상가주택이란 근린상가지역에 위치하고 있는 주택형상가로 대개는 2~5층 규모의 중간층 규모로 세워지며, 상층부에는 주택이 들어서 있는 상가를 말하는데 최근엔 그 규모가 상권에 따라 점점 대형화․전문화 되는 실정이다. 저금리시대에 상가임대수익을 고려해 일반 부동산 투자자들의 관심이 집중되는 대상이다.

근린상가라고 하면 상가가 위치한 인근 주민들을 위한 제과점, 약국, 세탁소, 미장원, 학원, 병․의원 등 우리 실생활과 거리상, 편의상 인접한 업종이 입주한 건물로 일정규모(예를 들면 한 건물에 설치된 상가의 면적이 1000㎡이하)를 초과하지 않는 면적을 갖는 상가를 말한다. 이보다 큰 규모의 상가는 시장이나 백화점 등으로 건축법상 판매시설로 분류된다.

건축법상 주거지별로 전용 주거지역이 있고 2종 주거지역이 있다. 주거지역이라 해서 집들만 있으면 생활이 곤란하기 때문에 슈퍼마켓도 있어야 하고, 기타 등등 여러 부대시설이 있어야 사람이 살 수 있다. 주거지 근처에 있는 상가래 해서 근린상가라 하고 주거지 근처의 유치원이나 학원, 상점 등을 근린생활시설이라 한다.

건물 1층이나 2층이 상가고 그 위층이 가정집으로 건축된 집에 거주할 때 현행법에서 상가 위에 가정집 용도로 건축을 하는 것을 허가하고 있기 때문에 법적으로 근린상가와 일반주택과의 차별은 없다.

근린상가는 인근 주민들의 편익시설로서의 역할이 중요하고 주로 도보로 접근하는 주민들을 대상으로 영업을 하기 때문에 판매 시설에 비해 주차장 규모 등의 설치기준이 많이 완화돼 있다. 규모가 좀 작다는 것 외에 용도상의 문제는 별로 없다.

서울 상도동에 사는 박모씨(44세)는 신림동에 주택부분이 있는 근린생활시설을 갖고 있다. 1층은 용도가 소매점으로 돼 있고 2층은 소매점과 주택으로 나누어져 있다. 1층과 2층을 합해서 건평이 1백20평인데 25평만이 주택부분이다. 박씨는 사업자등록이 돼 있고, 세금도 내고 있다. 이 건물도 주택으로 1가구2주택에 해당되는지 알아보자.

상가와 주택이 복합건물일 경우 주택면적이 복합건물면적의 3분의 2 이상 돼야 하나의 주택으로 본다. 따라서 위의 경우 상가건물의 20% 면적으로 부속 방으로 생각하면 된다. 등기부등본상 상가건물(근린생활시설)로 등기되었을 때는 편의상 주택으로 사용하는 것은 겸용주택으로 보지 않는다. 단, 2층이 소매점과 주택으로 분리 등기되었을 경우에 1가구2주택으로 간주돼 건물 전부를 팔 경우 상가 및 주택부분 모두 양도소득세를 부담해야 한다.

1가구1주택의 일부에 점포․사무실 등 다른 목적의 건물이 설치돼 있거나, 동일 지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치돼 있는 겸용주택의 경우 중에서 주택면적이 주택 이외의 면적보다 넓은 때에는 그 전부를 주택으로 보아 양도소득세가 비과세 된다.

그러나 이 경우 아래층은 상가로 돼 있고, 위층은 거주용으로 된 아파트형 건물(복합건물)을 함께 소유하는 경우에 이들은 겸용주택으로 보지 않는다. 또한 겸용주택의 요건에 해당된다 하여도 주택면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 또는 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니하기 때문에 양도소득세가 과세된다.

소득법에 의한 주택은 “용도에 관계없이 상시 주거용으로 사용하고 있는 건물”이라고 정의하고 있다. 박씨의 부동산과 같이 주택 부분과 주택 외의 부분이 복합적으로 있는 경우를 겸용주택이라고 한다.

겸용주택의 경우 주택부분이 주택 외 부분(상가 또는 점포)보다 큰 경우에 전체를 주택으로 본다. 만약 박씨에게 다른 주택이 없고, 또한 전체 건물 면적 중 주택의 면적이 크면서 3년 이상 보유(지역에 따라 거주 요건 추가)하였다면 전체를 비과세 적용 받을 수 있다.

비록 25만평이 주택이라 하여도 그 주택이 상시 주거용으로 사용하고 있는 상황(주택으로 임대하는 경우도 마찬가지)이라면 그 역시 주택으로 보기 때문에 이미 1가구2주택에 해당된다. 사업자등록이 돼 있는 것은 비거주용 부동산임대업이라 당연히 부가가치세법상 사업자등록을 하여야 하는 것이므로 사업자등록 사항이 양도소득세에 영향을 주지는 않는다.

만일 지금 살고 있는 주택을 팔고(팔 때 물론 1가구2주택으로 과세)나서 위의 건물을 판다면 주택이 비과세 요건을 갖추었다면 전체 면적 중 주택이 차지하는 비율을 계산해 비과세가 적용되고 나머지 부분은 과세가 된다.

절세의 방안이 있다면 지금 거주하고 있는 집을 먼저 팔면서 그 집이 비과세 요건을 갖춘 경우 위의 부동산 중에서 주택 부분을 주택 외의 것으로 용도변경한 후 팔았을 때 비과세 적용이 되는 것이고, 그렇지 않다면 과세가 되는 것이다.

 

< 출처 : 이승주 Franet 디자인회사 이사 >

근린상가 공급 시기는 대체적으로 아파트 입주 전부터 시작되는데 보통 도로여건이나 기반시설이  춰지지 않은 상태에서 분양을 하고 아파트 입주시기가 일정하지 않기 때문에 상권의 향방을 가늠하기도 쉽지 않다. 때문에 대중교통 여건이나 유동인구의 흐름을 알 수 없어 자칫 낭패를 볼 수가 있다.

신도시 초기 상업용지를 분양할 당시에는 택지개발지구 내 상업시설에 대한 기본적인 수익률이나 시세차익에 대한 자료가 없어 분양업체에서도 상당히 고전하고 분양률도 저조하게 나타났다. 하지만 10여년 이상 지난 현재는 초기분양가 대비 두세 배 이상 높은 금액으로 거래되고 있는 현실이다.

보통 상업용지에 조성되는 근린상권은 단기간에 조성되지 않기 때문에 상권 역시 서서히 형성되는 특징을 갖고 있다. 택지개발지구 내 아파트 단지 역시 동일한 시기에 입주하지 않으므로 택지개발지구 내 상권은 서서히 활성화되고 시세형성 역시 시간이 지날수록 상승된다.

상권발전이 진행되는 곳에 위치한 근린상가의 경우 차츰 상권이 형성돼 초기 10% 정도의 이익률이 2년 정도 지나서는 더 높아지기도 한다. 대체로 택지 내 상업용지의 상권은 일반적인 사례를 보더라도 약 2~3년 이상 지나야 제대로 상권이 정착하고 시세차익이나 안정된 임대수익을 볼 수 있다.

대부분의 상가분양 광고나 분양 관계자들은 분양을 받아 건물이 오픈되기도 전에 높은 시세차익이 발생하는 것처럼 홍보한다. 하지만 상가는 웬만한 특수성이나 입지여건, 업종이 아니면 입점해서 상권이 형성되기 전까지는 거래가 쉽지 않은 특성이 있다.

또한 상가가 들어서는 입지여건과 주변 소비계층의 특성에 따라 상가가격 형성이나 임대가 등이 다르게 나타나기 때문에 택지 내 상가를 고를 때에는 분양 관계자의 말만 믿고, 분양을 받기보다는 직접 주변 세대수와 평수, 생활수준, 교통 여건이나 대형 유통시설, 학교․공업 단지 등을 꼼꼼히 살펴보고 상가를 선택하는 것이 안정적인 투자방법이다. 높은 수익률을 기대할 수 있는 상권이 형성될 때까지 느긋하게 기다리겠다는 여유를 갖고 장기투자로 접근하여야만 올바른 판단을 할 수 있다.

또한 택지지구 전체면적 가운데 차지하는 상업시설 면적이 5% 안팎이 되는지 따져봐야 한다. 당연히 상업시설 면적이 크면 근린상가 공급이 많아져 수익성이 나빠진다. 예컨대 일산 백석역 부근이나 안산 고잔 신도시 주변은 근린상가가 우후죽순처럼 들어서 힘든 지역으로 꼽힌다.

< 출처 : 이승주 Franet 디자인회사 이사 >

건축법 제14조 [용도변경]에 따르면 “건축물의 용도변경은 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합하게 하여야 하며 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하고자 하는 자는 시장․군수․구청장에게 신고하여야 한다. 다만 동일한 시설군에 해당하는 건축물의 용도를 변경하는 경우 신고하지 아니하고 변경을 할 수 있다”라고 돼 있다.

신고 또는 기재사항 변경 없이 용도변경 할 수 있는 경우는 동일한 호에 속하는 상호간의 변경, 단독주택을 제1,2종 근린시설로 변경하는 경우, 문화 및 복지시설, 판매 및 영업시설, 교육 및 복지시설, 운동시설 또는 업무시설을 제1,2종 근린시설로 변경하는 경우를 들 수 있다.

① 제1종 근린생활시설

가. 슈퍼마켓과 일용품(식품, 잡화, 의료, 완구, 서적, 건축자재, 의약품류 등) 등의 소매점으로서 동일한 건축물(하나의 대지 안에 2동 이상의 건축물이 있는 경우는 이를 동일한 건축물로 본다) 안에서 당해용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것

나. 휴게음식점으로서 동일한 건축물 안에서 당해용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만인 것

다. 이용원, 미용원, 일반목욕장 및 세탁소9공장이 부설된 것을 제외한다)

라. 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원 및 조산소

마. 탁구장 및 체육도장으로서 동일한 건축물 안에서 당해용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것

바. 동사무소, 경찰관 파출소, 소방서, 우체국, 전신전화국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 지역의료보험조합 기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물 안에서 당해용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것

사. 마을공회당, 마을공동작업소, 마을공동구판장 기타 이와 유사한 것

아. 변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실 기타 이와 유사한 것

② 제2종 근린생활시설

가. 일반음식점, 기원

나. 휴게음식점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

다. 서점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

라. 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장 기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것

마. 종교집회장 및 공연장이나 비디오물감상실, 비디오물소극장(음반․비디오 및 게임물에 관한 법류 제2조 제8호 가목 및 나목의 시설을 말한다. 이하 같다)으로서 동일한 건축물 안에서 당해용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만인 것

바. 금융업소사무소, 부동산중개업소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 기타 이와 유사한 것으로서 동일 건축물 안에서 당해용도에 쓰이는 바닥면적 합계가 500㎡ 미만인 것

사. 기타 이와 유사한 것으로서 동일 건축물 안에서 당해용도에 쓰이는 바닥면적 합계가 500㎡ 미만이고 대기환경보전법, 수질환경보전법 또는 소음․진동규제법에 의한 배출시설의 설치허가 또는 신고를 요하지 아니하는 것

아. 게임제공업소(음반․비디오물 및 게임물에 관한 법류 제2조 제5호 다목의 규정에 의한 게임제공업에 사용되는 시설을 말한다. 이하 같다)로서 동일한 건축물 안에서 당해용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것

자. 사진관, 표구점, 학원(동일한 건축물 안에서 당해용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것에 한하며, 자동차학원 및 무도학원을 제외 한다), 장의사, 동물병원, 독서실, 총포판매소 기타 이와 유사한 것

차. 단란주점으로서 동일한 건축물 안에서 당해용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 150㎡ 미만인 것

카. 의약품도매점 및 자동차영업소로서 동일한 건축물 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것

타. 안마시술소 및 노래연습장

위락시설 및 숙박시설 등과 같이 엄격한 건축기준이 적용되는 용도의 건축물을 그보다 완화된 건축기준이 적용되는 용도의 건축물로 변경할 경우는 신고 없이도 용도변경이 가능하다. 하지만 주택보다 더 강한 법적인 제재를 받는 위락시설이나 판매, 숙박시설을 주택으로 바꾸는 것은 신고 없이 가능하지만 근린생활시설을 원룸으로 변경하는 것은 용도변경으로 신고를 해서 승인을 받은 후 공사를 해야 하는 사항이다.

용도를 모르고 근린상가를 구입하면 물적, 정신적, 시간적으로 피해가 막심하니 용도를 알고 구입해야 한다.

< 출처 : 이승주 Franet 디자인회사 이사 >