상가주택이란 근린상가지역에 위치하고 있는 주택형상가로 대개는 2~5층 규모의 중간층 규모로 세워지며, 상층부에는 주택이 들어서 있는 상가를 말하는데 최근엔 그 규모가 상권에 따라 점점 대형화․전문화 되는 실정이다. 저금리시대에 상가임대수익을 고려해 일반 부동산 투자자들의 관심이 집중되는 대상이다.

근린상가라고 하면 상가가 위치한 인근 주민들을 위한 제과점, 약국, 세탁소, 미장원, 학원, 병․의원 등 우리 실생활과 거리상, 편의상 인접한 업종이 입주한 건물로 일정규모(예를 들면 한 건물에 설치된 상가의 면적이 1000㎡이하)를 초과하지 않는 면적을 갖는 상가를 말한다. 이보다 큰 규모의 상가는 시장이나 백화점 등으로 건축법상 판매시설로 분류된다.

건축법상 주거지별로 전용 주거지역이 있고 2종 주거지역이 있다. 주거지역이라 해서 집들만 있으면 생활이 곤란하기 때문에 슈퍼마켓도 있어야 하고, 기타 등등 여러 부대시설이 있어야 사람이 살 수 있다. 주거지 근처에 있는 상가래 해서 근린상가라 하고 주거지 근처의 유치원이나 학원, 상점 등을 근린생활시설이라 한다.

건물 1층이나 2층이 상가고 그 위층이 가정집으로 건축된 집에 거주할 때 현행법에서 상가 위에 가정집 용도로 건축을 하는 것을 허가하고 있기 때문에 법적으로 근린상가와 일반주택과의 차별은 없다.

근린상가는 인근 주민들의 편익시설로서의 역할이 중요하고 주로 도보로 접근하는 주민들을 대상으로 영업을 하기 때문에 판매 시설에 비해 주차장 규모 등의 설치기준이 많이 완화돼 있다. 규모가 좀 작다는 것 외에 용도상의 문제는 별로 없다.

서울 상도동에 사는 박모씨(44세)는 신림동에 주택부분이 있는 근린생활시설을 갖고 있다. 1층은 용도가 소매점으로 돼 있고 2층은 소매점과 주택으로 나누어져 있다. 1층과 2층을 합해서 건평이 1백20평인데 25평만이 주택부분이다. 박씨는 사업자등록이 돼 있고, 세금도 내고 있다. 이 건물도 주택으로 1가구2주택에 해당되는지 알아보자.

상가와 주택이 복합건물일 경우 주택면적이 복합건물면적의 3분의 2 이상 돼야 하나의 주택으로 본다. 따라서 위의 경우 상가건물의 20% 면적으로 부속 방으로 생각하면 된다. 등기부등본상 상가건물(근린생활시설)로 등기되었을 때는 편의상 주택으로 사용하는 것은 겸용주택으로 보지 않는다. 단, 2층이 소매점과 주택으로 분리 등기되었을 경우에 1가구2주택으로 간주돼 건물 전부를 팔 경우 상가 및 주택부분 모두 양도소득세를 부담해야 한다.

1가구1주택의 일부에 점포․사무실 등 다른 목적의 건물이 설치돼 있거나, 동일 지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치돼 있는 겸용주택의 경우 중에서 주택면적이 주택 이외의 면적보다 넓은 때에는 그 전부를 주택으로 보아 양도소득세가 비과세 된다.

그러나 이 경우 아래층은 상가로 돼 있고, 위층은 거주용으로 된 아파트형 건물(복합건물)을 함께 소유하는 경우에 이들은 겸용주택으로 보지 않는다. 또한 겸용주택의 요건에 해당된다 하여도 주택면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 또는 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니하기 때문에 양도소득세가 과세된다.

소득법에 의한 주택은 “용도에 관계없이 상시 주거용으로 사용하고 있는 건물”이라고 정의하고 있다. 박씨의 부동산과 같이 주택 부분과 주택 외의 부분이 복합적으로 있는 경우를 겸용주택이라고 한다.

겸용주택의 경우 주택부분이 주택 외 부분(상가 또는 점포)보다 큰 경우에 전체를 주택으로 본다. 만약 박씨에게 다른 주택이 없고, 또한 전체 건물 면적 중 주택의 면적이 크면서 3년 이상 보유(지역에 따라 거주 요건 추가)하였다면 전체를 비과세 적용 받을 수 있다.

비록 25만평이 주택이라 하여도 그 주택이 상시 주거용으로 사용하고 있는 상황(주택으로 임대하는 경우도 마찬가지)이라면 그 역시 주택으로 보기 때문에 이미 1가구2주택에 해당된다. 사업자등록이 돼 있는 것은 비거주용 부동산임대업이라 당연히 부가가치세법상 사업자등록을 하여야 하는 것이므로 사업자등록 사항이 양도소득세에 영향을 주지는 않는다.

만일 지금 살고 있는 주택을 팔고(팔 때 물론 1가구2주택으로 과세)나서 위의 건물을 판다면 주택이 비과세 요건을 갖추었다면 전체 면적 중 주택이 차지하는 비율을 계산해 비과세가 적용되고 나머지 부분은 과세가 된다.

절세의 방안이 있다면 지금 거주하고 있는 집을 먼저 팔면서 그 집이 비과세 요건을 갖춘 경우 위의 부동산 중에서 주택 부분을 주택 외의 것으로 용도변경한 후 팔았을 때 비과세 적용이 되는 것이고, 그렇지 않다면 과세가 되는 것이다.

 

< 출처 : 이승주 Franet 디자인회사 이사 >