[스크랩] 멍청한 내집마련 수요자가 되는 법

2006-12-23 22:56

http://blog.drapt.com/youseogi/621231166882160150

원문 : http://blog.drapt.com/pjh1968

발코니 확장이 합법화되고 대부분 확장을 당연시 하는 분위기에서 발코니 확장 공사 시 보온 단열 방법이 얼마나 중요한지 알려드리고자 합니다.

일반적으로 제대로 하는 발코니 확장 공사시 보온 단열 방법은 다음과 같습니다. 난방 방식은 액셀 파이프(온돌 파이프) 방식을 한다는 것을 가정하고 설명드립니다. 액셀 파이프 방식은 기 설치되어있는 액셀 파이프를 연장하는 방식으로 가장 경제적이고 가장 많이 선호하며 관리가 쉽다는 장점이 있습니다.

작업순서1(바닥 확보): 발코니 바닥을 충분히 파내어 보온 단열 난방을 할 수 있는 공간을 확보합니다.

작업순서2(보온재 매설): 바닥층에 20~30mm정도의 한쪽 은박지 보온재(난방열을 밑으로 가지 않고 위로 복사시키는 역할을 함)를 깔고, 아트론 메트, 압축 스티로폴 등을 깝니다. 이때 보온재와 바닥의 콘트리트가 결합될 수 있도록 합니다. 이 때 방수 시공도 되어져야 합니다.

작업순서3(액셀 파이프 시공): 와이어 매시라는 철사망을 건 후 KS규격제품인 액셀 파이프를 아파트 내부의 규격과 동일한 자재로 매설합니다. 이때 액셀파이프의 간격은 200mm 내외로 하는 것이 좋습니다.

작업순서4(몰탈 시공): 모레와 시멘트의 배합이 7:3정도로 배합된 몰탈을 채웁니다.

작업순서5(열전도자재 매설): 열전도자재인 알미늄 방열판(바닥 크랙 방지 및 열전달 우수, 액셀 파이프를 촘촘히 깔지 않아도 됨)을 몰탈 사이에 넣습니다. 그래야 열이 골고루 퍼져 안 춥게 됩니다.

작업순서6 (미장): 기존 바닥과 수평을 맞추면서 미장을 하고 온돌마루나 장판 시공을 합니다.

일부 업체에서는 단가를 낮추고 이윤을 많이 내기 위하여 발코니 바닥을 까지도 않고, 보온 단열재 시공을 제대로 하지도 않은 채 바닥에 홈만 파서 액셀 파이프를 묻습니다. 참으로 안타까운 일입니다.

단열이 전혀 되지 않아 액셀 파이프의 열이 아래층으로 분산되어 열효율이 현저히 떨어지는 것은 불을 보듯 뻔한 일입니다. 그런 업체는 단시일 내에 날림으로 하면서 저렴한 비용을 자랑합니다.

그리고 사후 하자 보수에 대해서는 책임을 안 지려고 합니다. 확장 공사 후 집주인이 춥다고 항의하는 경우, 무조건 보온 단열을 했다고 우기거나, 아파트 건설 업체의 하자로 몰고 가는 경향이 많습니다. 그래도 집주인이 강력히 항의하면, '좋다. 한번 다시 까보자. 단열재 있으면 어떻게 할래?' 라고 적반하장 식으로 나옵니다. 대부분의 집주인은 철거와 복구 시 추가 비용이 들 것을 우려해 여기서 포기하고 맙니다.

발코니 확장 공사 시에는 발코니에 본래있던 거실 샤시 밑 부분의 받침(대부분 벽돌과 몰탈로 채워져 있음)을 제거하고 200mm 내외 간격으로 액셀 파이프를 깔아야 하는데, 샤시 받침을 깨어내려면 시간과 인건비도 많이 들지만 파낸 후 쓰레기도 많이 생깁니다. 건축 폐기물 처리 비용이 만만치 않습니다.

그래서 그 부분을 그냥 둔 상태에서 건너뛰어 배관을 하니 기존 방이나 거실보다 단열도 부실하고 액셀 파이프 간격도 띄엄띄엄 들어가니 그 부분이 기존 거실보다 차게 느껴지는것은 당연합니다. 겨울철에는 냉기와 결로가 발생하고, 여름철에는 장마철에 습기와 곰팡이가 발생하게 됩니다. 확장 부위에 열효율이 상당히 떨어져 겨울철 난방비가 엄청나게 많이 들게 됩니다.

공간을 더 넓게, 유용하게 써보고자 비싼 돈 주고 확장공사를 하는 것이지 두고 두고 고생하고 집을 애물단지로 만들려고 하는 것은 아니지 않습니까?

바닥 단열 난방 공사 뿐만이 아니라 천정과 벽체 단열 시공도 챙겨야 합니다. 부실공사의 여파는 서서히 나타나게 되며, 바닥이나 내벽 보온 단열 공사가 부실할 경우 춥고 불편한 것은 물론이거니와 집의 가치마저 떨어뜨리게 됩니다.

발코니 확장을 하실 경우에는 사전에 확장공사 시방서를 꼭 확인하고, 직접 확장 공사 현장을 자주 방문해야 합니다. 계약서에 공사에 사용되는 자재를 상세하게 명시하도록 요구하고, 하자보수에 대한 계약 조건을 분명히 해 두는 것이 좋습니다. 그래야 나중에 후회가 없을 것입니다.

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[스크랩] 龍仁의 꿈 |부동산노트

2006-08-11 10:35

http://blog.drapt.com/youseogi/621231155260150590

출처 : 박승두님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/jazangka

용인은 아직은 2급지다.
江南권 주거지 선택 次次善으로 점찍어진 용인은 적당히 멀고 제대로 진화되지 못한 도시이다. 아직 용인은 난개발의 오명에서 벗어나지 못했고 누구나 선호하는 최고가격의 지역도 아니다. 1990년 초 준농림지역의 개발 허가로 시작된 용인 개발 사업은 골프장과 명당묘지로 이분화되어 수도권 길지로 꼽혔던 조용한 동네를 들었다 놓았다. 짧은 시간동안 막대한 분량의 집짓기로 용인은 오랫동안 시달렸다. 그 결과 인구는 급속히 늘어났고, 교통은 엄청나게 막히고 계획적으로 정비되지 못한 수도권 남부의 구릉 도시가 됐다.

용인에는 4개권역 택지개발지구가 존재한다. 수지1지구와 수지2지구는 태초의 택지개발지구다. 분당의 넘치는 주택 수요는 고속도로 건너 용인까지 몰아쳤다. 분당에서 5분 거리이며 강남까지 25분이면 도착 가능했던 수지1지구와 수지2지구의 아파트 가격은 한동안 분당 못지 않았다.

그 다음이 죽전과 동백, 각 100만평씩...합 200만평 신도시이다. 정부와 용인시는 용인이 난개발로 몸살을 앓자 재빨리 진화에 나섰다. 죽전과 동백을 택지지구로 지정한 것이다. 죽전과 동백은 분양시 상당수 미달됐다. 당시의 분양 현황표가 용인의 과거의 위상을 증명한다. 죽전은 입주시까지도 고전을 면치 못했고 동백지구는 대부분 중도금 이자 후불제를 적용해서 겨우 팔렸다.

그러나 2005년 초 갑자기 불어 닥친 판교광풍은 용인을 긴 잠에서 깨웠다. 일시에 택지지구나 난개발지역 구별 없이 70~100% 상승했고 거주민들은 “나도 용인 산다.”는 프라이드까지 갖게 됐다. 서울 주요지역에서 볼 수 있던 입주시 가격이 분양가의 2배, 3배라는 집가격도 형성됐다.

그럼 어디가 용인의 중심지역인가? 그에 대한 정답은 명확치 않다. 용인 구도심부터 미래도시 광교까지 용인은 용인읍내로부터 몇 개 지역으로 넓게 분산되어 있다. 수지1지구, 2지구로 시작된 용인의 주요 주거지역은 풍덕천동, 상현동, 동천, 신봉, 성복으로 번지기 시작해 죽전, 동백, 구성, 신갈, 보라, 공세지구, 광교, 흥덕지구 등 엄청나게 광대하다.

용인은 미래도시 광교와 흥덕신도시를 포함한다. 이의신도시라 불리던 광교는 용인과 수원이 절반씩 비율로 택지를 점유하고 있다. 흥덕은 수원과 인접한 용인권역이다. 광교와 흥덕은 기존의 용인과는 다른 아주 매력적인 곳이다. 일단 입지가 탁월하고 녹지율이 높고 교통망이 원활하며 첨단적인 도시기능 등을 많이 가지고 있어 각종 평가지수에 있어 질적으로 우수해 보인다.

행정기능과 친환경도시로 불리는 광교신도시는 2007년 말부터 2만 4,000세대의 물량을 쏟아낼 계획이다. 광교신도시는 도시정보관제센터라는 타도시와 차별화된 인프라를 보유하게 된다. 유비쿼터스라는 미래도시의 기본 기능인 방범, 방재시스템과 교통정보, 원격검침, 무선랜 등 각종 편의 시설을 갖추게 된다. 결국 광교신도시에 접해서 시범도시 역할을 하는 흥덕지구 9,500세대와 더불어 400만평 대지위에 약 3만 3,000세대의 생태적 환경에 다양한 기능을 갖춘 디지털 도시가 탄생한다.

2014년, 광교신도시에는 정자역으로부터 신분당선이 이어지고 2009년쯤, 흥덕지구에는 분당선 연장선이 개통된다. 광교신도시와 흥덕지구의 개발은 주변의 상현동과 성복동, 신봉동에도 영향을 줄 것이다. 이른바 난개발의 용인이 신도시 중심의 용인으로 완성되는 하나의 전환점이 마련되는 것이다.

광교는 전체점수에서 판교 못지 않은 도시이다. 아파트 수요자들이 가장 선호하는 1순위인 녹지율이 46%에 달하는 전원도시일 뿐 아니라 행정타운, 벤쳐단지 등 비즈니스타운을 소유하고 있으며 영덕~양재간 고속화도로, 신분당선 개통 등이 강남으로 접근을 쉽게 하기 때문이다. 또한 판교보다 3년 더 발전된 새도시라는 점도 부각된다.

판교와 광교가 강남대체 신도시의 포인트 지역으로 떠오르면서 그 사이에 끼인 수지지구, 상현동, 성복동 등이 어떻게 변화해 갈 것인가를 정확히 예측해 내는 것이 용인의 변화도를 그릴 수 있는 첫걸음이 된다.

용인은 건설업자들에게는 더없이 좋은 기회의 땅이다. 땅만 매수하면 순조롭게 분양이 잘 될 뿐만 아니라 서울처럼 각종 사안들이 까다롭지도 않은 이유이다. 또 시간이 지나면서 각종 개발 이슈로 무난히 분양가격이 올라줘서 인허가 기간 동안의 금융비용을 감안해도 자연스레 수익이 늘어난다.

올해 하반기 판교 분양이 끝나면 분양가를 더 받기 위해 그동안 묵혀놓았던 엄청난 양의 아파트 물량이 분양을 시작할 것으로 예상되어진다. 성북동에 GS건설의 중대형 3,700세대, 포스코건설의 중대형 1,000세대, 신봉동의 동일토건 물량 1,300세대, CJ개발이 1,300세대, 동천동 가구단지의 삼성물산 2,500세대 등이 브랜드 있는 대형단지로 눈에 띄는 물건이다. 이를 합하면 당장 12개월 내에 분양 대기중인 특급 물량 이 10,000세대가 넘어서 용인은 한동안 공급이 수요보다 우월할 것으로 점쳐진다.

이 중 괜찮아 보이는 물량 1순위가 동천동 가구단지에 들어서는 삼성타운이다. 총면적 14만평의 대지위에 민간택지개발사업으로 만들어지는 이 프로젝트는 타워팰리스의 경우처럼 주택의 새로운 모델을 만들어 낼 것으로 보인다. 고기리계곡과 이어지는 전원주택지에 40평대 이상의 중대형 아파트와 단독주택이 2,500세대 이상 들어서는 이른바 선진국 타운하우스 모델이 적용된다. 특징은 자연을 살리고 콘크리트가 아닌 벽돌과 목재를 소재로 사용한 중대형 고급 주택을 짓는다는 것이다. 제대로 된 교통망과 보안시설, 편의시설이 충족된다면 미국의 베버리힐스 스타일의 고급단지가 탄생할는지도 모르겠다.

이외에 성북동과 신봉동 GS 타운은 광교신도시 분양가가 나오거나 영덕, 양재 간 도로가 뚫리면 일시적 혜택을 볼 수 있을 듯하다. 워낙 큰 대형평수의 거대단지라 나름대로 부동산 붐과 흐름을 만들어내기는 한다. 그러나 성복, 신봉은 산과 녹지를 깎아서 주거지를 만들어 낸 대표적 지역으로 상현동과 더불어 난개발의 대명사로 여겨지는 지역이다. 쾌적하고 짙푸르던 동네가 서울의 옥수동, 금호동과 같은 산동네가 됐다. 시행사와 시공사들은 돈을 벌었지만 실수요자들은 시간이 지나도 큰 변화가 없거나 불리해질 수밖에 없는 조건을 지닌 아파트 단지이다.

구릉지는 상업화 되기 힘들고, 계속해서 무언가를 담아가기에는 공간구성적인 한계가 있다. 또한 고지대의 입주민들은 나이가 들어갈수록 높은 곳을 오르내리거나 병원, 백화점 등 편의시설을 찾아 이동하는데 원초적인 불편함을 겪게 된다는 이유이다. 용인의 난개발 지역들은 대부분 경사지이거나 구릉지일 뿐 아니라 택지지구대비 상대적 용적률 또한 높은 편이어서 광교와 흥덕, 동천 물류센터지역, 판교, 동탄 등 인근에 계획된 도시에서 경쟁력 있는 물량이 쏟아질 경우 불리해질 수 있다. 사람들은 각종 편의시설이 밀집해있고 동선이 원활한 택지지구나 전철역이 가까운 번화한 지역의 평지부동산을 최우선으로 선호할 것이기 때문이다.

용인은 광교와 흥덕, 죽전과 동백, 신갈과 구갈 등 도시계획으로 광역화된 택지지구를 중심으로 새롭게 태어날 태세다.
앞으로 향후 5년간은 경부고속도로 동측의 분당,죽전,동백,구성,구갈등이 유망하고
2010년 이후에는 경부고속도로 서측의 동천,수지,광교,수원권이 기대할만 하다.
고속전철 신분당선을 필두로 원활한 교통망과 학군, 직장, 백화점등...부족한 시설보완과 자연과 어울리는 새로운 주거컨셉 등이 개발 된다면, 용인은 수도권 남부 신도시의 가장 유망한 주거지역이 될 것으로 보인다.

- 봉준호 (건축사, 프리미엄 부동산 컨설턴트, 생활칼럼니스트), drbong@daksclub.co.kr -

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[스크랩] 멍청한 내집마련 수요자가 되는 법 |부동산노트

2006-08-11 10:35

http://blog.drapt.com/youseogi/621231155260131663

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

부화장에서 태어난 스틸헤드는 태어나는 순간부터 자연에 의해 선택된 것이 아니라 인간, 즉 물고기치기들에 의해서 선택된 것이다. 인간의 손으로 부화된 이 물고기들이 멍청한 유전자를 가지고 있다 해도 사람들은 아무것도 모르고 있다가 뒤늦게야 그것을 깨달을 것이다. 부화장의 스틸헤드는 기술자 집단이 제멋대로 맺어준 짝짓기에서 태어난 것들이다.

우리는 야생 스틸헤드가 씨가 마를 거라고는 생각조차 하지 않고 있다. 정부가 방류한 스틸헤드는 얼마 되지 않는 야생 스틸헤드와 경쟁하면서 그들을 위협할 것이고, 결국 스틸헤드의 유전자는 무능한 종이 될 것이다. 이렇게 해서 유전적인 결함을 가진 균질한 혈통의 스틸헤드만 남게 될 것이다. 만일 새로운 바이러스가 이놈들을 발견하게 되고 야생의 시련을 겪어보지 못한 이놈들이 자기면역 반응을 가동하지 못하면 어업 전체가 파멸하게 될지도 모른다.

폴 퀸네트의 ‘다윈은 어떻게 프로이트에게 낚시를 가르쳤는가?’ 중에서(바다출판사, 72쪽)

미국의 유명한 임상심리학자(자살방지 전문가)이며 61년 경력의 낚시광인 폴 퀸네트(66)가 쓴 이 책에 나오는 ‘멍청한 물고기를 만드는 법’에 대한 글 일부입니다. 자연의 법칙을 무시하고 과학자가 실험실에서 인공배양 또는 유전자 조작을 통해 물고기를 만드는 것이야 말로 커다란 재앙을 일으킬 수 있다는 메시지를 전하고 있습니다. 스틸헤드(Steelhead Trout)는 바다에서 성어가 되면 산란을 위해 태어난 강가로 되돌아오는 강해형(降海型) 무지개송어를 말합니다. 미국 등 북미가 원산지로 몸무게가 20kg이나 나가고 길이도 최대 1m를 넘을 정도로 크다고 합니다.
이 글을 읽으면서 참여정부 집권 내내 부동산정책이 내집마련을 꿈꾸는 보통 사람들을 ‘멍청한 내집마련 수요자’로 만드는 것이 아닌 가 생각해봤습니다.

불확실한 시장상황에 휘둘리지 않고 시장을 지배할 수 있는 내집마련 수요자가 되려는 오윤섭의 부자노트 독자를 위해 반어법(反語法)으로 이번 칼럼에서는 멍청한 내집마련 수요자가 되는 법을 소개합니다. 물론 인간이 스틸헤드 즉 물고기가 아니기에 과학자(정부)에 의해 멍청한 내집마련 수요자가 되는 것을 거부할 수 있다는 사실이 다행입니다.

거품이 빠질 때까지 기다려라

2001년 이후 지난 5년간 저금리 기조에 기반한 주택가격 급등은 이제 한계에 부딪쳤습니다. 경제성장과 상관없이 사놓으면 오른다는 집단 기대심리로 과도한 대출로 받아 주택을 구입한 사람들이 너무 많아 부동산 거품이 심각한 상황입니다. 저금리→주택수요 급증→주택가격 급등→주택공급 증가→주택공급 과잉→주택수요 감소→주택가격 하락 시나리오에 따라 미국뿐만 아니라 우리나라도 거품 붕괴 위험이 높아지고 있습니다. 특히 강남권을 중심으로 한 버블세븐지역의 경우 너무 단기간에 급등했기 때문에 그 어느 때보다도 가격 거품이 붕괴될 가능성이 높습니다. 지난 5월 정부(건설교통부 장관)의 주장처럼 서울 변두리와 지방에선 이미 거품 붕괴가 시작됐으며 2006년 하반기에는 집값이 2003년 10.29대책이전 수준으로 하락할 것입니다. 가격이 폭락할 때까지 기다렸다 내집마련을 하는 게 좋습니다.

재테크하려면 집, 절대로 사지 마라

저성장과 경기침체가 본격화되는 상황에서 종합부동산세 재산세 등 보유세 부담이 급증하고 수도권 일부 지역을 제외하고는 수요에 비해 공급이 넘쳐나 입주아파트 빈집이 크게 늘어나고 있습니다. 인구통계학적으로도 2010년 이후 구매력 있는 내집마련 수요자가 감소하기 시작하므로 주택에 투자하는 시대가 저물어가고 있습니다. 특히 금리도 오르고 있어 끝물에서 ‘더 멍청한 바보’가 돼 대출받아 투자해서는 안됩니다. 주택은 소유및 투자의 대상이 아니라 사용및 거주의 대상으로 봐야 합니다. 집으로 재테크하는 시대는 끝났으며 이제 주식 간접투자펀드 등 다른 투자처를 찾아야 할 것입니다.

싸고 좋은 주택이 나올 때까지 기다려라

분양원가 공개, 분양가상한제 등으로 이제 정부가 아파트 분양가를 직접적으로, 적극적으로 규제하고 있습니다. 따라서 그동안 폭리를 취하던 주택건설업체들이 분양가를 마음대로 올릴 수 없으므로 종전보다 싼 아파트가 많이 나오니 급하게 청약할 필요가 없습니다. 즉 기다리면 좋은 기회가 반드시 올 것입니다. 정부에서 수도권을 중심으로 택지 공급물량을 늘리고 서민을 위한 국민임대주택도 그린벨트에 짓고 하니 섣불리 청약했다가 당첨돼 고민할 필요가 없습니다. 강북 광역 재개발로 강남보다 싼 아파트가 대량 공급될 예정입니다.

규제정책으로 가격이 내리면 사라

정부는 2005년 8.31대책, 2006년 3.30대책 등으로 종부세 등 보유세 중과, 1가구 2주택 양도세 중과, 실거래가 과세, 재건축 안전진단 강화 및 부담금 부과 등으로 투기적 수요를 막고 있습니다. 특히 2006년 하반기부터 규제정책의 효과가 본격화되기 가시화되므로 이에 따른 실망 매물이 쏟아져 가격이 하락할 것입니다. 따라서 급하게 내집마련을 하기보다는 연말까지 느긋하게 집값 하락폭을 지켜보는 게 좋습니다. 그런 뒤 내집마련을 해도 늦지 않습니다.

내집마련은 필요성을 느낄 때 하라

금리도 오름세이고 주택담보대출규제도 더욱 강화되고 있습니다. 대출을 끼고 무리하게 내집마련을 하기보다는 먼저 자금을 확보한 뒤 가족 여건상 필요성을 느낄 때 내집마련을 하는게 좋습니다. 즉 결혼 전후 자금을 확보한 뒤 아이가 생기고 교육여건 등 주거환경을 따져야하는 상황이 될 때 내집마련을 해도 늦지 않습니다. 내집마련을 할 때는 최소한 집값의 70% 이상은 확보하는 게 좋습니다. 결혼을 하지 않거나 결혼을 아이를 낳지 않는다면 굳이 내집마련을 하지 않아도 됩니다. 앞으로 임대주택이 활성화될 것이므로 필요한 지역에, 필요한 평형에 맞춰 임대아파트에 살면 됩니다.

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