그럼 일반매매로 사는데 있어서 단점은 무엇일까요?

제일 큰 약점은 싸게 사기쉽지 않다는 점이죠.

그럼 이 장단점을 가지고 예를 들어서 설명하기로 하죠.

우선 장점에 대해서 살펴보죠.

장점의 첫째 이유는 서로 겹치는데 싸게 살 수 있는 것이 겹칩니다.

경매로 싸게 살 수 있는 물건은 지금 대단한 경쟁을 벌이는 물건이 아니고 소외된 물건만이 경매로 싸게 살 수 있는 물건입니다.

예를 들자면 현재 빌라는 경매로 싸게 살 수 있는 물건이 아니란 얘기가 됩니다.

급매로 시장에서 사면 경매보다 싸게 살 수 있죠.

경락잔금 대출을 많이 받는 점 때문에 경매로 사기도 하지만 싸게 살 수 있는 물건은 지금 현재 잘 나가는 종목의 물건을 싸게 살 수는 없습니다.

문제는 그것보다는 다른 곳에 있습니다.

경매만을 오래 하게되면 모든 부동산을 경매로만 낙찰 받아야 되는 식의 경향을 보이게 됩니다.

그래서 경매를 오래하면 할 수록 특수물건쪽으로 집중을 하면서 빠져들게 되는 것이죠.

경매 만능주의쪽으로 빠지게 된다는 식입니다.

경매로 나온 물건이 아니면 안사고 경매로 나온 물건만 사게 되는 것이죠.

그러다 보니 일반인과 차별화될 수 있는 특수물건을 집중적으로 파고들게 되죠.

그래서 선순위, 유치권, 법정지상권, 대지권미등기, 예고등기, 선순위 가등기 등등 으로 위험한 물건 위주로 가게 된다는 거죠.

이런 물건은 싸게 살 수는 있지만 대출나오기 힘들고 그러니 돈을 많이 박게되고 그러니 리스크가 커지고 대부분 소송을 해야하니 시간이 길어지게 됩니다.

그런데 만약 권리분석을 잘못해서 삐끗이라도 하면 10번 잘하고 1번 잘못해서 한방에 갈 수 있는 위험한 물건들이죠.

물론 이걸 잘 컨트롤 하시는 분이 계시지만 사실상 그런 고수들은 드물죠.

그리고 유치권에 대가이신 분도 완전히 자신이 컨트롤 할 수 있는 물건을 몇 개 찾기 힘들며 그런 물건을 찾아서 입찰해도 낙찰이 안되면 몇 달을 쉴 수도 있다고 하더군요. 

그러나 여기서 심각한 문제는 초보들입니다.

초보들은 여기에 혹하고 특히 시간에 ?기거나 주변을 의식하며 흔들리면 서두르게 되고 어려운 물건을 덜컥 받게 되고 뒷수습 못하면서 심지어 경매계나 부동산계를 아예 떠나게 됩니다.

그러나 지금까지의 우수 투자종목은 순식간에 그 흐름을 타기 때문에 일반매매에서는 하루에 10개를 사기도 하지만 경매는 불량지역이 아니라면 일주일에 몇 개 정도 겨우 나오는 경우가 대부분입니다.

그리고 그런 경매법정에서는 원하는 지역에 한달에 1개 낙찰 받기도 힘들 수도 있습니다.

만약 그때 경매로 사게되면 싸게 살 수 있지만 순식간에 그 타이밍을 놓쳐버릴 수 있다는 점이죠.

그러나 그 동안 한개라도 사게되면 다행인데 만약 그렇지 못하다면 그 이후 수순은 이렇습니다.

엄청나게 경매물건이 줄어들면서 시중가격보다 높은 가격에 낙찰이 되거나 취하가 되거나 둘 중 하나가 되겠죠.  

이것을 전문용어로 닭?던 개 라고 하죠.

예를 들면 분양권은 아예 경매도 안나왔고 검단신도시 발표나고 그날 중으로 아파트 가격이 뛰었는데 아침에는 충분히 몇 개를 일반매매로 살 수 도 있었는데 그 다음날부터 경매는 일반매매보다 높은 가격에 낙찰이 되었죠.

재건축, 재개발이 활황일 때에도 바람을 타고 그것이 오르는 시기는 한달이 아니라 소문이 도는 시기는 일주일이나 이주일 안쪽이었는데 경매로 그 것을 기다린다면 위에서처럼 취하되거나 터무니 없는 가격에 낙찰을 받아야할 것입니다.

일반매물이 충분히 있었는데 몇 일 후 있을 경매물건만을 기다린다면 어 어 하는 사이에 그 시기는 순식간에 지나쳐 버리게 됩니다.  

경매를 하는 것은 분명 장점이 있지만 경매 만능주의에만 빠져서는 안됩니다.

왜냐하면 첫번째로 경매로 싸게 살 수 있기 때문에 경매 이외에 일반매매로 물건 사는 것을 등한시 한다면 세상의 흐름을 놓치며 가장 적절하게 싸게 살 수 있는 좋은 시절을 놓칠 수 있다는 점입니다.

두번째로는 경매만의 공부만 하고 특수물건만을 노리게 된다면 틈새를 노릴 수 있지만 그것을 제대로 컨트롤 할 수 있는 경험이 없는 초보자들에게는 그 위험성이 훨씬 크다는 점입니다.

경매는 장기투자로서 적당하며 현재 사람들이 많이 몰리는 종목보다는 많이 몰리지 않는 종목에서 유리합니다.

일반매매는 단기투자로 적당하며 확신만 있다면 사람들이 많이 몰리는 종목에서도 수익을 낼 수 도 있다고 생각합니다.

부동산을 사는 방법에 있어서 어느 한가지만을 좋은 방법이라고 생각지 마시고 두가지 방법을 목적에 따라서 잘 겸용해서 쓰면 좋을 것 같습니다.