고분양가로 들썩이는 곳이 있는 반면... 중개업소와 건설회사들이 한숨을 내쉬는 곳도 있다.

하지만 부동산 시장이 바닥을 치고 있을 때 틈새를 공략하여 내 집 마련의 꿈을 이룰 수도 있다.

부동산 경기가 안 좋으면 시세가 하락하고 대출이자를 감당 할 수 없거나 대출 받을 당시 보다 시세가 하락할까 두려워하는 등 여러 이유로 급매물이 증가하게 된다.

분양시장에서, 공급에 수요가 미치지 못하여 미분양이 증가한다. 또한 경매물건의 증가로, 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있는 상황이다.

하지만 조심하고 또 조심 해야 한다. 전 재산이나 다름없기에....

마지막 서류절차까지 완벽하게 끝마쳐야 만이 내 집 마련의 꿈을 이루는 것이기 때문이다.

내집마련..양극화....

자료를 정리하다가...잘못된 곳도 있으리라...생각되지만...초보자를 위한 부동산 매매 절차에 대해 알아보았다.

1. 사전 조사(계약 체결전)

법원 등기과 또는 등기소에서 토지, 건물 등기부 등본을 발급받거나 열람하여 등기부 등본상의 소유자가 실제 소유자인지 계약체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인한다.

인터넷상에서, 메일 또는 FAX로 확인하는 방법을 이용하는 방법을 추천한다.

소유권에 영향을 줄 수 있는 등기부 등본 갑구의 가압류, 압류, 가등기, 예고등기 등의 내용을 확인하고 등기부 등본 을구의 근저당,저당권,전세권,지역권,지상권등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는 지의 여부를 확인한다.

사고에 대한 예방은 아무리 강조해도, 지나침이 없다...

2. 계약 체결

가. 발급 받은 등기부상 소유자의 인적 사항을 확인하고 소유자의 주민등록증을 제시 받아 동일인 여부를 확인한다. 만일 대리인과 계약할 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권 여부를 확인한다.

나. 계약서 작성 및 잔금납부 그리고 매도인 서류 받기

매도인으로부터 주민등록초본 1통, 매도용 인감증명서 1통, 위임용 인감증명서 1통, 위임장(소유권 이전등기 위임용), 부동산양도신고확인서를 받아야 한다.

매도인의 등기필증과 인감증명서, 주민등록등본(법인등기부등본), 부동산양도신고확인서, 등기위임장은 미리 매도인에게서 받아야 한다.

일반적으로, 잔금을 다 지급한 후에는 매도인으로부터 서류를 받을 때 비협조적이기 때문이다.

※ 계약서에 명시할 것

. 부동산 표시란의 물건소재지와 면적(임대차의 경우는 임대할 부분)

. 계약내용란의 계약금, 중도금, 잔금 및 일자

. 인적사항란의 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장날인

※ 특약사항란에 명시할 것

. 계약 당시의 등기상 권리관계상태를 잔금지불 시까지 유지하여 양도한다는 내용

. 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용

. 잔금일 기준 공과금과 세금을 정산한다는 내용

. 계약을 이행하지 않을 때는 손해배상을 한다는 내용

. 각종 권리 제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용

3. 사후 처리(명의 이전)

가. 세금 납부

※ 아파트 및 주택 거래(전용면적 85 평방미터 이하)

 . 취득세 : 1%

 . 등록세 : 1% 지방교육세 0.2%(등록세의 20%) = 1.2%

 . 합 계 : 2.2%

※ 아파트 및 주택 거래(전용면적 85 평방미터 초과)

 . 취득세 : 1% 농어촌특별세 : 0.3%(취득세의 10% 감면분의 20%) = 1.3%

 . 등록세 : 1% 지방교육세 : 0.2%(등록세의 10%)

  농어촌특별세 : 0.2(감면분의 20%) = 1.4%

 . 합 계 : 2.7%

※ 토지 거래(토지)

 . 취득세 : 2% 농어촌특별세 : 0.2%(취득세의 10%) = 2.2%

 . 등록세 : 1% 지방교육세 : 0.2%(등록세의 20%) = 1.2%

 . 합 계 : 3.4%

※ 토지 거래(농지외 토지)

 . 취득세 : 2% 농어촌특별세 : 0.2%(취득세의 10%) = 2.2%

 . 등록세 : 2% 지방교육세 : 0.4%(등록세의 20%) = 2.4%

 . 합 계 : 4.6%

※ 상가 거래

 . 취득세 : 2% 농어촌특별세 : 0.2%(취득세의 10%) = 2.2%

 . 등록세 : 2% 지방교육세 : 0.4%(등록세의 20%) = 2.4%

 . 합 계 : 4.6%

취득세와 농어촌특별세는 잔금을 완납한 후 구청부과 과에서 취득세고지서를 받아 잔금일로부터 30일 이내에 시중은행에 납부하면 되고 30일이 지나면 과태료가 부과되며 등록세는 잔금납부일로부터 60일 이내에 납부하면 된다.

나. 소유권이전등기 구비서류 준비

소유권이전등기는 물건소재지 관할 등기소에서 하게 된다.

토지대장, 건축물관리대장, 토지가격 확인 원, 검인계약서, 매수인이 표시돼 있는 매도인의 인감증명서, 등기필증, 매도인(시행자) 및 매수인(피분양자)의 주민등록등본(또는 법인등기부등본), 부동산양도신고확인서(양도신고 대상인 경우), 매도인(시행자)의 등기위임장, 등록세 영수필 확인서 및 통지서, 수입인지와 수입증지, 등기신청서 부본, 국민주택 채권 매입필증 등이다.

이 첨부서류는 전체 1부를 복사해서 원본과 함께 제출하면 된다.

구비서류 중 토지대장과 건축물관리대장(건물대장 또는 가옥대장) 토지가격확인원, 수입인지는 구청 민원실에서 발급 받고 등록세 납부영수필 확인서 및 통지서는 은행에 등록세를 납부하고 교부 받고 수입증지(대법원수입증지)는 등기소에서 지정하는 금융기관에서 사면 된다.

① 매도인의 구비서류: 매도용 인감증명 1통(매수인 성명, 주소, 주민등록 기재), 주민등록등본1통, 등기권리증, 인감도장

② 매수인 구비서류: 주민등록등본 1통, 도장, 토지대장1통, 건축물 관리대장 1통, 공시지가 확인 원 1통

③ 부동산 양도신고 대상인 경우: 매도인의 주민등록등본 1통, 일반용 인감증명 1통, 토지 및 건물 등기부등본 각 1통, 매매계약서 1통, 토지대장 1통, 건축물 관리대장 1통, 공시지가 확인원 1통

④ 토지거래 신고 또는 허가대상인 경우: 토지대장, 공시지가 확인원, 매매계약서

다. 대출 대환 신청

은행에 근저당(대출)이 되어 있는 경우는 대출금을 갚으면 그만이지만 대출금을 본인 앞으로 돌리려면 소유권이전에 필요한 서류를 구비하여 은행에 가서 대환신청을 해야 한다.

이때 은행에서 지정하는 법무사에 소유권이전을 신청하면 된다.

라. 기타 비용 처리

부동산 중개수수료, 법무사 등기대행료등 부차적인 비용은 언급하지 않아도...될 사항이다...