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[스크랩] [현장리포트] 용산 지구단위계획구역 |우리동네이야기
2007-12-31 02:31
http://blog.drapt.com/ysdoda/22751199035915427 
원문 : http://blog.drapt.com/aptmall
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[민권식칼럼 #65] <현장리포트> 용산 지구단위계획구역
◈ 최근 틈새시장으로 부각받는 지구단위계획구역
 용산 재개발지역은 구체적인 개발계획이 표명된 지역도 있지만 아직 많은 지역이 예정지로만
잡혀있는 상태입니다.
'재개발 될 것'이라는 풍문만 떠도는 지역도 허다하죠.
재개발 정비구역으로 지정된 지역은 리스크는 적지만 시세가 하늘을 찌르고 있는 실정이고
재개발예정지는 이벤트에 의한 추가상승분은 무궁무진합니다만 시간과의 싸움이 필요합니다.
제가 추천해드리는 지역은 바로 '정비구역지정'과 '재개발예정지'의 장점이 혼합되어 있는
용산 지구단위계획구역입니다.
지구단위계획구역인 만큼 기본 개발 방향성은 제시되었다는 메리트와 아직 이벤트가 진행이
안되어 있는 만큼 재개발상승이론을 바탕으로 하는 인허가절차에 의한 지분상승 메리트를
동시에 취하고 있다고 말씀드릴 수 있습니다.
* 지구단위계획이란?
종전의 '도시설계'와 '상세계획제도'를 통합한 토지이용 합리화 계획으로,
도시 안의 특정한 구역을 지정해 종합적이고 체계적인 공간계획을 세우는 것을 말한다.
도시기능과 미관을 증진시키고 쾌적한도시환경을 확보하기 위해서는 모든 지역에는 획일적으로 적용되는 기준보다는 지역의 특성에 맞는 특수한 기준이 원칙이 필요하다는 취지에서
지난 2000년 7월 도시계획법을 바꿀 때 새로 생겼다.
즉, 지구단위계획이란 도시계획수립대상지역안의 일부에 대하여 수립하는 도시관리계획으로서 도시계획 수립대상 지역안의 일부에 대하여 토지이용을 합리화 하고 그 기능을 증진시키며
미관을 개선하고 양호한 환견을 확보하며, 당해 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여
수립하는 도시관리계획을 말한다.
지구단위계획은 계획수립 시점으로부터 10년 내외의 기간동안에 나타날 여건변화를 고려하여 지구단위계획구역과 주변의 미래상을 상정하고 이를 구체적으로 표현하는 계획으로,
지구단위계획은 구역내 용도지역지구 계획과 도시기반시설 계획, 건축물의 규모와 형태, 미관,
경관계획 등의 기준을 제시하고 있다.
예를 들어 재건축을 허용할 때 해당 아파트 용적률 등 건축 관련사항, 주변교통 ·공원 ·학교 등 기반시설, 환경 등을 함께 검토하여 난개발의 폐해를 최소한으로 한다.
* 지구단위계획 수립절차 그린벨트 해제지역, 공장이적지, 시장 등 대규모 시설 이적지와 재건축단지, 도시개발사업이나 재개발사업지 등은 지구단위계획을 수립해서 추진해야 한다.
지구단위계획은 지구단위계획구역을 먼저 지정하고, 그 다음에 지구단위계획을 수립하게 된다. 지구단위계획은 원칙적으로 구청장 또는 시장, 해당구역 토지면적의 80% 이상주민이 동의하면 입안이 가능하며 구.시 도시계획위원회 심의를 거쳐 최종적으로는 시장이 결정하게 된다.
일단 구역이 지정되면 3년 이내에 그 구역에 대한 장래의 개발 또는 관리계획을 수립하여야 하며, 시·도 도시계획위원회의 심의를 거쳐 확정된다. 이후 지구단위계획 구역안에서 건축물을
건축하거나 건축물의 용도를 변경하고자 하는 경우에는 그 지구단위계획 에 적합하게 건축하거나
용도를 변경하여야 한다.
◈ 남영동 업무지구 자세히 들여다보기
 1) 미대사관 신축 및 외교행정타운 예정지(약 24000평) 인접부지
2) 민간양도부지인 캠프킴부지(약 16000평) 인접지
3) 숙대입구 역세권 (현 제2종 일반주거지는 제3종으로 용도변경 확정적)
4) 전면부 일반상업지와 연계한 고밀도 개발가능지역
(역세권 종변경절차 간소화법 최근 시행)
5) 서울역에서 용산역까지 제2의 테헤란로 구축 지역으로서
한강대로변 최고의 요지 (현재 특별설계구역인 용산역 전면부지는 평당 15000만원 호가)
6) 현재는 지구단위계획구역 상 자율정비구역
(향후 특별설계구역 지정후 고밀도개발시 큰폭의 시세상승 예상)
7) 남영동 업무지구는 주거비율이 낮고 상가비율이 월등하기 때문에 상업 업무시설로
개발가능하고 시업시행이 용이
◈ 오피스텔 및 상가투자를 위한 숙대입구 상권분석
 1. 상권의 기원과 변천
숙대상권은 미8군 사령부가 용산으로 이주해오면서 이태원상권과 함께 형성되어 발전하게
되었습니다.
교통시설, 학교시설, 군사시설, 업무시설이 함께 자리잡으면서 복합적인 상권으로 발전하게
되었죠. 숙대상권은 한강로와 남영역, 숙대입구역이 만나는 역세권상권으로서 학교가
밀집되어 있는 지역이기도 합니다. 또한 서울역과 남영동을 잇는 상업지역으로 주위의
사람들을 끌어 모으고 있는 거대한 상권으서 미군시설이 이전하게 되면 더욱 상권의 확대가
예상되는 지역입니다.
2. 상권의 특성
숙대상권에는 숙대와 수도여고, 배문중고교를 비롯해 중고교와 대학교가 약 10개가 자리잡고
있어 학생 위주의 상권이라는 특성을 보이고 있습니다. 상권 내 입접한 업종도 학생대상의
패스트푸드점, 팬시점, 액세서리점, 보세위류점이 주를 이루고 있죠.
또한 이 지역의 유동인구도 10대~20대층이 주류를 이루고 있습니다.
3. 상권의 범위
숙대상권은 버스정류장과 지하철역에서 인구가 유입되는 지점인 KFC를 중심으로
동쪽으로는 상권이 단절되는 지점인 수도여고, 서쪽은 국철 남영역, 남쪽은 미군시설이 위치한
지점을, 북쪽으로는 갈월동의 인구가 유입되는 지점인 서울은행까지를 상권의 범위로 볼 수
있습니다.
4. 상권현황
1) 지역적 현황
숙대상권이 속한 용산구의 인구는 서울전체인구의 2.4%로 다른구에 비해 배후상권의 인구가
적은 편입니다. 지역내 숙대와 12개의 고등학교, 8개의 중학교, 15개의 초등학교가 위치하고
있으며 인근지역에 자수학원을 중심으로 학원가가 형성되어 있어 학생 중심의 젊은 층 잠재수요가
두텁게 형성되어 있습니다.
그리고 상권의 직접유입효과는 떨어지지만 인근에 용산전자상가의 시장 잠재력이 높습니다.
2) 교통현황
지하철 4호선 숙대입구역과 국철 남영역이 운행중에 있으며 강북(동대문, 서울역, 남대문,
혜화동, 신촌), 강남(신림, 흑석동, 서초), 강동(성수동, 왕십리), 강서(노량진)방향과 교문리
방향의 버스노선이 운행중입니다.
숙대상권은 서울 정중앙에 위치하고 있어 각 방향으로의 이동이 편리합니다.
3) 지하철 1일 이동량
- 4호선 숙대입구역 : 39,898명
- 1호선 남영역 : 28,420명
5. 유동인구
숙대상권은 여대라는 특성상 10~20대 신세대 여성의 유동인구가 많은 지역입니다.
또한 환일고, 신광여고를 포함 상권내 9개의 고등학교가 자리잡고 있어 10대 수요층도 유동인구의
많은 부분을 차지하고 있습니다. 10~20대층의 유동인구만 전체 유동인구의 63%에 이르며,
이 중 상권의 핵심층이 27%의 20대 여성입니다. 유동인구가 많이 형성되는 시간은
학교들의 하교시간인 15~18시와 직장인들의 퇴근시간 무렵인 18시 이후입니다.
6. 주요시설
숙대상권의 중심지인 KFC주변에는 10대~20대 젊은층을 대상으로 하는 업종인 패스트푸드점,
분식집, 커피전문점, 보세의류점 등 여러가지 업종이 복합적으로 위치하고 있습니다.
숙대역 전철역 주변에는 성남극장과 PC방, 오락실 등의 업종이, 효창공원길에는 숙대생과
20대 여성 대상의 업종인 미용실, 보세의류점, 액세서리점, 커피전문점 등이 위치하고 있습니다.
남영역 주변으로는 호프집, 분식집, 화장품점 등 남영역을 이용하는 교통이용객 대상의 업종이
주를 이루고 있습니다.
7. 상권의 전망
숙대상권은 오랫동안 개발계획이 없던 지역이였으나 숙대역~용산고간 도로확장을 기점으로
개발이 이루어지기 시작했습니다. 용산고 앞 도로확장공사는 99년 하반기에 완공되었으며
2000년 12월 지하철 삼각지역이 개통되었었죠. 또한 용산역을 중심으로 용산역 민자역사
개발과 함께 국제업무지구 개발계획에 따라 컨벤션센터, 호텔, 백화점 등이 들어섬으로서
새로운 업무타운이 조성될 예정입니다.
남영역 및 숙대상권은 새로운 도심상권으로의 도약이 서서히 가시회되고 있습니다.
◈ 용산에 소액투자처가 남아있다(?)
국제업무지구와 민족공원의 가시화될 무렵부터 용산은 강남을 뛰어넘는 대한민국 최고의 입지로
평가받고 있습니다.
하지만 현재 시점에서 입성할 경우 용산의 모든 주택들이 높은 시세차익을 가져다 주지는
못합니다.
용산투자의 요체크 유의사항인
1) 치솟은 시세
2) 건축허가제한 여부
3) 조합원수 및 예측건립세대비율
이 세가지 분석은 기본요소이자 필수요소라 할 수 있습니다.
현 시점에서 용산을 접근할 경우 대표적인 틈새시장이라 분석되는 지구단위계획으로 지정된
재개발지역을 추천하는 바입니다.
위에서 강조했던 사업지연과 재개발 정비구역 미지정에 대한 리스크가 없는 반면
시세는 저평가되어 있기 때문에 '비교적 소액으로도 안정적으로 용산에 입성할 수 있다는
메리트'만으로 고유가치의 희소성을 가지고 있기 때문입니다.
아무쪼록 여러분들의 성공투자를 기원하며,
저의 식견이 조금이나마 도움이 되셨음 합니다.
감사합니다.
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[스크랩] 4분기 수도권 ‘빅 3’ 분양 |우리동네이야기
2007-10-25 20:45
http://blog.drapt.com/ysdoda/81193312747945
출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트
원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=89037
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4분기에는 수도권에서 청약자들의 최대 관심 지역인 은평뉴타운 등 ‘빅 3’가 본격적으로 분양에 나선다. ‘빅 3’는 서울 은평뉴타운, 파주 운정신도시, 인천 청라지구로 최대 격전지가 될 전망이다.
부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 수도권 빅 3 지역에서 분양예정인 아파트(주상복합 포함)는 연내 20곳 1만6천6백98가구다.
■ 은평뉴타운
은평뉴타운은 SH공사가 서울 은평구 진관내동, 진관외동 일대에 개발하는 시범뉴타운이다.
2006년 고분양가 논란으로 80% 이상의 공정율이 넘는 시점인 2007년 11월에 첫 분양이 시작된다. 연내에는 1지구만 분양되며 2,3지구는 순차적으로 분양이 진행될 예정이다.
2007년 11월 분양 물량은 1지구 1~14단지에 2천8백17가구가 예정돼 있다. 입주예정 시기는2008년 6월.
청약부금 가입자 대상 물량이 없으며 청약저축과 청약예금 6백만원이상 가입자 대상이다.(서울 예치금 기준)
이외에 국민임대는 1천37가구, 장기전세는 6백60백가구 역시 11월 공급예정이다.
 1지구는 은평뉴타운 북동쪽에 위치한다. A,B,C공구로 나눠져 있으며 A공구는 롯데건설과 삼환기업, B공구 현대산업개발과 태영건설, C공구 대우건설과 SK건설이 시공을 맡았다.
은평뉴타운은 서울지하철 3호선 구파밭역을 이용할 수 있으며 2지구와 3-1지구가 역세권에 위치한다. 3-2지구는 북한산과 접해 있어 조망권이 확보되는 장점이 있다.
■ 운정신도시
파주 운정신도시는 총 1,647만7천㎡가 개발되며 공공주택 7만4천2백97가구가 들어설 예정이다.
현재 이용할 수 있는 교통시설은 기존의 통일로, 자유로, 국지도 56호선, 지방도 310호선 등이 있다. 제2자유로(대화인터체인지~서울 상암) 18km, 김포~관산간 도로 7.2km 등 도로 7개 노선 41.3km가 적어도 2013년까지 건설될 계획이다.
경의선 복선전철인 운정역(개량역)이 2009년 상반기(문산~성산)에 개통될 예정으로 서울 진입이 한층 쉬워질 전망이다.
LG필립스 LCD공장, 파주출판도시 등의 개발호재와 일산신도시의 기존 단지들이 입주 10년차가 넘으면서 신규 물량을 찾는 실수요자들의 영향으로 인구 유입은 꾸준할 것으로 예상된다. 특히 운정신도시는 마포 상암~일산신도시~파주(파주출판단지)에 이르는 첨단 문화예술과 영상미디어 산업개발의 개발지역에 해당돼 문화도시로 다시금 거듭날 것으로 보인다.
 첫 분양은 2006년 9월 한라건설이 9백37가구를 분양했으며 이후 대한주택공사가 9월 중순에 분양하는 운정휴먼시아(A28블록, 1천62가구)를 시작으로 민간업체들은 10월 동시분양 형식으로 진행할 예정이다. 분양예정 물량으로는 10곳 8천3백31가구이다.
삼부토건이 A12블록과 A18-2블록에 각각 1천3백90가구,7백24가구를 분양하며 벽산건설과 한라건설은 공동으로 A2블록에 1천1백45가구를 분양예정이다. 이밖에 두산중공업(A7블록, 6백68가구), 월드건설&동양메이저건설(A10블록, 9백72가구), 동문건설(A11블록, 6백24가구) 등이 분양에 나선다.
분양가 상한제가 적용돼 고분양가 논란이 있었던 2006년보다는 분양가가 다소 저렴해질 전망이다.
■ 청라지구
청라지구는 송도국제도시, 영종하늘도시와 함께 인천 3대 경제자유구역 중 하나이다. 지리적으로 봤을 때 인천국제공항과 김포공항을 연결해 물류 중심 요충지로 손색이 없다.
사업 시행자인 인천광역시, 토공 등은 국제금융의 거점 조성을 위해 주거단지를 비롯해 초고층 국제센터, 화훼단지, 퍼블릭 골프장(27홀) 등 각종 레저시설을 건설할 계획이다.
 지구 내에는 2012년까지 아파트와 주상복합, 단독주택 등을 합쳐 모두 3만1천가구가 건설된다. 연내에는 11월부터 9곳 5천18가구가 분양예정이다. 업체로는 인천지방공사(A17블록, 7백가구), 서해종합건설(A2블록, 3백70가구), 영무건설(A18블록, 1천90가구), 호반건설(A14블록, 7백46가구), 중흥건설(A13,16블록, 7백가구), GS건설(A21블록, 8백84가구) 등이 시공을 맡고 있다.
10월 말부터 건교부는 인천 경제자유구역 지역 거주 우선공급 물량을 인천 100%에서 30%로 줄일 예정이다. 이에 따라 서울, 수도권 청약가입자들은 기회가 많아져 당첨확률이 높아질 전망이다.
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[스크랩] 강남대체 3기 신도시 후보지 1순위는? |우리동네이야기
2006-04-19 16:38
http://blog.drapt.com/ysdoda/81145432329186
출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=27067
| 연초부터 시작된 판교발 부동산 광풍이 이웃 분당과 용인 신봉, 성복, 죽전을 거쳐 다시턴을 하여 강남, 과천, 평촌, 산본, 일산까지 휩쓰는 요즈음 도저히 더 이상 현 상황을 가만히 지켜볼 수 없는 정부 입장에서 드디어 오늘 또다시 이를 잠재우기 위한 칼을 빼들었습니다. 어느 정도 예측가능했던 몇 가지 조치들이 발표가 되었고 얼마만큼의 효력을 발휘할 수 있을지 지켜보아야 할 문제지만 여태까지의 정부조치에 대해 많은 면역이 생기고 그 동안 학습효과를 충분히 경험한 시장 참여자의 입장에서 과연 어느 정도의 반응을 보일지 또한 예측하기가 그리 어렵진 않은 것 같습니다. 이와는 별도로 향후의 부동산시장 안정대책 중에서 근래 가장 빈번히 비중있게 다루어지는 부분이 수요억제 보다는 공급확대에 촛점을 맞추어야 된다는 주장이고 이와 관련하여 강남대체 판교급 신도시 즉, 3기신도시의 건설계획 입니다. 눈치빠른 시장참여자들에게 가장 구미가 당기는 내용이 아닐 수 없는데 그러면 과연 그 후보지는 어디가 될 것이며 그 중에서도 가장 노른자위 1순위 후보지는 어디 일까가 심히 최대의 관심사가 아닐 수 없습니다. 일단 현재까지 거론되는 곳이 성남의 서울공항, 과천-안양 사이, 용인 동부, 남양주 미개발지 등입니다. 이 네군데 중에서 어디가 가장 강남을 대체하기에 적합할 것인가를 예측하기는 그리 어렵지 않습니다. 많은 다양한 예측과 의견이 있을 수 있으나 아래부터는 철저히 개인적인 의견임을 감안하여 읽어 주십시오. 강남을 기준한 접근성 측면에서 용인 동부와 남양주는 이미 순위에서 밀릴 것임을 누구나 예측할 수 있습니다. 다음으로 서울공항의 경우 입지의 효용가치는 단연 판교를 능가할 수도 있으나 국가안위와 관련한 안보상의 문제로 과연 국방부에서 순순히 동의할지의 의문이 남습니다. 현재까지는 불가하다는 것이 지배적인 입장이라는 건 언론을 통해서 누구나가 알고 있는 사실입니다. 이제 한 곳이 남는군요. 과천-안양 사이. 구체적으로는 과천 갈현동 찬우물 지역입니다. 일전에 김한길 위원장께서도 언급했었고 며칠 전 부총리께서도 잠깐 언급했었던 지역이지요. 그냥 단순히 지도한장 놓고 3-4분만 열중해서 쳐다보면 아 ! 이 곳일 수밖에 없구나 하는 느낌이 동물적 감각으로 다가옵니다. 강남과의 접근성 강화를 위해 별다르게 전철이나 도로 등의 기반시설을 추가로 건설할 필요도 없으며(4호선 정부청사역과 인덕원역 사이에 추가로 역사하나 정도는 건설해야 겠지요) 기존의 과천과 안양의 기반시설을 함께 이용하기에도 더없이 적합한 위치입니다. 마치 판교와 분당같습니다. 상대적으로 적은 비용으로 소규모 신도시를 완성할 수 있다는 장점이 있는 것이지요. 개인적으로는 올 2월즈음부터 근래까지 분당, 용인에 세인의 관심이 집중되어 있을 때 인덕원 지역에 대해 관심을 가지고 접근하는 것도 좋은 투자방향이 될 수 있음을 여러 차례 강조한 바 있습니다. 다음과 같은 이유에서 였습니다. 1. 서울접근성을 비롯한 기타 생활기반이 잘 갖추어져 있으나 분당, 용인에 비해 상대적으로 저평가(현재는 이곳도 바람타서 그 갭이 상당히 좁아졌습니다만) 2. 인덕원에서 포일리로 이어지는 라인의 향후 무한한 발전 가능성 - 포일리 재건축 사업승인 및 입주시점 인덕원-포일리간 일부 남아있는 공장들이 이전하고 나면 결국 신규 아파트 숲으로 형성될 것이고 인덕원에서 포일리, 호계신사거리까지 이어지는 거대한 아파트 촌은 신도시에 버금가는 시너지 효과를 발휘하게 될 것임. - 인덕원에서 포일리를 거쳐 호계신사거리 또는 의왕을 거쳐 북수원으로 연결되는 지하철 건설계획(서울, 과천, 판교, 수원을 연결하는 교통의 요지로 부상) 3. 서판교에서 청계산 가로질러 6-7킬로 떨어진 곳으로 장기적으로 판교에서 인덕원까지 전철 연결의 가능성 4. 인근 청계택지개발지구 개발 및 아파트 입주 완료시 청계를 거쳐 판교까지 친환경 아파트 단지의 고리가 탄생 5. 인덕원 자체의 발전속도 가솏화( 인덕원 대우 앞 초대형 이마트 입점예정, 인덕원 삼성 길건너 신설 고교 설치예정, 인덕원사거리를 중심으로한 주상복합 건설 등) 6. 장기적으로 과천에서 인덕원으로 연결되는 과천 갈현동(찬우물) 지역의 개발가능성(실제로 서울공항 이전이 어려울 수록 이 지역의 개발은 더욱 빨리 가시화 될 수 있음) 저의 예측이 점점 실행 가능성을 더해가고 있다는 느낌이 들고 그 결정판이 과천-안양간 3기신도시 후보지 선정인데 이는 하반기 즈음 그 답이 나오겠지요. 이제 정부의 부동산시장 안정조치로 당분간은 시장이 약간의 답보상태를 보일 수도 있습니다만 그 기간이 그리 길지 않으리라 여겨지며, 이 와중에도 다음을 준비하는 사람들이 있겠지요. 개인적으로 그 다음을 준비하는 사람들이 투기꾼이 아니라 실수요목적의 중소서민이었으면 좋겠습니다. |
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