2007-12-31 02:31
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자료출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식
원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall
[민권식칼럼 #65] <현장리포트> 용산 지구단위계획구역
◈ 최근 틈새시장으로 부각받는 지구단위계획구역
용산 재개발지역은 구체적인 개발계획이 표명된 지역도 있지만 아직 많은 지역이 예정지로만
잡혀있는 상태입니다.
'재개발 될 것'이라는 풍문만 떠도는 지역도 허다하죠.
재개발 정비구역으로 지정된 지역은 리스크는 적지만 시세가 하늘을 찌르고 있는 실정이고
재개발예정지는 이벤트에 의한 추가상승분은 무궁무진합니다만 시간과의 싸움이 필요합니다.
제가 추천해드리는 지역은 바로 '정비구역지정'과 '재개발예정지'의 장점이 혼합되어 있는
용산 지구단위계획구역입니다.
지구단위계획구역인 만큼 기본 개발 방향성은 제시되었다는 메리트와 아직 이벤트가 진행이
안되어 있는 만큼 재개발상승이론을 바탕으로 하는 인허가절차에 의한 지분상승 메리트를
동시에 취하고 있다고 말씀드릴 수 있습니다.
* 지구단위계획이란?
종전의 '도시설계'와 '상세계획제도'를 통합한 토지이용 합리화 계획으로,
도시 안의 특정한 구역을 지정해 종합적이고 체계적인 공간계획을 세우는 것을 말한다.
도시기능과 미관을 증진시키고 쾌적한도시환경을 확보하기 위해서는 모든 지역에는 획일적으로
적용되는 기준보다는 지역의 특성에 맞는 특수한 기준이 원칙이 필요하다는 취지에서
지난 2000년 7월 도시계획법을 바꿀 때 새로 생겼다.
즉, 지구단위계획이란 도시계획수립대상지역안의 일부에 대하여 수립하는 도시관리계획으로서
도시계획 수립대상 지역안의 일부에 대하여 토지이용을 합리화 하고 그 기능을 증진시키며
미관을 개선하고 양호한 환견을 확보하며, 당해 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여
수립하는 도시관리계획을 말한다.
지구단위계획은 계획수립 시점으로부터 10년 내외의 기간동안에 나타날 여건변화를 고려하여
지구단위계획구역과 주변의 미래상을 상정하고 이를 구체적으로 표현하는 계획으로,
지구단위계획은 구역내 용도지역지구 계획과 도시기반시설 계획, 건축물의 규모와 형태, 미관,
경관계획 등의 기준을 제시하고 있다.
예를 들어 재건축을 허용할 때 해당 아파트 용적률 등 건축 관련사항, 주변교통 ·공원 ·학교 등
기반시설, 환경 등을 함께 검토하여 난개발의 폐해를 최소한으로 한다.
* 지구단위계획 수립절차
그린벨트 해제지역, 공장이적지, 시장 등 대규모 시설 이적지와 재건축단지, 도시개발사업이나
재개발사업지 등은 지구단위계획을 수립해서 추진해야 한다.
지구단위계획은 지구단위계획구역을 먼저 지정하고, 그 다음에 지구단위계획을 수립하게 된다.
지구단위계획은 원칙적으로 구청장 또는 시장, 해당구역 토지면적의 80% 이상주민이 동의하면
입안이 가능하며 구.시 도시계획위원회 심의를 거쳐 최종적으로는 시장이 결정하게 된다.
일단 구역이 지정되면 3년 이내에 그 구역에 대한 장래의 개발 또는 관리계획을 수립하여야 하며,
시·도 도시계획위원회의 심의를 거쳐 확정된다. 이후 지구단위계획 구역안에서 건축물을
건축하거나 건축물의 용도를 변경하고자 하는 경우에는 그 지구단위계획 에 적합하게 건축하거나
용도를 변경하여야 한다.
◈ 남영동 업무지구 자세히 들여다보기
1) 미대사관 신축 및 외교행정타운 예정지(약 24000평) 인접부지
2) 민간양도부지인 캠프킴부지(약 16000평) 인접지
3) 숙대입구 역세권 (현 제2종 일반주거지는 제3종으로 용도변경 확정적)
4) 전면부 일반상업지와 연계한 고밀도 개발가능지역
(역세권 종변경절차 간소화법 최근 시행)
5) 서울역에서 용산역까지 제2의 테헤란로 구축 지역으로서
한강대로변 최고의 요지 (현재 특별설계구역인 용산역 전면부지는 평당 15000만원 호가)
6) 현재는 지구단위계획구역 상 자율정비구역
(향후 특별설계구역 지정후 고밀도개발시 큰폭의 시세상승 예상)
7) 남영동 업무지구는 주거비율이 낮고 상가비율이 월등하기 때문에 상업 업무시설로
개발가능하고 시업시행이 용이
◈ 오피스텔 및 상가투자를 위한 숙대입구 상권분석
1. 상권의 기원과 변천
숙대상권은 미8군 사령부가 용산으로 이주해오면서 이태원상권과 함께 형성되어 발전하게
되었습니다.
교통시설, 학교시설, 군사시설, 업무시설이 함께 자리잡으면서 복합적인 상권으로 발전하게
되었죠. 숙대상권은 한강로와 남영역, 숙대입구역이 만나는 역세권상권으로서 학교가
밀집되어 있는 지역이기도 합니다. 또한 서울역과 남영동을 잇는 상업지역으로 주위의
사람들을 끌어 모으고 있는 거대한 상권으서 미군시설이 이전하게 되면 더욱 상권의 확대가
예상되는 지역입니다.
2. 상권의 특성
숙대상권에는 숙대와 수도여고, 배문중고교를 비롯해 중고교와 대학교가 약 10개가 자리잡고
있어 학생 위주의 상권이라는 특성을 보이고 있습니다. 상권 내 입접한 업종도 학생대상의
패스트푸드점, 팬시점, 액세서리점, 보세위류점이 주를 이루고 있죠.
또한 이 지역의 유동인구도 10대~20대층이 주류를 이루고 있습니다.
3. 상권의 범위
숙대상권은 버스정류장과 지하철역에서 인구가 유입되는 지점인 KFC를 중심으로
동쪽으로는 상권이 단절되는 지점인 수도여고, 서쪽은 국철 남영역, 남쪽은 미군시설이 위치한
지점을, 북쪽으로는 갈월동의 인구가 유입되는 지점인 서울은행까지를 상권의 범위로 볼 수
있습니다.
4. 상권현황
1) 지역적 현황
숙대상권이 속한 용산구의 인구는 서울전체인구의 2.4%로 다른구에 비해 배후상권의 인구가
적은 편입니다. 지역내 숙대와 12개의 고등학교, 8개의 중학교, 15개의 초등학교가 위치하고
있으며 인근지역에 자수학원을 중심으로 학원가가 형성되어 있어 학생 중심의 젊은 층 잠재수요가
두텁게 형성되어 있습니다.
그리고 상권의 직접유입효과는 떨어지지만 인근에 용산전자상가의 시장 잠재력이 높습니다.
2) 교통현황
지하철 4호선 숙대입구역과 국철 남영역이 운행중에 있으며 강북(동대문, 서울역, 남대문,
혜화동, 신촌), 강남(신림, 흑석동, 서초), 강동(성수동, 왕십리), 강서(노량진)방향과 교문리
방향의 버스노선이 운행중입니다.
숙대상권은 서울 정중앙에 위치하고 있어 각 방향으로의 이동이 편리합니다.
3) 지하철 1일 이동량
- 4호선 숙대입구역 : 39,898명
- 1호선 남영역 : 28,420명
5. 유동인구
숙대상권은 여대라는 특성상 10~20대 신세대 여성의 유동인구가 많은 지역입니다.
또한 환일고, 신광여고를 포함 상권내 9개의 고등학교가 자리잡고 있어 10대 수요층도 유동인구의
많은 부분을 차지하고 있습니다. 10~20대층의 유동인구만 전체 유동인구의 63%에 이르며,
이 중 상권의 핵심층이 27%의 20대 여성입니다. 유동인구가 많이 형성되는 시간은
학교들의 하교시간인 15~18시와 직장인들의 퇴근시간 무렵인 18시 이후입니다.
6. 주요시설
숙대상권의 중심지인 KFC주변에는 10대~20대 젊은층을 대상으로 하는 업종인 패스트푸드점,
분식집, 커피전문점, 보세의류점 등 여러가지 업종이 복합적으로 위치하고 있습니다.
숙대역 전철역 주변에는 성남극장과 PC방, 오락실 등의 업종이, 효창공원길에는 숙대생과
20대 여성 대상의 업종인 미용실, 보세의류점, 액세서리점, 커피전문점 등이 위치하고 있습니다.
남영역 주변으로는 호프집, 분식집, 화장품점 등 남영역을 이용하는 교통이용객 대상의 업종이
주를 이루고 있습니다.
7. 상권의 전망
숙대상권은 오랫동안 개발계획이 없던 지역이였으나 숙대역~용산고간 도로확장을 기점으로
개발이 이루어지기 시작했습니다. 용산고 앞 도로확장공사는 99년 하반기에 완공되었으며
2000년 12월 지하철 삼각지역이 개통되었었죠. 또한 용산역을 중심으로 용산역 민자역사
개발과 함께 국제업무지구 개발계획에 따라 컨벤션센터, 호텔, 백화점 등이 들어섬으로서
새로운 업무타운이 조성될 예정입니다.
남영역 및 숙대상권은 새로운 도심상권으로의 도약이 서서히 가시회되고 있습니다.
◈ 용산에 소액투자처가 남아있다(?)
국제업무지구와 민족공원의 가시화될 무렵부터 용산은 강남을 뛰어넘는 대한민국 최고의 입지로
평가받고 있습니다.
하지만 현재 시점에서 입성할 경우 용산의 모든 주택들이 높은 시세차익을 가져다 주지는
못합니다.
용산투자의 요체크 유의사항인
1) 치솟은 시세
2) 건축허가제한 여부
3) 조합원수 및 예측건립세대비율
이 세가지 분석은 기본요소이자 필수요소라 할 수 있습니다.
현 시점에서 용산을 접근할 경우 대표적인 틈새시장이라 분석되는 지구단위계획으로 지정된
재개발지역을 추천하는 바입니다.
위에서 강조했던 사업지연과 재개발 정비구역 미지정에 대한 리스크가 없는 반면
시세는 저평가되어 있기 때문에 '비교적 소액으로도 안정적으로 용산에 입성할 수 있다는
메리트'만으로 고유가치의 희소성을 가지고 있기 때문입니다.
아무쪼록 여러분들의 성공투자를 기원하며,
저의 식견이 조금이나마 도움이 되셨음 합니다.
감사합니다.
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