2006-04-13 00:56

http://blog.drapt.com/ydha/2806131144857362595

자료출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall

정부가 강남북 균형개발을 위하여 8·31 부동산 대책의 일환으로 내놓은 도시의 광역개발안이 “도시재정비 촉진을 위한 특별법”이라는 이름으로 2005년 12월 8일 국회 본회의에서 통과되어 입법화됨으로써 서울의 뉴타운사업이 탄력을 받을 것으로 예상되고 있다. 위 특별법은 정부의 공포과정을 거쳐 내년 7월경부터 시행될 예정이며 다른 개발사업에 비교하여 많은 특례와 인센티브를 부여하는 한편 개발이익환수와 투기방지책도 강화되어 있는 것으로서 아래에서는 특별법의 주요내용을 알아보고 투자의 유의사항도 체크하여 보기로 한다. 이번 특별법은 김학송 의원 등이 발의한 뉴타운특별법안과 윤호중 의원 등이 발의한 도시구조개선 특별법안 및 노웅래 의원 등이 발의한 도시광역개발 특별법안에 대한 대안으로 만들어졌다. 이 법에 의하면 ‘뉴타운 지구’는 그 명칭이 ‘재정비촉진지구’로 바뀌게 되고 그 지구를 지정할 수 있는 규모는 도로·공원·학교·문화시설 등 생활권 기반시설의 확보를 감안하여 주거지형은 약 15만평(50만㎡) 이상, 상업지역이나 역세권 위주의 중심지형은 약 6만평(20만㎡) 이상으로 하고 있다. 따라서 기존에 이미 뉴타운지구로 지정된 바 있다 하더라도 그 규모가 특별법에서 정하고 있는 규모에 미달하는 천호(12만 4000여평)나 방화(14만 8000여평)뉴타운의 경우에는 추가로 인근 토지를 편입시켜야만 특별법의 적용을 받을 수 있게 된다. 위 특별법에 의하면 재정비촉진지구로 지정된 경우에는 재개발구역지정의 요건이 완화되어 그동안 뉴타운지구내에 있음에도 관련법률상 재개발구역지정을 받지 못하고 있던 구역에서의 사업의 추진이 가능하여졌다. 또한 용적률과 층고제한 등 건축제한이 완화되기 때문에 용도지역을 2종에서 3종으로 상향할 수 있고 용적률도 조례에 의한 제한을 적용받지 않게 때문에 2종의 경우 200%에서 250%, 3종의 경우 250%에서 300%까지 높일 수 있다. 그 외에도 소형평형의무비율을 달리 정할 수 있어 중대형 평형이 늘어날 것으로 예상되고 취득세와 등록세 등 지방세가 감면되며 과밀부담금도 면제되고 특별회계의 설치와 국민주택기금의 융자를 통한 자금지원도 이루어질 수 있게 되었다. 한편 특별법의 제정과정에서 논란이 된 부분 중의 하나가 공공인 사업시행자에 대하여서만 특례와 인센티브를 부여할 것인지의 여부였는데 이번 법에서는 공공이 시행하는 경우 뿐 아니라 민간이 시행하는 경우에도 특례와 인센티브가 적용되는 것으로 되었다. 그리고 재정비촉진계획수립의 전 과정을 총괄하여 진행하고 조정하는 총괄계획가(Master Planner)제도가 도입되어 전문가의 참여가 제도적으로 보장된 것도 특징중의 하나이다 그렇지만 재정비촉진지구에 포함되어 있는 경우라 하더라도 주택재건축사업이 시행되는 구역에 있어서는 구역지정요건의 완화규정이나 용적률 등 건축규제 완화 규정이나 소형평형의무비율 완화 규정이 적용되지 않기 때문에 그에 따른 특례나 인센티브를 적용받을 수 없다는 점에 유의하여야 한다. 따라서 특별법에 따라 재정비촉진지구로 지정된 곳이라 하더라도 재개발사업구역이 아닌 재건축사업구역에 대한 투자에 있어서는 신중을 기하여야 하고, 재정비촉진지구 내라 하더라도 개발이 진행되지 않는 존치지역도 있기 때문에 투자에 있어 정확한 정보와 판단으로 리스크를 줄여야만 한다. 이번 특별법은 위에서 본 바와 같이 재정비촉진지구로 지정되는 경우에는 여러가지 특례와 인센티브를 부여하고 있지만 그에 따른 개발이익환수장치와 투기방지대책도 포함하고 있다는 점도 유의하여야 한다. 먼저 특별법에 따라 재정비촉진지구로 지정되면 토지거래허가구역으로 자동으로 지정되고 정부는 토지거래허가 대상도 강화할 예정이며 지구지정이 된 이후의 토지분할이나 지분쪼개기를 할 경우에는 분양권이 제한된다. 다음으로 특별법에서는 재정비촉진사업으로 인하여 증가되는 용적률의 75% 범위내에서 추후 정해지는 비율을 임대주택으로 의무적으로 공급하여야 하며, 기반시설 설치비용은 원칙적으로 사업시행자가 부담하여야 한다. 위 특별법의 제정으로 인하여 재개발구역을 중심으로 부동산 투자가 활성화될 것으로 예상되고 수도권에서도 재개발사업을 본격화하고 있는 성남이나 부천 등의 구시가지 재개발에 특별법이 적용될 것으로 예상되는 등 호재로 작용될 것은 틀림이 없으나 특별법 자체의 한계와 투기방지제도에 대한 이해와 더불어 개발이익부담금과 기반시설부담금 제도 등도 고려하여 신중한 투자가 필요할 것으로 본다.

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