 피분양자는 기본만 되어 있는 상가를 자신의 영업 용도에 맡게 시설하고 꾸며서 시설비와 권리금을 주장하게 된다.

상가의 적정가격은 지상 1층 분양가로 층별 적정가격을 알 수 있다. 어떤 상가든지 분양가가 높아도 1층은 투자자가 몰리는 반면, 가격은 낮아도 지하층이나 위층처럼 위치가 나쁜 점포는 찾는 사람이 드물다. 이는 점포 평균 임대시세로 알 수 있다.

임대수익률 등을 고려했을 대 층별 적정 분양가는 지상 1층 분양가를 1억으로 놓고 봤을 때 지하 1층은 4천만~5천만원인 40~50% 정도가 적당하다. 또 1층과 더불어 투자자에게 인기가 높은 2층은 1층의 50~60%인 5천만~6천만원이 적정선이다. 3층은 1층 가격의 30~40%를 넘지 않아야 한다. 최상층인 스카이층을 제외한 3층 이상은 20~30%가 적정 가격이다. 투자자는 반드시 주변의 평균 점포시세를 참고하여 적정한 분양가를 따져봐야 한다.

◆ 상가의 임대가 책정방법

회사나 전문가별로 산정방법이 다르지만 중요한 것은 1층의 임대가 산정이 제일 중요하다는 점이다. 임대가 책정은 주변 시세를 참고로 정하는 것이 무리가 없다. 대개 매매가인 분양가의 40~60%를 임대가로 정하여 이중 50% 내외를 임대보증금으로, 나머지 50%를 10~20%의 월세로 환산하여 산정한다. 물론 상권이 좋으면 분양가의 70% 정도를 전세가로 본다. 이처럼 보증금과 월세의 방식이 가장 많이 쓰이고 있다.

전세금액을 환산하여 보증금을 30~50% 책정하고 나머지를 월세 환산이율에 따라 연 18~20%로 환산한다. 다시 이 금액을 12개월로 나누어서 월세를 책정한다. 이는 건물의 임대 정책에 따라 결정되는데 일반적으로 보증금 30%, 월세전환이율 18%에서 책정된다.

예를 들어 서울의 보통 상권 중급지에서 상가를 분양할 때 분양가가 2억이라면 임대가는 분양가의 40~60%인 8천만~1억2천만원이 된다. 이를 월세로 환산하면 임대가의 50%인 4천만~6천만원을 보증금으로 나머지 금액을 10%로 계산하면 40만~60만원이 상가의 월세가 된다.

임대와 전세는 비슷한 의미 같지만 엄밀히 따지면 다른 말이다. 임대는 보증금에 월세가 있는 상가의 임차 용어이고, 전세는 보증금만 있는 상가를 말하는데 통상 아파트 같은 주거용 건물을 임차할 때 쓰는 용어이다. 즉, 임대는 보증금 얼마에 월세 얼마, 전세는 월세는 없고 보증금만 있는 상가에 스인다.

◆개발비

개발비는 분양가에 포함되지 않는다. 따라서 상가 분양 시에 파분양자 부담비용 상가를 분양받을 때 놓치기 쉬운 개발비를 분명히 해야 추후 발생할 분란을 피할 수 있다. 상가 개발비란 보통 전문 테마상가, 특히 대형쇼핑몰 등을 분양맏을 때 분양가 이외의 시설비나 인테리어 비용 등 업종에 맞게 추가로 들어가는 비용을 일컫는다.

테마상가는 입지여건도 중요하고 상가 규모도 무시할 수 없지만, 대형 상권이 자리 잡기까지의 홍보비와 분양 경비의 필요성은 절대적이다. 이때 소요되는 광고, 전단지, 각종 이벤트에 드는 홍보비, 인테리어 비용까지 포함시켜 피분양자에게 추가로 비용을 물게 하는 것이다.

일반적으로 개발비는 분양가의 10~30%에 달하는데, 소모성 비용인 개발비는 분양가 이외에 별도인 데다 일부 테마상가는 분양시 개발비에 대한 상세한 고지를 하지 않아 분양받은 후 곤란을 겪는 경우도 종종 발생한다. 개발비는 일종의 권리금처럼 상권이 성공적으로 자리를 잡으면 고액의 수익을 보장해주지만 상권이 제대로 형성도지 못할 경우 공중에 뜨는 비용이다.

또한 계약 해지 시에는 분양계약서에 다라 환불 여부가 결정되는 등 불확실한 요소도 많다. 특히 일부 테마상가 가운데 원래 목적과 다른 용도로 유용하는 사례까지 발생하고 있어, 막상 투자금액이 늘어나는 것에 대한 불만과 입점 상인들과의 법정소송도 발생한다. 따라서 테마상가를 분양받을 땐 반드시 추가로 부담해야 하는 개발비를 확인하고 계약 해지 시의 환불 여부도 분명히 해둬야 분쟁을 막을 수 있다.

※이승주 디자인 franet 이사가 매주 '아파트를 버리고 상가에 투자하라‘를 연재합니다.
yysj@chol.com

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