이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 위례신도시가 왜 ‘로또’일 수 밖에 없는 지를 땅값과 분양가, 그리고 인근 시세를 비교해 분석해보겠습니다. 이어 입지여건과 중대형 아파트 미래가치도 언급하겠습니다.

땅값 VS 분양가 VS 인근 시세

추정치지만 토지보상비를 기준으로 위례신도시 땅값은 평균 평당 4백30만원이라고 합니다. 5년 앞서 보상한 판교신도시 보상비가 평당 1백14만원이고, 2007년 전후 지급된 광교신도시 보상비가 1백27만원으로 추정되고 있습니다.

감정평가기관의 감정가이니 위례신도시 땅값이 판교신도시나 광교신도시보다 3~4배 더 비싸다고 보면 틀림이 없을 것입니다.

하지만 수도권 아파트 분양가의 60%를 차지한다는 땅값이 상대적으로 비싼 위례신도시가 오히려 판교, 광교 신도시보다 아파트 분양가가 싼 기현상이 발생하고 있습니다.

전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트를 기준으로 분양가를 비교하면 2005년 분양한 판교신도시는 평당 1천2백만원대였습니다. 2008년 첫 분양한 광교신도시의 경우 1천3백만원대 수준이었구요.

반면 2010년 3월 첫 분양할 위례신도시 보금자리주택은 60㎡ 초과~85㎡ 이하가 1천2백80만원으로 책정됐습니다.

신도시 아파트 분양가를 인근 시세와 비교해보겠습니다.

2005년 판교신도시 아파트가 분양될 당시 분당신도시 32평형은 시세가 1천1백만원이었습니다. 단순 비교해서 분양가가 시세보다 1백만원 안팎이 비쌌지요. 광교신도시도 인근 수원 영통지구 아파트값이 평당 1천1백만원이었으니 2백만원 비싸게 분양됐다고 볼수 있습니다.

그러나 위례신도시는 인근 문정동 아파트 시세(85㎡ 이하)가 1천9백만원에 달해 시세보다 평당 6백만원 이상 싸게 분양되는 것입니다. 

물론 단순비교를 하면서 감안하지 않은 부분이 있을 것입니다. 위례신도시는 용적률이 200%, 녹지율은 22%, 임대아파트 비율은 43%에 달합니다. 판교나 광교에 비해 용적률은 높고 녹지율은 낮으며 임대아파트 비율은 높습니다. 쾌적성과 평형조화도면에서 상대적으로 떨어지니 시세에 마이너스 영향을 미치겠지요.

그렇다고 하더라도 위례신도시는 MB정부가 서민들에게 보금자리(?)를 마련해준다는 명분으로 땅값에 비해 턱없이 낮은 분양가를 인위적으로 책정함으로써 주택시장에 ‘로또광풍’을 불러오고 있습니다. 주택시장 왜곡을 극대화시키고 있는 것입니다.

입지여건과 미래가치

2백5만평에 달하는 위례신도시는 강남권에 사실상 마지막 택지개발지구라는 희소성만으로도 미래가치는 매우 높습니다. 지금처럼 재건축 규제가 지속되고 있는 상황에선 더욱 그렇습니다.

또 인근에 거여마천 뉴타운과 문정동 법조타운, 동남권유통단지(가든파이브), 잠실 제2롯데월드 개발 등 대형 호재들이 구체화되고 있습니다. 사람이 몰리고, 돈이 몰리는데 배후 주거지가 될 아파트값이 오르지 않을 수 없겠지요.

교통여건은 서울지하철 5호선(거여역, 마천역)과 8호선(장지역, 복정역)을 이용할 수 있습니다. 입주 직후에 개통될 9호선을 통해 강서권 등 서울 어느 지역도 손쉽게 진입할 수 있습니다. 특히 위례신도시 중심축 6km에는 ‘트랩’이라는 노면전차가 운행되면 8호선 복정역, 5호선 마천역과 환승될 예정입니다.

서울외곽순환고속도로 송파나들목이나 서하남나들목을 통해 경부고속도로(판교분기점), 중부고속도로(하남분기점), 춘천고속도로(강일나들목) 진출입이 편리합니다. 또 장지동길, 제2양재대로, 탄천변 도로가 신설되고 성남외곽순환도로, 위례성길 연결로, 헌릉로, 우남로가 확장될 계획입니다.

위례신도시 미래가치는 이르면 2010년 10월 이후 분양할 85㎡ 초과 중대형 민영아파트 1만8천가구로 인해 더욱 높아질 것입니다. 누가 중대형아파트를 살 것인가(분양받을 것인가)? 가 관건입니다. 분당 주민이 판교 중대형을 분양받아 이사가듯 말입니다.

위례신도시 아파트값은 중대형만 보면 분양가가 1천7백만원이든, 2천만원이든 상관없이 2014년 전후 입주시점에 판교(현재 2천5백만원)보다 높고 잠실지구(3천4백만원)보다는 낮을 것입니다. 관심의 초점은 입주이후 송파구 랜드마크 단지인 엘스 등 잠실지구 아파트 시세를 몇 % 수준까지 따라잡을 것인가? 입니다. 80% 인지, 90%인지는 중대형을 매입할 강남권(분당이 아닌) 부자들의 선택에 달려있습니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 대형 아파트값 폭락에 대한 전문가들의 다양한 분석을 소개하고 제가 생각하는 대형 아파트값의 미래를 예측해봅니다.

전문가들의 대형 아파트값 전망

“2010년을 기준으로 중대형 가구에 대한 실수요자가 정점을 이룬 후 지속적으로 가구가 감소할 것이다. 반면 소형 평수에 대한 선호도는 2020년까지 증가세를 이어갈 것이다. 수요측면에서 2000년 이후 주택 실수요를 반영하는 가구 증가율이 인구 증가율 둔화 및 감소와 함께 급격히 떨어지고 있다. 중대형 아파트의 수요층인 대가구는 2006년에서 2020년까지 2만가구가 감소할 것으로 예상된 반면 같은 기간 부부 및 독신 등 소가구는 2백60만가구가 증가할 것이다.” (현대경제연구원 박덕배 연구위원)

“무엇보다 강남 등 일부 지역은 부유층의 집단 주거 지역으로 이미 공인된 상태이기 때문에 성공한 베이비부머의 선호가 이어질 것이다. 또한 뛰어난 교육 여건에 대한 선호가 강력한 데다, 9백80만명에 달하는 베이비붐의 후반부 세대(1966~1975년 출생)가 학부모의 입장에서 주택을 구입할 것이라는 점도 양극화를 강화시키는 요인으로 작용할 것이다 따라서 끊임없는 거품 논란에도 불구하고 강남불패의 신화가 앞으로 10년은 계속될 것이다.

한편 가족의 숫자가 적어 소형주택을 선호하는 시장진입세대의 비중이 1990년대 중반 이후 빠르게 줄어들면서 소형주택 수요는 위축되었다. 여기에 1980년대 말부터 지어진 대규모의 주택 공급도 소형주택시장의 전망을 어둡게 만드는 요인이다. 결국 베이비부머의 은퇴가 시작되기 전까지 소형주택의 약세현상은 지속딜 것으로 예상된다.” (홍춘욱의 인구 변화가 부의 지도를 바꾼다)

“베이비붐세대는 연령대별로 다양한 사회 현상을 일으켜왔다. 88년을 전후로 한 주택 가격 급등, 2000년 이후 본격화된 중대형 아파트 가격 급등이 대표적인 사례다.

베이비붐세대가 20대 후반에서 30대 초반에 도달하면서 주택 수요가 크게 늘어난 게 88년 전후의 주택 가격 급등 배경이다. 이후 집값은 수도권 200만호 주택 건설이 완성되기까지 수직상승 곡선을 그렸다. 그런가 하면 2000년 초반 있었던 중대형 아파트 가격 상승세는 40대에 진입한 이들이 중대형 아파트로 갈아타기를 시도하면서 나타난 사태다. 이제 은퇴기에 들어선 이들이 노후자금 마련을 위해 보유 주택을 판다면 이는 주택 가격 하락으로 연결될 수도 있다.” (매경이코노미 2009년 10월 7일자)

오윤섭의 대형 아파트값 미래 예측

저도 대형 아파트값 미래를 베이비부머 인구변화 추이를 중심으로 해서 예측해보겠습니다.

먼저 하나 예를 들어보겠습니다. 최근 아웃도어시장에서 2가지 큰 흐름이 있습니다. 바로 오토캠핑 인구 급증과 등산업계 고가브랜드시장 확대입니다. 먼저 급증하는 캠핑인구의 주축은 나이로 보면 1970~1973년생입니다. 또한 등산업계는 고령화로 등산인구가 급증하면서 신흥 40대~50대들이 진입이 가속화되면서 고가브랜드 시장의 판이 커지고 있습니다. 이를 주도한 나이는 주로 1960년대생(구체적으론 1969~1963년생)입니다.

바로 오토캠핑과 등산 고가브랜드 시장은 바로 1960년대 중반 이후 출생한 베이비부머 2세대들이 주도하고 있습니다. 이들은 또한 2010년 이후부터 본격적으로 30평형대 아파트에서 40~50평형대로 대형 평형으로 갈아탈 세대이기도 합니다.

베이비부머 2세대의 나이를 몇 년생부터 볼 것인가?는 전문가마다 다르겠지만 저는 1964~1974년 출생한 사람으로 보겠습니다. 1964년 출생자(90만1천명)는 해방이후 처음으로 90만명이 넘었고 1969년에 1백만명이 돌파해 1971년까지 3년 연속 세자릿수 출생을 기록했습니다. 이어 1974년에 92만명을 기록한후 1975년 87만명으로 감소세를 보였습니다.

베이비부머 2세대는 현재 1천60만명에 달합니다. 나이로 치면 30대 후반에서 40대 후반이며 74년생이 40대 후반이 되는 2020년까지는 대형 아파트 수요가 지속적으로 발생할 것입니다.

특히 ‘산부인과 폭발세대’로 불리는 1967~1971년생이 무려 5백만명에 달하고 있습니다. 이들은 1990년대 후반 결혼하며 소형주택을 마련하면서 아파트 매매가 및 전세가를 급등시켰던 ‘주역’이었습니다.

산부인과 폭발세대가 대형 아파트를 구입하기 시작하는 시점도 역시 2010년 이후가 될 것입니다. 나아가 2015년 전후로 대형 평형 수요가 정점에 이르면서 대형 아파트값도 경기만 안정된다면 다시 한번 급등기가 올 것으로 예상됩니다.

설령 산부인과 폭발세대가 완전 은퇴하는 2025년 이후에도 대형 아파트값 폭락 가능성은 높지 않을 것입니다. 아파트로 자산 상승 경험을 맛봤다면 은퇴했다고 아파트를 쉽게 팔지는 않을 것입니다. 아파트를 팔아 보험, 펀드, 주식 등 다른 투자를 할 가능성은 더욱 낮습니다.

지금 베이비부머 2세대인 강남 학부모들이 자녀 교육을 위해 주택담보대출을 받듯이 50대 이후 은퇴할 경우 부족한 노후자금은 역모기지 등을 통해 중대형 아파트를 보유하면서 마련할 것입니다.

따라서 DTI 등 대출규제에다 경기 불확실성으로 위축된 수요심리로 대형 아파트값이 일시적으로 약세를 보인다고 성급히 ‘대형 평형 폭락 시작’이라고 단정하는 것은 침소봉대(針小棒大)로밖에 볼 수 없습니다.