근린상가 공급 시기는 대체적으로 아파트 입주 전부터 시작되는데 보통 도로여건이나 기반시설이  춰지지 않은 상태에서 분양을 하고 아파트 입주시기가 일정하지 않기 때문에 상권의 향방을 가늠하기도 쉽지 않다. 때문에 대중교통 여건이나 유동인구의 흐름을 알 수 없어 자칫 낭패를 볼 수가 있다.

신도시 초기 상업용지를 분양할 당시에는 택지개발지구 내 상업시설에 대한 기본적인 수익률이나 시세차익에 대한 자료가 없어 분양업체에서도 상당히 고전하고 분양률도 저조하게 나타났다. 하지만 10여년 이상 지난 현재는 초기분양가 대비 두세 배 이상 높은 금액으로 거래되고 있는 현실이다.

보통 상업용지에 조성되는 근린상권은 단기간에 조성되지 않기 때문에 상권 역시 서서히 형성되는 특징을 갖고 있다. 택지개발지구 내 아파트 단지 역시 동일한 시기에 입주하지 않으므로 택지개발지구 내 상권은 서서히 활성화되고 시세형성 역시 시간이 지날수록 상승된다.

상권발전이 진행되는 곳에 위치한 근린상가의 경우 차츰 상권이 형성돼 초기 10% 정도의 이익률이 2년 정도 지나서는 더 높아지기도 한다. 대체로 택지 내 상업용지의 상권은 일반적인 사례를 보더라도 약 2~3년 이상 지나야 제대로 상권이 정착하고 시세차익이나 안정된 임대수익을 볼 수 있다.

대부분의 상가분양 광고나 분양 관계자들은 분양을 받아 건물이 오픈되기도 전에 높은 시세차익이 발생하는 것처럼 홍보한다. 하지만 상가는 웬만한 특수성이나 입지여건, 업종이 아니면 입점해서 상권이 형성되기 전까지는 거래가 쉽지 않은 특성이 있다.

또한 상가가 들어서는 입지여건과 주변 소비계층의 특성에 따라 상가가격 형성이나 임대가 등이 다르게 나타나기 때문에 택지 내 상가를 고를 때에는 분양 관계자의 말만 믿고, 분양을 받기보다는 직접 주변 세대수와 평수, 생활수준, 교통 여건이나 대형 유통시설, 학교․공업 단지 등을 꼼꼼히 살펴보고 상가를 선택하는 것이 안정적인 투자방법이다. 높은 수익률을 기대할 수 있는 상권이 형성될 때까지 느긋하게 기다리겠다는 여유를 갖고 장기투자로 접근하여야만 올바른 판단을 할 수 있다.

또한 택지지구 전체면적 가운데 차지하는 상업시설 면적이 5% 안팎이 되는지 따져봐야 한다. 당연히 상업시설 면적이 크면 근린상가 공급이 많아져 수익성이 나빠진다. 예컨대 일산 백석역 부근이나 안산 고잔 신도시 주변은 근린상가가 우후죽순처럼 들어서 힘든 지역으로 꼽힌다.

< 출처 : 이승주 Franet 디자인회사 이사 >