재개발 지분 투자는 재개발예정지역의 주택을 구입하면 향후 전용면적 85㎡(33평형) 이상의 아파트를 분양받을 수 있는 투자 방법이다. 기존주택을 매입하거나 아파트를 분양받는 것보다 저렴하게 내 집을 마련할 수도 있다.
그런데 같은 재개발 주택이라도 단순한 정비구역이 아닌 뉴타운이나 도시재정비촉진지구(이하 도촉지구)에 속해 있다면 투자 시 유의해야 할 사항이 다르다는 점에 유의해야 한다.
서울시균형발전사업인 뉴타운은 소규모 단위로 추진하던 단순 재개발이 주택 중심이었던 데 비해, 여러 재개발 구역을 하나의 지구로 묶어 도시기반시설을 확충하는 종합적인 주거환경개선사업이다.
서울시균형발전사업에는 뉴타운 외에 촉진지구도 있는데, 역세권의 부도심을 개발하기 위한 것으로 주로 도시환경정비사업으로 추진된다.
현재 서울시의 경우, 25곳의 뉴타운과 8곳의 촉진지구가 지정돼 있다.
도촉지구는 뉴타운사업이 조례만으로 추진하는 것이 한계가 있다고 판단해 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'을 제정, 이 법에 따라 개발을 촉진하기 위해 지난해 지정됐다.
현재 서울시 도촉지구는 총 22곳(전국은 40곳)으로 이중 21곳은 뉴타운(3곳은 촉진지구)에서 도촉지구로 전환됐으며, 세운상가는 서울시가 직접 도촉지구로 지정했다(1차 도촉지구, 2006년 10월19일 고시=은평, 길음, 한남, 장위, 신길, 이문·휘경, 상계, 북아현, 수색·증산, 시흥, 흑석, 거여·마천, 신림, 천호·성내, 구의·자양, 망우·상봉, 세운상가. 2차 도촉지구, 2007년 12월21일 고시=중화 방화 노량진 신정, 3차 도촉지구, 2007년 4월30일 고시=창신·숭인)
▶ 개발 방식은 같지만 규제는 다르고 사업성도 틀려
단순 재개발과 뉴타운은 개발 방식에서는 별다른 차이가 없다. 둘 다 '도시및주거환경정비법'(이하 도정법)에 따라 개발이 진행되기 때문이다. 그러나 뉴타운으로 지정되면 재정적인 지원이 강화돼 사업 진행 속도가 빨라지고 차후 도촉지구로 지정될 수도 있기 때문에 투자 메리트가 더 높은 것으로 관측되고 있다.
다만 뉴타운 지역의 개발 방식에는 재개발 및 재건축, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업, 도시개발사업, 도시계획시설사업 외에 개발을 하지 않는 '존치지역'도 있다는 사실에 유의해야 한다.
도촉지구는 개발 방식은 도정법을 따르지만 개발을 촉진하기 위해 각종 규제를 완화해준다는 점에서 단순재개발 및 뉴타운과 큰 차이를 보인다. 대표적인 혜택이 건축규제 완화를 비롯 재개발사업의 구역지정요건 완화, 소형주택 의무비율 완화, 교육환경 개선, 기반시설 설치 지원 등이다.
이중에서 눈여겨 볼 것은 용적률과 층수가 늘어날 수 있다는 점과 전체 세대수 중 전용면적 85㎡ 이하의 건설 비율을 현행 80% 이상에서 60% 이상으로 완화했다는 점. 중대형 평형이 많아지고 용적률이 높아진다는 것은 그만큼 사업성이 좋아진다는 것을 의미한다.
그러나 도촉지구 내 재건축사업구역은 구역지정요건 완화, 건축규제 완화, 소형주택 의무비율 완화 등의 특례가 적용되지 않으므로 일반 재건축사업구역보다 나을 게 별로 없다. 정부의 재건축사업 규제에 대한 의지를 보여주는 대목이다.
또한 도촉지구로 선정되면 지구지정과 동시에 단독 또는 다가구주택이 전환된 경우 등 해당 토지 또는 주택 등 건축물의 분양받을 권리는 재정비촉진지구의 지정․고시일을 기준으로 산정하게 된다. 단순 재개발과 뉴타운이 서울시 조례 제정일(2003년 12월30일)을 기준으로 하는 것을 감안하면 상당한 기간 혜택이 주어지는 셈이다.
▶도촉지구 내 주택은 무주택자만 구입 가능
그러나 도촉지구로 지정되면 토지거래허가구역으로 묶여 대지 지분 20㎡(약 6평) 이상의 주택을 매매하려면 구청으로부터 토지거래허가를 받아야 한다. 또한 증가하는 용적률의 75% 이내에서 임대주택을 의무적으로 건립해야 한다.
쉽게 말해, 투기 수요를 가급적 배제하고 실수요자 위주로 좋은 주거 환경을 제공하겠다는 것이 도촉지구를 지정한 목적이다.
도촉지구는 이미 단순 재개발 및 뉴타운보다 큰 인기를 끌고 있고 이를 반영하듯 지역별로 차이는 있지만 프리미엄도 더 높게 책정돼 있다. 지난 9월부터 시행된 민간택지(재개발 및 재건축 단지) 분양가상한제로 인해 재개발 사업의 수익성이 떨어질 것으로 우려해 상당수 재개발 예정구역의 주택 경기가 침체에 빠져들고 있지만 도촉지구는 그런 영향을 크게 받지 않고 있다.
지자체의 전폭 적인 재정 지원과 각종 혜택에 의해 사업 진행 속도도 빠른 데다 수익성도 일반 재개발 사업보다는 낫다고 판단하고 있기 때문이다.
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