[스크랩] 뉴타운 특별법의 체크포인트

2006-07-24 11:34

http://blog.drapt.com/ydha/81153708453281

원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=64735

▶ 교통 및 편의시설 갖춘 분양예정단지 34곳 추천
▶ 청약저축 가입자들은 수도권 남부 택지개발지구 내 물량 공략
▶ 청약부금- 재건축, 재개발 일반분양, 청약예금- 8월 판교, 용인 분양물량 공략

하반기 수도권에서는 8월 판교신도시 분양, 은평뉴타운 등의 주요 인기 분양단지들이 대거 쏟아질 전망이다.

특히 청약저축 가입자를 대상으로 하는 물량이 수도권 남부 택지지구에 집중돼 있다. 8월 판교신도시 분양은 3월 청약 자격이 없었던 대형 평형 청약예금 가입자들에게 기회가 돌아갈 것으로 보인다.

전용면적 25.7평 이하의 청약예금과 청약부금 가입자들은 수도권 주요 재건축, 재개발, 조합 일반분양 물량에 관심을 가져보도록 하자. 동작구 상도동 신원아침도시, 서대문구 냉천동 냉천구역동부센트레빌, 안양시 비산동 e-편한세상 등이 주요단지.

부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 하반기(7~12월) 수도권에서 청약접수예정인 단지 중 청약통장별로 1순위 마감이 예상되는 34곳을 추천한다.

◆ 청약부금 및 전용면적 25.7평 이하 청약예금 가입자

청약가점제를 주요 골자로 하는 청약제도 개편을 앞두고 청약저축가입자들은 느긋한 반면, 유주택 및 부양가족이 적은 청약부금 및 전용면적 25.7평 이하의 청약예금가입자는 적극적인 청약자세를 가질 필요가 있다.

특히 하반기에는 수도권 인기단지에 중소형 평형 분양물량도 상당수 있어 내집마련의 지름길이 될 수 있다.

7월 말 모델하우스를 오픈하는 천천푸르지오는 대우건설이 시공을 맡았다. 총 2천5백71가구 중 3백72가구가 일반분양. 청약부금 가입자가 청약할 수 있는 물량은 25평형 1백45가구, 33평형 23가구.

경부선 화서역 부근 아파트촌에 위치한 대단지로 지하철역과 롯데마트(천천점) 등의 편의시설을 걸어서 이용할 수 있어 실거주하기에 편리한 곳이다.

GS건설은 부천시 송내동 일대에서 24~47평형 4백36가구를 10월에 분양한다. 100% 일반분양되는 단지. 전용면적 25.7평 이하의 중소형 평형은 24평형 1백4가구, 34A평형 60가구, 34B평형 1백12가구. 경인선 송내역이 걸어서 9분 거리인 역세권 단지로 송내역을 중심으로 각종 상업시설이 즐비해 편의시설 이용이 편리하다.

안양시 비산동 일대에서는 대림산업이 총 4백86가구 중 1백71가구를 8월에 일반분양한다. 중소형 평형은 24평형 4가구와 32평형 16가구.

비산동 일대는 신규 입주한 단지가 밀집돼 있는 곳으로 대형 편의시설인 이마트(안양점)을 걸어서 이용할 수 있고 관악로와 과천대로를 통해 강남권 진출입이 용이하다.

고양시 행신동 행신SK뷰3차 역시 7월 분양예정. 25~45평형 5백74가구가 분양되며 25평형 1백44가구, 34평형 1백48가구가 대상 물량. 경의선 전철 복선구간인 행신역이 걸어서 10분 정도 소요되며 일산선 화정역 부근의 상권을 이용할 수 있다.

하반기 첫 분양을 시작하는 파주 운정지구 내 물량도 주목하자.

벽산건설은 11월 운정지구 내에 33평형 6백10가구를 분양한다. 분양가상한제가 적용돼 10년간 전매가 금지된다. 경의선 전철 복선화, 제2자유로 건설, 파주신도시 건설 등의 호재로 관심을 끄는 단지.

서울에서는 동부건설이 서대문구 충정로·냉천구역을 재개발하는 물량에 관심을 가져볼만 하다. 6백81가구 중 1백79가구를 일반분양하며 이 중 전용면적 25.7평형 이하 물량은 24평형 1백13가구. 지하철5호선 서대문역이 걸어서 7분 거리인 역세권단지.

신원종합개발은 동작구 상도동 일대에서 총 9백99가구 중 33, 45평형 4백45가구를 10월 중에 일반분양할 예정이다. 전용면적 25.7평 이하인 33평형의 분양물량은 아직 정해지지 않았다.

올 하반기 강서권 일대에서는 가장 규모가 큰 단지로 노량진뉴타운과 흑석뉴타운 사이에 있어 뉴타운개발에 따른 수혜가 예상된다. 지하철7호선인 상도역을 걸어서 4~5분이면 이용할 수 있는 역세권단지.

◆ 전용면적 25.7평 초과 청약예금 가입자

수도권지역에서 전용면적 25.7평 초과의 대형평형은 분양가가 6억을 초과하는 경우가 많아 중소형 평형에 비해 분양시장이 위축돼 있는 상태.

그러나 여전히 인기지역은 청약자들의 관심이 높고 대형 평형의 시세상승여력이 높다는 점에서 1순위 청약예금자들은 블루칩단지를 관심있게 볼만하다.

특히, 8월 분양예정인 판교신도시와 용인 일대의 대형평형 물량은 관심 대상.

8월 말 분양을 시작하는 판교신도시에서는 현대건설, 한신공영, 반도건설이 시공을 맡은 3공구 A13-1블록을 눈여겨보자. 39~69평형 6백5가구가 분양되며 부지 남쪽으로 금토산공원이 조성돼 조망권이 확보된다. 초, 중, 고가 가까워 걸어서 10분 내에 통학할 수 있다.

GS건설을 비롯해 CJ개발, 현대건설, 동부건설 등의 주요 건설업체들은 하반기에 용인시 신봉동, 성복동, 상현동 일대에 물량공세가 이뤄질 예정이다.

우선 10월경 GS건설이 성복동에 2천4백66가구를 분양할 예정. 30평형 이상의 대형평형으로만 구성돼 있다. 당초 2005년 하반기에 분양예정이었으나 용인시의 사업승인 문제로 분양시기가 연기될 가능성이 있다.

이외에 동부건설이 신봉동 211번지에 34,45,53평형 9백44가구를 12월 분양예정이다.

신봉동, 성복동과 인접한 용인 흥덕지구에서는 경남기업이 2개의 블록에 9백28가구를 빠르면 8월에 분양할 계획. 분양평형은 43,58평형. 용인~서울간 고속도로가 개통(2008년 말 예정)될 경우 서울 접근성은 높아질 전망이다.

현대건설이 서울 성동구 성수동2가 KT부지에 4백45가구를 10월경 분양한다. 예금가입자들은 45~92평형 물량에 관심을 가져보자. 특히 45,55평형은 전체물량의 59.3%(2백64가구)를 차지한다. 서울숲 개장과 유턴프로젝트의 영향으로 청약예정자들의 호응도가 높고 분당선 연장구간(2010년 개통예정) 성수역을 걸어서 10분 이내에 이용할 수 있다.

한강과 여의도 조망이 가능하고 서울 도심권 진입이 수월한 마포구 하중동 한강밤섬자이는 9월 일반분양을 계획 중이다. 시공사는 GS건설. 전체 4백88가구 중 일반분양물량 75가구 모두 예금가입자 대상이다.

종로구 무악동 무악연립2차를 재건축해 일반분양하는 무악2차아이파크는 2005년 분양완료된 인왕산아이파크와 접해 있는 단지다. 1백10가구 중 36~53평형 50가구가 분양되며 12월에 분양시기가 잡혀있다. 지하철3호선 독립문역을 걸어서 3분이면 이용할 수 있고 단지 뒤편으로 인왕산이 펼쳐져 있어 주거환경은 쾌적한 편.

인천에서는 송도신도시 내 분양예정 물량이 눈에 띈다.

포스코건설이 1공구 국제업무단지 D22블록에 주상복합아파트 7백29가구를 8월 분양할 계획이다. 청약예금가입자들은 39~114평형 6백86가구를 노려보자. 송도신도시는 국제도시로 컨벤션센터와 국제병원, 국제학교 등 굵직굵직한 시설들이 완벽하게 갖춰질 예정이다.

GS건설도 10월 D20,D21블록에 34~99평형 1천1백11가구를 분양할 예정. 인근에 공공청사와 중앙공원 등이 위치한다.

◆ 청약저축 가입자

청약제도 개편을 통해 청약저축가입자들의 선택폭은 더 확대될 것으로 보인다. 그러나 무조건 청약통장을 아끼기 보다는 핵심 분양단지에는 꾸준히 청약해 당첨확률을 높이는 것이 바람직할 것으로 보인다.

특히 하반기에는 3월에 이어 8월 판교신도시와 은평뉴타운. 그 외 청계지구, 도촌지구, 동탄지구, 흥덕지구 등의 택지개발구 내 분양이 예정돼 있어 모두 관심을 가질 만 하다.

우선 판교신도시 내 분양 물량 중 A20-1블록은 대한주택공사가 시공을 맡은 단지로 25평형 1백99가구, 35평형 2백55가구를 분양한다. 서판교에 위치해 있으며 신분당선 판교역과 걸어서 불과 3~5분 거리인 역세권 단지. 초, 중, 고가 단지 주변으로 밀집돼 있어 청약경쟁률이 높을 것으로 예상되는 곳이다.

9월 분양(3개 공구)이 계획된 은평뉴타운은 서울 하반기 분양 물량 중 가장 주목을 받는 곳이다. 1지구 A공구 1천5백93가구 중 26,33평형 4백71가구가 청약저축 가입자 대상이며 시공은 롯데건설과 삼환기업이 맡는다.

은평뉴타운은 주변으로 북한산이 위치한 지구로 판교신도시보다 용적률은 낮고 녹지율은 높아 주거환경이 매우 쾌적하다.

대한주택공사는 11월 성남 도촌지구 B1블록에 30,33평형 4백8가구를, 12월에는 의왕 청계지구 B1,B2블록에 각각 3백39가구, 2백73가구를 분양할 예정. 도촌지구와 청계지구는 판교신도시와 인접해 뜨거운 관심을 받고 있는 지역이다.

한편 경기지방공사는 김포 장기지구와 용인 흥덕지구에 분양을 계획하고 있다.

김포신도시 내 장기지구 4블록에 5백74가구 중 임대를 제외한 33평형 1백5가구를 7월에 분양한다. 21일 모델하우스오픈과 입주자모집공고 발표 후 26일부터 청약접수가 시작된다.

장기지구는 김포신도시 중심에 위치해 있으며 이 일대로 경전철(2011년 개통예정) 및 김포고속화도로(2008년 개통예정)가 건설 예정에 있어 교통 환경이 한층 개선될 전망이다.

광교신도시의 배후지역으로 주목을 받고 있는 용인 흥덕지구에서는 12월 34평형 5백6가구를 분양한다. 2008년 말 개통예정인 용인~서울간 고속도로가 흥덕지구를 관통하고 있어 서울 강남권 진입이 수월하고, 광교테크노밸리를 통과하는 정자~수원간 신분당선 연장선을 이용할 수 있어 향후 교통여건이 좋은 편.

인천에서도 청약저축 가입자들이 눈여겨 볼만한 곳이 있다.

인천도시개발공사는 송도신도시 4공구 4블록에 5백9가구를 11월에 분양할 계획. 이 중 청약저축 가입자 대상 물량은 33평형 1백4가구. 이미 송도신도시 내 주거단지가 형성돼 있고 국제업무도시로서 배후환경이 갖춰질 전망이다.

[2006년 하반기(7~12월) 수도권 청약통장별 추천단지]

청약통장	위치	시공사	총가구	평형	일반분양	분양시기	문의
청약부금	[�8066#서울 동대문구 용두동%] (용두5지구도심재개발)	롯데건설	435	11~41	332	8월	1688-5500
	[�5952#서울 동작구 상도동(조합)%]	신원종합개발	999	33,45	445	10월	02-3465-4200
	[�7046#서울 서대문구 냉천동%] (충정로·냉천구역 재개발)	동부건설	681	24~41	179	10월	02-3484-8607
	[�7678#경기 고양시 행신동%]	SK건설	574	25~45	574	7월	031-908-0010
	[�0604#경기 부천시 송내동%]	GS건설	436	24~47	436	10월	02-728-2114
	[�8258#경기 수원시 천천동%] (천천주공재건축)	대우건설	2,571	25~55	372	7월	031-293-5025
	[�5702#경기 안양시 비산동(조합)%]	대림산업	486	24~45	171	8월	031-425-5500
	[�7590#경기 파주시 운정지구(조합)%]	벽산건설	610	33	610	11월	02-767-5259
청약예금	[�6973#서울 마포구 하중동%] (단독주택재건축)	GS건설	488	44~60	75	9월	02-728-2687
	[�5567#서울 성동구 성수동2가%]	현대건설	445	18~92	445	10월	02-565-7744
	[�8218#서울 종로구 무악동%] (무악연립2차 재건축)	현대산업개발	110	37~53	50	12월	02-2008-9837
	[�9508#경기 고양시 행신2지구 C1,C2블록%]	대한주택공사	500	40~50	500	12월	1588-9082
	[�0284#경기 성남시 판교신도시 A13-1블록%]	현대건설 한신공영 반도건설	605	39~69	605	9월	1588-9082
	[�8310#경기 용인시 성복동%]	GS건설	747	33~61	747	10월	02-728-1734
	[�7082#경기 용인시 성복동%]	GS건설	897	33~50	897	10월	02-728-1734
	[�5780#경기 용인시 성복동%]	GS건설	822	39~55	822	10월	031-719-4646
	[�0332#경기 용인시 성복동%]	CJ개발	476	33~48	476	하반기	02-3483-3143
	[�8579#경기 용인시 성복동%]	CJ개발	838	39~94	838	하반기	02-3483-3143
	[�6053#경기 용인시 신봉동%]	동부건설	944	34~53	944	12월	02-3484-2380
	[�8404#경기 용인시 상현동%]	현대건설	890	38~70	890	10월	02-565-7744
	[�0625#경기 용인시 흥덕지구 3-1블록%]	경남기업	552	43~58	552	8월	02-2210-0312
	[�0624#경기 용인시 흥덕지구 3-3블록%]	경남기업	376	43~58	376	8월	02-2210-0312
	[�0310#인천 연수구 국제업무단지 D22블록%] (주상복합)	포스코건설	729	31~114	729	8월	1588-3800
	[�0710#인천 연수구 송도동%]	GS건설	565	34~99	565	10월	02-728-2114
	[�0711#인천 연수구 송도동%]	GS건설	546	34~111	546	10월	02-728-2114
청약저축	[�7828#서울 은평구 은평뉴타운1지구 A 공구%]	롯데건설 삼환기업	1,593	26~60	1,593	9월	02-3410-7618~20
	[�8072#경기 김포시 장기지구 4블록%]	경기지방공사	574	33	105	7월	031-220-3283~6
	[�8038#경기 성남시 도촌지구 B1블록%]	대한주택공사	408	30,33	408	11월	1588-9082
	[�7532#경기 성남시 판교신도시 A20-1블록%]	대한주택공사	454	25,35	454	9월	1588-9082
	[�8070#경기 용인시 흥덕지구 AB2블록%]	경기지방공사	506	34	506	12월	031-243-1120
	[�8090#경기 의왕시 청계지구 B1블록%]	대한주택공사	339	30,33	339	12월	1588-9082
	[�0275#경기 의왕시 청계지구 B2블록%]	대한주택공사	273	30,34	273	12월	1588-9082
	[�0016#경기 화성시 동탄지구 4-5블록%] (공공임대)	대한주택공사	503	30,34	503(임대)	12월	1588-9082
	[�8167#인천 연수구 송도신도시 4공구 4블록%]	인천도시개발공사	500	33~54	500	11월	032-260-5104

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[스크랩] 뉴타운 특별법의 체크포인트 |부동산노트

2006-04-13 00:56

http://blog.drapt.com/ydha/2806131144857362595

출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

정부가 강남북 균형개발을 위하여 8·31 부동산 대책의 일환으로 내놓은 도시의 광역개발안이 “도시재정비 촉진을 위한 특별법”이라는 이름으로 2005년 12월 8일 국회 본회의에서 통과되어 입법화됨으로써 서울의 뉴타운사업이 탄력을 받을 것으로 예상되고 있다. 위 특별법은 정부의 공포과정을 거쳐 내년 7월경부터 시행될 예정이며 다른 개발사업에 비교하여 많은 특례와 인센티브를 부여하는 한편 개발이익환수와 투기방지책도 강화되어 있는 것으로서 아래에서는 특별법의 주요내용을 알아보고 투자의 유의사항도 체크하여 보기로 한다.

이번 특별법은 김학송 의원 등이 발의한 뉴타운특별법안과 윤호중 의원 등이 발의한 도시구조개선 특별법안 및 노웅래 의원 등이 발의한 도시광역개발 특별법안에 대한 대안으로 만들어졌다. 이 법에 의하면 ‘뉴타운 지구’는 그 명칭이 ‘재정비촉진지구’로 바뀌게 되고 그 지구를 지정할 수 있는 규모는 도로·공원·학교·문화시설 등 생활권 기반시설의 확보를 감안하여 주거지형은 약 15만평(50만㎡) 이상, 상업지역이나 역세권 위주의 중심지형은 약 6만평(20만㎡) 이상으로 하고 있다. 따라서 기존에 이미 뉴타운지구로 지정된 바 있다 하더라도 그 규모가 특별법에서 정하고 있는 규모에 미달하는 천호(12만 4000여평)나 방화(14만 8000여평)뉴타운의 경우에는 추가로 인근 토지를 편입시켜야만 특별법의 적용을 받을 수 있게 된다.

위 특별법에 의하면 재정비촉진지구로 지정된 경우에는 재개발구역지정의 요건이 완화되어 그동안 뉴타운지구내에 있음에도 관련법률상 재개발구역지정을 받지 못하고 있던 구역에서의 사업의 추진이 가능하여졌다. 또한 용적률과 층고제한 등 건축제한이 완화되기 때문에 용도지역을 2종에서 3종으로 상향할 수 있고 용적률도 조례에 의한 제한을 적용받지 않게 때문에 2종의 경우 200%에서 250%, 3종의 경우 250%에서 300%까지 높일 수 있다. 그 외에도 소형평형의무비율을 달리 정할 수 있어 중대형 평형이 늘어날 것으로 예상되고 취득세와 등록세 등 지방세가 감면되며 과밀부담금도 면제되고 특별회계의 설치와 국민주택기금의 융자를 통한 자금지원도 이루어질 수 있게 되었다.

한편 특별법의 제정과정에서 논란이 된 부분 중의 하나가 공공인 사업시행자에 대하여서만 특례와 인센티브를 부여할 것인지의 여부였는데 이번 법에서는 공공이 시행하는 경우 뿐 아니라 민간이 시행하는 경우에도 특례와 인센티브가 적용되는 것으로 되었다. 그리고 재정비촉진계획수립의 전 과정을 총괄하여 진행하고 조정하는 총괄계획가(Master Planner)제도가 도입되어 전문가의 참여가 제도적으로 보장된 것도 특징중의 하나이다

그렇지만 재정비촉진지구에 포함되어 있는 경우라 하더라도 주택재건축사업이 시행되는 구역에 있어서는 구역지정요건의 완화규정이나 용적률 등 건축규제 완화 규정이나 소형평형의무비율 완화 규정이 적용되지 않기 때문에 그에 따른 특례나 인센티브를 적용받을 수 없다는 점에 유의하여야 한다. 따라서 특별법에 따라 재정비촉진지구로 지정된 곳이라 하더라도 재개발사업구역이 아닌 재건축사업구역에 대한 투자에 있어서는 신중을 기하여야 하고, 재정비촉진지구 내라 하더라도 개발이 진행되지 않는 존치지역도 있기 때문에 투자에 있어 정확한 정보와 판단으로 리스크를 줄여야만 한다.

이번 특별법은 위에서 본 바와 같이 재정비촉진지구로 지정되는 경우에는 여러가지 특례와 인센티브를 부여하고 있지만 그에 따른 개발이익환수장치와 투기방지대책도 포함하고 있다는 점도 유의하여야 한다. 먼저 특별법에 따라 재정비촉진지구로 지정되면 토지거래허가구역으로 자동으로 지정되고 정부는 토지거래허가 대상도 강화할 예정이며 지구지정이 된 이후의 토지분할이나 지분쪼개기를 할 경우에는 분양권이 제한된다. 다음으로 특별법에서는 재정비촉진사업으로 인하여 증가되는 용적률의 75% 범위내에서 추후 정해지는 비율을 임대주택으로 의무적으로 공급하여야 하며, 기반시설 설치비용은 원칙적으로 사업시행자가 부담하여야 한다.

위 특별법의 제정으로 인하여 재개발구역을 중심으로 부동산 투자가 활성화될 것으로 예상되고 수도권에서도 재개발사업을 본격화하고 있는 성남이나 부천 등의 구시가지 재개발에 특별법이 적용될 것으로 예상되는 등 호재로 작용될 것은 틀림이 없으나 특별법 자체의 한계와 투기방지제도에 대한 이해와 더불어 개발이익부담금과 기반시설부담금 제도 등도 고려하여 신중한 투자가 필요할 것으로 본다.

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