당분간 법원 경매시장을 통한 부동산 투자는 크게 인기를 끌 전망이다. 앞으로도 경매 물량은 꾸준히 늘어나면서 ‘물 반, 고기 반’ 양상은 오래 이어질 것으로 보인다. 금융권의 담보부부실채권 매물 증가로 인해 신규 경매시장으로 유입되는 물량도 크게 늘어나 값싸게 부동산을 장만할 기회는 넉넉하다. 장기 투자자는 경매시장의 우량물건을 중심으로 탐색해 나가는 것이 유리하다.

소형 다가구, 반 지하 다세대 임대용 ‘틈새상품’

이런 점에 염두를 둬 경매투자를 할 경우 되도록 비인기 틈새종목 찾기에 주력할 필요가 있다. 경매물건 중 비인기 종목이면서도 꾸준한 낙찰가율 상승세를 보이는 것이 ‘다가구주택’과 ‘반 지하’ 빌라다. 다가구주택은 건축 기준상 임대전용 단독주택이다. 전세대란 때 일반서민들의 주거수요를 어느 정도 해소시켜온 주택의 대명사인 셈이다.

따라서 경매신청권자들이 금융기관과 함께 전세금 반환시비 때문에 세입자가 경매를 부치는 경우가 많아 경매시장에 공급되는 물량이 꾸준한 편이다. 투자가능 물건도 많아 잘 만 고르면 짭짤한 임대주택 사업용으로 최적의 상품이다.

대개 다가구주택 세입자들은 서민들이어서 보증금을 돌려받지 못해 명도저항이 심하다. 또 가구 수가 많아 권리행사가 늦어지는 단점이 있다. 따라서 투자자들은 입찰을 꺼려 인기지역을 빼곤 낙찰가와 경쟁률이 낮은 게 보통이다.

종로에 회사를 둔 S씨는 노후대책용으로 임대용 다가구주택 투자에 나섰다. 꾸준히 입찰장 견학을 다닌 끝에 노량진 장승배기역 주변의 다가구주택에 입찰했다. 2회 유찰 후 3명이 응찰해 2층짜리 주택을 감정가의 76%에 낙찰 받았다. 지하와 옥탑을 합쳐 6가구가 거주하는 주택이었다. 1억5800만원을 투자해 7개월 후 거둬들인 임대보증금만 2억 원. 제세금과 명도비를 제하고도 3000만원의 순이익을 얻었다.

S씨의 경우 낙찰 받은 후 명의 이전하고도 주택을 완전히 이전 받는 데 7개월이란 시간이 소요됐다. 그러나 초기부터 느긋한 여유를 갖고 틈새종목 공략에 나선 게 성공투자를 이끈 지름길이었다.

다가구주택 투자 또 하나의 장점은 다세대주택으로 용도를 바꿔 분할등기가 가능하다는 점이다. 일정 요건을 갖추면 호수별로 개별등기를 할 수 있다. 여러 채로 개별등기하거나 임대용으로 세를 주면 임대주택사업자로 등록해 세금혜택까지 받을 수 있어 일거양득이다.

또 다른 경매 틈새종목이 지은 지 얼마 안 된 반 지하 빌라다. 일반적으로 반 지하 빌라는 값 싸게 낙찰 받을 수 있는 대신 나중에 쉽게 팔리지 않아 골칫거리로 여기기 쉽다. 그러나 모두 그런 것만은 아니다. 서울의 역세권 지역이나 주요 대학가 주변의 물건인 경우 전․월세 수요는 물론 급매물을 찾는 수요까지 풍부한 편이다. 전세값 정도로 매매가 가능한 데다 세 놓기가 쉬운 장점이 있다.

지방에서 공기업 직원으로 근무하는 C씨는 반 지하 빌라 물건 하나로 짭짤한 임대수익을 올리고 있다. 광진구 중곡동의 33㎡(10평)짜리 반 지하 다세대를 감정가의 80%인 3200만원에 낙찰 받았다. 반 지하 빌라지만 전세수요가 풍부한 주택 밀집지역인데다 지은 지 3년 남짓해 얼마든지 임대수요가 있다고 판단한 것이다.

낙찰금과 제세금, 이사비용 등 총투자 비용은 3500만원이 들었지만 보증금 1000만원을 회수해 나머지 2500만원의 2부인 매월 50만원(연 600만원)의 고정수익을 얻는 󰡐돈 되는󰡑부동산을 손에 쥔 것이다.

단 임대사업용으로 소형주택에 투자할 때는 도심이나 역 주변 등 임대수요가 풍부한 지역을 집중적으로 노리는 게 좋다.
이런 곳은 전세보다는 금리가 높은 월세를 받기 쉽고 임차인 구하는 데 애먹지 않는다. 소액 투자자라면 실속 없는 유행종목만 기웃거리기 보다는 안전한 고정수익이 발생할 만한 종목에 투자하는 게 유리하다는 점을 명심할 필요가 있다.

윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

                                좋은 물건 싸게 낙찰할 기회 많아


2009.04.04 | 중앙일보조인스랜드

법원 경매시장에서 공장 물건이 재테크 틈새상품으로 떠올랐다. 실물경제 침체로 경매에 부쳐지는 공장들이 늘고 있으나 응찰자가 적어 헐값에 낙찰할 기회가 많아진 것이다.

공장 경매는 부동산 투자 초보자가 투자하기엔 만만치 않은 상품이다. 아파트와 달리 가격이 명확하지 않고 규모 자체가 크기 때문이다.

하지만 공장을 낙찰해 재미를 본 투자자라면 반드시 공장 물건을 다시 찾을 정도로 투자 수익성이 높다는 게 전문가들의 지적이다. GMRC 우형달 대표는 “경기가 회복되면 공장 건물 가치가 올라 시세 차익도 기대할 수 있다”며 “불황기에 공장 경매 물건은 ‘진흙 속 진주’로 통한다”고 말했다.

공장 물건은 늘고, 낙찰가는 낮아지고
지난해 하반기부터 불어닥친 실물경제 침체로 도산하는 중소 제조업체가 늘면서 법원 경매로 넘어가는 공장이 증가하고 있다.

경매정보제공업체인 지지옥션에 따르면 올 3월 경매에 부쳐진 전국의 공장 건물은 441곳으로 전달(373개)보다 10% 늘었다. 지난해 3월(295개)과 비교하면 39% 증가했다. 지지옥션 강은 팀장은 “경기 침체로 내수 부진이 이어지면서 빚더미에 앉는 업체들이 계속 늘고 있다”며 “공장 폐업과 함께 경매 물건도 더 늘어날 것 같다”고 말했다.

공장 경매 물건은 늘어났지만 사려는 사람은 드물어 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 하락세다. 올 1~3월 평균 낙찰가율(59.6%)로 지난해 같은 기간(70.3%)보다 10.7%포인트 내렸다.

저가 낙찰 사례도 많다. 3월 5일 경매로 나온 인천 남동구 고잔동 L공장(토지 포함 8245㎡)은 감정가(98억2613만여만원)의 절반 수준인 51억870만원(낙찰가율 52.8%)에 낙찰됐다. 응찰자는 단 한명이었다. 50억원의 감정평가를 받은 성남시 한 공장도 최근 감정가의 34.7%인 17억3700만원을 써낸 주인에게 돌아갔다.

투자 매력 풍부…유의할 점도 많아
공장 경매는 공장 신설에 따른 까다로운 인ㆍ허가 과정을 생략할 수 있다는 게 장점이다. 또 입찰 참가자들이 많지 않아 다른 경매 종목보다 높은 투자 수익을 올릴 수 있다.

굿옥션 고정융 팀장은 “경기가 풀리면 규제 완화와 맞물려 기업 수요가 몰리면서 공장 몸값도 오를 가능성이 크다”고 말했다.

공장의 경우 낙찰해 실제로 공장을 운영하거나 리모델링 후 임대를 놓을 수도 있다. 특히 공단내 공장은 기반시설이 잘 갖춰져 있어 임차인을 찾기도 쉽고 되팔 때 매수자를 찾기도 쉽다.

유망 지역으로는 국가 및 지방산업단지 내 공장이 꼽힌다. 수도권에선 기업 수요가 많은 김포ㆍ파주ㆍ화성ㆍ평택 등 공장 밀집지역이 유망 투자처다. 서울에선 구로ㆍ성수ㆍ문래동 등지 공장을 노려볼 만하다.

지방에서는 현대제철 당진 공장 개발 수혜를 입는 당진과 아산 등 행정복합도시 인근 지역이 관심을 끈다.

따져봐야 할 것도 많다. 일반 경매물건에 비해 공장 경매는 매우 복잡해 자칫하면 낭패를 볼 수도 있어서다.

공장 경매에선 기계설비에 대해 특히 주의를 기울여야 한다. 기계설비도 토지ㆍ건물과 함께 경매 대상물이 포함돼 감정가에 반영된다. 때문에 고가의 기계설비로 인해 실제보다 최초 감정가가 높은 경우가 대부분이다.

낙찰 후 사용할 기계가 아닌 이상 오히려 고철 처리비용을 추가로 부담해야 하는 경우도 있다. 따라서 입찰 참가 전에 기계에 대한 감정평가액이 적정한 지를 고려해야 한다. 또 꼭 필요한 기계더라도 경매 도중 방치돼 제 기능을 발휘하지 못하는 경우가 많다는 것도 명심해야 한다.

또 공장 내에 산업폐기물이 방치돼 있는 것을 모르고 낙찰해 엄청난 처리 비용을 부담하게 되는 경우도 있다. 만약 기존 공장의 용도를 변경하고자 할 경우에는 입찰 전에 해당 지자체를 방문해 용도변경 가능 여부를 확인하는 것이 좋다.

경우에 따라서는 기존 공장을 헐고 신축해야 하는 경우도 발생한다. 따라서 미리 기존 공장의 업종 및 건축법상 공장 형태를 반드시 확인할 필요가 있다. 이밖에 진입도로 등 도로 접근의 용이성, 공업용수 확보 방안, 폐기물 처리문제 등도 입찰 전 사전 답사를 통해 꼼꼼히 체크해야 한다.