2006-07-23 00:03

http://blog.drapt.com/youseogi/621231153580625873

자료출처 : 무지개구라 김종갑 떴다.

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

★ 2005년부터 2006년까지 릴레이 상승을 가져온 부동산-     버블 논쟁에도 불구하고 꺾일 줄 모르는 그 무서운 상승세 앞에서 미래를 예측하기란 여간     쉬운 일이 아니다.   ★ 2006년 새해 벽두에 대다수의 전문가들이 부동산 하락을 점쳤지만 오히려 최근 5년 동안의 최대     폭등을 가져오면서 전문가들의 분석 능력과 지식의 박약함을 보여주고 말았다.   ★ 그렇다면 2006년 6월 이 시점에서 부동산 가격은 과연 오를 것인가?     종합적인 측면에서 검토가 이루어져야 겠지만, 거두절미하고 유망지역을 중심으로 미래의     전망을 하고자 한다.   ★ 필자가 2005년 후반기부터 2006년 아파트의 폭등을 예측한 자료들이 많지만, 이번 예측 또한     확신에 찬 어조로 부동산의 지속적인 급등을 예측하고자 한다.   ★ 다만 지역, 평형, 환경 등의 여러 요소에 따라 양극화 현상은 갈수록 커질 것이기 때문에     무조건 투자하기 보다는 선별적으로 신중한 투자를 함으로써 수익률을 극대화 하기를 희망하는     바이다.   ★ 우선 부동산은 주식으로 비교할 경우에 A급, B급, C급 등의 가치 구분을 바탕으로 자신의     능력과 현실에 알맞는 선별 투자가 필수적임을 강조하면서 분야별 유망지역 빅3 지역을     꼽아 보겠다.    1. 죽전 택지개발 지역   ★ 죽전 택지 개발 지역은 2005년-2006년 2년여에 걸쳐서 분양가 대비 100%-150% 정도의 폭등을     거두었지만, 향후에는 시세에 반영되지 않은 무궁무진한 호재들이 자리 잡고 있기 때문에     투자 0순위로 권하고 싶다.   ★ 첫째는 죽전역과, 신보정역(포스홈타운 중심) 등의 초특급 전철역이 들어서면서 동서남북     교통의 십자성 중앙에 별을 단 격이며, 둘째 중상위권 단국대의 입성으로 교육의 메카로     부상하였다.   ★ 셋째, 최첨단 벤처타운의 입성, 넷째 죽전역에서 신보정역에 이르는 대형 상권 및 주택타운     건설   다섯째, 강남 분당의 오래된 아파트를 대처할 최신식 중대형 새아파트 등이 손꼽힌다.   ★ 죽전은 날이 새면 새로운 호재가 발생한다고 할 정도로 미래의 지속적인 가치 상승이     예견되는  곳인데 특히 포스홈타운, 동원 로얄듀크, 아이파크1,2차 동아 솔레시티, 엘지자이     1차 등이 강력 추천 아파트 단지이다.   ★ 특히 이들 아파트들은 강남과 분당의 오래된 아파트들을 대처할 고급 단지들로서 실제 그     지역 사람들의 이주가 눈에 띄게 증가하는 것으로 보아서 보정동 일대의 고급 아파트들은     강남과 분당 성향의 안정된 단지군을 형성하고 있다는 것이 매우 큰 호재라고 할 수 있다.   ★ 현재 새아파트가 평당 1400-1800에 이르는데, 주식으로 따지면 용인시의 블루칩인 이들     아파트 3년 후의 가격은 평당 3000까지 육박할 것으로 예상되며, 현재 엘지자이 1차는 평당     2500으로 이들 아파트를 이끌고 있다.     아파트의 폭락 여지가 없다는 것이 가장 큰 장점이며, 미래의 호재 등을 감안하면 100% 넘는     수익률까지도 점쳐 볼 수 있다.     ※붉은색-1000세대 이상 대단지   ※푸른색-2004년 이후 입주 새아파트   ※분홍색-강력 추천 단지   ★ 죽전 택지 개발 지역 유망 아파트    1. 죽전 포스홈타운- 평형:39,49,58,59,76,77  총세대수:1307세대  입주:2004년  보정역, 편의, 대형 2. LG자이- 평형: 59  총세대수: 238세대   입주:2004년  특장점: 보정역, 용인시 최고가 아파트   3. LG자이2- 평형:36,37,39,48,59,63  총세대수: 275세대   입주:2006년  특장점: 보정역, 편의시설   4. 대림 e편한세상- 평형:57,59,63,65,68,74,75,76,89  총세대수: 232세대 입주:2001년 보정역, 대형   5. 동아솔레시티- 평형:33,38,49,56,64,73,83,89 총세대수: 1701세대 입주:2001년  보정역, 대형평수   6. 동원로얄듀크- 평형:33,46,54  총세대수: 706세대 입주:2006년  보정역, 최첨단 시설. 편의시설 7. 보정대림 e편한세상2- 평형:57,65,73,68  총세대수: 133세대 입주:2005년  보정역, 편의시설,대형   8. 성호 샤인힐즈- 평형:32,45  총세대수: 777세대 입주:2004년  보정역, 편의시설, 저평가   9. 죽전 아이파크- 평형: 32  총세대수: 1466세대 입주:2004년  특장점:보정역, 죽전역, 편의시설   10. LG자이2- 평형:36,37,39,48,59,63  총세대수: 275세대   입주:2006년  특장점: 보정역, 편의시설   11. 건영 캐스빌- 평형:33,42,50,59  총세대수: 1254세대  입주:2004년  특장점: 디지털단지,분당연계   14. 극동스타크래스-평형:42,49  총세대수: 196세대  입주: 2004년  특장점:죽전 핵심부, 단국대학교   15. 대림 e편한세상 2차- 평형:32 총세대수: 206세대   입주:2006년  특장점: 죽전역 교통,  편의시설   16. 대림 e편한세상 3차- 평형:33A,B 총세대수: 239세대  입주:2006년  특장점: 죽전역, 편의시설   17. 반도보라빌- 평형:38,45,51,73  총세대수: 637세대 입주:2004년  특장점: 죽전역 교통,  편의시설   18. 죽전2차 아이파크- 평형:39,45,51  총세대수:374세대 입주:2004년  특장점:보정역 교통 편의시설   19. 죽전 현대홈타운 3차1단지- 평형:33  총세대수: 1998세대 입주: 2004년 특장점: 죽전역, 편의   20. 죽전 현대홈타운 4차2단지- 평형:33  총세대수: 254세대 입주: 2004년 특장점: 죽전역, 편의시설   21. 죽전 현대홈타운 4차3단지- 평형:33  총세대수: 770세대 입주: 2004년 특장점: 죽전역, 편의시설   22. 죽전 현대홈타운 4차4단지- 평형:33  총세대수: 342세대 입주: 2004년 특장점: 죽전역, 편의시설   23. 죽전 현대홈타운 6차- 평형: 46   총세대수: 120세대 입주: 2004년  특장점: 죽전역, 편의시설   24. 죽전 현대홈타운 7차- 평형:32,43  총세대수: 356세대 입주: 2004년  특장점: 죽전역, 편의시설   25. 한라 프로방스- 평형: 39,45,46,55  총세대수: 388세대 입주: 2004년 특장점: 죽전역, 편의시설   26. 한라 프로방스2- 평형: 45A B 총세대수: 195세대 입주: 2004년 특장점: 죽전역, 편의시설          2 . 마북동 연원마을, 신갈 지역 일대   ★ 이 지역은 판교-신봉,성복-상현-수원 라인에 비하여 뒤늦게 관심을 보인 지역이기때문에    아파트 상승이 미미하여 저평가가 극심한 것으로 판단되며, 향후 발전 호재와, 죽전과의 인접성,    경부 고속국도와의 접근성, 풍부한 녹지 및 조망권 등을 감안한다면, 현제보다 2배 가까운    수익률까지 점칠 수 있으며, 죽전의 발전 정도에 따라서 그 오름 폭이 더욱 더 커질 전망이다.   ★ 현제 시세는 평형별로 정도의 차이는 있지만 평당 1000-1200 정도로 죽전 새아파트의 60%     수준에 불과하기 때문에 단기적이든 중장기적이든 투자하면 무조건 시세 차익을 낼 수 있는     지역이다.   ★ 특히 연원마을 성원 아파트, LG, 삼성 명가타운과 신갈 지역의 새천년 그린빌, 삼성 래미안     등이 선두 주자로서의 면모를 갖출 것으로 예측된다.     마북 IC의 개통은 경부 고속 국도와의 접근성을 높여 서울로의 출퇴근을 용이하게 할 수 있다       다만 죽전 택지개발 지역과 거리가 가깝다고해서 모든 여건을 죽전 지역(특히 보정동 일대)과     비교하는 것은 무리가 따르며, 저평가가 된 여러가지 사유가 있다는 점도 간파하면서 투자를     하는 것이 바람직하다.     1. 솔뫼마을 현대홈타운- 평형:43,53,64  총세대수: 382세대  입주:2001년  특장점:저평가, 편의시설   2. 연원마을 금호베스트빌- 평형:33,39  총세대수: 144세대  입주:2002년  특장점:저평가, 편의시설   3. 연원마을 삼성명가타운- 평형:23,32,45  총세대수:424세대 입주:2002년 특장점:보정역, 편의시설 4. 연원마을 성원- 평형: 32,49,59  총세대수: 691세대 입주:2000년  특장점:저평가, 편의시설, 대형   5. 교동마을 LG자이- 평형: 36,48  총세대수:450세대  입주:2001년 특장점:저평가,구성역,편의시설   6. 교동마을 신창- 평형: 23,33  총세대수:490세대  입주:1996년 특장점:저평가,구성역,편의시설   7. 교동마을 쌍용- 평형: 52  총세대수:340세대  입주:2001년 특장점:저평가, 대형, 편의시설   8. 교동마을 정광- 평형: 24,34  총세대수:478세대  입주:1997년 특장점:저평가,구성역,편의시설 9. 교동마을 현대필그린- 평형: 36,53,71  총세대수:486세대  입주:2001년 특장점:저평가,편의시설   10. 교동마을 현대홈타운- 평형: 34,47,56,69  총세대수:799세대  입주:2003년 특장점:저평가,편의   11. 삼거마을 삼성래미안1차-평형: 36,49,55,66  총세대수:1282세대  입주:2002년 특장점:대형,편의   12. 연원마을LG- 평형: 32,49,56  총세대수:396세대  입주:1999년 특장점:저평가,보정역,편의시설   13. 연원마을 삼성 쉐르빌- 평형:53,65  총세대수:316세대  입주:2001년 특장점:저평가,보정역,대형   14. 연원마을 삼호벽산- 평형: 23,32,47,59  총세대수:1576세대  입주:2000년 특장점:저평가,보정역   15. 연원마을 현대- 평형: 24,33,66  총세대수:424세대  입주:2000년 특장점:저평가,보정역,편의시설   16. 우림- 평형: 24,32,49  총세대수:362세대  입주:1997년 특장점:저평가,보정역,편의시설 17. 태영 데시앙1,2단지- 평형: 32 총세대수:453세대  입주:2003년 특장점:저평가,보정역,편의시설        3. 동천동 일대   ★ 동천동은 판교와의 최단거리 지역이면서, 신봉과 성복, 죽전에 비하여 상승폭이 비교적 적은     지역이다.     분당 오리역보다 북쪽에 위치한 용인시 최단거리라는 호재에도 불구하고, 오래된 아파트 중심,     난개발, 교통체증, 녹지 공간 부족 등이 아킬레스건이 되어 왔지만, 향후에 판교 개발이 본격화     되면 코 앞에 자리한 동천동의 가치는 큰 폭의 상승을 거둘 것으로 예측이 된다.   ★ 특히 동문 건설 등의 최첨단 아파트가 지속적으로 입주할 예정이며, 고기리로 연결되는     친환경 공간, 양재간 고속화 도로, 신분당선 등 전철역 신설이 예정 되어 있어서 향후에     판교 입주가 본격화 되면 새아파트는 오히려 분당 지역의 시세를 압도할 수 있는 여건을     가지고 있다.   ★ 현재 평당 1200-1400 정도의 비교적 저평가 아파트가 대부분이지만 판교 입성시 평당     2000 이상까지 바라볼 수 있는 확실한 투자처의 한 곳이다.     새아파트의 투자 가치가 높다고 할 수 있으며, 오래된 아파트도 하락 없이 지속적인 상승을     가져 올 것으로 추측 되는 바 모든 아파트를 추천하고 싶다.   1. 대원 써니벨리- 평형: 28,33  총세대수: 627세대 입주: 2004년  특장점:동천역, 편의시설, 판교   2. 동문3차-  평형: 31,44,55  총세대수: 181세대 입주:2001년 특장점: 동천역, 편의시설, 판교   3. 동문 그린2차- 평형: 24,34  총세대수: 227세대 입주:1999년 특장점: 동천역, 편의시설, 판교 4. 동천 대우- 평형: 24,33  총세대수: 190세대 입주:2003년 특장점: 동천역, 편의시설, 판교   5. 동천 진로- 평형: 24,32,49  총세대수: 269세대 입주:1999년 특장점: 동천역, 편의시설, 판교   6. 동천 현대1차홈타운- 평형: 37  총세대수: 436세대 입주:2002년 특장점: 동천역, 편의시설, 판교   7. 동천 현대2차홈타운- 평형:24,37  총세대수: 1128세대 입주:2002년 특장점: 동천역, 편의, 판교   8. 벽산 블루밍- 평형: 33  총세대수: 182세대 입주:2004년 특장점: 동천역, 편의시설, 판교 9. 삼성 쉐르빌- 평형: 66,78  총세대수: 64세대 입주:2000년 특장점: 동천역, 편의시설, 대형   10. 신명 스카이뷰- 평형: 28,34  총세대수: 262세대 입주:2004년 특장점: 동천역, 편의시설, 판교   11. 영풍 마드레빌- 평형: 24,32  총세대수: 149세대 입주:2003년 특장점: 동천역, 편의시설, 판교   12. 우미 이노스빌-  평형: 25,26  총세대수: 396세대 입주:2004년 특장점: 동천역, 편의시설, 판교   13. 풍림- 평형: 24,32,42  총세대수: 271세대  입주:1999년 특장점: 동천역, 편의시설, 판교 14. 현대 아이파크- 평형: 39,43   총세대수: 172세대 입주:2004년 특장점: 동천역, 편의시설, 판교   15. 효성 화운트빌- 평형: 39,43   총세대수: 172세대 입주:2004년 특장점: 동천역, 편의시설, 판교     ★ 이상에서 용인시에서 투자 가치가 높은 3곳을 중심으로 미래의 투자 가치를 간략하게     언급하였는데 제1 지역인 죽전 택지개발지역(특히 보정동 일대 새아파트)은 주식으로 따지면     삼성 전자에 해당하는 블루칩 아파트로서 미래의 최고가 아파트로서 전혀 부족함이 없이     모든 여건을 갖춘 아파트라는 점에서 투자 0순위의 아파트로 추천한다.   ★ 제2지역인 마북, 신갈 지역은 상대적으로 저평가가 심한 지역이기 때문에 중장기적으로 시세      차익을 크게 챙길 수 있는 경기도에서 몇 안되는 유망 지역으로 꼽는다.   ★ 또한 제3지역인 동천동은 판교와의 입지 여건과 분당과의 접근성, 죽전과의 연계성, 신봉,     성복,상현 및 미래의 이의 신도시까지 연결 지을 수 있는 매우 유망한 지역임을 권하고 싶다.   ★ 위의 세 곳의 공통점은 입지의 탁월함을 들 수 있는데, 단 한가지 특별히 강조하고 싶은 점이     있다면 오래된 아파트보다는 비싸더라도 3년 이내의 새아파트를 강력하게 권하고 싶다.     그 이유는 40만 분당과 100만이 넘는 강남 일대의 아파트들이 노후화 되어 이를 대체할 수 있는     가장 중요한 요소로서 입지와 새아파트를 들 수 있기 때문이다.   ★ 이상의 예측은 어디까지나 예측일 뿐이며, 필자의 입장에서는 확신과 확신의 연속선상에서     글을 쓰고 있지만 선택은 여러분들의 몫임을 분명히 밝히는 바입니다.

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